שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Gosser1860]

לפני 11 שעות, redroze כתב:

מה שאני מנסה להסביר זה שקניית דירה זה לא מתג של אור שמדליקים. צריך לעשות רצף של החלטות ופעולות שקשה מאוד לבצע. אני מבין שזה קשה יותר היום, אבל מי שיצליח הוא מי שיעשה, לא מי שיבכה.

אחד המשפטים שהכי קשה לי איתם, כי זה מעיד עד כמה שוק הדיור מעוות. מה שאנשים רוצים זה לאו דווקא בעלות על דירה, אנשים רוצים פתרון דיור. אם היו מספיק אופציות איכותיות לשכירות טווח ארוך ו\או מספיק רגולציה בנושא שכירות ו\או בנייה מאסיבית באזורי ביקוש (או לחלופין בנייה בפריפריה וחיבורה למרכזי תעסוקה) עם עירוב שימושים ראוי אז אנשים לא היו מתאבדים על רכישת דירות.

 

אבל בגלל שאין את כל אלה, או שרובם מבוצעים בצורה לא מספקת ועקומה למדי אז אנחנו רואים הרבה מאוד צעירים מתאבדים (וגוררים את החסכונות של ההורים שלהם) על משכנתאות מסוכנות (עפ״י הגדרת בנק ישראל). אני לא בטוח כמה זה מתכון טוב בטווח הרחוק.

[redroze]

לפני שעתיים, איציק נ. כתב:

הרווחיות שהיתה בין 2007 ל 2022 היא חלום מתוק

גם ב-2007 אמרו את אותו משפט על שנות ה-90, שאז היו תשואות דו ספרתיות.

 

לפני שעתיים, איציק נ. כתב:

מי שמכניס עכשיו רגל ראשונה לשוק הנדל"ן, הוא בבעיה. מי שהכניס רגל ב 2007 - עכשיו קוצר את התבואה

לא בהכרח.

אנחנו לא יודעים לאן פני השוק, אז יכול להיות שיש אנשים שעושים עכשיו עיסקאות טובות יותר ממה שהיה לפני חצי שנה או מה שיהיה עוד חצי שנה. תזמון שוק הוא עניין בעייתי, גם בשוק הדיור וגם בשוק המניות.

לפני שעתיים, איציק נ. כתב:

אמרתי לו שלדעתי, בשביל 1.5% בשנה לא הייתי מתעסק עם זה, אבל זה *אני*

אתה מסתכל על זה בנקודת מבט מאוד צרה. בעוד את המימון הוא יכול לקבע עם ריבית קבועה. מחיר הרכישה מתקבע ביום החתימה על החוזה. שכר הדירה יעלה עם השנים ואז ה-1.5% יגדלו.

לפני שעה, Gosser1860 כתב:

אחד המשפטים שהכי קשה לי איתם, כי זה מעיד עד כמה שוק הדיור מעוות. מה שאנשים רוצים זה לאו דווקא בעלות על דירה, אנשים רוצים פתרון דיור. אם היו מספיק אופציות איכותיות לשכירות טווח ארוך ו\או מספיק רגולציה בנושא שכירות ו\או בנייה מאסיבית באזורי ביקוש (או לחלופין בנייה בפריפריה וחיבורה למרכזי תעסוקה) עם עירוב שימושים ראוי אז אנשים לא היו מתאבדים על רכישת דירות.

 

אבל בגלל שאין את כל אלה, או שרובם מבוצעים בצורה לא מספקת ועקומה למדי אז אנחנו רואים הרבה מאוד צעירים מתאבדים (וגוררים את החסכונות של ההורים שלהם) על משכנתאות מסוכנות (עפ״י הגדרת בנק ישראל). אני לא בטוח כמה זה מתכון טוב בטווח הרחוק.

רגולציה על שכירות גרמה בעיקר נזק ברוב העולם.

הפתרון הוא פשוט לבנות כמה שיותר כמותית וגם כמה שיותר מגוון, כדי לתת לשוק לעשות את שלו. ברגע שיהיה היצע גדול של דירות להשכרה אז המחירים יירדו. אז יהיה תמריץ לבעלי הדירות לחתום חוזים ארוכי טווח, כדי לקבע את מחיר השכירות שלא יירד בהמשך. כיום התמריץ הפוך כי המשקיעים נמצאים במגמת גירוש וכמות הדירות קטנה. זה מדרבן את בעלי הדירות לחתום על חוזים קצרי טווח כדי לרפרש את המחיר כמה שיותר פעמים.

 

גם ההתערבות הרגולטורית של תכניות הפיס הממשלתיות יצרה עיוות. זרקה המון צעירים לרכוש דירות חדשות וגדולות כאשר יכלו להסתפק בנתיים בדירות שיכון קטנות.

