שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Lior_Django]

לפני שעתיים, yuvalganim כתב:

 

זה לא אפשרי לשחק עם הריבית.

מה כן יכלו לעשות? להשוות מיסוי שוק הנדלן לשוק ההון.

לקבל החלטה שדירה זה מוצר צריכה בסיסי ולחסום משקיעים באופן גורף.

לחסום משקיעים שקונים פה בית אבל לא מתגוררים פה באופן קבוע.

לתת קנסות על דירות ריקות.

ויש עוד הרבה.

אבל לא עשו כלום. למה? ככה.

 

למה לא?

חייב לומר שזה נראה הרבה יותר הגיוני מעשור ויותר של ריבית אפס בכל העולם.

שהמרווח על משכנתאות יהיה שונה.

ויותר מזה שככל שיש לך יותר דירות כך הריבית שלך תהיה גבוהה יותר.

 

[MZN]

לפני 47 דקות, farkash7 כתב:

מישהו מכיר את קריית ים? מה זה ה"אולגה" של חיפה והקריות?
לא מחפש לגור שם שואל בשביל משקיע.

חור גרעוני עם אוכלוסיה זקנה ביותר, אבל יש  בערך 2 שכונות 'טובות'. 

יש בכל הקריות איזה  5 שכונות נורמאליות במילא, ככה שזה לא חוכמה גדולה. בשכונות האלה יש סיכוי גדול  יותר למצוא שוכר נורמאלי. 

[MiniMiz3r]

לפני 18 דקות, Lior_Django כתב:

 

למה לא?

חייב לומר שזה נראה הרבה יותר הגיוני מעשור ויותר של ריבית אפס בכל העולם.

שהמרווח על משכנתאות יהיה שונה.

ויותר מזה שככל שיש לך יותר דירות כך הריבית שלך תהיה גבוהה יותר.

 

 

כי אנחנו בשוק חופשי ואסור לבנק ישראל להכתיב תנאים מסחריים לבנקים. וגם אם היפותטית הוא היה מחליט שריבית על משכנתאות צריכה להיות גבוהה אנשים פשוט היו לוקחים הלוואות שאינן משכנתא בריבית נמוכה יותר. 

אי אפשר לנצח את השוק. 

[- XM -]

זה לא לגמרי מדוייק כי בנק ישראל כן מתערב לבנקים במשכנתאות, 

75% לדירה ראשונה 70% למשפר, ו 50% למשקיע.

 

ריבית גבוהה יותר ככל שיש לך יותר דירות זה לא מעשי בשום צורה, אבל הרבה פעמים אני שואל את עצמי איך היה נראה שוק הנדל”ן בארץ אם בנק ישראל היה אוסר על הבנקים לתת משכנתאות עבור דירות להשקעה, או מקסימום 20% משכנתא...

כנראה שמחירי הדיור היה נמוכים בעשרות אחוזים כי היה הרבה פחות כסף לרכישת דיור בשוק.

[farkash7]

לפני 48 דקות, MZN כתב:

חור גרעוני עם אוכלוסיה זקנה ביותר, אבל יש  בערך 2 שכונות 'טובות'. 

יש בכל הקריות איזה  5 שכונות נורמאליות במילא, ככה שזה לא חוכמה גדולה. בשכונות האלה יש סיכוי גדול  יותר למצוא שוכר נורמאלי. 

נשמע כמו אולגה.
תראה מה נהיה מאולגה היום...

[sperial]

ועם ישראל היה מוצא מעקפים.

[Lior_Django]

לפני 10 שעות, - XM - כתב:

זה לא לגמרי מדוייק כי בנק ישראל כן מתערב לבנקים במשכנתאות, 

75% לדירה ראשונה 70% למשפר, ו 50% למשקיע.

 

ריבית גבוהה יותר ככל שיש לך יותר דירות זה לא מעשי בשום צורה, אבל הרבה פעמים אני שואל את עצמי איך היה נראה שוק הנדל”ן בארץ אם בנק ישראל היה אוסר על הבנקים לתת משכנתאות עבור דירות להשקעה, או מקסימום 20% משכנתא...

כנראה שמחירי הדיור היה נמוכים בעשרות אחוזים כי היה הרבה פחות כסף לרכישת דיור בשוק.

