משכנתא, הזדמנות פז לבית פרטי ומה שביניהם.

[Oshri]

אוטומטיק1, אתה במקרה קרוב משפחה של סרברל קורטקס?

[sperial]

 

עלינו לארץ, 1991, עברו 22 שנים, מה קרה בדיוק בארץ? ממ... כולם בחיים, הכל מתייקר ועולה, אני חושב שכאן נסיים את הדיון...

 

אין כל משמעות למה שהתרחש במהלך 22 השנים האחרונות לגבי חיזוי העתיד.

וכפי שכתבת - יש תסריטים 5, ו-6 ו-7, אבל כולם נבואות, כלומר אין כל דרך לנחש מה יתרחש ב-22 הימים הקרובים, שלא לדבר על 22 השנים הבאות.

[Fitch]

מסכים עם כולם, חוץ מאוטומטיק1,

 

גם אנחנו עלינו ב1994, ומאז היו 2 פיקים ו-2 שפלים במחירים. תראה מחיר ב-2007 והיום. אבל תראה גם מחיר ב-2004 לעומת 2007. וב-98 בכלל הייתה ריבית גבוהה...

 

זה די נראה כמו גראפים של בורסה, המגמה הכללית היא עליה מתונה, אך בהתמקדות לתקופות קצרות יותר יש גם ירידות די רציניות.

[nitch]

ואז מנרמלים את הגרף בהתאמה למדד או להכנסה ממוצעת למשק בית, ומקבלים עליה זניחה אם בכלל לאורך השנים.

[Guest Automatic1]

אוקיי.. שכירות משתלמת? ובכן.. הינה, עבר לו יום והמחירים כבר יהיו בעליה בעקבות מלשינון המס.

 

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4355176,00.html

 

אם בעקבות כך מחירי השכירות יעלו עוד יותר בחלק מהאיזורים ובמחירי רף המס ( די גבוה ) אז... קניה או שכירות, קניה הופכת ליותר מעניינת.

 

שוב, כמובן שאם זוג מגיע עם 25% מהסכום ורוצה דירה מעל הפופיק ב 1.2-1.5 אז הם צריכים לצאת מהסרט אלה אם כן ההכנסה בהתאם ושניהם עובדים בהייטק עם הכנסת נטו הכפולה בפי 2.5 מהממוצע בשוק.

 

אבל שוב, תהיה עליה? שפל? סבבה, אמתין לסוף תקופת המשבר, לעלייה, אם אהיה במצד קשה, אשרוד קצת ואמכור ביציאה מהמשבר, הגרף והנסיון חיים מלמד כי יש עליות וירידות לא? יהיה קשה? נמכור בשיא העליה

 

שוב, בסופו של יום... האחד עם דירה השני בשכירות משנה לשנה או בכל כמה שנים סיוט המעבר עם המשפחה והילדים מחדש, תענוג.

 

אהבתי את הציניות בכריש נדלן 22 שנים... ובכן, אני לאחר מכיקת דירה ללא משכנתא ב 2011 כאשר המשכנתא נעלמה ב 2008 וכיום עם דירת 5 חדרים ללא משכנתא עם נוף מדהים לים, חדשה מקבלן ( כל הדירות המדוברת הן באשדוד, הקודמת 4 חדרים באיזור איכותי ) אז עזוב, חמור חמור אבל ישן מעולה גם כן

[Oshri]

אני לא יודע אם מחירי הדירות יעלו, יוקפאו, או ירדו.

אני רק מציע לכל מי שחושב על קניה, להסתכל על הגרף הבא:

אני מניח שמשהו לא יראה לכם סביר בו, ולכן הייתי נזהר.

מי שקונה דירת למגורים שלו ושל משפחתו, זה יותר עניין של "ביטחון אישי", שהוא מרגיש שזה שלו, למרות שזה בכלל

של הבנק. קחו תמיד משכנתא שתוכלו לעמוד בתשלומים שלה גם אם אחד מבני הזוג לא עובד,

או שנולדים ילדים, ואז ההוצאות עולות דרמטית. אנשים חושבים שמה שהיה הוא שיהיה, ונוטים לאבד פרופורציות.