 

אני חושב שהעובדה שכמות הדיפולטים של המשכנתאות נמוכה מאוד היסטורית מלמדת שהתיוג סיכון גבוה לא ממומש.

עריכה אחרונה ב-7 לאפריל, 2023 על ידי redroze

[פינדר]

לפני שעתיים, איציק נ. כתב:

היא באיזור 7-8 אחוז

 

אלא אם הוא קיבל איזה טיפ היסטרי, תשואה כזו באה עם סיכון מאוד גבוה. את ה4.5 של הפקדון הוא מקבל בסיכון נמוך מאוד. 

אז להסתכל רק על ה1.5 מרווח זה לא מדויק וזה מחזק את ההחלטה לטובת הפקדון.

 

מצד שני יש כמובן את ההבדלים מבחינת טווח ההשקעה, חשיפה לאינפלציה וכו'.

[D1winner]

לפני שעתיים, איציק נ. כתב:

נראה לי שכולם מסכימים שהתשואה היום על השקעה בנדל"ן היא מאוד נמוכה (אני מדבר על מי שקונה *עכשיו*), במיוחד אם אין לך כסף ואתה ב"מינוף" של הבנק (שם אתה כבר ב"קאנטים" מבחינת תשואה שנתית לכסף שהשקעת)

היום, הרבה אנשים מעדיפים תיק השקעות סולידי מאשר להתעסק עם נדל"ן וריביות.

 

דוגמא: קרוב משפחה שלי חיפש לקנות דירה מסויימת, שהתשואה עליה (לטענתו ולטענת המתווך) היא באיזור 7-8 אחוז. אם תוריד בלת"מים (כי בכל זאת מדובר בנכס ישן אבל משופץ, אבל לך תדע איזה שיפוץ עשו - כי שיפוץ למטרת מכירה תמיד יהיה זול וחאפרי בד"כ) אתה נשאר במקרה הטוב עם כ-6% שנתי.

מהבנק הוא מקבל ריבית על הכסף שהוא יכול לקנות איתו את הנכס - 4.5%.

אמרתי לו שלדעתי, בשביל 1.5% בשנה לא הייתי מתעסק עם זה, אבל זה *אני*.
נכון לעכשיו השוק כבר הגיע ל PEAK ובגלל העליה בריביות כבר יש מגמה ברורה של היחלשות המחירים גם באיזורי ביקוש.

מי שמזריק נדל"ן לוריד וזה החלום שלו, אז תפדל.

הרווחיות שהיתה בין 2007 ל 2022 היא חלום מתוק.

מי שמכניס עכשיו רגל ראשונה לשוק הנדל"ן, הוא בבעיה. מי שהכניס רגל ב 2007 - עכשיו קוצר את התבואה. לכן אני מתחבר למה ש @Transporter כתב ומסכים איתו: הכל תלוי מתי נכנסת לשוק.

איציק

6 אחוז שנתי, אם הוא יורד מזה אשמח לפרטים. 

הייתרון הגדול בנדלן שאפשר למנף.

להבדיל מפקמ או כל השקעה דומה 

[yuvalganim]

אתה עדיין בסטייט אוף מיינד של ריבית אפס.

בריביות של היום מינוף מנדלן הוא פשוט לא ישים.

אין כסף בזה. לא ברמות מחיר האלו.

כשהשוק יתאזן אז אפשר יהיה לחזור לזה אולי

[D1winner]

עדיין אפשר לקבל בבנק בסביבות הריבית הזאת, ועל פקמ הבנק נותן סביב 5 אחוז שנתי המקסימום לתקופה של 18 חודשים ו ל 24 וצפונה כבר יורדת.

זאת אומרת שהבנקים צופים שהריבית תחזור לרדת.

גם אם לא, זאת תשואה טובה יותר מהפקמ, אין פקמ של 6-8 אחוז. תוסיף עליית מחירי דיור.

עריכה אחרונה ב-7 לאפריל, 2023 על ידי D1winner

[yuvalganim]

מחירי הדיור כבר לא עולים

[Transporter]

לפני 3 שעות, redroze כתב:

גם ב-2007 אמרו את אותו משפט על שנות ה-90, שאז היו תשואות דו ספרתיות.

 

ההבדל הוא שב 2007 המחירים היו ריאלים

הוכחה לזאת, כולנו קנינו דירות עם מעט מאוד כסף, בכל הזדמנות שנפתח לנו איזה חסכון ישר חשבנו לקנות דירה

 

היום אם אין לך ביד 700 אלף אתה בכלל לא מעלה את האפשרות לחלום על איזה צריף בגוש דן

לפני 3 שעות, redroze כתב:

אנחנו לא יודעים לאן פני השוק, אז יכול להיות שיש אנשים שעושים עכשיו עיסקאות טובות יותר ממה שהיה לפני חצי שנה או מה שיהיה עוד חצי שנה. תזמון שוק הוא עניין בעייתי, גם בשוק הדיור וגם בשוק המניות.