 

וזו בדיוק הכוונה להקשות על משקיעים (בעלי 2 דירות ומעלה) לקחת משכנתא - היה חונק אותם ומקשה עליהם.

 

אם אפשר לעשות ריבית אפס יותר מעשור, היה אפשר גם למצוא את הדרך היצירתית לחנוק את המשכנתאות עצמן.

 

 

לפני 11 שעות, MiniMiz3r כתב:

 

כי אנחנו בשוק חופשי ואסור לבנק ישראל להכתיב תנאים מסחריים לבנקים. וגם אם היפותטית הוא היה מחליט שריבית על משכנתאות צריכה להיות גבוהה אנשים פשוט היו לוקחים הלוואות שאינן משכנתא בריבית נמוכה יותר. 

אי אפשר לנצח את השוק. 

 

אבל אנחנו לא בשוק חופשי.

אי אפשר "לייבא" אדמות. יש "ספק" אדמות אחד וכו'.

השוק גם לא שקוף מספיק.

 

היו אוסרים על הבנקים לתת הלוואות רגילות לרכישת דירות.

 

רואים הרי שמתקיימת סטייה בשוק הדירות.

לא חושב ששום מוצר אחר עלה ככה בעשור האחרון. ואם יש סטייה, זה באחריות הבנק המרכזי והממשלה לתקן אותה.

לפעמים מתקנים בעזרת הגברת התחרותיות אבל היא לא קיימת בנדלן, אז צריכים היו למצוא צעדים אחרים.

עריכה אחרונה ב-19 למאי, 2023 על ידי Lior_Django

[G. P. Magnus]

בתאריך 18.5.2023 בשעה 00:43, Lior_Django כתב:

הם כל כך גרועים שזה כבר קצת משעשע.

 

 

לא נראה לי שתצחק כשהחשבון יוגש לכולנו ....

[wa11a]

בתאריך 18.5.2023 בשעה 19:51, yuvalganim כתב:

לקבל החלטה שדירה זה מוצר צריכה בסיסי ולחסום משקיעים באופן גורף.

לחסום משקיעים שקונים פה בית אבל לא מתגוררים פה באופן קבוע.

מזל שלא. שוק שכירות מתפקד חשוב לכלכלה.

סמקום פתרונות קסם אולי פשוט שיטפלו בבעיות היסוד? בביורקרטיה? בחסמים לבניה? יש לך אינטרס שיהיו גם משקיעים, זה שהבניה לא מדביקה את הביקוש זה לא בגלל המשקיעים.

בתאריך 18.5.2023 בשעה 21:57, Lior_Django כתב:

 

למה לא?

חייב לומר שזה נראה הרבה יותר הגיוני מעשור ויותר של ריבית אפס בכל העולם.

שהמרווח על משכנתאות יהיה שונה.

ויותר מזה שככל שיש לך יותר דירות כך הריבית שלך תהיה גבוהה יותר.

 

כי הלוואות ניתנות בשוק החופשי. מה הפתרון שלך שהמדינה תקבע את גובה הריבית ספציפית על משכנתא? אוי ואבוי לנו שפוליטיקה תתערב עוד בשוק.

בתאריך 18.5.2023 בשעה 22:47, - XM - כתב:

זה לא לגמרי מדוייק כי בנק ישראל כן מתערב לבנקים במשכנתאות, 

75% לדירה ראשונה 70% למשפר, ו 50% למשקיע.

 

ריבית גבוהה יותר ככל שיש לך יותר דירות זה לא מעשי בשום צורה, אבל הרבה פעמים אני שואל את עצמי איך היה נראה שוק הנדל”ן בארץ אם בנק ישראל היה אוסר על הבנקים לתת משכנתאות עבור דירות להשקעה, או מקסימום 20% משכנתא...

כנראה שמחירי הדיור היה נמוכים בעשרות אחוזים כי היה הרבה פחות כסף לרכישת דיור בשוק.

וכתוצאה מכך הייתה גם פחות ניידות וזה היה פוגע בכלכלה.

לכל מטבע יש שני צדדים. הגבלות לא עושות רק את מה שבא לך שהן יעשו.

