התלבטות בנוגע לשדרוג הדירה

[itsik170]

אז המצב כיום.

ביולי 2019 חתמתי חוזה על דירת 3 חדרים ב-1.1 מיליון בשכונת כרמי גת.

בנובמבר 2022 קיבלתי את המפתחות לדירה והבניין נמצא בקומפלקס של 6 בניינים.

היתרון של הדירה היא שמפרט שלה הוא מעולה ביחס לדירות 3 חדרים אחרות בשכונה מבחינת מיקום, תכנון הדירה וכיוון של המרפסת.

הדירת נקנתה עם 410 אלף הון עצמי (מתוכם 50 אלף היו מדדים) ו-750 אלך משכנתא ושודרגה בכ-20 אלף שקלים.

מצד שני השכירות שמתקבלת ממנה?כרגע יותר נמוכות מהמשכנתא, אבל יש כוונות לעבור להתגורר שם.

 

המצב הוא שהקבלן בונה עוד 6 בניינים כאלה בהמשך של הרחוב, 4 מהם בשלבי סיום ועוד 2 הולכים ונבנים.

המחיר ל-4 חדרים בכל הבניינים עומד על כ-1.85 מיליון, הדירה שלי כיום שווה כ-1.7 מיליון.

 

אני מתלבט האם כדאי לי לשריין דירת 4 חדרים בפרוייקט החדש בשל העובדה שכל הקבלנים היום מציעים דירות ללא מדדים כי השוק די רדום כרגע, בהתחלה בגלל ההפגנות נגד הרפורמה וכיום בשל המלחמה.

אני מזהה מגמה של כמה וכמה תושבי שדרות ואשקלון שמחפשים לעבור לכרמי גת מכיוון שיש ממ"ד בדירות ובשל העובדה שבקריית גת היו רק 2 נפילות ב-7 לאוקטובר ומאז בכל המלחמה לא היו אזעקות כלל (טפו טפו טפו) ולכן אני חוזה שכאשר אעמיד את הדירה הנוכחית שלי למכירה אז אוכל להשיג מחיר זהה לדירה החדשה יותר - מזהה עליית מחירים כמו שהיה אחרי תקופת הקורונה.

לראייה אמי גם חתמה על חוזה על דירה בכרמי גת בתקופת הקורונה ויצא שאת הדירה הישנה היא מכרה לפני שנה וחצי ביותר ממה שהיא קנתה את הדירה החדשה.

 

הבעיה היא שהקבלן רוצה 20 אחוז מקדמה שאין לי אותם.

יש לי אפשרות להשיג מאמי כ-100 אלף ש"ח ועוד 100 אלף לקחת כהלוואת בלון ולנסות להתמקח עם הקבלן על גובה המקדמה, שכן אני כבר נמצא כבר בדירה שהוא מכר לי ואני מתכוון למכור אותה בעתיד.

 

יש עצות למהלך? והאם הייתם ממליצים לקחת את הסיכון?

[phpclub]

בהחלט תעשה את זה, והייתי מציע לך גם לבדוק ולבחון האם תוכל להתמודד עם קפיצה ל-5 חדרים.

 

זה אני אומר מנסיון - כשנה אחרי שעברתי לבית שרכשתי (4 חדרים), הייתי באותה דילמה, ראיתי דירת 5 חדרים בהפרש פעוט של 100-150K מהדירה שלנו (כלומר למכור דירה מוכנה ולקנות דירה על הנייר), היינו זוג צעיר בלי ילדים וכל האופציות פתוחות בפנינו.

העלאתי את זה בפני אשתי והיא מיסמסה את זה - "רק עכשיו נכנסנו" ועוד כל מיני משפטים שגרמו לי לרדת מהרעיון, הרי סה"כ באמת הרגע נכנסתי לדירה חדשה.

 

לימים, זאת הייתה טעות קשה, עכשיו כשאני רוצה וצריך לשדרג ל-5 חדרים, ההפרש עומד על 300-500K.

 

עריכה אחרונה ב-10 לפברואר, 2024 על ידי phpclub

[DareDevil]

לפני 25 דקות, itsik170 כתב:

יש עצות למהלך? והאם הייתם ממליצים לקחת את הסיכון?

להתמקח עם הקבלן, להראות שכבר קנית דירה בפרויקט שהוא בנה. להוריד מקדמה או לנסות להוציא שידרוגים על חשבונו בשווה ערך או לבקש לשלם את המקדמה בפריסת תשלומים.

 

חשיבה קצת קיצונית בשביל השדרוג וההבנה שעדיין לא נכנסתם (ככה שאין השפעה מיוחדת על מעבר דירה נוסף), מכירה של הדירה. 

להחזיר את המשכנתא ונותר לך בערך 850K שקל. 400K להעביר לקבלן עבור מקדמה, מה שנותר (450K) להעביר להשקעה סולידית מחוץ לישראל.

בסוף זה מתכנס לכמה יהיו העלויות של מכירה,השבחה,עו"ד,מתווך,החזר משכנתא וכו'. 

שורה תחתונה: המהלך הזה צריך להיות כלכלי ומתאים לשנים הקרובות ומה הצפי שלכם לצבור(כסף) במהלך השנים הללו עד לכניסה לדירה.

להוסיף חדר שינה נוסף תמיד טוב ואיכות בנייה לפי מה שאתה אומר, נשמע שאתה די מתחבר לאיכות של הקבלן. אז בסוף זה מתכנס לכלכליות המהלך והאם האישה מוכנה לכזה מהלך.