הריבית לא תשאר ברמה שלה במשך 30 שנה, כך גם לגבי המדד או כל דבר אחר, ואז תשלומי המשכנתא ישתנו.

יש הרבה דברים שצריכים לשקול, אבל בארץ אנשים בודקים רכב 30 פעם לפני שהם קונים, פותחים שרשורים

לגבי ייעוץ, מה כדאי, ומה אמין, ועושים חצי דוקטורט. אבל דירה הם קונים בחמש דקות, ועם העו"ד של החברה

שממנה הם קנו את הדירה. כן, הוא בטוח מייצג אותם נאמנה

לגבי שכירות ומשכנתא, תשוו תמיד כמה תשלמו משכנתא על אותה דירה שאתם גרים בה בשכירות.

אנשים שוכרים דירת 3 חדרים במרכז תל אביב, ואז עושים חישוב על משכנתא בפ"ת או נתניה, וברור

שזה אותו סכום, רק לא אותה דירה.

[nitch]

מתנהלים פה וויכוחים בין שתי אסכולות שונות:

1. האסכולה הכלכלית, משתמשים במספרים ובנתונים.

2. האסכולה הרגשית, משתמשים בטיעונים אמוציונאליים שפונים אל הרגש.

 

היות ודירה היא בו זמנית מוצר כלכלי ומוצר רגשי, אין חובה לבחור באסכולה אחת בלבד. עדיף שהראשונה תתן את הטון, ורק מעט שיקולים רגשיים. בכל מקרה, מי שילך עם השיקול הרגשי בלבד, אל לו להתלונן כשיפול על התחת.

[Oshri]

ניטש, אני לא אומר לאנשים אל תקנו דירה, או בשום אופן לא. רק אני מציע להם לחשוב טוב איזו דירה,

בכמה כסף, ובאיזה מינוף לקנות דירה כזו. אני רואה אנשים שלוקחים מליון שקל משכנתא, וזה בלי להניד

עפעף. אני לא הייתי ישן טוב בלילה עם סכום כזה, ובוא נאמר שההכנסה המשפחתית שלנו היא הרבה מעל

הממוצע.

אתה שואל אותם מה יהיה אם הפריים יעלה חזק, והם עונים לך שאתה לא מבין על מה אתה מדבר, ואין מצב,

ובלה בלה בלה. אתה שואל מה יהיה שיהיו להם 2 ילדים, שזה אלפי שקלים לגדל ילד, והם עונים לך שטוב,

אתה מגדל אותם ברמה אחרת. כאילו הם לא יצטרכו גנים, מטפלת, טיטולים, מטרנה. הילד יגדל מהשמיים.

ואז אתה מבין שאלה אנשים שעלולים להגיע להתמוטטות כלכלית.

[Night Driver]

אושרי, מי שלוקח משכנתא בריבית משתנה עם החזר חודשי קרוב לגבול היכולת הוא מטומטם בין אם לקח מליון שקל ובין אם לקח אלף שקל כי בשינוי הכי קטן של הפריים הוא יפול ולא יעזור לו שאחר כך הוא ישלם פחות. לא תמיד צריך לבחור במסלול הזול יותר ולפעמים המסלול היציב יותר הוא הנכון למרות שהוא יקר יותר.

 

מבחינה כלכלית הנקודה בה כדאי לקנות היא כשהשכירות יותר גבוהה מהריבית על ההון (בהנחה שיש לך את היכולת) אבל דירה קונים גם משיקולי נוחות וכדי להתנתק מתנודתיות שוק הנדלן.

[Oshri]

שמע, על משכנתא של 500K, זה פחות קריטי, כי המרכיב המשתנה הוא לא 100%, ומקסימום

נלחצים קצת, ומשלמים את זה.

אבל אנשים לוקחים סכומים הזויים, שאתה לא מבין איך הם ישנים בלילה עם זה. אז כנראה

שהפתגם אין שכל אין דאגות תקף במקרה הזה.