בתאריך 19.5.2023 בשעה 09:21, Lior_Django כתב:

 

וזו בדיוק הכוונה להקשות על משקיעים (בעלי 2 דירות ומעלה) לקחת משכנתא - היה חונק אותם ומקשה עליהם.

 

אם אפשר לעשות ריבית אפס יותר מעשור, היה אפשר גם למצוא את הדרך היצירתית לחנוק את המשכנתאות עצמן.

 

 

 

אבל אנחנו לא בשוק חופשי.

אי אפשר "לייבא" אדמות. יש "ספק" אדמות אחד וכו'.

השוק גם לא שקוף מספיק.

 

היו אוסרים על הבנקים לתת הלוואות רגילות לרכישת דירות.

 

רואים הרי שמתקיימת סטייה בשוק הדירות.

לא חושב ששום מוצר אחר עלה ככה בעשור האחרון. ואם יש סטייה, זה באחריות הבנק המרכזי והממשלה לתקן אותה.

לפעמים מתקנים בעזרת הגברת התחרותיות אבל היא לא קיימת בנדלן, אז צריכים היו למצוא צעדים אחרים.

לתקן עיוות שנוצר ע״י התערבות ממשלתית בעזרת עוד התערבות ממשלתית? למה לא ניסינו את זה קודם?

בדיוק כמו קרן הארנונה, הבעיה שארנונה למגורים היא גרעונית וארנונה עסקית היא רווחית כי המדינה שולטת בתעריפי הארנונה. מה נעשה? ניתן לממשלה לנהל עוד מהכסף של העיריות. נו באמת, הפתרון הוא להשיל מההתערבות ולתת לעיריות יד יותר חופשית מהיום בקביעת הארנונה.

[yuvalganim]

לפני 6 שעות, wa11a כתב:

מזל שלא. שוק שכירות מתפקד חשוב לכלכלה.

סמקום פתרונות קסם אולי פשוט שיטפלו בבעיות היסוד? בביורקרטיה? בחסמים לבניה? יש לך אינטרס שיהיו גם משקיעים, זה שהבניה לא מדביקה את הביקוש זה לא בגלל המשקיעים.

 

מה שיש היום זה לא שוק שכירות מתפקד.

זה שוק עם כמות גדולה מדי של משקיעים שעשו את זה בלית ברירה כי לא הייתה תמורה לכסף.

עובדה שאותם "ביקושים" נעלמו בשנה האחרונה, איפה הם הביקושים? מדוע אנחנו לא רואים אנשים גרים ברחוב אם יש מחסור.

האם אתה רואה 3-4 משפחות בדירה כמו שהיה לפני עשרות שנים? התשובה היא כמובן לא.

אין פה שום מחסור אמיתי, היה מחסור בדירות להשקעה ולכן המחירים המשיכו לעלות שוב ושוב.

 

בכל מדינה מתוקנת יש רגולציה על נדלן ועל משקיעים, בישראל אין כלום ושום דבר - ג'ונגל כרגיל (ולא רק בנדלן).

פלא ששרדנו 75 שנה

[avargel]

אתה פשוט טועה

 

הרגולציה וההגבלות פה על משקיעים מכבידה מאוד (הן מיסוי כבד ב2 המישורים - ברכישה ובמכירה, הן הגבלת משכנתא ל50% וברוב המקרים הבנק מאשר רק 45%)

 

אם תבדוק את הנתונים תראה שגם בתקופות חלקם בשוק פוחת דרסטית, מחירי הדירות האמירו

 

הדבר היחיד שתרוויח ע"י דחיקת המשקיעים הנותרים החוצה הוא שמחירי השכירות יאמירו עוד יותר

 

[Ziv]

בתאריך 18.5.2023 בשעה 21:57, Lior_Django כתב:

 

למה לא?

חייב לומר שזה נראה הרבה יותר הגיוני מעשור ויותר של ריבית אפס בכל העולם.

שהמרווח על משכנתאות יהיה שונה.

ויותר מזה שככל שיש לך יותר דירות כך הריבית שלך תהיה גבוהה יותר.

 

 

לפני 5 שעות, yuvalganim כתב:

 

מה שיש היום זה לא שוק שכירות מתפקד.

