150 משכורות - יוזמה להנגשת תחום המשכנתאות

[YaronNahum]

אתה צודק ההגדרה שלי הייתה רחבה מדי.

רוב האנשים בני 50 ומעלה אין להם מושג קלוש בנושא משכנתאות. מסלול/ תמהיל/ ריביות, זה לא משהו שהם יודעים להסביר. הם נכנסו לבנק, אמרו לפקיד אני צריך משכנתא, הפקיד דחף להם הלוואה ל-20-30 שנה הקרובות (שפיצר כברירית מחדל) והם היו מאושרים. הדבר היחיד שהם ידעו להגיד זה אם ההחזר החודשי שלהם קבוע או משתנה.

בתקופות של קטסטרופה כלכלית הם היו שמחים שהוא נשאר קבוע.

 

 

מי שלקח לפני 20 שנה או 30 שנה משכנתא , לא יכל לקחת קל"צ. כאשר הריבית הייתה 8% לחודש. איזה בנק יתן לך קל"צ ?

וככלל , בארץ אין חינוך פיננסי. אנשים לא יודעים מה עושה הבנק (יש אנשים שאתה אומר להם שהבנק מוכר כסף למשך זמן מסוים לוקח להם זמן לעכל את זה)

מה האפשרויות הפנסיוניות , מהם אפיקי ההשקעה השונים , איזה סוגי הלוואות יש , כיצד מנהלים תקציב , ועוד דברים רבים אחרים.

 

יש הרבה אנשים שעושים המון כסף מהבורות הזאת של האנשים , ולהם לא כדאי לשנות את המצב. וכנראה בגלל זה נוספת עוד שעה או שעתיים על לימודי משורר מזרחי כלשהוא אבל לא על לימודי כלכלה בסיסיים

[Night Driver]

שי i hate to break up the party אבל אתה לא עונה לשאלה שלו, הוא טען שעבור החזר חודשי התחלתי *זהה* עבור *אותו סכום* קרן שווה תהיה יקרה יותר, הוא צודק - כי עבור לוח החזרים שכזה אתה תצטרך לפרוס את ההלוואה ליותר זמן.

קרן שווה זולה יותר במקרה הכללי, אבל עבור אותו סכום כסף שאתה לווה ההחזר הראשוני יהיה גדול יותר (זה בעצם הtrade off).

 

השוואת פינים בדיוני משכנתא מעולם לא היתה תמוהה יותר >.

 

תמיד יהיה נתון כלשהו שונה אם ההחזר ההתחלתי זהה. אתה בחרת לשנות את משך ההלוואה ואני את הסכום.

[oryo]

אני לא בחרתי כלום.... תקרא את השאלה שלו שוב הוא רשם את זה מפורשות

[צביקי]

"הדור של ההורים" זה כראה הדור שלי. ובדור שלי הכלכלה נראתה אחרת: אינפלציה גבוהה ומשק עם הרבה יותר רגולציה אחידות. למשל. תוכניות החיסכון בכל הבנקים היו זהות, חוץ מהשם.

כאשר עשיתי shopping למשכנתא ב-1990 היתה אפשרות לקחת משכנתה צמודת מדד ב-6% בבנה"פ או ב-7% בלאומי (אלה, בערך, הריביות שהוצעו לי. כחבר קרן פנסיה הסתדרותית זכיתי לתאים משופרים בבנק). וכמובן שכל מי שהיה זכאי לקח משכנתת זכאים ו"משלימה" (מכספי הבנק). אם היית מהמר היתה גם משכנתא צמודת מט"ח, אבל בימים שבהם הדולר זז רק בכיוון אחד זה היה סיכון לא סביר. אז כולם לקחו משכנתה צמודת מדד בבנק החביב עליהם, זה שנתן הנחה של 0.1% בריבית. וכולם שילמו לפי טבלאות שפיצר.

היוםהשוק שונה לחלוטין. קודם כל, האינפלציה נמוכה וריבית בנק ישראל נמוכה - כך שמשכנתאות קל"צ כבר לא מילה גסה. והומצא מסלול הפריים, ששיווקו יכול ללמד את חברות האפ"ס פרק בשיווק מתוחכם. וכמובן המשכנתה צמודת המדד הותיקה והממזרית.

