חוות דעת על הצעת משכנתא שקיבלתי

[ישה]

אין טעם לקחת את המשכנתא היום אם הבנק לא יאשר לך , לפני ששילמת משהו כמו 30-40% מההון עצמי.

 

יש ליווי בנקאי לפרוייקט?

[dany]

הסתכלתי על ביצועי מדד הפריים ב-10 שנים האחרונות ואני רואה שהוא כרגע בשפל.

לפי ההצעה שקיבלתי במסלול קל"צ אצטרך להחזיר בסוף התקופה 340K.

במסלול ההסתערות על קל"צ ל-7 שנים והיתרה בפריים ל25 שנה אצטרך להחזיר 326K בסוף התקופה.

מה הסיכוי שהפריים לא יטפס חזרה במשך התקופה והחיסכון של ה-14K לא יימחק?

[ישה]

על 300K בריבית של 2.65% תשלם 42K ריבית

 

אם תיקח 205K ל 7 שנים בריבית 2.5% ניתן גם פחות פריים ל 25 שנה , בהתחלה ב 0.7% ובסיום ה 7 שנים יקפוץ ל 5%, אבל לא יסתיים בעוד 18 שנה אלא אחרי 9 שנים בסה"כ

 

תשלם משהו כמו 27K

 

רווח 15K שלקח כבר בחשבון את העליה בריבית הפ]ריים שאכן תגיע

 

ויש שיגידו שבשביל השקט הנפשי אני מוכן לשלם פרמיית ביטוח ל 10 שנים של 15K

 

גם סבבה בעיני

[dany]

ישה איך ניתן להעריך את התנהגות הפריים?

ההצעה שקיבלתי על פריים היא 0.6 במידה ואני לוקח ל-10 שנים.ייתכן שעוד 5 שנים נניח היא תעלה ל-5% ואז יישאר לי עדיין כמה שנים טובות לשלם בפריים גבוה לא?

באופן כללי אני מעוניין להעריך את המצב הכי גרוע.

[ישה]

נתתי לך את החישוב שבו הפריים הוא בגובהו כעת, תוריד אותם לפריים מינוס 0.9 ( עובד בנק אעלק ) ואחרי 7 שנים עולה ל 5%

 

אבל זה לעוד שנתיים שאחרי זה סיימת .

 

ולאחר כל זה הרווח שלך הוא 15K לעומת אם רק קל"צ ל 10 שנים

 

נבואה ניתנה לשוטים ( אני לא נמנה עליהם אני מעריך ) אבל להעריך שהוא יעלה , על זה אני חותם.

[dany]

מקפיץ!

בעוד כחודש אצטרך לשלם תשלום של 33% לקבלן שאותו יש לי מההון העצמי.

אני מעוניין לקחת משכנתא של 300K שתשמש אותנו לתשלום 3 התשלומים האחרונים החל מעוד שנה בערך.

מתי כדי לגשת לבנק לקחת את המשכנתא? היום או יותר קרוב למועד שבו באמת אצטרך את הכסף?

 

אשמח לשמוע הצעות לתמהיל.

חשבתי לקחת 200K בקל"צ שעומד כרגע על 2.93% ל-8 שנים,

100K בפריים 0.6%- ל-15 שנה מה שיעמיד אותנו עם החזר חודשי של כ-3.2K בחודש.

בעתיד הקרוב ההכנסה בבית צפוייה לגדול וכמו כן ייתכן שחרור כספים נוספים.

מה דעתכם?

[Nemesis]

אם אתה לא משלם עכשיו, הריביות האבסולוטיות לא כל כך רלוונטיות, אתה יכול לקבע רק את המרווחים.

כלומר נניח פריים מינוס 0.6 או משתנה צמודה לעוגן X במרווח Y וכו'. הריבית הקבועה לא צמודה לא תשמר לך אם עלות הגיוס תעלה.

[oryo]

שים לב שבאופן עקבי הריביות (לקבלת משכנתא בבנק) עולות בחודשים האחרונים, ניכר כי הבנקים מצמצמים את החשיפה שלהם לנדל"ן והאזרח ישלם על כך. ליטרלי.

