הייתם רוכשים דירת שוק חופשי מקבלן בפרוייקט 50% משתכן 50% שוק חופשי ?

[stum]

בתהליך רכישה של דירה כזו מקבלן גדול ומוכר.

הדירה מעולה ומאוד מתאימה, בדיוק מה שחיפשנו במשך תקופה.

 

המחיר הוא מחיר שוק. ללא הצמדה. צפי אכלוס עוד שנתיים בערך.

הדירה אמורה לשמש אותי ל10 שנים הקרובות ולאחר מכן נשתדרג.

בגלל תקציב אני לא מעוניין במעצבת ו"שינויים" יותר מדי למעט המטבח. אז שלב ה"שינויי דיירים" מבחינתי הוא לא כל כך רלונטי.

כן נוסיף שקעים וכן נעשה מטבח קומפקטי מותאם לנו אבל לא משהו גרנדיוזי.

 

דירות מחיר למשתכן בפרוייקט נמכרות כרגע בכ15-20% פחות מהמחיר שאני משלם על דירת שוק חופשי.

המחיר שלהם כולל הצמדה ולכן אינו סופי והאחוזים צפוים להצתמתם עוד יותר. נדע עוד שנתיים.

 

הדירות הם דירות "מראה". והשלד נבנה אותו דבר גם במחיר למשתכן וגם לא.

במחיר למשתכן מיקום הדירה בבניין, הוא בצד שפונה לבניינים נוספים ולכן לרוב ייתן נוף לבניין ממול, אל מול שוק חופשי שהנוף מהדירה הוא "פתוח יותר".

במחיר למשתכן המחסן הוא בקומת מחסנים בשוק חופשי מחסן בקומה.

במחיר למשתכן מבחינת חניות מחיר למשתכן ברובם לא מקורה, שוק חופשי בתת קרקעי.

במחיר למשתכן מקבלים את מינימום ובשוק חופשי מפרט "מפנק" סטייל נקודת גז-חשמל-מים במרפסת, רצפות 100 על 100, זיכוי מטבח גדול יחסית, הכנה לחימום מים בגז, מזגן מיני מרכזי וכו'.

בשוק חופשי המבחר די מכובד של כלי סניטריה אריחים וכו'. לדעתי במפרט מדובר בעשרות אלפי שקלים בודדים הפרש אבל לא יותר מזה.

 

 

עריכה אחרונה ב-10 באפריל על ידי stum

[Ron Poh]

לא מתייחס להבדלים בין הדירות וההצמדות.

אני רכשתי דירה בפרוייקט של פינוי/בינוי, ז”א שהיה מבנה קיים שנהרס לחלוטין ונבנה מבנה חדש.

מה איכפת לי, מה קיבלו הדיירים?

אני מסתכל על עצמי, על הדירה שאני קניתי, על החנייה שקיבלתי וכיו”ב.

אז כמענה על התשובה בכותרת, לא פוסל דירה בגלל שיש בפרוייקט דירות למשתכן ודירות במחיר שוק.

[stum]

מה עם סטיגמה לגבי סוג השכנים שיהיו לך. 

מבחינת זה שעשרות דירות ייצאו להשכרה בפרוייקט באותו חודש +- והאוכלוסיה שתגיע, היא כנראה, בהתאם.

עריכה אחרונה ב-10 באפריל על ידי stum

[Ron Poh]

אין לי סטיגמות.

יש אנשים טובים ויש אנשים רעים, וזה לא קשור לרובע בו הם גרים. אני גר כל החיים 60 שנה באותה עיר, גרתי באיזורים שונים של העיר, מבחינתי אף פעם לא חשבתי שאיזור מסויים יותר נעלה מהאחר, למרות שכן הבנתי שאנשים מסביבי חושבים אחרת.

מבחינתי כל האנשים שווים.

 

[Night Driver]

לפני 4 שעות, stum כתב:

מה עם סטיגמה לגבי סוג השכנים שיהיו לך. 

מבחינת זה שעשרות דירות ייצאו להשכרה בפרוייקט באותו חודש +- והאוכלוסיה שתגיע, היא כנראה, בהתאם.

אתה תקבל זוגות צעירים נורמטיביים ודירות מושכרות במחיר שוק שמביא אוכלוסייה תואמת למחיר השוק.

 

תמיד יהיו דירות מושכרות וזה לא אמור להפריע.

[פינדר]

הבעיה היחידה שאני יכול לחשוב עליה, זה אם תצטרך למכור בדיוק כשמסתיימת תקופת החסימה של הדירות למשתכן (7 שנים?) והשכונה תהיה מוצפת בדירות למכירה.

[stum]

כן זה 5 שנים מטופס 4 או 7 שנים ממועד ההגרלה. המוקדם מביניהם.

ממה שאני מכיר בניינים של שוכרים, מעבר לזה שכל יומיים יש לך שכנים חדשים זה גם לא מעט פעמים מביא אנשים שיש להם פחות זיקה למקום מאשר בעלי הדירה.

יכול לתת דוגמא שבבניינים שהלכנו לראות כשחיפשנו יד2, בבניין של 100% מחיר למשתכן, היו דברים שלא רואים בבניינים "רגילים".

 

לדגומא מכיוון שלא כל הדירות קיבלו מחסן (יכלו לבחור או חניה או מחסן) אז דיירים הפכו את החניה שלהם למחסן.

ואז אתה יורד לתת קרקעי ורואה עגלות קרטונים ובלאגן בחניות של אנשים.

