שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[SlowRide]

לפני 1 דקה, yuvalganim כתב:

בוודאי שיש לזה משמעות.

נניח שיש שוק עם 10 דירות חדשות שנבנות בשנה.

באותו השוק גם יש ביקוש של 10 זוגות צעירים שצריכים לעבור לגור בבית משלהם כל שנה.

במצב העולם הזה על כל דירה נבנית יש ביקוש של זוג 1 - מצב מושלם (בגדול).

עכשיו תחשוב שעל 10 הזוגות האלה יש גם 10 משקיעים שלהם כבר יש דירה אבל הם רוצים להשקיע.

עכשיו על 10 דירות יש 20 מתחרים. מה יקרה למחיר? יעלה.

בוודאי שיש לזה משמעות.

אין לזה משמעות כי אף אחד לא ישאר ללא דיור. המשקיעים ישכירו למי שלא יכול או לא רוצה לקנות את הדירה.

 

[Gavrik]

לפני כשעה, sperial כתב:

אם אתה מסתכל במבט צר על רכישת דירות - כן. מצד שני, דירה כזו משתחררת לשוק ההשכרה ומגבירה כת התחרות בו. בקו התחתון הדירה תשאר מוצעת למגורים. אם באותו בניין יוצעו 10 דירות להשכרה תוכל להפחית את מחיר הדיור בו, פשוט תשלם במודל של שכירות, לטוב ולרע.

 

מה שאתה מתאר זה גם מבט צר (יותר משקיעים = יותר דירות להשכרה = יותר תחרות = ירידת מחירים).

ככל שיש יותר משקיעים כך מחיר הדירות עולה, ככל שמחיר הדירות עולה כך פחות אנשים יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה ונאלצים לחיות בשכירות ולכן גם הביקוש לשכירות עולה.

בהינתן גם ששוק השכירות לא פועל בוואקום ומחירי השכירות הם נגזרת של מחירי הדירות העדכניים אז נהירת המשקיעים לדיור מובילה גם לעליה במחירי השכירות.

וזה לא משנה אם המשקיע קנה את הדירה לפני 30 שנה ומשלם משכנתא של 400 שקל בחודש או סיים לשלם אותה במלואה. בסוף מי שמכתיב את המחיר הוא מחיר השוק העדכני ואף אחד לא ישכיר ב1000 שקל דירה כאשר דירות דומות באזור מושכרות עבור 5000 ש"ח.

[m3x7r3m3]

לפני שעה, SlowRide כתב:

אין לזה משמעות כי אף אחד לא ישאר ללא דיור. המשקיעים ישכירו למי שלא יכול או לא רוצה לקנות את הדירה.

 

ככה מייצרים חברה כלכלית פיאודליסטית.

[MiniMiz3r]

לפני שעתיים, yuvalganim כתב:

תתפלא, לפני שנה וחצי ניהלתי משא ומתן לרכישת דירה.

המתמודדת השניה מולי הייתה משקיעה שיכלה להציע יותר כסף וגם קיבלה את הדירה.

אז להגיד שהם לא מתחרים על אותן דירות...נו באמת.

 

אין לי מה להתפלא, מי שמנהל מו"מ לרכישת דירה הוא לא שוכר אלא רוכש. 

[yuvalganim]

לפני רגע אמרת שמשקיעים וחסרי דיור לא נלחמים על אותן דירות, הראיתי לך שאתה טועה.

אתה ממשיך באותן טענות חסרות היגיון גם כשמוכיחים לך אחרת, זה די מדהים הדבר הזה.

אבל שיהיה

[MiniMiz3r]

אם לא מובן לך שמי ששוכר דירה הוא, ובכן, שוכר ומי שרוכש דירה למגורים הוא לא שוכר, ושמדובר בשני שווקים שונים, אין לי איך לעזור לך. 

