שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[stum]

[natco]

לפני 57 דקות, rev-Match כתב:

בערך כל מי שבעסקי הנדל"ן עכשיו: 

 

 

אין לך מושג כמה זה נכון.

כולם נכנסו לבונקר. אי הוודאות הזו מפחידה גם את האמיצים שביזמים.

(ואם מישהו שמח לאיד, או חושב שזה דבר טוב, שלא יופתע כשזה יגיע לנשוך אותו בת*ת)

 

[יובל .מ.]

לפני 46 דקות, natco כתב:

אין לך מושג כמה זה נכון.

כולם נכנסו לבונקר. אי הוודאות הזו מפחידה גם את האמיצים שביזמים.

(ואם מישהו שמח לאיד, או חושב שזה דבר טוב, שלא יופתע כשזה יגיע לנשוך אותו בת*ת)

 

שאלה אמיתית, יש מצב שזה בגלל שהם התרגלו ל-X אחוז רווח ולא בא להם על 0.3X אחוז רווח?

כאילו יש סיכוי שזה עדיין רווחי פשוט לא כמו שהם רוצים? 

כי מהצד זה נראה שהם מוכנים לא לעשות הכל העיקר לא לצאת פראיירים, במקום לקחת רווח קטן יותר ולהמשיך לפרויקט הבא.

[edward]

לפני 18 שעות, Arik TG כתב:

אתה יכול לקרוא את המחקר של יכין וגמרסני מ 2021, שנראה לי רציני. הם מצאו השפעה קטנה של הריבית, והשפעה גדולה של מחסור בדירות ועליית ההכנסה של משקי הבית על עליית המחירים בעשור הקודם.

המחקר הזה מתבסס על מודל שלא לוקח בחשבון ריבית משכנתא ארוכת טווח אלא מסתמך על אגח מדינה בינוני, 5-10 שנים לטענתם מחוסר נתונים. לא הייתי מסתמך על זה יותר מידי ומחפש מחקר טוב יותר שכן עושה את ההשוואה לריבית משכנתא ארוכת טווח.

 

[Transporter]

לפני 3 שעות, יובל .מ. כתב:

הכל בשביל לא להוריד מחירים..

 

וזה באמת מה שיהיה

 

[avargel]

לפני 25 דקות, יובל .מ. כתב:

שאלה אמיתית, יש מצב שזה בגלל שהם התרגלו ל-X אחוז רווח ולא בא להם על 0.3X אחוז רווח?

כאילו יש סיכוי שזה עדיין רווחי פשוט לא כמו שהם רוצים? 

כי מהצד זה נראה שהם מוכנים לא לעשות הכל העיקר לא לצאת פראיירים, במקום לקחת רווח קטן יותר ולהמשיך לפרויקט הבא.

 

תשובה אמיתית: לא

 

המימון היקר חונק יזמים והמקרים מסויימים לא רק נותן רווחיות נמוכה, אלא הפסדים.

תחשוב על קרקע בשווי 400 מיליון. בסביבת ריבית אפסית הקבלן מממן אותה בזול מאוד, וגוזר רווחיות על *כל* הפרוייקט של 15% 

 

ברגע שיש לו ריבית של 6% על הקרקע בלבד, לפני מימון הבניה עצמה ולפני עליית תשומות בניה, הפרוייקט לא יהיה רווחי בכלל.

 

למה לצאת מהבית לעבוד?

[יובל .מ.]

לפני 1 דקה, Transporter כתב:

 

וזה באמת מה שיהיה

 

אבל זה מטומטם. לקרוס ולצאת בתרגילי שיווקשל סטודנט שנה א' העיקר לא להוריד מחירים.

מזכיר את אלה שלקחו משכנתא בקומבינה ויכניסו את סבתא שלהם לחובות העיקר לא למכור את הדירה, קשה לישראלים להודות בטעות.

Just now, avargel כתב:

 

תשובה אמיתית: לא

 

המימון היקר חונק יזמים והמקרים מסויימים לא רק נותן רווחיות נמוכה, אלא הפסדים.

תחשוב על קרקע בשווי 400 מיליון. בסביבת ריבית אפסית הקבלן מממן אותה בזול מאוד, וגוזר רווחיות על *כל* הפרוייקט של 15% 

 

ברגע שיש לו ריבית של 6% על הקרקע בלבד, לפני מימון הבניה עצמה ולפני עליית תשומות בניה, הפרוייקט לא יהיה רווחי בכלל.