 

עוד משפט חסר משמעות

בשוק המניות המצב היום מצוין כי המדדים נשחטו . שם באמת אין יותר מדי עוד לאן לרדת

בשוק הדירות ? אנחנו בשיא השיאים. שום דבר לא נשחט כדי שתהיה סיבה לקפוץ על המציאה

לפני 35 דקות, yuvalganim כתב:

מחירי הדיור כבר לא עולים

 

זה פשוט לא נכון

בטח לא בגוש דן

לפני 5 שעות, redroze כתב:

זכותך לא להסכים איתי.

הוא היה צריך לגור איפשהו גם לפני שהוא רכש דירה או עכשיו כשהוא יושב על הגדר, אז זה לא רלוונטי.

אני משווה בין משה שיש לו הון עצמי X וממשיך לשבת על הגדר, לבין צילה שגם יש לה הון עצמי X אבל מחליטה לרכוש אתו דירה בפריפריה.

אני טוען שעוד 5 שנים מהיום צילה תהיה במקום טוב יותר לרכוש דירה בגוש דן בהשוואה למשה. וזה לא משנה אם מחירי הדיור ישארו ללא שינוי בתקופה הזו, יעלו או ירדו.

 

אני לא אמרתי שעם הכנסות של 20 צריך לקנות דירה של 2.5 מיליון. אני רק שיקפתי את הסיטואציה שאני הייתי בה ב-2012 למונחים שלי היום במטרה לראות כמה התאבדנו על זה (בהנחה שהיום המחירים פי 2 ממה שהיה ב-2012).

 

מספיק לעשות צחוק מעצמך

יש לי דירה בפריפריה, יש לי דירה בת"א

אני כבר שנה מחפש לקנות דירה נוספת ויודע מה המחירים

תפסיק לחשוב שאתה יכול ללמד אותי מה אפשר לעשות עם דירה בפריפריה ואיך אפשר להגיע משם לדירה במרכז. 

היום האפשרות הזאת בלתי אפשרית

אתה יכול להמשיך להשוות את זה ל 2012

אני אברר לך כמה לירות  עלו דירות בת"א ב 1957 ואחזור אליך, רק תגיד לי איך זה קשור ל 2023

לפני 5 שעות, redroze כתב:

יש לי במשפחה הקרובה גם דירות בפריפריה. זה ממש לא תיק כמו שאתה עושה מזה. זה בהחלט מאמץ ששווה לעשות כדי להגשים את החלום.

יותר מזה, אני אישית פחות מאמין בקניה בפרפריה. אבל אני יודע לשים בצד את האמונות בשביל להגיע למטרה.

 

לגבי החבר, אני לא מפספס, זה פשוט לא עושה עליי רושם. אני הצלחתי להגיע לשם גם בלי להרוויח עשרות אלפי שקלים. כי המשכתי עם הקו הרדיקלי גם ברכישות הבאות.

גם בימים טרופים אלו, אני בשוק. נכון, הרווחיות נמוכה משמעותית בגלל עליית הוצאות המימון. אבל הניסיון שלי מלמד שעדיף לתת לכדור השלג להמשיך להתגלגל מאשר לעצור אותו.

 

דירת 4-5 חדרים בפריפריה מכניסה  3000-3500 בחודש

ויש עליה משכנתא לשלם

אם אתה מדמיין שדרך זה אפשר להגיע לדירה בגוש דן אתה מדומיין

 

אבל תמשיך לשכנע את עצמך עם נתונים מ 2012

[D1winner]

יש הבדל בין לא עולים, ליורדים בקלילות או קורסים. 

כרגע אין ספק שהם לא עולים ואולי יורדים קצת. 

אבל מה יהיה עוד שנתיים, חמש שנים? 

אף אחד לא יודע מה בכלל יהיה מצב השוק, המצב במדינה.

יש כל כך הרבה דברים מטורללים כאן בישראל 

[Ziv]

יש את כל אלו שחולמים על ירידות מחירים, ובינתיים מדינת ישראל:

"תוכנית הדיור החדשה ששוקלים באוצר: הקלות לקבלנים והלוואות מדינה לרוכשים"

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001443172

 

 

[D1winner]

בגלל שאין מכירות ועלויות המימון היום הקבלנים עומדים על הגדר ולא קונים קרקעות.

כאן המדינה לנסות לספוג את עלויות המימון האלו.

