שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Arik TG]

לפני 18 דקות, avargel כתב:

ניתוח יפה

 

רק לא הבנתי מאיפה לקחת את מספר האצבע של 50,000 בשנה בצד הביקוש

 

אולי 40 ואנחהו ביתר כבר עשור?

אולי 60 ואנחהו עדיין במחסור?

אולי 70 ואין סיכוי לגשר על זה?

 

טרם חזיתי באף מקום בניתוח רציני של המספר הזה, ואשמח להפניות.

גם בור סוד שאל על זה.

 

זה אכן אומדן, ולא מספר קשיח כמו המספרים של הלמ"ס. אני חושב שהאפיצות שלו היא 46-53 ב 90% לפחות ואסביר מאיפה הוא מגיע ואיך אני תומך באומדן הזה מצד המציאות.

 

בוא נתחיל מזה שמחירי הדירות הריאליים ירדו מ 1998 עד 2006 ברציפות, וירדו הרבה מתחת לקו הרגרסיה ארוך הטווח. זה לא יכול לקרות כשיש מחסור. כלומר שלפחות עד 2006 השוק עבד על לסגור עודפים.

אם אנחנו עכשיו בדרישה של 60 אלף, אז ב 2000 היינו בסביבות דרישה של 50 אלף וזה לא מסתדר עם המציאות. עם מספרי גמר הבניה מאמצע שנות התשעים עד אמצע שנות האלפיים לא היה נוצר מספיק עודף להוריד את המחירים עד 2006. המחסור היה מתחיל הרבה קודם.

 

בנק ישראל, בסקירות שונות שלו על הדיור, סופר את מלאי הדירות ביחס לאוכלוסיה מעל גיל 25. למשל ב 2010 ההערכה של בנק ישראל היתה  שהצרכים הדמוגרפיים הם 42 אלף יח"ד בשנה.

בדו"ח השנתי של בנק ישראל פרק ט' הוא תמיד על שוק הדיור. אפשר לחפש בשנים קודמות.

שיעור גידול האוכלוסיה בגיל 25 ומעלה היה די יציב מ 2006 עד 2019 ב 2.0% לשנה, ובשנתיים האחרונות ירד ל 1.8% לפיכך גידול במלאי הדירות של 1.8% לשנה אמור לספק את הצרכים הדמוגרפיים. בישראל כעת כ 2.85 מיליון דירות, מהן כ 150 אלף ריקות. כלומר 2.7 מיליון מאוכלסות ו 1.8% גידול בהן הוא 49 אלף דירות בשנה.

אזכיר עוד שיש דירות שנוספות מחוץ לסטטיסטיקה (בניה לא חוקית, פיצול דירות לא חוקי) אבל אין אנשים שמגיעים לגיל 25 מחוץ לסטטיסטיקה. 

[Arik TG]

לפני 4 שעות, MZN כתב:

תודה על הסיכום.

בסיכום דיברת באופן כללי על המדינה, יש לך מושג לגבי פילוח על פי אזורים?

אני מאזור הצפון ולא מרגיש ירידה בינתיים במחירים, לא מקבלנים גדולים ולא מקבלני תמא.

אני תוהה אם הגיע איזה גל של ׳מהגרים׳ מהמרכז שמקפיץ פה את המחירים כי 2 מיליון שח הפך לנורמה, לדירת תמא ברחוב ישן מאוד וצפוף ביותר. רחוב שדירות נמכרו בו לפני כמה שנים ב1.2..

על קבלנים בשכונות יקרות אני בכלל לא מדבר, קיבלתי הצעה של 2.6 לדירת 5 חדרים בקריית ביאליק 🫠  הבית קרקע? 3.5 בלבד. מיליון דולר כדי לגור בקריות.. 

אני באמת חושב ש׳גורמים חיצוניים׳ הם היחידים שיכולים לקנות ברמת מחירים הזו, מעניין אם עודפי הבניה יהיו גם כאן.

אני לא יודע. אני לא מבין בנדל"ן, אני מבין במספרים. אבל התאוריה שלך נשמעת לי מאוד הגיונית. אנקדוטלית חבר שלי מאזור המרכז מתעניין ברכישת דירת תמ"א להשקעה בחיפה.

[wa11a]

לפני 13 שעות, Arik TG כתב:

המספרים:

הביקוש לדירות משתנה בטווח הקצר כתוצאה מגורמים רבים- המצב הכלכלי והבטחוני, למשל- אבל בטווח הארוך הביקושים מתכנסים לצרכים הדמוגרפיים. האומדן למספר של הצרכים הדמוגרפיים הוא לא פשוט. אני מעריך אותו כעת בכ 50,000 דירות בשנה לכל היותר, לעומת כ 42,000 בשנת 2010 ונניח 45,000 בשנת 2015.

 

זכור לי שראיתי את הסיכום הזה איפהשהוא או משהו ממש דומה.