זה שוק עם כמות גדולה מדי של משקיעים שעשו את זה בלית ברירה כי לא הייתה תמורה לכסף.

עובדה שאותם "ביקושים" נעלמו בשנה האחרונה, איפה הם הביקושים? מדוע אנחנו לא רואים אנשים גרים ברחוב אם יש מחסור.

האם אתה רואה 3-4 משפחות בדירה כמו שהיה לפני עשרות שנים? התשובה היא כמובן לא.

אין פה שום מחסור אמיתי, היה מחסור בדירות להשקעה ולכן המחירים המשיכו לעלות שוב ושוב.

 

בכל מדינה מתוקנת יש רגולציה על נדלן ועל משקיעים, בישראל אין כלום ושום דבר - ג'ונגל כרגיל (ולא רק בנדלן).

פלא ששרדנו 75 שנה

 

יפה יפה.

נפלתם טוב בפופוליזם של "משקיעי הנדלן אחראים לכל הנזק". זה פשוט לחפש את האסימון מתחת לפנס. יש הרבה גורמים, אבל להאשים רק את המשקיעים, שמשלמים מסים מוגזמים לחלוטין - מאות אלפים בכל רכישת דירה, זה באמת מנותק.

 

מה שאתם לא מבינים, שאם לא היו משקיעים - לא היו דירות להשכרה. ואת התוצאה של הירידה במספר הדירות בבעלות משקיעים תראו בקרוב מאוד, כאשר מחירי השכירות יקפצו.

[MiniMiz3r]

לפני 6 שעות, Ziv כתב:

מה שאתם לא מבינים, שאם לא היו משקיעים - לא היו דירות להשכרה

 

הם באמת לא מבינים את זה למרות עשרות פעמים שהנושא הוסבר בשרשור. הם חושבים שמי שקונה דירה להשקעה שומר אותה אצלו במחסן. 

[liorwohl]

אם דירה לא היתה מוצר לספקולנטים אלא משהו שקונים לפי ערך העבודה והחומרים שבו + מה שהמדינה לוקחת על הזכות לקרקע, אז לא היה צריך שכירויות בכמויות שיש, כי כל אחד היה יכול לקנות דירה כמו שכל אחד קונה אוטו ולא שוכר אותו.

עריכה אחרונה ב-21 למאי, 2023 על ידי liorwohl

[MZN]

לפני 8 שעות, Ziv כתב:

 

 

יפה יפה.

נפלתם טוב בפופוליזם של "משקיעי הנדלן אחראים לכל הנזק". זה פשוט לחפש את האסימון מתחת לפנס. יש הרבה גורמים, אבל להאשים רק את המשקיעים, שמשלמים מסים מוגזמים לחלוטין - מאות אלפים בכל רכישת דירה, זה באמת מנותק.

 

מה שאתם לא מבינים, שאם לא היו משקיעים - לא היו דירות להשכרה. ואת התוצאה של הירידה במספר הדירות בבעלות משקיעים תראו בקרוב מאוד, כאשר מחירי השכירות יקפצו.

מה אתה לא מבין זה שיש יותר מידי 'משקיעים', זה מילה מופצצת כאילו הם איזה גורו של השקעות.

מכיר יותר מידי אנשים שזכו במחיר למשתכן (שאמור לעזור לזוגות צעירים עלק) באזור שהם לרגע לא חשבו לגור בו, משכירים כמה שאפשר והנה עכשיו שעוברת התקופה הם מוכרים, עושים אקזיט.

אנשים מבוססים+++ שזכו בדירה במחיר רצפה (מה שאין היום, ההגרלות היום הפכו הזויות עם מחיר מטרה למטר רבוע שלא מבייש שאת ניו יורק) ומשכירים אותה בתנאים פח, החוטים של הנורות חשמל עדיין נמצאים בכל תמונה למכירה ביד2. 

מטבח מאליאקספרס, מינימום השקעה, מקסימום עושק. בלוקים שלמים כאלה.

 

אותי זה לא כל כך מעניין, לא אקנה מהם וזכותם לדרוש כמה שבא להם, רק לא לעשות לי מהם צדיקים שמצילים את השוק, בטח לא במחירי בדיחה שהם קנו את הדירות על חשבוננו.