מיתון כלכלי ? מישהו מרגיש משהו ?

[pooh-bear]

לפני 10 דקות, Night Driver כתב:

הפטור ממס הוא לא בשבילה אלא בשביל השוכר. קח 10% ושכר הדירה יעלה ב 15%.

למה?

אם אפשר היום לקחת עוד 15%, סמוך על בעלי הדירות שיעשו את זה. אף אחד (כמעט) לא מוריד מחיר מרצונו החופשי למען השוכרים שלו.

 

אני חושב שהאפקט יהיה הפוך - מי שיעלה את שכ"ד ב-15% מהיום למחר לא יצליח להשכיר, ואז אולי יחליט למכור את הדירה. מספיק משכירים שמוכרים אולי יורידו את מחירי הדירות ויעלו את התשואה גם בלי להעלות את שכ"ד.

[Night Driver]

מהסיבה הפשוטה שלא יהיה כדאי אחרת להחזיק דירה להשקעה.

 

אם משלמים מס עדיף נדל"ן מסחרי עם תשואה יותר גבוהה.

 

בתחילת שנות התשעים גם היה דיבור על מיסוי והרבה בעלי דירות הכניסו סעיף שאם יוטל מס הוא יחול על השוכר.

עריכה: אם תתחיל מכירה המונית לא יהיה לך כדאי לקנות דירה כי כשהביטחונות שלך פחות טובים הריבית הרבה יותר גבוהה ואז תחזור ותשלם את השכירות היותר יקרה.

עריכה אחרונה ב-18 למאי, 2020 על ידי Night Driver

[pooh-bear]

אבל ה"לא כדאי" הזה נגזר מהשווי התאורטי של הדירה, אם השווי שלה יורד פתאום כן יהיה כדאי? זו אותה דירה, עם אותן הוצאות, רק שעכשיו היא עולה כמה מאות אלפים פחות. זה פסיכולוגי בלבד.

 

אם אתה טוען שניתן להעלות את שכ"ד באופן רוחבי ב-15% בכל השוק בלי לגרום לשינויים משמעותיים, אתה בעצם טוען שהשוק כרגע לא בשיווי משקל. זו טענה שהייתי קצת נזהר ממנה.

 

זה שאנשים חותמים על סעיף עכשיו שהם ישלמו אח"כ, לא אומר שהם לא יעזבו אתהדירה כשהם באמת יצטרכו לשלם.

עריכה אחרונה ב-18 למאי, 2020 על ידי pooh-bear

[Night Driver]

הכדאיות נגזרת מהאלטרנטיבות ולא משווי הנכס (גם לשוכר וגם למשכיר). לצורך הד'יון  אם לקנות דירה בשווי מיליון שקל יעלה לי עם משכנתא ל30 שנה ובלי הון עצמי 4000 ש"ח לחודש ולשכור את אותה הדירה יעלה לי 1500 אז לא כדאי לי לקנות כי השכירות יותר נמוכה מהריבית. מצד שני אם יש לי נכס של מיליון שקל ואני משכיר אותו ב 1500 יש לי תשואה של 1.8%. אם יש לי אפיק יותר טוב לשים בו את הכסף אז לא כדאי לי להשכיר את הדירה ועדיף לי למכור אותה.

 

רק אחרי המתימטיקה הזו נכנסים כוחות השוק של היצע וביקוש.

 

עכשיו אם יש לי נכס והורדת לי את הכדאיות יכול להיות שאמכור אותו ואשים את הכסף במקום אחר. אם יהיו הרבה כמוני אז השוק יוצף ומחירי הדירות ירדו. כשהמחירים יורדים הבנק נבהל ומעלה ריבית כי הביטחונות שלו יורדים. אתה תקנה את הדירה יותר זול בערך מוחלט אבל תשלם הרבה יותר בגלל הריבית שתקפוץ אז במקום לשלם 5000 שקל משכנתא היום פתאום זה יהיה 8000 ואז תגיד שזה המון ועדיף לגור ב 5000 בשכירות ולשים בצד 3 כל חודש.