בכל מקרה אני חושב שהחישוב של הצרכים הדמוגרפיים בד״כ שוכח משהו, תמיד מסתכלים על כמה משקי בית חדשים נוצרים (בד״כ ע״פ מתחתנים). אבל שוכחים שיש גם נפטרים בצד השני משמע ההיצע לא צריך לגדול כמו המצטרפים למשקי הבית אלא רק ע״פ הדלתא. אני חושב שכבר שנים שבונים מעל הדלתא הזו. ואנחנו נראה את התוצאות בקרוב בהנחה והריבית לא תרד.

לפני 12 שעות, borsood כתב:

ההתרשמות שלי שונה: לא בונים אפילו במספרים שקרובים לצרכים הדמוגרפים. אם תרצה לפרט, טוב. אם לא, גם טוב...

 

יש באזור ה- 40 אלף מתחתנים בשנה אם אני לא טועה (זוגות). ויש כ- 50 אלף נפטרים בשנה (יחידים). נניח חצי. כמה דירות לדעתך צריך לבנות?

[om2]

לא רק מתחתנים צריכים בית.

רוב מי שאני מכיר מעל גיל 28-30 כבר יוצא לשכור דירה. נגיד עם שותפים.

גם אותם צריך להכניס בסטטיסטיקה 

[avargel]

לפני 38 דקות, wa11a כתב:

ש באזור ה- 40 אלף מתחתנים בשנה אם אני לא טועה (זוגות). ויש כ- 50 אלף נפטרים בשנה (יחידים). נניח חצי. כמה דירות לדעתך צריך לבנות?

 

יש גם מתגרשים

[farkash7]

יש גם מתגרשים שמתחתנים שוב.
יש גם יורדים.
יש גם עולים.
יש ויש.

עריכה אחרונה ב-25 ליוני, 2023 על ידי farkash7

[Arik TG]

לכן בנק ישראל סופר את האוכלוסיה מעל גיל 25 וזהו. זה לא מדוייק כי אם לדוגמה יש מגמה של יותר גירושין, או להיפך- יציאה מבית ההורים בגיל יותר מאוחר, זה מפספס אותה, אבל זה נותן את הכיוון הכי טוב- כולל נפטרים, עולים ויורדים.

[avargel]

ולכן הוא כנראה מפספס בקילומטר וקשה עד בלתי אפשרי לסמוך על המספרים האלה

[yuvalganim]

לפני שעתיים, om2 כתב:

לא רק מתחתנים צריכים בית.

רוב מי שאני מכיר מעל גיל 28-30 כבר יוצא לשכור דירה. נגיד עם שותפים.

גם אותם צריך להכניס בסטטיסטיקה 

 

בגלל זה מסתכלים על כל מי שמעל גיל 25.

זה המדד הכי הגיוני שאני מצליח לחשוב עליו (וגם הוא לא הכי מדוייק כי היום גם בגיל 30 יש שגרים אצל ההורים).

אבל צריך לחתוך איפשהוא

[farkash7]

לפני 4 שעות, avargel כתב:

ולכן הוא כנראה מפספס בקילומטר וקשה עד בלתי אפשרי לסמוך על המספרים האלה

או שזו הקבוצה שאחראית ל97% ממשקי הבית שנוצרים והשאר הוא סטיה שלא אמורה לגרום לשינויים טקטוניים בשוק.

עזוב אותך משקי בית לא משקי בית.
שמעת פעם על מישהו שחיפש דירה לשכור ולא מצא? אין חיה כזו.
שמעת פעם על מישהו שרצה לקנות בית ולא מצא? אין חיה כזו.
מה שאני בא לומר זה שיש מספיק דירות ואולי מה שסיפרו לנו זה סיפורי סבתא. נראה שהריבית משחקת פה תפקיד הרבה יותר משמעותי מעוד כמה מתגרשים/עולים/יורדים/ילדים.

הריבית הייתה ברצפה = לא משנה כמה תבנה זה לא יעזור.
 

עריכה אחרונה ב-25 ליוני, 2023 על ידי farkash7

[avargel]

לפני 27 דקות, farkash7 כתב:

שמעת פעם על מישהו שחיפש דירה לשכור ולא מצא? אין חיה כזו.
שמעת פעם על מישהו שרצה לקנות בית ולא מצא? אין חיה כזו.

 

באזורי ביקוש? בהחלט

 

רק לשם המחשה

גיסתי מחפשת לשכור 3 חדרים בשכונה שבה אני מתגורר

כבר כ4 חודשים, לא מוצאת

 

אז נכון, היא לא תגור ברחוב

כי היא התפשרה על יחידת דיור מקומבנת שנוצרה מסגירה של חניה מקורה + צירוף של מחסן

 

כמוה יש באיזורי הביקוש עוד עשרות אלפים, שפשוט מתגוררים בחורבות למיניהן

 

ברגע שיהיו דירות במחירים שפויים כל אלה יצאו מהחורים שלהם וישכרו דירות נורמליות

[Arik TG]

לפני 13 דקות, farkash7 כתב:

או שזו הקבוצה שאחראית ל97% ממשקי הבית שנוצרים והשאר הוא סטיה שלא אמורה לגרום לשינויים טקטוניים בשוק.

