שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[BarryG]

זה מחיר מטרה, איך יתגלגל, המחיר לרוכשי הדירות קבוע מראש בתנאי המכרז...

[yuvalganim]

לא מדבר על מחיר מטרה.

מדבר על שוק חופשי.

מי שקונה היום במחיר מטרה כדי להיכנס לדירה בעוד 6-7 שנים - בן אדם אמיץ

[יובל .מ.]

לפי חדשות הנדלן בפייסבוק נסגרו מכרזים במודיעין, דירת 4 חדרים 100 מטר עם חניה, מרפסת ומחסן במחיר של 2.1 מיליון לפני הנחה, נניח מחיר סופי איזור 1.8-1.9.

דירות 4 חדרים נמכרות היום הרבה מעל.. להגיד שאין השפעה על המחירים זה לקבור את הראש בחול.

[יובל .מ.]

תיקון להודעה הקודמת - מחיר דירת 4 חדרים לפי התיקון יעמוד על בערך 2.1 מיליון, מחיר למטר לפני הנחה נסגר על 22 אלף בערך.

בכל מקרה לפי מדלן מחיר ממוצע בשכונה עומד על 29 אלף פלוס מינוס. הרבה מתחת למחיר שוק.

 

[BarryG]

לפני כשעה, יובל .מ. כתב:

תיקון להודעה הקודמת - מחיר דירת 4 חדרים לפי התיקון יעמוד על בערך 2.1 מיליון, מחיר למטר לפני הנחה נסגר על 22 אלף בערך.

בכל מקרה לפי מדלן מחיר ממוצע בשכונה עומד על 29 אלף פלוס מינוס. הרבה מתחת למחיר שוק.

 

"מכרז מחיר מטרה הוא מכרז שיווק קרקע של רשות מקרקעי ישראל (לשעבר המינהל) למטרת בנייה למגורים. בשונה ממכרז רגיל, שבו הקבלן שמציע את המחיר הגבוה ביותר זוכה בקרקע ורשאי למכור את הדירות שיבנה במחירי השוק, כאן קובעת המדינה מראש את המחיר הסופי של 80% מהדירות שיבנה הקבלן. מחיר זה יהיה נמוך ב–20% ממחיר השוק באותו אזור, כפי שייקבע על ידי השמאי הממשלתי הראשי. לדוגמה, באזור שבו ימצא השמאי הממשלתי כי מחירה של דירת 4 חדרים ממוצעת הוא 1.2 מיליון שקל, המחיר שתגדיר המדינה ליזם במכרז יהיה 960 אלף שקל."

לכן, מה שכתבת חסר משמעות.

ניתחתי הבוקר במסגרת העבודה מכרזי בניה רוויה רגילים במטרה להשוות בין מכרזים שנסגרו בתחילת 2023/סוף 2022 ביחס לכאלה שנסגרו באמצע 2022 באותם אזורים. מצאתי רק  3 אזורים בהם היו מכרזים רגילים שנסגרו בתקופה האחרונה ולפני כשנה: רחובות, נתיבות וגבעת שמואל. ברחובות ונתיבות הם מגלמים ירידת מחיר של כ- 13-14% למחיר המכירה, בגבעת שמואל 3%... כאשר חלק מזה נובע לדעתי גם מכך שהיזמים מנסים להשיג שיעורי רווחיות גבוהים מבעבר וירידה במרת התחרות במכרזים. 

עריכה אחרונה ב-4 למאי, 2023 על ידי BarryG

[yuvalganim]

כלומר היזמים מקווים לגלגל כמה שפחות מאותם 13%-14% אל הלקוח הסופי.

השוק יקבע האם יצליחו או לא

[farkash7]

בהנתן תנאי המימון שיש כרגע 13-14% פער משנה שעברה זה כלום, יש מצב שזה אפילו שלילי.

עריכה אחרונה ב-4 למאי, 2023 על ידי farkash7

[BarryG]

לפני 15 דקות, farkash7 כתב:

בהנתן תנאי המימון שיש כרגע 13-14% פער משנה שעברה זה כלום, יש מצב שזה אפילו שלילי.

זה אחרי התחשבות בהוצאות המימון הנוספות, בלי זה הפער גדול בכ- 4%

[farkash7]

הפער במימון הוא 4%~ ביחס ללפני שנה? נשמע לי מעט. בטח כשקונים קרקע ועד שמסיימים לבנות עליה זה 2-5 שנים.