 

[arturkopit]

הכדאיות נגזרת מהאלטרנטיבות ולא משווי הנכס (גם לשוכר וגם למשכיר). לצורך הד'יון  אם לקנות דירה בשווי מיליון שקל יעלה לי עם משכנתא ל30 שנה ובלי הון עצמי 4000 ש"ח לחודש ולשכור את אותה הדירה יעלה לי 1500 אז לא כדאי לי לקנות כי השכירות יותר נמוכה מהריבית. מצד שני אם יש לי נכס של מיליון שקל ואני משכיר אותו ב 1500 יש לי תשואה של 1.8%. אם יש לי אפיק יותר טוב לשים בו את הכסף אז לא כדאי לי להשכיר את הדירה ועדיף לי למכור אותה.
 
רק אחרי המתימטיקה הזו נכנסים כוחות השוק של היצע וביקוש.
 
עכשיו אם יש לי נכס והורדת לי את הכדאיות יכול להיות שאמכור אותו ואשים את הכסף במקום אחר. אם יהיו הרבה כמוני אז השוק יוצף ומחירי הדירות ירדו. כשהמחירים יורדים הבנק נבהל ומעלה ריבית כי הביטחונות שלו יורדים. אתה תקנה את הדירה יותר זול בערך מוחלט אבל תשלם הרבה יותר בגלל הריבית שתקפוץ אז במקום לשלם 5000 שקל משכנתא היום פתאום זה יהיה 8000 ואז תגיד שזה המון ועדיף לגור ב 5000 בשכירות ולשים בצד 3 כל חודש.

 

תן לי לנחש,אתה משכיר דירה/ות?

Sent from my SM-G965F using Tapatalk

[Night Driver]

ניחשת לא נכון. לא משכיר דירות ולא מושקע בשוק הנדל"ן.

 

חסכונות אני שם רק באפיקים סולידיים והשקעות משקיע אצלי בעסק. רק פעם אחת עשיתי עסקת נדל"ן שגם היתה יותר עסקת מימון ופחות נדלן והיתה תחומה ל 3 שנים.

[malcishua]

לפני 57 דקות, khalil כתב:

זאת בדיוק הנקודה, את יודע כמה ריבית היא משלמת על משכנתא?

 

ואם היא לא לקחה משכנתא, אז היא כן צריכה לשלם מס?

ואם אני לקחתי הלוואה מהבנק כדי להשקיע בשוק ההון, יקזזו לי את הריבית על ההלוואה ממס רווחי ההון שאני משלם?

 

אין שום קשר בין אופן המימון של ההשקעה (אם זו השקעה בנדל״ן או בשוק ההון) לבין המס שנגבה על הרווחים ממנה.

 

לפני 41 דקות, רק מיאטה כתב:

למה שהגברת החביבה שמשכירה לך את הבית צריכה לשלם מס כמו של עסק ?

 

טוב, אם היא חביבה אז לא צריכה.

 

 

עריכה אחרונה ב-18 למאי, 2020 על ידי malcishua

[pooh-bear]

לפני 19 דקות, Night Driver כתב:

הכדאיות נגזרת מהאלטרנטיבות ולא משווי הנכס (גם לשוכר וגם למשכיר). לצורך הד'יון  אם לקנות דירה בשווי מיליון שקל יעלה לי עם משכנתא ל30 שנה ובלי הון עצמי 4000 ש"ח לחודש ולשכור את אותה הדירה יעלה לי 1500 אז לא כדאי לי לקנות כי השכירות יותר נמוכה מהריבית. מצד שני אם יש לי נכס של מיליון שקל ואני משכיר אותו ב 1500 יש לי תשואה של 1.8%. אם יש לי אפיק יותר טוב לשים בו את הכסף אז לא כדאי לי להשכיר את הדירה ועדיף לי למכור אותה.

 

רק אחרי המתימטיקה הזו נכנסים כוחות השוק של היצע וביקוש.