 

[itsik170]

@DareDevil להתייעץ עם האישה לא רלוונטי, קניתי את הדירה לבד ואני היום רווק (אם לדייק אם אני גרוש ללא ילדים).

 

בנוסף, הדירה כיום מושכרת, אני גר אצל אמא שלי מאז שאבא שלי נפטר לפני 5 שנים? תכננתי לעזוב בתקופה הקרובה, אבל המצב הרפואי של אמא שלי הדרדר ואני עוזר לה בתקווה שזה יסתדר - היא מועמדת להשתלת ריאות.

 

ושוב אציין, המהלך שאני מנסה לעשות זה לדעת שקיבעתי 4 חדרים על מחיר מסויים ולבנות על עליית מחירים שיגרמו לי למכור את הדירה הנוכחית לפני האכלוס של הדירה החדשה במחיר דומה. 

עריכה אחרונה ב-10 לפברואר, 2024 על ידי itsik170

[avargel]

תענה לעצמך רק על שאלה אחת:

 

והיה אם לא הצלחת למכור את הנוכחית לפי התוכנית שלך (= במחיר ובזמן), האם תצליח לעמוד בהתחייבויותיך לדירה החדשה ממקורות מימון אחרים?

 

אם כן, לך על זה

אם לא, לא

 

 

[GABIUBOGI]

זה מטורף שאנחנו חיים במדינה שאחד השיקולים בקניית נכס הוא כמות האזעקות שהיו שם. 

ולחיזוק מה שאמרת, אני נותן שירותי IT לאחת ממערכות הגילוי המשמעותיות ובאמת יש קטע לקריית גת שהיא לא מטווחת. 

[teyal]

קודם כל רפואה שלמה לאימא, אם נראה לך שדירת 3 חדרים שלך תימכר בקלות אז זה נו בריינר. בעתיד השדרוג יהיה יקר הרבה יותר.

[DareDevil]

לפני 3 שעות, itsik170 כתב:

@DareDevil להתייעץ עם האישה לא רלוונטי, קניתי את הדירה לבד ואני היום רווק (אם לדייק אם אני גרוש ללא ילדים).

 

בנוסף, הדירה כיום מושכרת, אני גר אצל אמא שלי מאז שאבא שלי נפטר לפני 5 שנים? תכננתי לעזוב בתקופה הקרובה, אבל המצב הרפואי של אמא שלי הדרדר ואני עוזר לה בתקווה שזה יסתדר - היא מועמדת להשתלת ריאות.

 

ושוב אציין, המהלך שאני מנסה לעשות זה לדעת שקיבעתי 4 חדרים על מחיר מסויים ולבנות על עליית מחירים שיגרמו לי למכור את הדירה הנוכחית לפני האכלוס של הדירה החדשה במחיר דומה. 

בריאות שלמה לאמא ולא הייתי בונה על עליית מחירים. לא כי אני נביא אלא כי אני לא הייתי מנסה כזה דבר. יש יותר מדי משתנים שאי אפשר להכניס למשוואה של הכדאיות של המהלך.

 

לפני שעתיים, GABIUBOGI כתב:

זה מטורף שאנחנו חיים במדינה שאחד השיקולים בקניית נכס הוא כמות האזעקות שהיו שם. 

ולחיזוק מה שאמרת, אני נותן שירותי IT לאחת ממערכות הגילוי המשמעותיות ובאמת יש קטע לקריית גת שהיא לא מטווחת. 

עד שתגיע המלחמה בצפון ואז זה יכול להשתנות..

 

[Night Driver]

קודם כל בריאות לאימא שלך.

השאלה איזה מקדמי ביטחון כלכליים אתה לוקח אם למשל במקום עליית מחירים תהיה ירידה של 10% למשלומה תהיה ההשפעה שלהם על איכות החיים שלך. אל תשכח שאנחנו בפתחו של משבר כלכלי שיקטין את היכולת של הציבור להתחייב ולהוציא סכומים גדולים.

אחרי שתענה לעצמך על השאלה תחשוב אם שווה לך להתחייב או לא.

[tinoki]

שווה. בוודאי.

 

[Ziv]

השאלה שאתה צריך לשאול היא כמה עולה דירת 4 חד' בפרויקט שאתה מתגורר בו?

אם גבוהה מהמחיר שהקבלן מבקש - יש לך פה רווח על הנייר.

 

הניסיון של השנים האחרונות מראה שבשכונות חדשות משתלם לרכוש דירה בפרויקט חדש על הנייר ולאחר מכן למכור את הנוכחית הבנויה שאינה על הנייר.

העסק הזה נתמך על עליות המחירים שהקבלנים דאגו להם בין שלבי השיווק (פריסייל, שיווק, בנוי).

 

מכמה מקרים שדגמתי בשנה האחרונה, אמנם בפלח שוק של 4 מ' ומעלה - זה כבר לא המצב. המחירים לגמרי נעצרו, גם אצל קבלנים גדולים (גינדי, אלקטרה) וההטבות המצורפות לרכישה גדלו.

בטווח הארוך אני מאמין שתהיה עליית מחירים, אבל אתה מכוון לטווח של שנתיים-שלוש ולכן קיים סיכון שהמחירים לא יעלו כפי שאתה מצפה.