[איציק נ.]

אבל אנשים לוקחים סכומים הזויים, שאתה לא מבין איך הם ישנים בלילה עם זה. אז כנראה

שהפתגם אין שכל אין דאגות תקף במקרה הזה.

 

זה לא עניין של אין שכל, זה עניין של שכנוע שמבוצע לרוב ע"י הורים.

מה שקורה היום ברובו באשמת הורים שלוחצים את הילדים לקנות בית. אם לא היו רצים לקנות - המחירים היו נשארים שפויים.

אין מה להאשים את מנהל מקרקעי ישראל, המדינה, האוצר וכד' - להם יש תרומה מאוד קטנה לסיפור הזה.

הבעיה בכל הסיפור זה שבגלל שהבנקים נתנו משכנתאות מפגרות, לא תהיה כאן הפחתת מחירים דראמטית - אחרת זה ימוטט את הבנקים. בנוסף, מדינת ישראל - למיטב ידעתי - מעולם לא ידעה מצב של הכפלת מחירי הדירות תוך 5 שנים, וזה גם מה שידפוק את כולנו (לא ידעו איך לרדת מהעץ הזה).

 

בעניין מסע השיכנועים של ההורים - מי לא מכיר את המשפטים הידועים:

1. "תקנו 4 קירות, זה תמיד טוב."

2. "תקנו בית, זו השקעה טובה."

3. "אתם חייבים לקנות בית... מה, תשכירו דירה כל החיים ?!?!"

4. "גם בתקופה שלנו היה קשה - ועובדה, הצלחנו לשלם משכנתא ולגדל משפחה."

 

משפט 4 הוא משפט המחץ. לצערנו הרב, רוב ההורים הבוגרים (מעל גיל 50) לא יבינו לעולם את הקשיים של זוגות צעירים ה-י-ו-ם.

 

ולסיום- אני מת על המשפטים בסגנון:

"אז אל תחזיקו אוטו ! בתקופה שלנו לא בכל משפחה היה רכב !"

"אל תקנה סמארטפון, בתקופה שלנו בקושי קו של בזק היה !"

(או, בקיצור, כל מיני משפטים שאמורים להשאיר אתכם, בסופו של דבר, יושבים על הרצפה בחדר חשוך - כי ככה היה פעם)

 

:D

 

איציק

[roiei]

איציק ... כמה שאתה צודק, זה בדיוק המשפטים שאני שומע מההורים שלי ומהורים אחרים.

 

מצחיק או מעציב??? תחליטו אתם

[qil]

החישובים האלה של לקנות דירה הם די לא הוגנים, על כל טיעון אפשר להכניס טיעון נגדי ובסופו של דבר אם זו דירה למגורים כמעט ואין משמעות לרכישה אל מול השכרה, בסייג אחד שלא מדובר בהלוואות צמודות מדד מטורפות על גבול ההזויות.

 

אתם מדברים על זה שאם יש לי שכן שמרמר לי את החיים אוי ואבוי לי אני צריך למכור את הדירה, לשלם הון על כל מני עמלות וכו' או להתמרמר כל החיים - בולשיט. אני יכול בדיוק באותה מידה להשכיר דירה שוות ערך לדירה שלי בכל מצב נתון, אין עם זה שום בעיה וזה בדיוק אותה גמישות כמו להחליף דירה כל שנה, הרי עם העלות שבה אני יציע את הדירה להשכרה אני יוכל להשכיר דירה שוות ערך בכל רגע נתון.

אתם מדברים קצת על בטחון כלכלי? דירה ניתן למשכן בכל רגע נתון אם חס וחלילה יש צורך במקרה חירום בהון גדול, עם ההון העצמי שאין לשוכרי דירות לא קונים הרבה, כי כסף זמין - שורפים.