לכן, מי שלקח משכנתא לפני 20-30 שנה לא מכיר את המצב העכשווי. אני למדתי משהו לפני 3-4 שנים, כאשר נזקקתי למשכנתא בגיל קצת פחות אופייני ללווים, וכמובן תודה לישה שבשרשור הלמותי שלו מחכים את כל מי שרוצה לקרוא. אם תשאל את חברי - אני מניח שמי שחליף דירה בשנים האחרונות די מכיר את המטריה, לפחות באופן שטחי. מי שלא החליף דירה ב-20 השנים האחרונות והילדים שלו טרם הגיעו לפרקם יכיר לכל היותר, דייהטסו מטריה.

תקשיב, זה היה מרתק. ברצינות, כתבת ממש מעניין.

 

Sent from my Nexus 5X using Tapatalk

[oryo]

היום בבוקר ב"אורלי וגיא", חוץ מהטייטל המעצבן הזה שהדביקו לי בעל כורחי היה די סבבה.

https://vimeo.com/183954558

[avargel]

יוזמה מבורכת, הייתי גם פותח בלוג בנוסף.

 

אנשים בורים ברוב תחומי הפיננסים, לרוב זה בא ממחשבה שמספרים משעממים וקשים. במציאות זה לא קח.

חינוך פיננסי זה דבר שצריך ללמד עוד בגן לדעתי. וחשוב ברמה של חשבון ועברית.

 

ואם כבר פתחנו בואו נרחיב קצת. מה עם אומר לכם שלקחת משכנתא גרוע יותר מלהשכיר דירה ובשאר ההון להשקיע בשוק ההון? בלי מאמץ מיותר חצי שעה בחודש.

עכשיו גם סמירו יהיה בור?

 

מתלוצצים כן (לא בעניין ההשקעה)

 

אז הייתי אומר לך שבעברית המינוח הנכון בדוגמה שלך הוא לשכור ולא להשכיר.

 

וגם הייתי אומר לך שבנדל"ן יש מינוף מה שאין בשוק ההון.

 

וגם הייתי אומר לך שהסיכון נמוך מאשר בשוק ההון, ויש אנשים שהביטחון הזה שווה להם כסף.

 

וגם הייתי אומר לך שזה אולי נכון במקרה של השקעה בדירה שניה, אבל לא בהכרח במקרה של דירה יחידה למגורים [האופציה לבצע שינויים והתאמות בבית שיתאים בדיוק לצרכיך, בלי לבקש רשות על כל חור. והידיעה שאף אחד לא זורק אותך מחר מהבית כי הציעו לו 200 ש"ח יותר, ועוד ועוד].

עריכה אחרונה ב-23 לספטמבר, 2016 על ידי avargel

[BarryG]

וגם הייתי אומר לך שבנדל"ן יש מינוף מה שאין בשוק ההון.

בשוק ההון בהחלט יש מינוף, אתה משקיע בחברות ממונפות בדרך כלל ברמה כזו או אחרת. זה שאתה לא זה שלוקח את החוב לא אומר שההשקעה לא ממונפת.

[oryo]

הווידאו שהעלתי נחתך באמצע העליתי הקלטה עילגת אחרת ליוטיוב אבל לבינתיים הם העלו משהו מסודר...

 

בכל מקרה הנה הצילומסך שאני עשיתי

עריכה אחרונה ב-23 לספטמבר, 2016 על ידי oryo

[ישה]

נוסע לשבוע לחו"ל והנה סלב נולד

 

כל הכבד.

 

אתה יכול לשמוע מלא מעט אנשים הבנק נתן / אישר לי משכנתא.

 

כאילו זכה בפיס.

 

מה התנאים? לא בודקים משהו שאתה מקבל כפרס.

 

ואם קצת נכנסו כאן לתכלס.

 

אם תיקח הלוואה לזמן זהה בסכום זהה בשפיצר או בקרן שווה, בסוף התקופה תשלם פחות ריבית לבנק בקרן שווה. אבל....

