חוות דעת על הצעת משכנתא שקיבלתי

[bobi]

אבל אתה לא מקבל את המשכנתא מהיועץ, אלא ישירות מהבנק. יכול להיות באמת שהבנק נותן לו מהצד בקשיש בשביל שהוא יביא אותך אליו, אבל במקרה שלי לפחות של המחזור משכנתא זה מבחן פשוט שבו אני משווה את התנאים שיש לי כיום לתנאים החדשים שהיועץ השיג לי בבנק.

[ישה]

בוא נניח לרגע שהריבית שיש לך לפני המיחזור היא 5%

 

בוא נניח לרגע שהיועץ השיג לך ריבית של 4%

 

אתה מה זה מבסוט

 

אבל מה תגיד אם יסתבר לך לפתע שניתן לקבל ריבית של 3%

[redroze]

ישה היקר, רכשתי ב-4 השנים האחרונות דירה ובית חדשים. נפגשתי עם עשרות קבלנים ונהלתי לא מעט משאים ומתנים. תאמין לי שאני מכיר את ה"נורמה" בשוק.

 

כאשר מדובר בפרויקט ללא ליווי בנקאי אתה צודק ויש סיכוי גבוה שתאלץ להוסיף כסף. כאשר יש ליווי בנקאי הסיכוי הזה גם קיים אך הוא נמוך יותר.

 

בובי, פריים וקבועה הם מסלולי ה"מיינסטרים". היועצים לקחים אותך למסלולים של ריבית משתנה כל x שנים, צמודי מדד וכו' כדי להראות כרגע החזרים נמוכים אבל לא מעדכנים לרוב שההחזר יגדל בעתיד כי הלקוח לא שואל (הרי כבר הגענו למסקנה שהוא לא מבין).

אם כבר שואלים אז התשובה היא ממחזרים (קרי, תבואו אליי שוב).

 

לגבי קבלת ייעוץ מהבנק, לרוב אלה לא יותר גרועים מהיועצים. זה ברור לך שהם לטובת הבנק ולא לטובתך. אבל מהם אנינלא מצפה לכלום כי הם בסך הכל סוגני מכירות עם עניבה.

עריכה אחרונה ב-21 לאוגוסט, 2016 על ידי redroze

[oryo]

אבל אתה לא מקבל את המשכנתא מהיועץ, אלא ישירות מהבנק. יכול להיות באמת שהבנק נותן לו מהצד בקשיש בשביל שהוא יביא אותך אליו, אבל במקרה שלי לפחות של המחזור משכנתא זה מבחן פשוט שבו אני משווה את התנאים שיש לי כיום לתנאים החדשים שהיועץ השיג לי בבנק.

חבוב,

ההשוואה שלך *לא* נכונה.

ההשוואה אמורה להיות: ההצעה שהיועץ השיג מהבנק, מול ההצעה שאתה השגת (או פלוני, עם תנאי הלוואה דומים, השיג).

רק אז אפשר לדעת כמה רווח נזיל נוצר מהשימוש ביועץ - אם בכלל* - ואז כשלוקחים בחשבון את ה"כאב ראש"** שהוא חסך לך להבין האם הוא הצדיק את שכרו.

 

(*) אני מכיר מקרים בהם היועץ סיפק הצעה *גרועה* יותר ממה שהאדם השיג לבד. מקרים אמיתיים.

(**) מקח ריביות עם הבנקים זה לא כזה ביג דיל, במיוחד עבור משכנתא סטנדרטית. אם הייתי אומר לך שעבור אותה משכנתא הויתור על ההליך הזה יעל לך 300 ש"ח, או 4000 ש"ח, אני מניח שההחלטה שלך האם לוותר היתה משתנה בהתאם.

 

מה שקצת חורה לי, זה שאנשים גם לא מבינים איך להתנהל נכון, וגם ממליצים לאחרים לעשות זאת. וזה - חבל. ההפסד הוא של שני הצדדים.

עריכה אחרונה ב-21 לאוגוסט, 2016 על ידי oryo

[dany]

לגבי ביטוח משכנתא,

אם אני מבוטח דרך העבודה בביטוח חיים שסכומו גבוהה מסכום המשכנתא,אני יכול להשתמש בו?

האם חובה לעשות ביטוח מבנה?

 

Sent from my SM-G900F using Tapatalk

[Fitch]

כן חובה.

לגבי החיים, אין משמעות לסכום גבוה מהמשכנתא. אתה צריך להסב את המוטב של הסכום במקרה ש...לבנק.

[ישה]

ביטוח חיים

 

מה שמכסה הביטוח של המשכנתא הוא שבמקרה של פטירתו של אחד מבני הזוג, הביטוח משלם את המשכנתא ובן הזוג הנשאר, נשאר עם הנכס נקי ממשכנתא.

 

ביטוח חיים שיש לך במסגרת העבודה / פרטי בא לתת כסף לבן הזוג שנשאר שיהיה לו ולצאצאים מה לאכול.

 

כי את הקרמיקה קשה לאכול.

 

לכן לא לחפש קומבינות ולעשות את שניהם., כי כל אחד מהם בא לכסות על צורך שונה.

[dany]

ישה כוח הסבר מדהים יש לך,

אפילו לא צריך לשכנע[emoji1]

 

Sent from my SM-G900F using Tapatalk

[dany]

מקפיץ,

הבנקאי אמר לי שאני לא יכול לחתום על משכנתא לפני ששילמתי לקבלן את כל ההון העצמי שלי.

את הכסף של הבנק אצטרך רק לשני תשלומים אחרונים שזה לפחות עוד שנה.

 

Sent from my SM-G900F using Tapatalk

[Fitch]

הגיוני,

לא בטוח שזה המצב בכל הבנקים.

 

[אני קניתי דירה יד2 והמשכנתא הייתה תשלום 2/4, כאשר הראשון היה 20% אבל יכל להיות גם 10% לדרישתו של הבנק].

[oryo]

בד"כ זה תלוי באחוז המימון העצמי שלך, אם האחוז מאוד גבוה ייתכן שהבנק יבוא לקראתך.

אציין כי לי, עם אחוז מימון עצמי די גבוה, הבנק לא היה מוכן שלא להיות האחרון בשרשרת התשלומים.

[dany]

אחוז מימון שלי הוא 74% הון עצמי,

26% משכנתא.

 

Sent from my SM-G900F using Tapatalk

[Fitch]

הרבה יותר טוב משלי

[dany]

האם להתעקש להתחיל לשלם על המשכנתא? אני מפחד שהריביות ימשיכו להעלות עוד ועוד.

או לשים כסף בצד עד לרגע שבאמת נצטרך משכנתא ואז לקחת פחות משכנתא?

 

הריבית העדכנית שמציעים לי היא:

200K למשך 8 שנים במסלול קל"צ-2.45%.

100K פריים למשך 15 שנה-מינוס 0.6%.

או

200K למשך 7 שנים במסלול קל"צ-2.24%.

100K פריים למשך 15 שנה-מינוס 0.6%.

[Fitch]

לדעתי להתחיל לשלם. זה מה שאני עשיתי (למרות שהכניסה אצלי היא ב1.1.17). הריביות עולות בקצב מסחרר...