 

המדינה יודעת טוב מאוד שנתיים קפאון של השוק יהיה קטסטרופה מכל הבחינות. 

לכן הם מנסים לגשר עם פערים אלו

[Lior_Django]

למה שאנשים יתאבדו על דירות שהם רואים שהמחיר שקבלנים משלמים על קרקעות נחתך בחצי?

 

לא חושב שאף אחד היה עושה את זה כרגע, אם היה רואה את זה "בזמנו".

 

עריכה:

וגם בקשר לעצות של להמתין עם החיים ולחסוך - לא חושב שלעצור התקדמות של זוגיות זה דבר נכון. נניח שלא הבאתם ילדים במשך 8 שנים (או יותר) ואז נתקלתם בבעיות פוריות, מה יצא מזה?

עריכה אחרונה ב-8 לאפריל, 2023 על ידי Lior_Django

[farkash7]

לפני שעתיים, Ziv כתב:

יש את כל אלו שחולמים על ירידות מחירים, ובינתיים מדינת ישראל:

"תוכנית הדיור החדשה ששוקלים באוצר: הקלות לקבלנים והלוואות מדינה לרוכשים"

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001443172

 

 

כל הזמן טענתי שגם שיגיע המשבר המדינה לא תיתן למחירים ליפול, לכל היותר לרדת קלות על חשבון כולנו.
כל הזמן טענתי שלווים שקפצו מעל הפופיק ולקחו משכנתא הרבה מעל היכולת שלהם לא יזרקו לרחוב, המדינה תעזור להם על חשבון כל השאר.
בקורונה קיבלנו קדימון לכך.

 

לפני 18 שעות, redroze כתב:

4 חדרים בחדרה לא, אבל 4 חדרים בת"א כן.

יחי ההבדל הקטן.
אין שום קשר בין שני המקרים מלבד המחיר.
אלו לא אותם קונים. אלו לא אותן ערים. אלו לא אותן תשואות ופוטנציאל ההשבחה... בוא אתה מבין בנדל"ן לא? זה לא קרוב להיות אותו פוטנציאל.
זה כמו שאני אפרסם פיאסטה ב500K ואגיד "אבל פעם קנו מרצדס ב-500K".

עריכה אחרונה ב-8 לאפריל, 2023 על ידי farkash7

[יובל .מ.]

לפני 4 שעות, Ziv כתב:

יש את כל אלו שחולמים על ירידות מחירים, ובינתיים מדינת ישראל:

"תוכנית הדיור החדשה ששוקלים באוצר: הקלות לקבלנים והלוואות מדינה לרוכשים"

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001443172

 

 

אחרי זה יבואו ויגידו שפקידי משרד האוצר ובנק ישראל הם מקצועיים ברמות וצריך להגיד להם אמן.

הכל מטומטם פה.

לפני 16 שעות, D1winner כתב:

עדיין אפשר לקבל בבנק בסביבות הריבית הזאת, ועל פקמ הבנק נותן סביב 5 אחוז שנתי המקסימום לתקופה של 18 חודשים ו ל 24 וצפונה כבר יורדת.

זאת אומרת שהבנקים צופים שהריבית תחזור לרדת.

גם אם לא, זאת תשואה טובה יותר מהפקמ, אין פקמ של 6-8 אחוז. תוסיף עליית מחירי דיור.

ומה קורה אם מתפוצץ לך צינור בדירה? או שבמשך חודשיים לא מצאת שוכר? או סתם יש לך שוכר שלא משלם?

שווה לך עוד אחוז או שניים?

[farkash7]

נראה לי שיש פה צינור מסוג אחר. 8% תשואה משכירות בארץ כשהכל חוקי? אם זה לא מאורת סודנים בת"א אז מישהו ניסה להכניס למישהו אחר צינור.
לא קונה את זה. גם בלהשכיר דירות לשבורים בדימונה אתה לא מגיע ל-8%.
8% משכירות בנכס חוקי אלו תשואות שלא קיימות פה כבר ולא משנה איזה נקודה תדקור ברוטו/נטו זה כלל לא משנה.

זה למה אומרים לך אנשים שאם זה אמיתי הם היו לוקחים את זה בלי שאלות. האמת גם אני.

בלי קשר לנושא הזה בהקשר לבלאי שתיארת/הפסדי שכירות וכו' הכל מגולם מראש. 8% ברוטו יהפכו לכמה? 5% נטו? זה עדיין המון לנדל"ן בארץ.
השכרתי פעם בית ישן בחול. מה זה ישן? נבנה ב1900. הנטו שלי אחרי כל ההוצאות/מיסים היה חצי מהברוטו, זה עדיין היה שווה. מה שמעניין זה השורה התחתונה.

עריכה אחרונה ב-8 לאפריל, 2023 על ידי farkash7