עריכה אחרונה ב-4 למאי, 2023 על ידי farkash7

[yuvalganim]

הפער (ירידה) במחיר חשוב ומשמעותי הרבה יותר מעליית מחיר המימון.

תן לי ריבית 10% ומחירים נמוכים בחצי - עדיף

[BarryG]

לפני 6 שעות, farkash7 כתב:

הפער במימון הוא 4%~ ביחס ללפני שנה? נשמע לי מעט. בטח כשקונים קרקע ועד שמסיימים לבנות עליה זה 2-5 שנים.

התוספת היא בגין הזמן עד לבניה, אחרי זה אצל רוב החברות השימוש בחוב הוא זניח לגמרי בגלל התקבולים מרוכשי הדירות. 

[MiniMiz3r]

https://www.themarker.com/realestate/2023-05-12/ty-article/.premium/00000188-047b-d3c3-af8a-557bd2030000

 

"עומק המשבר" - דירה שפורסמה ב-4.3 נמכרה ב-4...

 

נראה שיש התייצבות בשוק, אני עדיין מחכה לקריסה הגדולה במחירים

 

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001446172

 

 

[farkash7]

יש לכל השחקנים כרגע עוד אוויר.
לקבלנים יש עוד אוויר להחזיק מחירים ולא לחתוך.
לקונים יש עוד אוויר (או יותר נכון עצבים) לגור בשכירות.

מתישהו זה השתנה.
בדרך כלל הקונים נשברים.

[adi89]

ברוך השם מתרבים כאן יפה, אז יש יותר פוטנציאל למשכירים ש"נשברים" והופכים להיות קונים

[ay115]

לפני 4 שעות, MiniMiz3r כתב:

https://www.themarker.com/realestate/2023-05-12/ty-article/.premium/00000188-047b-d3c3-af8a-557bd2030000

 

"עומק המשבר" - דירה שפורסמה ב-4.3 נמכרה ב-4...

 

נראה שיש התייצבות בשוק, אני עדיין מחכה לקריסה הגדולה במחירים

 

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001446172

 

 

 

כתבה טיפה יותר מעניינת זו הכתבה הזו: החוליה הכי מסקרנת בשוק הדיור: רוכשי הדירות על הנייר

באמת מעניין לחשוב איפה עומדים כל מי שרכש דירה על הנייר בין 2020 ל-2022 שעתידות להתחיל להימסר בחודשים הקרובים, הרבה מהם חתמו על הסכמי 80/20, עם הצמדה למדד. ההצמדה יחד עם עליית הריבית הממוצעת במשכנתא הולכת להיות כאפה די כאובת למי שלא נערך בהתאם או שציפה לקחת משכנתא עם החזרה של 500 לכל 100,000.

 

אני אמור לקבל את המפתחות לדירה שרכשנו ביולי 2021 בסוף השנה/תחילת שנה הבאה - אם הייתי מתפתה לתנאי תשלום 80/20, וכנראה שגם הייתי מחכה עם המשכנתא עד לכניסה לדירה. כנראה שהייתי אוכל אותה עם הריביות (אין שום סיכוי בעולם שהייתי מקבל קל"צ של 3% עם מימון של 75%, או מ"צ בריבית של 1.4%, ואז הייתי צריך לפרוס את המשכנתא ל-30 שנה ולא ל-20), ועוד להוסיף טיפה יותר מ-100,000 הצמדה למדד תשומות הבניה (נכון לחודש מאי, וכנראה עוד כמה אלפים בחצי שנה הקרובה).

מצד שני הגרייס של המשכנתא יעלה לנו בערך 45,000 ש"ח לתקופה הזאת (במקום 33,600 הצפוי, ותודה לפריים), וההצמדה למדד במשכנתא עוד 15,000 בערך (היום רוב המסלול הצמוד חוסל) אבל בסה"כ יצאתנו די בזול ביחס לאלטרנטיבה.

 

אגב, בדיוק חידשנו חוזה - ובעלת הדירה באופן צפוי, הודיעה לנו על העלאה, לא יכול להגיד שאני מופתע, אבל אם הכל יהיה בהתאם ללו"ז, כנראה שזה החידוש האחרון 😃