עזוב אותך משקי בית לא משקי בית.
שמעת פעם על מישהו שחיפש דירה לשכור ולא מצא? אין חיה כזו.
שמעת פעם על מישהו שרצה לקנות בית ולא מצא? אין חיה כזו.
מה שאני בא לומר זה שיש מספיק דירות ואולי מה שסיפרו לנו זה סיפורי סבתא. נראה שהריבית משחקת פה תפקיד הרבה יותר משמעותי מעוד כמה מתגרשים/עולים/יורדים/ילדים.

הריבית הייתה ברצפה = לא משנה כמה תבנה זה לא יעזור.
 

תמיד יש "מספיק" דירות, כי ההחלטה לעזוב את בית ההורים היא גם כלכלית, וכך גם ההחלטה אם לגור לבד או 2 או 3 שותפים בדירת רווקים- סטודנטים, הייטקיסטים וכו'.

 

לגבי הריבית- לא מדויק. הריבית היא רק משתנה אחד שמשפיע על הביקוש ועל עליית המחירים. ראה המחקר של יכין וגמרסני מבנק ישראל.

בסך הכל מספר הדירות הריקות לא טס לשמים. 

בנתוני 2019 היו כ 180 אלף דירות ריקות, שכ 90 אלף מהן נוספו ב 20 שנה האחרונות. אבל מתוך הדירות הריקות חלק הן דירות חדשות שטרם אוכלסו (23,000) חלק בשיפוץ (16,000) חלק שבעליהן נפטרו או עברו למוסד (11,000)- את כל שלשת הסעיפים האלו אפשר להגדיר כחיכוך של השוק כי רובן יגיעו לשוק בשנה הבאה- חלק הרוסות, אטומות או נטושות (20,000), ורק כ 100 אלף הן דירות תקינות שאינן בשימוש קבוע- מתוכן כ 40 אלף הן מה שנקרא "דירות רפאים" - דירות שנמצאות בשימוש לעתים רחוקות, רובן כנראה של תושבי חוץ, אבל גם הוילה של דרעי בספסופה לדוגמה. וכ 60 אלף נמצאות תחת הסעיף הלא ברור של "טרם נכנס דייר חדש", שיכולות להיות גם שייכות לחיכוך של יד שניה וגם לדירות שקנו משקיעים אבל השאירו ריקות ולא הכניסו שוכר. כלומר שמתוך 1.85 מיליון יח"ד (רשמיות) בארץ רק 0.1 מליון לכל היותר הן נכסים ללא שימוש.

דווקא "דירות הרפאים" הוא סעיף שגדל יותר לאט משאר הסעיפים בעשור שעבר.

[יובל .מ.]

בסופו של יום יש נתון אחד שקובע את המחירים וזה הריבית, כל הסיפורים מסביב לא מעניינים.

אם הריבית של בנק ישראל תישאר לפחות על 3-4 אחוז והאינפלציה תתייצב לטווח של 1-3 אחוז כמו שאמור להיות, אנשים ישימו את הכסף בפקדונות בבנק ולא יחפשו הרפתקאות עם דירות להשקעה.  עם ישראל רוצה שקט ופחות אכפת לו עוד שקל פחות שקל בתשואה.

האינפלציה התחילה את הירידה שלה ורואים את ההשפעות של עליית הריבית, השאלה כמה זמן ישאירו את הריבית גבוהה ולא יורידו חזרה. זהו.

[תחבצ]

אמרו שעלו 100 אלף אנשים מרוסיה ואוקראינה בחודשים האחרונים

[BarryG]

לפני 4 דקות, יובל .מ. כתב:

בסופו של יום יש נתון אחד שקובע את המחירים וזה הריבית, כל הסיפורים מסביב לא מעניינים.

אם הריבית של בנק ישראל תישאר לפחות על 3-4 אחוז והאינפלציה תתייצב לטווח של 1-3 אחוז כמו שאמור להיות, אנשים ישימו את הכסף בפקדונות בבנק ולא יחפשו הרפתקאות עם דירות להשקעה.  עם ישראל רוצה שקט ופחות אכפת לו עוד שקל פחות שקל בתשואה.

האינפלציה התחילה את הירידה שלה ורואים את ההשפעות של עליית הריבית, השאלה כמה זמן ישאירו את הריבית גבוהה ולא יורידו חזרה. זהו.

לא נכון, יש מחקר של מכון אהרון בנושא, שני הפרמטרים שמשפיעים על השינוי במחירי הדירות הם יחס מלאי הדירות לכמות משקי בית, והריבית. אם בונים יותר דירות מתוספת משקי הבית המחירים אמורים לרדת, ואם הריבית עולה המחירים אמורים לרדת, ולהפך.