 

סכום ההחזר לחודש הראשון ( זה הולך לתקופה לא קצרה של תשתלומים )בקרן שווה גבוה מאשר הסכום בשפיצר והוא הולך ויורד מדי חודש , בשפיצר הסכום נשאר זהה לכל אורך התקופה במסלול קל"צ.

 

אבל אם אתה מסוגל לעמוד בהחזר החודשי של החודש הראשון בשיטת קרן שווה, גם בהמשך הדרך , הרי בשיטת שפיצר כדי להחזיר את אותו סכום אתה יכול לקצר את התקופה. ואז

 

הפלא ופלא תשלם פחות לבנק.

 

המסקנה קרן שווה , כדאי לקחת למי שצופה שבמהלך התקופה יכולת ההחזר שלו תפחת, כמו מבוגרים ביוצאים לפנסיה / פנסיה מוקדמת (או סתם הייטקיסיטים שבגיל 40 הופכים להיות מאבטחים אחרי שחלום האקזיט התנפץ.)

 

מסכים עם האומרים שרמת ההשכלה הפיננסית בארץ היא ברצפה, ולא רק היא, ולכן קבלת מושג קלוש אפילו היא מבורכת, עדיין אתה צריך להעמיק את ההבנה כדי להבין את צרכיך, מהם נגזר יכולתך לקחת משכנתא בגובה X ולא גבוהה ממנה פי שניים.

 

אור כל הכבד כבר אמרתי

 

ולגבי ההתנסחות במקום להגיד טיפש תגיד לא חכם , שקרן = לא דובר אמת

[avargel]

בשוק ההון בהחלט יש מינוף, אתה משקיע בחברות ממונפות בדרך כלל ברמה כזו או אחרת. זה שאתה לא זה שלוקח את החוב לא אומר שההשקעה לא ממונפת.

 

אתה לא ממונף.

 

הרווחים שלך ייגזרו על הסכום שאתה השקעת, ואין לך שום אפשרות למנף.

 

מה שאין כן בנדל"ן.

 

זאת היתה הכוונה.

[BarryG]

אני מבין למה התכוונת אבל זה פשוט לא נכון מבחינת המשמעות בפועל. אין הבדל בין לקנות נכס כשחלק מעלות הרכישה ממומנת באמצעות הלוואה ללקנות מניה של חברה שמחזיקה בנכס דומה כשהיא מימנה חלק מעלות הרכישה באמצעות הלוואה. זה ממש לא משנה אם המינוף בתוך החברה או "למעלה" אצל בעל המניות. כיוון שבפועל רוב החברות בבורסה ממונפות אז גם ההשקעה שלך ממונפת.

[BarryG]

תוספת קטנה, בהשקעה בבורסה המינוף הוא ללא חזרה ללווה ובהשקעה ישירה כן כך שיש גם הבדל בחשיפה לנכס, במניות ההפסד המקסימלי הוא הסכום שהושקע, בהשקעה ישירה זה הסכום שהושקע והיקף ההלוואה.

[Smiro]

ופה נכנס ניהול סיכונים שאומר שהסיכון להפסיד השקעה במניות גבוה יותר מהסיכון ששווי הדירה יפחת בין שתי תקופות נקובות.

 

ואם כבר, אז לדעתי ההבדל הוא שבמניות מישהו אחר ממנף עצמו בין היתר באמצעותך, בעוד שבנטילת הלוואה לצורך השקעה בנדל"ן אתה ממנף את עצמך.

 

ואגב, בהנחת המוצא שלך אתה מתבסס על כך שאדם המשקיע במניות לא נוטל הלוואה לשם כך. שאני בטוח שיש כאלו שכן עושים זאת (לא צעד חכם לדעתי).

עריכה אחרונה ב-23 לספטמבר, 2016 על ידי Smiro

[BarryG]

בהשקעה במניות מישהו ממנף את עצמו באמצעותך? למה הכוונה?

[ישה]

הבנקים הפסיקו לתת אשראי לרכישות בשוק ההון?