משכנתא, הזדמנות פז לבית פרטי ומה שביניהם.

[sperial]

יש לי בעיה קשה בעקבות תקלות האינסטלציה בדירתי הנוכחית.

האינסטלציה לדירה רגילה אינה עניין יקר, אבל החלפתה כרוכה בעבודות יקרות, כגון חציבה בקירות והחלפת ריצוף.

[redroze]

כן.

כן.

פחות. אבל אני מחפש משהו שלא יצטרך שיפוץ מיידי.

 

התשואה אכן חייבת במס של 25%, אבל סתם הלכתי לתרחיש אופטימי - אולי התשואה תעלה בשנה הבאה, או החמישית, או התשיעית...

 

 

אם אתה חושב שהדירה תספק אותך בעשור הקרוב אז אני חושב שבתנאים שהצגת שווה לך להתחיל לחפש.

רק בשביל לסבר לך את האוזן, בריביות של היום אתה תשלם סה"כ כ-50K ש"ח ריבית על הסכום שאתה מעוניין בריבית קבועה ל-10 שנים. כלומר תקח עכשיו 350K ש"ח ועוד 10 שנים סה"כ תחזיר 400K ש"ח לבנק. האם "תחזיר את זה" כשתמכור את הדירה? אני לא חזק בנבואות.

זה עוד נושא שהרבה אנשים שכחו לציין פה. רוב האנשים שלוקחים משכנתא לא מתעניינים בכלל בסכום שהם יחזירו לבנק בסוף התקופה. אנשים לוקחים מיליון ש"ח ל-25 שנה ומחזירים לבסוף מיליון וחצי לבנק. מוכרים את הדירה במיליון וחצי ש"ח וחושבים שהם עשו "קופה" של חצי מיליון ש"ח, רק מי שצוחק אחרון אלו הבנקים.

[Opel Astra GSI]

כתבה שמצאתי היום.

מה אתם אומרים על זה?

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4356540,00.html

[nitch]

זה עוד נושא שהרבה אנשים שכחו לציין פה. רוב האנשים שלוקחים משכנתא לא מתעניינים בכלל בסכום שהם יחזירו לבנק בסוף התקופה. אנשים לוקחים מיליון ש"ח ל-25 שנה ומחזירים לבסוף מיליון וחצי לבנק. מוכרים את הדירה במיליון וחצי ש"ח וחושבים שהם עשו "קופה" של חצי מיליון ש"ח, רק מי שצוחק אחרון אלו הבנקים.

 

אז רק אני יושב כל חודש על טבלת האמורטיזציה (שפיצר) כמו מניאק וסופר כל גרוש שהבנק קיבל מעבר לקרן?

[redroze]

כמובן שהסכום שתקבל הוא בגדר "הערכה" ויכול להשתנות, במיוחד אם מדובר בתקופה כ"כ ארוכה.

במקרה שלי רוב המשכנתא היא בריבית קבועה אז המספר שקיבלתי יהיה קרוב מאוד למספר האמיתי.

[nitch]

יש לי מאה אחוז קל"צ הסכום מדויק.

[Fitch]

חשבתי שיש דירה מסויימת על הכוונת.

 

אכן יש,

אפילו ביקרתי בה בשבוע שעבר.

 

קומה שניה בבניין אחרון בתוך ללא מוצא. סידור פנימי לא רע (יחסית לעשרות אחרות שראיתי במשך ה-4 שנים האחרונות).

משופצת, למעט סיוד והחלפת חלון של 2.0 על 2.5 מטר. אולי גם איזו דלת או משהו.

 

נשאר רק להחליט אם אני הולך על זה ולסגור מחיר...

 

חישבתי שלקנות יעלה לי 425K נוספים ל-400 שכבר יש לי (ריבית + איבוד תשואה). לשכור 10 שנים יעלה לי 324K (במידה והשכירות לא תעלה לי).

 

זקוק לעצה טובה.

האם תוך 2-3 שנים השוק יפול באיזה 20%?

[sperial]

אם אי אפשר לחזות מחיר מחירון של רכב יד שניה בטווח חצי שנה - איך תרצה לחזות מחיר דירה בטווח שנתיים? ותביא בחשבון - רכבים נפוצים קיימים במאות ואלפי אקזמפלרים דומים בשוק, כך שיש משמעות למחירון. בדירות אין שתיים זהות, אפילו לשתי דירות בתכנון דומה באותו בניין אבל בהפרש של קומה או מפנה יהיה ערך שוק שונה.

 

ועוד דבר - אם השוק יעלה הרי גם מחיר השכירות יעלה. אם השוק ירד גם מחיר השכירות ירד אבל לא בהכרח באופן פרופורציוני לשינוי מחירי הדירות. - כך שאתה צריך להכנס למשואה עוד נעלמים.

 

תיקון לשוני קטן - לשכור דירה, לא להשכיר דירה. אם אתה משכיר דירה אתה מקבל הכנסות תמורתה.

[Fitch]

תוקן

[roiei]

אף אחד לא נביא ולא יכול להצהיר שהוא יודע שהשוק הולך לרדת\לעלות - זה לא רציני

לעניות דעתי השוק אכן יתפוצץ מתי שהוא, לדעתי זה עניין של זמן, יכול להיות עוד חודש יכול להיות עוד שנה ויכול להיות גם עוד 5 שנים, המצב כיום לא מציאותי ומתי שהוא זה ישתנה לדעתי.