כמו שאמרתי, בהצלחה עם ההמתנה לירידת המחירים. אני מקווה שכמו כל הכלכלנים הדגולים מקבוצות המחאה בפייסבוק גם אתה "לא קנית דירה במחיר בועה" ב-12 השנים האחרונות כדי להראות למשקיעים מה זה. ממש הכנסת להם באבי אביהם. 

[rev-Match]

לפני 11 דקות, MiniMiz3r כתב:

אם לא מובן לך שמי ששוכר דירה הוא, ובכן, שוכר ומי שרוכש דירה למגורים הוא לא שוכר, ושמדובר בשני שווקים שונים, אין לי איך לעזור לך. 

כמו שאמרתי, בהצלחה עם ההמתנה לירידת המחירים. אני מקווה שכמו כל הכלכלנים הדגולים מקבוצות המחאה בפייסבוק גם אתה "לא קנית דירה במחיר בועה" ב-12 השנים האחרונות כדי להראות למשקיעים מה זה. ממש הכנסת להם באבי אביהם. 

בסדר עכשיו זה תורם של המשקיעים לשכנע את כולם שהמחירים לא ירדו. 

 

נראה איך זה יתקדם. 

 

חוקי המשחק משתנים, הריבית כבר לא אפס, אומרים במפורש שיש כוונה להביא אותה ל 3.5-4%, אני לא כלכלן אבל אני בטוח שטירוף הרכישות יפסק לתקופה כזו או אחרת. 

 

הכסף כבר לא זול בתוספת לאינפלציה ומחירי הדלק מדובר באלף + שקלים בחודש. 

[oryo]

לפני כשעה, Gavrik כתב:

 

ֿבהינתן גם ששוק השכירות לא פועל בוואקום ומחירי השכירות הם נגזרת של מחירי הדירות העדכניים אז נהירת המשקיעים לדיור מובילה גם לעליה במחירי השכירות.

וזה לא משנה אם המשקיע קנה את הדירה לפני 30 שנה ומשלם משכנתא של 400 שקל בחודש או סיים לשלם אותה במלואה. בסוף מי שמכתיב את המחיר הוא מחיר השוק העדכני ואף אחד לא ישכיר ב1000 שקל דירה כאשר דירות דומות באזור מושכרות עבור 5000 ש"ח.

 

מחירי השכירות אינם פונקציה של מחירי הנדל״ן, מחירי השכירות הם פונקציה של היצע השכירות האזורי כנגד הביקוש לשכירות באזור. זה לא מעניין את ששי השוכר שגבריק שילם כך וכך על הנכס, או שהמשכנתא שלו היא כזו וכזו. מה שמעניין את ששי הוא מה ההיצע הזמין, ולקבל את העסקה הכי טובה. גם את גבריק אגב, לא באמת מעניין כמה הוא שילם (בעת ההשכרה) - גבריק רוצה לקבל את המקסימום שהוא מסוגל לקבל בהינתן השוק.

אם כל בעלי הדירות בונים יחד את קרטל הדירות הגדול, ומתאמים מחירים - אז אתה צודק, אבל בשוק משוכלל אין דרך אופרטיבית לעשות את זה.

אם בא הפופוליסט התורן ואומר ״וואי נמאס לי ממשקיעי הדירות, יש לי רעיון גאוני - אני אעלה לכולם מסים במכה וככה אבריח אותם החוצה!״ - אז או אז נוצר מעין פסאודו קרטל נקודתי יש מאין (כל בעלי הדירות נמצאים בסירה אחת) והמחירים כנראה יקבלו זעזוע מתואם. 

הקשר בין מחירי הדיור למחירי השכירות הוא יותר בעת ביצוע העסקה: כשמשקיע מוציא עסקה לפועל, הוא רוצה לקבל החזר מסוים. אם השכירות באזור לא גבוהה מספיק הוא לא יכול לשנות את זה, אבל הוא יכול לבחור שלא להכנס לעסקה. כנ״ל כל פרמטר אחר (כמו מס רכישה).