 

למה לצאת מהבית לעבוד?

במכרזים של המדינה יש מחיר מינימום?

שיציעו 300 במקום 400 אם אין, מישהו ייקח.

 

[rev-Match]

זה לא. 

אפשר למשוך ככה שנה, שנתיים אבל בסוף הבנק ידרוש את שלו כי זה בנק ומסלולי גרייס/הלוואות לא יהיו משתלמים. 

 

זה קורה בכל העולם, זה יקרה גם פה. 

 

עריכה אחרונה ב-6 למרץ, 2023 על ידי rev-Match

[avargel]

זה אכן מה שקורה עכשיו

מציעים פחות

או שלא מציעים בכלל כי גם הפחות הזה עדיין יעלה המון כסף במימון

[rev-Match]

לפני 7 דקות, Transporter כתב:

 

וזה באמת מה שיהיה

הגבתי לך קצת למעלה, משום מה זה לא ציטט. 

עריכה אחרונה ב-6 למרץ, 2023 על ידי rev-Match

[Transporter]

לפני 12 דקות, יובל .מ. כתב:

אבל זה מטומטם. לקרוס ולצאת בתרגילי שיווקשל סטודנט שנה א' העיקר לא להוריד מחירים.

מזכיר את אלה שלקחו משכנתא בקומבינה ויכניסו את סבתא שלהם לחובות העיקר לא למכור את הדירה, קשה לישראלים להודות בטעות.

 

אבל ברור שהם עובדים בעיניים על כל הטמבלים שרק רוצים לשמוע את המילה הנחה

הם לא יורידו מחירים כל עוד יש להם קומבינות כאלה ואחרות

[MZN]

סיפור קטן בנושא המחירים, בפריפריה, מ׳מנהל מכירות׳ של חברת נדלן -

אני מתקשר בפעם הראשונה, המחיר 2.05. מגיע עם ההורים לראות את הדירה, להורים נאמר שהמחיר 2.1, ״כנראה בטעות אמרנו 2.05 בשיחה״. את החוויה של הסיור בדירה עם הפועלים שם וריחות מהשירותים אספר בפעם אחרת.

מתקשר אחרי שבוע, המחיר עלה ל- 2.18, חבר מתקשר לאותה החברה יומיים אחרי, המחיר 2.15.

זה פרויקט לקראת סיום, אולי בגלל זה הם מרשים לעצמם לזרוק מחירים הזויים כי סה״כ צריך למצוא פרייאר 1 עד סיום הבניה, לא יותר מזה.

את הדירת גן שם קנו לפני שנתיים ב1.9. 

[Transporter]

אז כמו שאמרתי

המחירים כאן לא נשחטים ויורדים בעשרות אחוזים כמו שחלק מהאנשים מנסים להראות

 

ברור שבפרוייקטים שמציעים דירה ב 6 מליון קל לתת הנחה של 200 אלף כדי שמשהו יזוז

אבל זה טיפה בים

 

לא בטוח שבאמת יראו פה הנחות של עשרות אחוזים כמו שכולם מצפים

מה שבטוח, שכרגע זה לא קורה עדיין

[MZN]

תלוי במצב הפרויקט אני מניח, פרויקט אחר שראיתי (עוד לא התחילו העבודות) הורידו 150K מ-2 מיליון אז זה כבר יותר משמעותי.. (אחרי שיחה קצרה במשרד מכירות)

עצם העובדה שהקבלנים לא מכרו הכל שנה שנתיים לפני סיום הפרויקט זה כבר שינוי במצב העגום פה 😓

עריכה אחרונה ב-6 למרץ, 2023 על ידי MZN

[shimta]

לפני כשעה, avargel כתב:

תחשוב על קרקע בשווי 400 מיליון. בסביבת ריבית אפסית הקבלן מממן אותה בזול מאוד, וגוזר רווחיות על *כל* הפרוייקט של 15% 

 

או כמו במקרה של חנן מור, שרכש במימון זול יחסית ועכשיו משלם 7.5 מיליון ש"ח בחודש רק ריביות על הקרקע שרכש ב1.5 מיליארד בשדה דב. 

 

עריכה אחרונה ב-6 למרץ, 2023 על ידי shimta