למזלך הסכום המדובר לא גדול מאוד, וההחזר שלך (3K) בסדר יחסית למימון. התמהיל עליו דיברת סולידי ואני אחד שמתחבר לתמהילים בסגנון הזה. אבל כל עוד אתה לא סוגר תנאים *עכשיו* הריביות עצמן לא מעניינות, כפי שאמר נמסיס. אם תסגור עוד שנה *סביר* להניח שהריביות יהיו גבוהות יותר.

מה גם שאם איני מתבלבל, אתה רכשת כחלק מפרוייקט מסוים, והבנקים ... הם לא ממש מפרגנים לפרוייקטים האלו ולקוחותיהם. תבדוק את זה.

[dany]

אני יודע שהריביות עולות(לפני 3חודשים הקל"צ שהוצע לי היה 2.67 למיטב זכרוני),כלומר כדאי לסגור כמה שיותר מהר?

על איזה תמהיל שלא חשבתי הייתה ממליץ?

[איציק נ.]

הריביות עולות בטירוף.

הצעות שקיבלתי לפני חודשיים-שלושה ב-2 בנקים עלו מאיזור הכמעט 3 אחוז לאיזור הכמעט 4 אחוז ואפילו 4 שלם. הצעות שקיבלתי לפני ארבע חודשים ויותר היו זולות עוד יותר (2.5-2.9% תלוי באיזה בנק).

מדובר בריביות קל"צ.

הפריים גם כן איבד קצת (אז דיברו על -0.8 עד -0.9, היום נותנים בד"כ -0.6).

 

איציק

[oryo]

דני, אהבתי מאוד את התמהיל שלך, ולכן לא רואה לנכון להמליץ לך על אחר. מה גם שאני לא מכיר את הפרמטרים האישיים שלך בפרוטרט ולהמליץ על סמך כלום ושום דבר זה משהו לא אחראי שאני מאוד מתנגד לו.

[redroze]

האם לקחת בחשבון חשיפה למדד הבניה?

האם מבחינת הקבלן אתה יכול להקדים תשלומים?

[ישה]

תבדוק עם הבנק אם הוא מוכן לתת לך את המשכנתא כבר לתשלום הזה ( או חלקו ) וחלקו לתשלום הבא.

 

אם הבנק רואה את הכסף שלך לתשלומים הבאים , לא פעם הוא יהיה מוכן לתת את חלקו אחרי שאתה שילמת מכיסך 10-20% בלבד.

[ישה]

האם לקחת בחשבון חשיפה למדד הבניה?

האם מבחינת הקבלן אתה יכול להקדים תשלומים?

 

זו דילמה לא פשוטה כי הקדמת תשלומים מחייבת בדיקה מעמיקה שהקבלן לא נופל בדרך

 

ואם משפטית / בטחונות הכל סביר, לנסות להקדים כנגד ה(א)נחת מזומן או שדרוג מחסן / חניה וכו' שלך שווים כסף ועלותם לקבלן נמוכה / אפסית.

[redroze]

תאמין לי ישה, בסרט הזה כבר הייתי שחקן ראשי.

בדירה הקודמת שלמתי 30% תשלום ראשון ואת ה-60% הנותרים חלקתי לבקשת הקבלן ל-4 פעימות בשנתיים, כלומר כל חצי שנה תשלום.

בסופו של דבר לקחתי משכנתא ושלמתי תוך 3 חודשים את כל הכסף עקב חשש ממדד הבניה.

חברים שלנו ששלמו 25 אלף ש"ח על 6 חודשי מדד הפחידו אותנו.

בדיעבד זו הייתה טעות. הריביות צנחו ומדד הבניה נתקע במשך שנתיים. אני כבר מחזרתי את המשכנתא ושלמתי על זה קנס אבל חבר שלי שרכש קצת אחריי ו"ישב על הגדר" חסך הרבה כסף.

 

לגבי נפילת הקבלן, ברגע שיש ערבות בנקאית מלאה אתה תראה את הכסף שלך בסופו של דבר. זה יקח לא מעט זמן אבל זה לא שהכסף הולך לטימיון.

 

מסקנה, צריך מזל בחיים בהימור על הסוס המנצח.