 

עכשיו אם יש לי נכס והורדת לי את הכדאיות יכול להיות שאמכור אותו ואשים את הכסף במקום אחר. אם יהיו הרבה כמוני אז השוק יוצף ומחירי הדירות ירדו. כשהמחירים יורדים הבנק נבהל ומעלה ריבית כי הביטחונות שלו יורדים. אתה תקנה את הדירה יותר זול בערך מוחלט אבל תשלם הרבה יותר בגלל הריבית שתקפוץ אז במקום לשלם 5000 שקל משכנתא היום פתאום זה יהיה 8000 ואז תגיד שזה המון ועדיף לגור ב 5000 בשכירות ולשים בצד 3 כל חודש.

 

אתה עושה פה המון מעברים שאני לא יודע כמה הם כל כך טריוויאליים וברורים. יש עוד המון משתנים - עלויות יציאה מהשקעה קיימת, עלויות כניסה להשקעה אחרת, הפסיכולוגיה של השקעה בנדל"ן פרטי מול מסחרי, לאן הריביות ילכו במצב כזה ועוד ועוד.

 

ברמה הכי בסיסית - לא כל מי שמשלם היום X ישלם כל כך בקלות X+15% מהיום למחר. אני לא אומר שלא תהיה עליית מחירים, אני ממש לא בטוח שהמשכירים לא יספגו חלק (אולי מהותי) מהמס. בטח במצב היום.

 

 

[m3x7r3m3]

לפני 18 דקות, pooh-bear כתב:

ברמה הכי בסיסית - לא כל מי שמשלם היום X ישלם כל כך בקלות X+15% מהיום למחר. אני לא אומר שלא תהיה עליית מחירים, אני ממש לא בטוח שהמשכירים לא יספגו חלק (אולי מהותי) מהמס. בטח במצב היום.

 

אתה כנראה צודק:

 

לפני 56 דקות, Night Driver כתב:

בתחילת שנות התשעים גם היה דיבור על מיסוי והרבה בעלי דירות הכניסו סעיף שאם יוטל מס הוא יחול על השוכר.

 

למה ללכת כל כך רחוק, כשדיברו על מס דירה שלישית בדיוק חיפשתי דירה, ראיתי דירה אצל אחד בראשון שכתב בחוזה שאם יהיה מס דירה שלישית הוא יחול עליי, שאלתי למה, הרי אין לך 3 דירות, אמר נכון, אבל המחיר של כל השוק יעלה, אמרתי לו זו ספקולציה שכנראה לא נכונה, לרוב המשכירים אין 3 דירות.

וזו לא הייתה העז היחידה בדירה.

המשיך לרדוף אחריי עוד שבועיים שדחיתי אותו. היה מוכן גם למחוק את הסעיף הזה וגם לשנות הרבה דברים אחרים, אבל אם מתחילים מאמון שנהרס בפגישה השנייה, אז לך תשכור ממנו דירה לשנה או שנתיים

[khalil]

לפני 25 דקות, malcishua כתב:

 

ואם היא לא לקחה משכנתא, אז היא כן צריכה לשלם מס?

ואם אני לקחתי הלוואה מהבנק כדי להשקיע בשוק ההון, יקזזו לי את הריבית על ההלוואה ממס רווחי ההון שאני משלם?

 

אין שום קשר בין אופן המימון של ההשקעה (אם זו השקעה בנדל״ן או בשוק ההון) לבין המס שנגבה על הרווחים ממנה.

 

 

טוב, אם היא חביבה אז לא צריכה.

 

 

 

כל עסק לווה, וריבית ההלוואה היא הוצאה לכל דבר ועניין וכך גם הפחת.

שוב, אם תתחיל הכנסה משכירות במקביל לדיוודנד (שזה בדיוק מה שהיא), אז אתה פותח את השער למערכת תחשיבים שלמה, כל משכיר יהיה שווה ערך לבעלים של עסק, אפשרי, אבל מסורבל, אני מעדיף את הפתרון שקיים, ואני לא משכיר אף דירה עכשיו.

בנוסף, יש המון ששוכרים במקום ומשכירים במקום אחר, אני מקווה שכולנו מסכימים שהם לא חייבים לשלם מס על השכירות שהם לוקחים.

[stum]

מס על רווחים מהשכרת דירה הוא המס מוצדק שהזוי שהכשל שוק הזה עדיין מתקיים.