 

בכל אופן - מלחמה במשקיעים --> הורדת היצע --> עליית שכירויות. זו לא דעתי האישית אלא אמת כלכלית פשוטה, ברורה, ומובהקת. אפשר ולגיטימי לטעון ששווה להלחם במשקיעים כי פונקציית המטרה של הרגולטור היא סיוע לבעלי הבתים, אבל זו פוזיציה, ושווה לשקול את כל המשמעויות שלה. לא ברור בכלל שלסבסד בעלי נכסים למגורים על חשבון השוכרים היא פוזיציה ״חברתית״. 

 

אם אתה לא מסכים, אז לצורך ההמחשה:

במדינת שכירואל החליטו לתגמל משקיעים כהוגן, כל דירה שנרכשת להשקעה תקבל זיכוי מס של 500,000 ש״ח - מה אתה חושב שיקרה לשכירויות במדינה כשהשוק יוצף בדירות להשקעה?

במדינת מגוראל החליטו להלחם במשקיעים, כל דירה שנרכשת להשקעה תדרוש מס יתר של 500,000 ש״ח, וכל בעלות על דירה להשקעה תוסיף מס השקעה של 50,000 ש״ח בשנה - מה אתה חושב שיקרה לשכירויות במדינה כשהמשקיעים יגיבו לכך?

 

יש סיבה שפיקוח על שכירות בבעלות פרטית נכשל פעם אחר פעם, יש טור מומלץ של אורי כץ שבאמת כדאי לקרוא, ויש פודקאסט של עומר מואב ששווה שמיעה. 

 

הבעיה בישראל אינה המשקיעים, או בעלי הבתים, או כל מיני פרטים אחרים. הבעיה היא בביקוש גבוה מול היצע נמוך. דמוגרפיה וחסמים גיאוגרפיים שרק הולכים להחמיר את מצב הביקוש מחד, וחסמי בניה ורגולציה + יוקר מחיה כללי שגורמים למחסור עמוק בהיצע מאידך. זו חתיכת בעיה רצינית, והיא הרבה הרבה יותר עמוקה ממשקיע קיקיוני כזה או אחר. 

לפני 10 שעות, Gosser1860 כתב:

עזוב הכל, זה אומר שחזרת? 😁

מתחבט בזה בעצמי, לך תבין

[Nemesis]

בסופו של דבר מעגל מחירי השכירות נסגר בקצה השני במחירי בנדלן. אי אפשר לנתק אותם אחד מהשני. התשואה מהשכירות גוזרת את מחיר הדירות במידה מסוימת ביחס לאלטרנטיבות הזמינות להשקעה. בסביבה של ריבית נמוכה ומחסור בהיצע, המשקיעים יעלו את מחירי הדירות. העליה במחיר הדירות תגדיל את הביקוש לשכירות ואת הלחץ על המחיר. 

 

כמובן, כל המעגל הזה נשבר די מהר אם ההיצע יהיה קצת יותר גדול מהביקוש, שמחשבים בתוכו ביקוש אזורי ודירות רפאים. במקום כל מני רגולציות. 

[Gavrik]

לפני כשעה, oryo כתב:

 

מחירי השכירות אינם פונקציה של מחירי הנדל״ן, מחירי השכירות הם פונקציה של היצע השכירות האזורי כנגד הביקוש לשכירות באזור. זה לא מעניין את ששי השוכר שגבריק שילם כך וכך על הנכס, או שהמשכנתא שלו היא כזו וכזו. מה שמעניין את ששי הוא מה ההיצע הזמין, ולקבל את העסקה הכי טובה. גם את גבריק אגב, לא באמת מעניין כמה הוא שילם (בעת ההשכרה) - גבריק רוצה לקבל את המקסימום שהוא מסוגל לקבל בהינתן השוק.

אם כל בעלי הדירות בונים יחד את קרטל הדירות הגדול, ומתאמים מחירים - אז אתה צודק, אבל בשוק משוכלל אין דרך אופרטיבית לעשות את זה.

