משכנתא, הזדמנות פז לבית פרטי ומה שביניהם.

[m.l]

אני כבר קניתי דירות לבנות שלי והן עוד ביסודי ובתיכון.

בינתיים הדירות משלמות את עצמן וכשהם יגיעו לגיל המתאים הם יהיו נקיות מחובות.

 

הלוואי ולהורי הייתה היכולת הכלכלית לרכוש לי דירה.

כול הכבוד לך על הדאגה לבנותיך, יישר כוח!

[elkmino]

הלוואי ולהורי הייתה היכולת הכלכלית לרכוש לי דירה.

כול הכבוד לך על הדאגה לבנותיך, יישר כוח!

 

אתם צודקים בתגובה.

לא כל הורה יכול לדאוג לדירה לילדיו ואין צורך לכעוס על כאלו שלא יכולים לעזור.

אצלי היה יותר קל כי לקחתי דירות מוזנחות והשבחתי אותם בעצמי.

[discoTD5]

דעתי היא שהשוק כרגע לא כדאי לקניה, לא משנה אם זה למגורים או השקעה מכיוון שהמחירים בשיא ואין לדעת מה יקרה ביום שאחרי. זאת דעתי הלא מקצועית.

 

אוי לעיניים שככה קוראות באוף טופיק...

יש הבדל תהומי, עצום, משמעותי, גדול, היסטרי ופנומנלי בין לרכוש היום דירה למגורים לבין לרכוש דירה להשקעה.

 

דירה למגורים - קונים כשצריך. קונים כשאפשר. צריך לשים את הראש איפשהו, צריך גג לילדים. צריך לייצר סביבה של בטחון, וחברים לילדים. יש כל-כך הרבה שיקולים שלא כולם כלכליים טהורים. שכירות - לפעמים זה טוב לפעמים לא. תסתכל על זה כאילו בשכירות אתה משלם את המשכנתא של מישהו אחר...ולא אמרתי מילה על בעל-בית שמודיע לך שהוא מעלה את שכ"ד ב 750 שקלים בחודש, רק כי הוא יכול.

 

דירה להשקעה - יש לבחון כדאיות ההשקעה בדיוק כמו מניה בבורסה, איגרת חוב, פקדון בבנק או פק"מ בלאטה (שזה יעני לשים את הכסף מתחת לבלטה בבית).

 

שני דברים שונים במהותם ובתועלת שהם מספקים לך.

[m.l]

חלילה שאי פעם אגיד על הוריי מילה רעה, בטוח שלא אכעס.

הורי עבדו קשה מאוד(!) כדי לפרנס אותי ואת 3 אחיי ולדאוג שלא יחסר לנו כלום אף פעם.

 

אני רק ציינתי אותך לטובה - כול הכבוד לך שאתה דואג ככה לעתיד הכלכלי של ילדייך, זה לא משהו שמובן מאליו ומעטים ההורים שעושים זאת.

[roiei]

דירה למגורים - קונים כשצריך. קונים כשאפשר.

 

ומה קורה אם צריך ואי אפשר? או צריך ואפשר אבל בתנאים גרועים?

 

השד של שכירות הוא לא כזה נורא כמו שרוב האנשים חושבים, אני מכיר מספיק אנשים ששוכרים לתקופה ארוכה ללא שום בעיה עם בעלי הבית ועם היציבות שהם צריכים, ברור שלא כך הדבר בכל מקרה ואני מבין היטב שלביטחון ויציבות אבסולוטית עדיף להיות בעלים אבל לא תמיד אפשר או אפשר בתנאים הגיוניים.

 

בכל מקרה, עבורי קניית דירה זה צעד כלכלי מובהק, לא משנה לאיזה מטרה, אני מסתכל על זה בצורה שכלית, לפחות כרגע כך הדבר, אולי בעתיד זה ישתנה.

[sperial]

רועי, יש דברים שאי אפשר למדוד. למשל - תחושת יציבות, שבשוק השכירות הישראלי היא די בעייתית (למרוש שהכרתי משפחה או שתיים שגרו תקופות ממושכות מאוד באותה דירה שכורה). גם תחושת בטחון זו שווה כסף, שלא לדבר על הטרחה הכרוכה במעבר דירה והחלפת כתובת כל שנה-שנתיים.