יש הוצאות ? כמו כל עסק תדווח עליהם תקבל החזר.

מה זה "הטבה גלובלית כדי לא להתעסק" ? אני גם רוצה הטבה כזו בשכר שלי, אני אדווח כמה אני מרוויח, במקום המעסיק ועל פי זה יקחו לי מס. אני מוכן.

 

קנית דירה ב1 מיליון שקל שכבר שילמת עליהם מס, מעולה, אף אחד לא נוגע לך במיליון האלה.

אבל כל שקל שתרוויח מההשכרה, כמו כל שקל שהיית מרוויח ממניות בשוק ההון, נדרש לשלם עליו מס. היום זה לא קורה.

 

התאוריה שלפיה מס על השכירות מדירות תגולגל לשוכר היא יפה בתאוריה אבל לא תופסת במציאות.

מי שתומך בזה מנסה לרמוז שכאילו בעלי הדירות היום, מתחשבים בשוכרים שלהם ולוקחים כמה שהם צריכים ולא כמה שהם יכולים.

 

שכירות, בניגוד למשכנתא, נגזרת מהמשכורת החודשית אם השכירות גבוהה מדי ביחס למשכורת - אנשים יתפשרו על דירה קטנה יותר במיקום פחות טוב,

העיקר שתתאים להם לתקציב, שהוא ידוע מראש כי שוב, זו משכורת, והחוזה הוא התחייבות שנתית קצרה יחסית וניתנת לחישוב פשוט.

 

כמו שהיום אני יודע, שאני לא ייקח דירה בשכירות של 5000 בחודש לא כי אני לא יכול - אלא כי אני לא רוצה כי אני יודע שזה בא על חשבון משהו אחר.

ואני מוכן לשלם פחות במקום קצת פחות טוב, דירה יותר קטנה וקצת יותר ישנה.

עריכה אחרונה ב-18 למאי, 2020 על ידי stum

[farkash7]

נגענו בזה כבר. אתה צודק, אבל מה זה ישנה?
אני הייתי בגישה הזו שלך, אני עדיין חושב שזה עיוות מס כשנותנים פטור עד תקרה מסויימת לשכירות ו10% בלבד מעל זה, אבל הבנתי גם שזה לא ישנה את תמונת המצב בשוק הדיור.

אתה חושב שמס כזה או אחר על משכירי דירות יפתור את בעיית המחירים? סביר להניח שלא, התשואה על השכרת בתים בישראל היא פח אשפה, מכאן שיש סיבות אחרות שבגללן המשקיעים קונים דירות ומשכירים אותן.
אם תקטין להם את התשואה מ-3% ל-2% זה לא באמת ישנה את התמונה.
 

אז מס כזה לא יפתור את בעיית המחירים, ומהצד השני מס כזה כן יכול לגרום לעליית מחירים בשוק השכירות שבו כרגע המחירים נחשבים נמוכים.

[stum]

שוב, אתה טוען שזה עלול לגרום לעליית מחירים, אני טוען שזה לא עלול לגרום לעליית מחירים.

מי צודק ? זה היופי בכלכלה זה שכולם צודקים, זה מקצוע מומצא שמתבסס על הערכות ועל מודלים מהעבר ולא על שום דבר אבסולוטי.

 

במצב הנוכחי - הרווח של אחד ממוסה, והרווח של אחר לא מומסה.

בהינתן שהמדינה רוצה עוד מיסים - הינה לך פתרון שוויוני שפותר בעיית אפלייה ארוכת שנים.

עריכה אחרונה ב-18 למאי, 2020 על ידי stum

[khalil]

מה שאתם מבקשים זה להפוך כל בעל נכס לקרן REIT, זה יעלה המון, וזה יגולגל על השוכרים, שיהיה בבריאות לכל שוכר.

[stum]

לפני 3 דקות, khalil כתב:

מה שאתם מבקשים זה להפוך להשוות כל בעל נכס כל משקיע לקרן REIT, למשלם מיסים לגיטימי, זה יעלה המון (למי?) וזה יגולגל על השוכרים (לא זה לא), שיהיה בבריאות לכל שוכר לכל שומרי החוק במדינה.