אם בא הפופוליסט התורן ואומר ״וואי נמאס לי ממשקיעי הדירות, יש לי רעיון גאוני - אני אעלה לכולם מסים במכה וככה אבריח אותם החוצה!״ - אז או אז נוצר מעין פסאודו קרטל נקודתי יש מאין (כל בעלי הדירות נמצאים בסירה אחת) והמחירים כנראה יקבלו זעזוע מתואם. 

הקשר בין מחירי הדיור למחירי השכירות הוא יותר בעת ביצוע העסקה: כשמשקיע מוציא עסקה לפועל, הוא רוצה לקבל החזר מסוים. אם השכירות באזור לא גבוהה מספיק הוא לא יכול לשנות את זה, אבל הוא יכול לבחור שלא להכנס לעסקה. כנ״ל כל פרמטר אחר (כמו מס רכישה).

 

בכל אופן - מלחמה במשקיעים --> הורדת היצע --> עליית שכירויות. זו לא דעתי האישית אלא אמת כלכלית פשוטה, ברורה, ומובהקת. אפשר ולגיטימי לטעון ששווה להלחם במשקיעים כי פונקציית המטרה של הרגולטור היא סיוע לבעלי הבתים, אבל זו פוזיציה, ושווה לשקול את כל המשמעויות שלה. לא ברור בכלל שלסבסד בעלי נכסים למגורים על חשבון השוכרים היא פוזיציה ״חברתית״. 

 

אם אתה לא מסכים, אז לצורך ההמחשה:

במדינת שכירואל החליטו לתגמל משקיעים כהוגן, כל דירה שנרכשת להשקעה תקבל זיכוי מס של 500,000 ש״ח - מה אתה חושב שיקרה לשכירויות במדינה כשהשוק יוצף בדירות להשקעה?

במדינת מגוראל החליטו להלחם במשקיעים, כל דירה שנרכשת להשקעה תדרוש מס יתר של 500,000 ש״ח, וכל בעלות על דירה להשקעה תוסיף מס השקעה של 50,000 ש״ח בשנה - מה אתה חושב שיקרה לשכירויות במדינה כשהמשקיעים יגיבו לכך?

 

יש סיבה שפיקוח על שכירות בבעלות פרטית נכשל פעם אחר פעם, יש טור מומלץ של אורי כץ שבאמת כדאי לקרוא, ויש פודקאסט של עומר מואב ששווה שמיעה. 

 

הבעיה בישראל אינה המשקיעים, או בעלי הבתים, או כל מיני פרטים אחרים. הבעיה היא בביקוש גבוה מול היצע נמוך. דמוגרפיה וחסמים גיאוגרפיים שרק הולכים להחמיר את מצב הביקוש מחד, וחסמי בניה ורגולציה + יוקר מחיה כללי שגורמים למחסור עמוק בהיצע מאידך. זו חתיכת בעיה רצינית, והיא הרבה הרבה יותר עמוקה ממשקיע קיקיוני כזה או אחר. 

מתחבט בזה בעצמי, לך תבין

בטח שמחירי השכירות הם פוניקציה של מחירי הנלד"ן, בכל מקום בארץ שתבחר מחירי השכירות צמודים בצורה מסוימת למחירי הנלד"ן וזה לא פוסל בכלל את עניין ההיצע וביקוש.
יש מצב של מחסור בדירות בשוק גם לקניה וגם להשכרה ובעלי הדירות משכירים את הדירות במחיר המקסימאלי שבו הם יכולים, כלומר כמה שיותר אבל קצת פחות מתשלום למשכנתא כי אחרת השוכר כבר יעדיף לרכוש בית בעצמו.