[redroze]

לגבי עניין הפיצוצים, דעתי בנושא היא שגם אם יתרחש הפיצוץ שכולם מדברים עליו הירידת מחירים תהיה מזערית.

אתה לא יכול לשנות את העובדה שהיחס גידול של האוכלוסיה (רוכשי הדירות, כלומר משפחות חדשות) גדל בקצב מוגבר לעומת קצב הדירות החדשות אשר נכנסות לשוק.

* נכון שרוכשי דירות חדשות הם בד"כ לא משפחות חדשות, הכוונה היא שהם רוכשים דירה (ברוב המקרים משומשת) והמוכרים משתדרגים לדירה חדשה (בקיצור, יש פה בגלגול דירות שמסתיים במישהו שרוכש בסוף דירה חדשה).

 

לראיה, בסביבות שנת 2005 היה פה משבר הרבה יותר חמור ממה שחווים היום ועדיין לא היה פה חורבן כמו שאנשים מתארים פה. שלא נדבר על כך שתוך מספר מעט מאוד של שנים השוק לא רק שהתאושש אלא כמעט הכפיל את עצמו עד עצם היום הזה.

[Oshri]

אלעד, המשבר הקודם, ששיאו דרך אגב היה דווקא ב 2002-3, לא דומה למצב היום. שכר הדירה

היה נמוך בהרבה, וכך גם מחירי הדירות, המינוף, והסכומים.

אני, בתור שוכר דירה בשנים האלה, הייתי הולך לראות דירות במרכז וצפון תל אביב, ואנשים היו

מתחננים שאסגור איתם, וכאשר הייתי נותן תשובה שלילית הם היו מציעים את הדירה של הדוד שלהם,

הסבתא או חברים, רק שאלך לראות. זה מצחיק לחשוב על זה היום, אבל היו דירות שהיו ריקות, ולא מעט

זמן, ומחירי השכירות ירדו כל חודש.

בשנים האחרונות אתה פוגש יותר ויותר אנשים שמחזיקים כמה וכמה דירות, עם מינוף ענק, והם מכירים

כיוון אחד של השוק, כלפי מעלה. תחשוב על אחד שמחזיק נגיד 5 דירות. תחשוב מה קורה לו אם הוא

מפסיק לקבל שכר דירה רק על 2 מתוך החמש. הוא פתאום בחוסר של 8000-10000 שקל בחודש.

עכשיו תחשוב מה קורה לו אחרי חודשיים שלושה, וכמה מהר הוא ירוץ להוריד את מחיר השכירות, או

לחלופין ינסה להפטר מהדירות. ואז מתחילים להגיע למצב של חדלות פרעון, והיום הבנקים פחות סובלניים

בהרבה לפיגורים בתשלום, והדרך לחילוט הנכס דיי קצרה.

שוק הוא שוק, בין אם זה נדל״ן, מניות, סחורות, וכל דבר אחר. שהכיוון מתהפך, אתה לא מבין כמה מהר אתה

מקבל את המכה. זה בדיוק כמו כל הילדים שמגיעים לשוק ההון, ומכירים מצב של שוק עולה במשך כמה שנים.

הרי כל מה שקנית, גם אם לא היית גאו גדול, טס למעלה. ואז אתה שומע שזה כבר מצב שונה, והשוק לא יכול

לרדת, וזו כלכלה חדשה, ובלה בלה בלה. ואז מגיעה המכה, שמוחקת את כל ההרפתקנים, וכל אלה שלא ידעו

מה זה ירידות.

[nitch]

כל מילה במקום.

כמו שאמר וורן באפט, כשיגיע השפל נראה מי שוחה בלי בגד ים.

[redroze]

עעעעושרי, מה שאתה אומר הוא אמת ויציב אבל לא פה זה המקרה.

מדובר בבחור צעיר שרוצה לקנות את הדירה למגורים לעצמו ולא כהשקעה.

הוא בסך הכל לא רוצה להפסיד, בהשוואה לסכופם שיעלה לו להשכיר.

וכפי שהוא הציג הגבול נמצא על 20% ירידת ערך, נתון שלדעתי הוא פרי הדימיון.

 

ד"א, המקרה הנ"ל שציינת מייצג בקושי (בהגזמה) 5% מהשוק.

גם אם כל האנשים האלה יפלו עדיין התנודה בשוק לא תהיה כזו נוראית כמו שאתם מתארים.

אנשים שצריכים את הדירה כגג למשפחה שלהם יעזרו בקרובי משפחה, הלוואות וכו' כדי לעבור את התקופה הקשה.

[nitch]

חמישה אחוז מהשוק שנופלים זה המון, וזה יכול להבעפיא לתגובת שרשרת שתדרדר גם את האחרים.

זה יוצר לחץ חזק מאוד על המחירים כלפי מטה, כי צריך הרי להיפטר מהדירות הללו, וגורם לסנטימנט שלילי בשוק.

לכל אלה שיילחצו ויורידו את רמת חייבם תוך התבססות על קרובי משפחה ומה שלא יהיה יש השפעה שלילית גם כן, כי הצריכה שלהם תצטמצם ותפגע בשאר הכלכלה.

אני תוהה אם הגז יגרום לפריחה כלכלית שתשמור על המחירים, אבל אני בספק.