 

 

[`Infinity]

כשחיפשתי לקנות דירה לפני כמה שנים

ראיתי כמה דירות בשכונת רמות יצחק בנשר

יש שם כמה מגדלים אחד ליד השני ( כ 20 קומות כל אחד)

 

בפרוייקט שהוא לא מחיר למשתכן הבניין (למרות שהוא ותיק יותר בהרבה שנים) נראה הרבה יותר מטופח ושמור.

 

בבניין של במשתכן מכוניות חנו במעברים,

בקומות היה הרבה אופניים/עגלות/נעליים/שקיות זבל.

 

כמובן אני לא אומר זה מעיד על הכלל, רק משתף בחוויה האישית שלי.

[RG1]

אני קניתי דירה מפרויקט מחיר למשתכן ז"א אנשים שמכרו בדיוק אחרי ה 5 שנים מטופס 4.

זה לא חצי חצי, הכל מחיר למשתכן.
חסרונות
- בניה ברמה לא להיט ( לא בטוח שרלוונטי אלייך, נשמע שהקבלן משקיע יותר בשוק החופשי ולא עושה הכל זהה).

- תחלופה של שוכרים, הרבה חפירות בקבוצה של הבניין, לפעמים שוכרים פח שמתנהגים איך שבא להם ולך תרדוף אחרי בעל הדירה שלהם..

- בסיום ה-5 שנים, כל מי שימכור לאדם פרטי, 99% שהאדם הפרטי יישפץ (אצלנו בבניין הייתה שנה שנה וחצי של שיפוצים נון סטופ).

וכמו שאמרו פה מקודם יהיו הרבה עסקאות מכירה בתום התקופה, לא בטוח שזה רלוונטי אלייך כי אמרת רק 20% הנחה, אצלנו קיבלו פה לדעתי 50% הנחה. 

 

[GTאי]

אני גר בשכונה ש70% היא מחיר למשתכן, אלפי יחידות דיור.

מי שגר בשכונה מבסוט ממנה, מי שרואה אותה מבחוץ חי בסטיגמות וחושב שהיא פחות טובה.

גם ככה במחיר למשתכן הרוב משכירים ואז מי שמגיע לגור זו אוכלוסיה אופיינית לאזור ולא אלו שזכו. יש קצת חסרונות אם יש הרבה דירות להשכרה, אבל אם יש ועד חזק ששומר על הבניין זה לא באמת מורגש.

 

שורה תחתונה - אם הכל מתאים זו לא סיבה לפסול.

[`Infinity]

אם מדובר על גליל ים - אז היא חריגה מאוד בנוף המשתכן.

[GTאי]

לא. מודיעין.

כנראה שיש הרבה חריגים.. סטיגמה כבר אמרנו?

[SlowRide]

זה מאד תלוי באזור הספציפי. אי אפשר לקבוע שבגלל שמדובר במחיר למשתכן אתה תגור בשיכון ביחד עם כל שולי החברה...

תעשה שם טיול, תבדוק מה האווירה, כולל בסופי שבוע ובשעוץ הערב שבהן נמצאים רוב האנשים בבית.

אם אתה לא חייב את כל השדרוגים של הקבלן בשוק החופשי, אתה תשלם פחות ותקבל בערך מה שאתה רוצה.

אם אתה לא מתכוון למכור את הדירה מיד בתום התקופה שאסור, לא חושב שתהיה עם זה בעיה.

חוץ מזה, צא מנק' הנחה שקונה בזול, מוכר בזול. דירה עם חניה מקורה וכל שאר היתרונות זה שווה יותר כסף גם בעוד 10 שנים.

[Nakamichi]

גר בשכונה שרובה מחיר למשתכן. 

 

התשובה הקצרה - לא.

 

התשובה המפורטת:

1. למה כן? כי אין הרבה פרוייקטים. כי הפרוייקטים האלו במקומות טובים בד"כ. לא מרגיש שהסטנדרט של הבניין והפיתוח הסביבתי נמוכים יותר. אצלנו עברו ה-7 שנים והפלא ופלא לא הכל יצא למכירה, המחירים לא צנחו. יש דירות למכירה. לא המון. בטח לא הרוב או קרוב לכך.   

2. למה לא? כי יש הרבה דירות להשכרה. חלק מהזוגות לא מעניין אותם הדירה. מבחינתם להשקיע כמה שפחות ולקבל שוכר - זאת אומרת שלא פעם קשה לגייס כספים או הסכמה לשיפורים או שדרוגים בבניין. ריבוי שוכרים זה אף פעם לא דבר טוב. נכון שיש שוכרים בכל פרוייקט תיאורטית. בפועל אנשים לא קונים דירה חדשה לתת אותה לדיירים, אלא אם כן זאת דירה שהם קיבלו בתמא או מחיר למשתכן.

 

אם יש אפשרות לקנות דירה שוות ערך מבחינת המפרט החלוקה וכו' בפרוייקט שכולו שוק חופשי -כנראה שהייתי מעדיף. 

[stum]

בניין דירות גבוה, מעל 20 קומות, חברת ניהול.

"להשיג הסכמה של השכנים" פחות רלוונטי במקרה כזה. אני חושב שהחשש העיקרי הוא מסוג האוכלוסיה שתגיע וירידת הערך הפוטנציאלית ביום המכירה.

לגבי סוג האוכלוסיה אני מבין שזה כנראה הימור וצריך מזל כדי ליפול איפשהו בטווח של בין שכן מבוגר בודד גרוש וממורמר עם כלב שרוצה שקט של בית עלמין - לבין שכן עם משפחה ברוכת ילדים שלא אכפת להם שהם גרים בבית משותף.