לגבי התגמול של ה500K נו כבטח.... כיום יש לך מספיק אנשים ששילמו את המשכנתא שלהם לפני שנים רבות מה שמגלם זיכוי של 500K וגם יותר, מה רואים בפועל? אף אחד לא משכיר את הדירה שלו בפחות ממחיר שוק לא משנה כמה הנחה תתן לו. וגם אם תתן לכל המשקיעים 500 אלף שקל זיכוי אף אחד לא ישכיר את הדירה שלו במחיר הפסד, לא משנה כמה פעמים תצעק "שוק חופשי" אנשים יעדיפו למכור ולגלגל את העסק הלאה.

הבעיה היא גם משקיעים וגם ביקוש גבוהה, לא משנה איך תסתכל על זה זה מעגל סגור, ביקוש גבוהה יוצר עליית מחירים, מה שבאיתו מביא משקיעים שמעוניינים בתשואה > מה שיוצר עוד עליית מחירים ועוד ביקוש > מה שמביא עוד משקיעים.

זה מעגל ולכל הצדדים בו יש חלק תוציא את אחד החלקים ויכול להיות שהוא יפסיק להתגלגל.

עריכה אחרונה ב-19 ליוני, 2022 על ידי Gavrik

[SlowRide]

לפני שעתיים, m3x7r3m3 כתב:

 

ככה מייצרים חברה כלכלית פיאודליסטית.

אבל זה לא באשמת משקיעים.

המדינה קובעת את מחירי הקרקע, לא עונה על הביקושים באזורי הביקוש, האוכלוסיה גדלה ובמקביל הקבוצה שיכולה לרכוש דירה במקום שהם רוצים קטנה. 

[m3x7r3m3]

לפני 6 דקות, SlowRide כתב:

אבל זה לא באשמת משקיעים.

המדינה קובעת את מחירי הקרקע, לא עונה על הביקושים באזורי הביקוש, האוכלוסיה גדלה ובמקביל הקבוצה שיכולה לרכוש דירה במקום שהם רוצים קטנה. 

 

לא אמרתי באשמת מי, אמרתי מה זה מייצר בסוף.

[oryo]

לפני 38 דקות, Gavrik כתב:

יש מצב של מחסור בדירות בשוק גם לקניה וגם להשכרה ובעלי הדירות משכירים את הדירות במחיר המקסימאלי שבו הם יכולים, [1]כלומר כמה שיותר אבל קצת פחות מתשלום למשכנתא כי אחרת השוכר כבר יעדיף לרכוש בית בעצמו.

לגבי התגמול של ה500K נו כבטח.... כיום יש לך מספיק אנשים ששילמו את המשכנתא שלהם לפני שנים רבות מה שמגלם זיכוי של 500K וגם יותר, מה רואים בפועל? [2]אף אחד לא משכיר את הדירה שלו בפחות ממחיר שוק לא משנה כמה הנחה תתן לו. [3]וגם אם תתן לכל המשקיעים 500 אלף שקל זיכוי אף אחד לא ישכיר את הדירה שלו במחיר הפסד, לא משנה כמה פעמים תצעק "שוק חופשי" אנשים יעדיפו למכור ולגלגל את העסק הלאה.

[4]הבעיה היא גם משקיעים וגם ביקוש גבוהה, לא משנה איך תסתכל על זה זה מעגל סגור, ביקוש גבוהה יוצר עליית מחירים, מה שבאיתו מביא משקיעים שמעוניינים בתשואה > מה שיוצר עוד עליית מחירים ועוד ביקוש > מה שמביא עוד משקיעים.

זה מעגל ולכל הצדדים בו יש חלק תוציא את אחד החלקים ויכול להיות שהוא יפסיק להתגלגל.