[Fitch]

מבחינה כלכלית הנקודה בה כדאי לקנות היא כשהשכירות יותר גבוהה מהריבית על ההון (בהנחה שיש לך את היכולת) אבל דירה קונים גם משיקולי נוחות וכדי להתנתק מתנודתיות שוק הנדלן.

 

תוכל לפרט?

 

אוכל לתת את עצמי כדוגמא:

בשנה וחצי האחרונות אני שוכר דירה ב-2700 ש"ח.

יש לי הון עצמי של 400,000 שקל.

אני רוצה לקחת משכנתא של 300,000 שקל ל-10 שנים, בריבית קבועה ולא צמודה של 3.7% עם החזר של כ-3000 ש"ח עבור דירה דומה.

בבנקים מציעים לי 2.2% בפקדון שקלי לשנה אחת על ה-400K.

אני יכול להישאר בשכירות גם 10 שנים. לגבי המחיר - לא יודע.

 

האם כלכלי לי לקנות או להמשיך לשכור ולסגור את הכסף?

[sperial]

השאלה שלך תלויה באויר, כיון שחסרים נתונים חשובים:

מה מצבך המשפחתי?

מהמאזן ההכנסות וההוצאות החודשי שלך כעת?

עד כמה מקום העבודה שלך יציב, או שאתה מועמד להתניידות?

היכן אתה מתגורר כעת ובאיזה רדיוס אתה מוכן להתנייד?

אין דין רווק עם מקום עבודה לא יציב כדין בעל משפחה העובד במקום עבודה קבוע ויציב, ומקפיד לגור ברדיוס סביר ממוסדות חינוך מתאימים לילדיו.

ובנוסף - תביא בחשבון שמעבר למחיר רכישת הדירה צריך להוסיף 10-30% (ויותר) לצורך תשלומים למדינה, עורכך דין, מתווך, שיפוץ או התאמת הדירה לצרכיך וציוד הדירה. אם בכוונתך להוציא 700,000 ש"ח הרי שאתה מוגבל לרכישת דירה בשווי 550,000-600,000 ש"ח, או לרכוש דירה תמורת 700,000 ש"ח ולהקצות לפחות 100,000 ש"ח נוספים להוצאות הנוספות (וכמובן להכניס עלויות נוספות אלה לתחשיביך).

[Fitch]

רווק.

עבודה יחסית יציבה. אך אין לדעת.

מאזן הכנסות-הוצאות נשאר יציב עם הוצאה זהה על שכירות ומשכנתא (שים לב שהמשכנתא עם החזר קבוע, בגובה השכירות בערך).

הדירה בקרבת גני ילדים + בתי ספר + מרכז מסחרי.

אין מתווך, ה-3.5K לעו"ד וכל מיני עמלות זה פיצ'פקעס.

(הדירה תהיה "מוכנה" ב-750K, לא לדאוג).

[discoTD5]

ומה קורה אם צריך ואי אפשר? או צריך ואפשר אבל בתנאים גרועים?

 

 

אז לא קונים. כתבתי כשצריך ואפשר. אתה כתבת אם צריך ואי אפשר. אי אפשר - לא קונים. ככה פשוט.

[roiei]

רועי, יש דברים שאי אפשר למדוד. למשל - תחושת יציבות, שבשוק השכירות הישראלי היא די בעייתית (למרוש שהכרתי משפחה או שתיים שגרו תקופות ממושכות מאוד באותה דירה שכורה). גם תחושת בטחון זו שווה כסף, שלא לדבר על הטרחה הכרוכה במעבר דירה והחלפת כתובת כל שנה-שנתיים.

 

אני מקבל את מה שרשמתם, אבל לא לשכוח שיש גם אחזקה על דירה כשהיא בבעלותך, כששוכרים העלות היא על בעל הבית ככה שזה אולי מתקזז עם העברות של דירות במידה ואין יציבות (לא בכרח).

 

אבל כן, אתם בהחלט צודקים שתחושת יציבות וביטחון זה גם חשוב השאלה היא כמה זה עולה ואם זה שווה ...

[sperial]

Fitch - נראה לי שאתה ממש לא הרווק הישראלי הממוצע אלא יותר מחושב.

האם הדירה העומדת על הפרק נמצאת באיזור שבו אתה רוצה לחיות עוד כמה שנים?

האם היא תספיק לצורך הקמת משפחה, עד 1-2 ילדים?

האם יש בידך הגמישות הכלכלית למקרה שעלות הדירה תהיה קצת יותר גבוהה מהתחזית (טיבם של שיפוצים הוא להתנפח)?

אם כן - כל הנתונים מדברים בעד רכישת הדירה. סה"כ מדובר בדירה שתשמש אותך למגורים, וגם תוכל להוות קרש קפיצה למשהו יותר טוב כאשר יגיע הזמן - בתנאי שהאיזור נשאר מבוקש.שים לב שהתשואה שציינת על הפקדת אותם 400 אש"ח מסתכמת ב-8800 ש"ח לשנה, וגם עליהם מוטל מס (נדמה לי 25% אבל תקנו אותי).

roiei - נכון, אבל סביר שאת הדירה שבבעלותך תתחזק ברמה יותר גבוהה מבעל הבית המשכיר לך דירה, כך שגם תהנה ממנה יותר.

[Fitch]

Fitch - נראה לי שאתה ממש לא הרווק הישראלי הממוצע אלא יותר מחושב.

האם הדירה העומדת על הפרק נמצאת באיזור שבו אתה רוצה לחיות עוד כמה שנים?

האם היא תספיק לצורך הקמת משפחה, עד 1-2 ילדים?

האם יש בידך הגמישות הכלכלית למקרה שעלות הדירה תהיה קצת יותר גבוהה מהתחזית (טיבם של שיפוצים הוא להתנפח)?

 

כן.

כן.

פחות. אבל אני מחפש משהו שלא יצטרך שיפוץ מיידי.

 

התשואה אכן חייבת במס של 25%, אבל סתם הלכתי לתרחיש אופטימי - אולי התשואה תעלה בשנה הבאה, או החמישית, או התשיעית...

[sperial]

חשבתי שיש דירה מסויימת על הכוונת.

תתחיל בבדיקה של מחירים באיזור המבוקש באתר רשות המיסים, יד 2 ("מחירון דירות") ו-madlan. אח"כ עליך להתחיל בחיפושים - יהי עליך להקדיש לכך לא מעט זמן.

ד"א - תביר בחשבון דמי תיווך בשעור 2% בתוספת מע"מ, כלומר 2.34% מסכום העסקה. הוסף 0.5% לעורך הדין, כמה אלפים לבנק המשכנתאות (פתיחת תיק, שמאות לערך הדירה ועוד כהנה וכהנה).

כמוכן בחיפושים שלך תתרשם ממצבן של הדירות המוצעות במחיר שאתה מוכן לשלם, תלוי באיזור אתה עלול לגלות שהן מחייבות שיפוץ, ועדיף לשפץ לפני הכניסה לדירה כי שיפוץ בשלב יותר מאוחר הוא צרה צרורה, אתה עלול אפילו להזקק לשכירת דירה חלופית לתקופת השיפוץ. הבעיה הגדולה ביותר היא האינסטלציה, שכן אם הצנרת בת יותר משנים ספורות עדיף להחליפה כעת ולא להתמתין לנזילות אשר יגרמו נזקים גדולים לקירות ולרצפות. כמוכן כדאי שתביא בחשבון את נושא המטבח (אתה רווק, עדיין לא מודע לכך שזה המקום החשוב ביותר בבית), וכן נושא הריהוט (לא תוכל להתסדר בלי מיטה, ארון, שולחן ופינת ישיבה), תאורה ועוד ועוד הוצאות שכשוכר אתה כלל לא מתייחס אליהן.

[elkmino]

 

sperial

 

ניראה לי שיש לך תסביכים עם אינסטלציה ואינסטלטורים אולי תתחיל להסתובב עם אחד מהם ויעבור לך .

 

בסך הכל האינסטלציה זה לא עסק יקר לדירה רגילה, כל המסביב מייקר את העיניין (שיפוץ כללי).