 

לגבי ספקולציות לגבי עלייה או ירידה של מחירים באמת שאין לזה שום משמעות כשמדובר בדירה למגורים שלא לטווח הקצר מכיוון שאף אחד לא מסוגל להבטיח מה יהיה עוד 10-20 שנה, אז פשוט רוכשים את הנכס הכי מתאים ברמת מינוף הגיונית ולא מסוגלת ובמידה וקיימות תקופות קשות יותר או שהנכס כבר לא מתאים משכירים נכס חלופי.

 

נ.ב, רועי כל הנתונים שהבאת בכתבה גם הם חסרי משמעות ולא שווים את פיסת הנייר שעליה הם רשומים מכיוון שהכתבה יוצאת מנקודת הנחה שאתה מוכר את הנכס בשפל שלו, מכיוון שאנחנו בהקשר של דירה למגורים שבה אתה תמיד צריך נכס חלופי המודל שהצעתי לעי"ל תופס.. במידה ואתה מדבר על נכס להשקעה אני מסכים מאוד עם חלק מהדברים, ושם יש משמעות מאוד גדולה לדעת הרוכש לגבי הטרנד בשוק מכיוון שהוא כנראה צריך יכולת בכל זמן לצאת לממש את הנכס.

[elkmino]

איציק ... כמה שאתה צודק, זה בדיוק המשפטים שאני שומע מההורים שלי ומהורים אחרים.

 

מצחיק או מעציב??? תחליטו אתם

 

אני כבר קניתי דירות לבנות שלי והן עוד ביסודי ובתיכון.

בינתיים הדירות משלמות את עצמן וכשהם יגיעו לגיל המתאים הם יהיו נקיות מחובות.

[roiei]

אני כבר קניתי דירות לבנות שלי והן עוד ביסודי ובתיכון.

בינתיים הדירות משלמות את עצמן וכשהם יגיעו לגיל המתאים הם יהיו נקיות מחובות.

 

שמח לשמוע, לא לכל הורה יש את היכולת ואת ההבנה לעשות דברים כאלו - מסכים איתי?

 

לגבי ספקולציות לגבי עלייה או ירידה של מחירים באמת שאין לזה שום משמעות כשמדובר בדירה למגורים שלא לטווח הקצר מכיוון שאף אחד לא מסוגל להבטיח מה יהיה עוד 10-20 שנה, אז פשוט רוכשים את הנכס הכי מתאים ברמת מינוף הגיונית ולא מסוגלת ובמידה וקיימות תקופות קשות יותר או שהנכס כבר לא מתאים משכירים נכס חלופי.

 

רועי כל הנתונים שהבאת בכתבה גם הם חסרי משמעות ולא שווים את פיסת הנייר שעליה הם רשומים מכיוון שהכתבה יוצאת מנקודת הנחה שאתה מוכר את הנכס בשפל שלו, מכיוון שאנחנו בהקשר של דירה למגורים שבה אתה תמיד צריך נכס חלופי המודל שהצעתי לעי"ל תופס..

א. כמו שרשמתי בתגובה קודמת, הכל תלוי במספרים.

ב. אם ניקח את המשבר האמריקאי (מצב דומה שיכול לקרות גם פה), הרי שלדעתי אתה טועה. אני לא מכיר הרבה אנשים ששמים 250 אש"ח, מקבלים מהבנק 750 אש"ח, קונים נכס במיליון ש"ח וכאשר הנכס נופל ל 350 אש"ח ממשיכים לשלם לבנקים כאילו הכל רגיל כי עוד 15-30 שנה ערך הנכס יחזור למיליון (וכן, זה קרה בחלק מהמדינות בארה"ב שנכסים נפלו למחיר של שליש ופחות מכך).

אמנם הסיכוי שזה יקרה מאוד נמוך אבל אין לדעת, במיוחד היום שלעניות דעתי בועה קיימת והכל שאלה מתי היא תתפוצץ וכמה.

 

בקיצור דעתי היא שהשוק כרגע לא כדאי לקניה, לא משנה אם זה למגורים או השקעה מכיוון שהמחירים בשיא ואין לדעת מה יקרה ביום שאחרי. זאת דעתי הלא מקצועית.