1. שוב, זה לא עובד ככה. אף אחד לא מתעניין בכמה פלוני משלם על המשכנתא, זה נתון חסר כל משמעות מבחינת מחיר השכירות. מה שפלוני משלם על המשכנתא לא משפיע על מחיר השכירות בשוק. זה שאתה קיבלת ריבית גבוהה יותר מהשכן שלך יגרום לך להשכיר את הנכס ביותר כסף? (לא, חד משמעית לא). שוב, אין כאן עניין של דעה אישית זו אמת כלכלית פשוטה ובסיסית. מחיר השכירות הוא נגזרת של ההיצע בשוק, כנגד הביקוש עבור אותו היצע. הוא לא נגזרת של כמה מישהו שילם על הנכס. 

 

2+3. ברור, זו הפואנטה. זה לא משנה אם קיבלת דיל מטורף על המשכנתא ולכן אתה יכול לגבות מעט שכירות, או קיבלת משכנתא נוראית ולכן בא לך לגבות מחיר גבוה על השכירות. בדיוק אותו דבר עם מסים: בעלי הדירה לא יקבלו הטבה ואז יגידו ״וואי איזה יופי, בוא נוריד שכירות!״, מה שיקרה במקרה של המדינה הדמיונית ״משכיראל״ היא שמלא משקיעים ייכנסו לשוק בשביל ההטבה, ואז יהיו ממש הרבה דירות להשכרה, ואז מטבע הדברים השכירות *תרד* כי אתה לא יכול לגבות את אותו המחיר כשיש לך המון תחרות מסביב.

 

4. ביקוש גבוה (לנכסים להשקעה) יוצר עוד משקיעים שנכנסים לשוק -> עוד משקיעים נכנסים לשוק משמע (א) עליית מחירי נדל״ן לרכישה [כי ביקוש מוגבר] ולאחר מכן (ב) ירידת/בלימת עליית מחירי שכירות [כי היצע מוגבר] -> מחירי השכירות נבלמים/יורדים יכול לגרור הוצאת משקיעים כי הcap rate / roi יורד. 

חשוב לציין - (ב) הוא טריקי בשוק כמו בישראל, שנמצא בהרעבת היצע. הוא טריקי, כי אתה לא רואה מיידית ירידת שכירויות ולכן זה נדמה שזה לא קורה, אבל מה שבתכלס קורה זה שאתה לא רואה ירידת היצע הגוררת *עליית* שכירויות תלולה (עוד) יותר. תזכור שככל שיש פחות היצע המחיר עולה, לא ככל שמשקיע פלוני החליט שבא לו יותר כסף על הדירה הספציפית שלו אז המחיר עולה. 

 

בכל מקרה, כל הדיון עצמו עקר, כי הבעיה אינה נובעת ממשקיעים או מרוכשים - הבעיה נובעת ממחסור בהיצע. איך מחלקים את ההיצע המוגבל הקיים זו שאלה של מדיניות, ניסיתי להראות לך למה משקיעים אינם דבר רע (כי יש גם שוכרים שצריכים לגור איפשהו), בדיוק כפי שאיני סבור שרוכשי דירה הם דבר רע. צריך איזון. 

 

כל עוד אנשים לא יבינו ויפנימו את ה root cause, שהוא המחסור בהיצע, אז הם ימשיכו לנבוח אחד על השני והסיפור הזה יישאר במקום. במקום כל מיני לוטו דירות ומעמ 0 ולא יודע איזה שקר פופוליסטי אחר דוחפים בישראל היום - מה שצריך זה הורדת חסמים, הפרשת קרקעות, ואפשור בניה. הגדלת היצע.

 

...אבל היות וזה לא הולך לקרות, אפשר להמשיך להתפלמס על מי יותר מעצבן, המשקיעים או בעלי הבתים, גם זה מזור כלשהו אני מניח. 

עריכה אחרונה ב-19 ליוני, 2022 על ידי oryo

[m3x7r3m3]

דוחפים בישראל בדיוק את אותו דבר שדחפו ב-5 שנים האחרונות - מחיר למשתכן בשם כזה או אחר.

[Gosser1860]

לפני שעתיים, oryo כתב:

מתחבט בזה בעצמי, לך תבין

מבין מבין. אבל בכל זאת: