בניית יחידת דיור על גג בניין

[k1235]

שלום לחברי הפורום היודעים הכל,

 

אנחנו גרים בקומה שלישית ואחרונה בבניין דירות ואנחנו מעוניינים לבנות יחידת דיור על הגג

הגג לא שייך בטאבו לדירות אלא שייך לכלל דיירי הבניין

האם מישהו מחברי הפורום מכיר מישהו שבנה יחידה על גג בניין או שבנה בעצמו?

 

בכדי לקבל את רשות דיירי הבניין לבניית היחידה מיותר לציין שצריך לפצות כל דייר בסכום מסויים - מה הסכום המקובל או שנראה הכי מתאים לעניין הזה? (יש מידי שנה הוצאה לכלל הדיירים על זיפות הגג, במידה ואבנה את היחידה אחסוך מהם את הנושא הנ"ל בחלק של היחידה)

 

כאילו אישורים צריך לקבל מהעירייה וכיצד מוציאים אותם?

האם כדאי לבנות יחידה מאפס או להביא צימר מוכן?

מה סדר גודל העלויות של בניית יחידה כזאת?

 

מדובר על יחידה בגודל 50 מ"ר

 

 

אשמח לקבל פרט מידע בנושא הנ"ל

 

תודה רבה

[natco]

כמה נתונים שכדאי לך לתת עליהם את הדעת:

א. בבנייה של מעל 12 מ"ר יש לבנות ממ"ד, או חדר מחוזק.

ב. הסיכויים שישנם אחוזי בנייה שלא נוצלו (להוציא אחוזי בניה מכח תמ"א 38 )הם אפסיים= לא ניתן בכלל לאשר בניה נוספת

ג. מעבר לאחוזי הבנייה, מרגע שפלטת בוועדה לתו"ב את המילה "יחידת דיור", תצטרך לבקש הגדלת צפיפות. הסיכויים שזה יאושר מקבילים לסיכוים של אולמרט לצאת זכאי.

ד. ישראלים הם לא פראיירים, שווי הגג יקבע לפי שמאות. שמאי יקח בחשבון את מה שהדיירים היו מקבלים לו היו פונים ליזם שיבנה יחידות נוספות על הגג מכח תמ"א 38, ישקלל את השווי הכספי של זה, וזה יהיה ערך הגג שתצטרך לשלם. בתלות במיקום הבניין, מדובר ככה"נ על עשרות אש"ח לדירה. אם אחד הדיירים יתנגד, לא תוכל לבנות (להבדיל מתמ"א 38 שם נחוצה הסכמת 70% מהדיירים כדי לכפות ביצוע)

 

אם לאחר קריאת שורות אלו, עדיין נראה לך ריאלי להתעסק בזה, פנה לאדריכל שיבדוק את התכנות הפרויקט.

זה "השלב הראשון" שאתה מחפש...

[k1235]

במידה ואגיע להסכמה כלשהיא על הדיירים (שזה נראה לי השלב הכי קשה) לא כדאי ללכת על זה?

בהרבה בניינים סביבנו יש יחידות דיור על הגג בבניה קלה (צימרים)

לא ניתן לקשר אישור ליחידות כאלה?

 

תודה

[natco]

ככה"נ בלתי חוקיות, או שנבנו לפני שנת 91.

וככה"נ לא מוגדרות כ"יחידת דיור" נפרדת, אלא כעליית גג השייכת לדירה שמתחת.

 

קטונתי מלפסול על הסף, ובמיוחד שאיני מכיר את כל הנתונים (מיקום, גיל הבניין מס' השכנים וכו').

בתחילת דרכי כאדריכל (כשדינוזאורים עוד היו מסתובבים חופשי, בלי רצועה ) עשיתי מס' לא קטן של פרויקטים כאלה, בשכונות בהרצליה, ובדרום ת"א על גבול גבעתיים.

 

התנאים היו כדלקמן:

א. בכל המקרים היה מדובר על בנייני רכבת בני 2 קומות, 4 דירות בכניסה- 2 בק"ק, ו2 בק"א, בעלי גג שטוח או גג רעפים שנבנו בשנות ה-40 של המאה הקודמת.

הדיירים, בפעולה משפטית פשוטה יחסית של רה-פרצלציה ורישום מחודש בטאבו, חילקו ביניהם את הרכוש המשותף, בהסכמה, כך שדיירי ק"ק קיבלו כל אחד חצי חצר, ודיירי ק"א קיבלו כל אחד חצי גג (לפעמים אפילו גג תיאורטי לגמרי, במקרה שבמקור היה גג רעפים...).

 

ב. במסגרת ההסכם בין הדיירים, נוסף ממ"ד בק"ק ומעליו ממ"ד בק"א. (ככה שהם מראש הרוויחו עוד חדר בבית).

 

ג. היו ימבה אחוזי בניין עודפים, שנבעו משינויי תב"ע במהלך ה-40 שנה שעברו בין הבניה המקורית לתוספת. (שכמובן חויבו בהיטלי השבחה אסטרונומיים ברגע שהעניין התעורר). אנשים הפכו (בצורה חוקית למהדרין) דירות שהיו במקור בנות 36-50 מ"ר לדירות גן/גג מפוארות בנות 110-120 מ"ר, במיקום "הכי טוב בארץ"...

 

ד. היתה התכנות כלכלית טובה מאד לפרויקט (בשל המיקום האטרקטיבי).

 

ה. לא היתה קיימת עדיין תמ"א 38 שנותנת היום לדיירים המון זכויות ב-0 הוצאות (כולל ויתור על היטלי השבחה או השתתם על היזם) ובעצם מבטלת את הכדאיות של דיירי הבניין למכירת זכויותיהם בזול לבעל הדירה העליונה.

עריכה אחרונה ב-10 לנובמבר, 2014 על ידי natco

[k1235]

מדובר בבניין לא בעיר עם פוטנציאל לתמ"א בניין בין 3 קומות עם 3 דירות בקומה

הגג המשותף הוא גג מסודר עם מדרגות לקומת הגג כאילו ומדובר בקומה נוספת כחלק מהבניין (כנראה היה מתוכן לבנות קומה נוספת בבניין - כל הבניינים מסביב בעלי 4 קומות)

בוא נגיד שאת אישור הדיירים קיבלתי

אני הולך לסבול בירוקרטיה קשה מאוד עד בלתי אפשרית לקבלת האישור?

[agent_amos]

זה סרט, כאב ראש, שכנים מתוסכלים הכלב הזה גנב לנו את כל הגג איך הסכמנו במחיר כזה, חבל לא בנינו איתו חצי חצי. חבל על הבריאות שלכם, זה תהליך קשה, פתיחת עיניים, רעש והמון כסף.

[avargel]

מתעלק על השרשור.

 

אשמח להבהרות במקרה הבא:

 

בנין בן 3 קומות המאכלס 4 דירות - 2 הקומות הראשונות הן דופלקס [2 דירות שהכניסה אליהן במפלס הכניסה ומתוכן עולים לקומה נוספת בתוך הדירות]

הקומה העליונה היא בעצם 2 דירות קטנות.

כל דירה בקומה העליונה היא 80 מ"ר, מה שמביא אותנו לגג של 160 מ"ר.

בטאבו יש הצמדה של 80 מ"ר ל2 הדירות העליונות [40 לכל דירה] ונשאר 80 מ"ר "משותף".

 

כרגע אחד מבעלי הדירות בקומה העליונה רוצה לבנות.

מה המותר והאסור?

 

אפשר לבנות יחידת דיור או רק הגדלה של הדירה שלו מבפנים [שיהפוך אותה לקופלקס]?

ניתן לבנות רק על 40 מ"ר או שאפשר לנצל גם את 20 המ"ר שכביכול מיוחסים אליו מתוך ה80 המשותפים?

ניתן לבנות שם מרפסת פתוחה [על ה20 שלו או ה20 שכאילו של הדייר מלמטה אבל אין לו באמת מה לעשות איתם חוץ מלהניח שם דוד שמש]?

במידה וכל האחוזי בניה מנוצלים [מדובר בבנין חדש], האם זה פוסל את כל האפשרויות או רק את האפשרות של יחידה נפרדת אבל הגדלה של הדירה עצמה כן אפשרית?

 

כמובן שלא לומדים נגינה על צ'לו בהתכתבות, אבל אשמח לדעת את הכוונים השונים לפני התייעצות עם בעלי מקצוע וכניסה לעובי הקורה.

 

בברכה

ובתודה מראש

[natco]

תבוא בשלב ראשון לוועדה לתו"ב עם בקשה לתוספת עליית גג.

בעיקרון- אתה מבקש גישה מתוך הדירה שלך, למרפסת גג, על הגג "שקנית הרגע" משאר הדיירים.

 

תקבל בשלב הראשון היתר לבנות לשם כך בין 25 ל 40 מ"ר (תלוי בועדה) לצורך חדר מדרגות פנימי+חדר אחד על הגג.

ברגע שיהיה לך היתר, אתה יכול לבקש היתר נוסף להגדלת צפיפות, והפרדת היחידה הנוספת מהבית.

הפיצול לשתי בקשות נפרדות הוא לא כדי להאריך את החודשים שתבלה במסדרונות הוועדה, אלא כדי להגדיל את הסיכויים להשיג משהו.

 

אלא אם אתה מתכוון לבצע מחטף לא חוקי, אין מניעה שתיגש בעצמך לוועדה לתו"ב, בשעות קבלת הקהל, ותבקש מידע ראשוני לבניית מדרגות+חדר על הגג.

קח בחשבון שברגע שאתה מבקש מידע, אתה באופן אוטומטי עולה "על הכוונת" של הפיקוח, שיגיעו מתישהוא לבדוק אם אתה לא בונה עצמאית לפני קבלת ההיתר.

[k1235]

מה הסיכון בהצבת יחידה באופן לא חוקי אך באישור הדיירים?

במידה וארכוש את חלק הדירים בגג ואקבל את אישורם לבנות יחידה

במידה ולילה אחת אגיע עם מנוף ואציב "צימר" על הגג כמה שנים יעברו עד שבאמת מישהו ידבר ויוציאו צו בית משפט להורדת היחידה?

האם הסיכון הוא כדאי?

[natco]

אברג'ל,

לגבי בנייה- בעקרון אם יש אחוזי בנייה, אז זה רק להגדלת יחידות דיור קיימות. תוספת יחידות דיור זה הליך נפרד וקשה הרבה יותר מבחינה בירוקרטית.

לגבי שימוש ברכוש משותף, הרי שהוא אסור לחלוטין. אפשר לנסות לשכנע (בד"כ כסף עוזר בכך) את בעלי הרכוש המשותף להעביר אותו על שמך, ואז תוכל להשתמש בו בהתאם לתב"ע החלה במקום (אם נגמרו אחוזי הבנייה אז מרפסת לא מקורה היא שימוש לגיטימי).

 

שניכם קחו בחשבון:

א. אם מדובר באדמת מנהל, הרי שבניה מעבר ל-160 מ"ר תהיה כרוכה בתשלום הון למנהל עבור "דמי הסכמה", גם אם הקרקע מהוונת (ההוון "תופס" עד 160 מ"ר ליח"ד. למה? תשאלו את אורי אריאל).

ב. העברת מתקנים קיימים על הגג (אנטנות,צלחות לוויין דודי שמש וכו') תעשה ע"י ועל חשבון מי שבונה על הגג.

ג. הוועדות לא נוטות לאשר הגדלת צפיפות. זה מעמיס להן על התשתיות העירוניות הקיימות (חינוך,פינוי אשפה,תנועה וחניה) שבד"כ הן בשלבי קריסה ממילא.

ד. קבלנים נוטים לנצל אחוזי בנייה עד תום. מ"ר בנויים זו הסחורה שלהם, והם ימנעו מ"להשאיר אותה על המדף". אלא אם עבר זמן רב מהבנייה המקורית, ותבע"ות השתנו, לא יהיהו אחוזים פנוים.

ה. אחוזי בנייה עודפים שייכים לכל בעלי הזכות על הקרקע, והחלק היחסי נובע מהחלק היחסי של המחזיק.

כלומר, במקרה היפוטתי של 4 דיירים ו-40 מ"ר עודפים, לא בטוח בכלל שלכל דייר יש 10 מ"ר. ובטח ובטח שדייר אחד לא יוכל לנצל את כל ה-40 מ"ר.

[natco]

מה הסיכון בהצבת יחידה באופן לא חוקי אך באישור הדיירים?

במידה וארכוש את חלק הדירים בגג ואקבל את אישורם לבנות יחידה

במידה ולילה אחת אגיע עם מנוף ואציב "צימר" על הגג כמה שנים יעברו עד שבאמת מישהו ידבר ויוציאו צו בית משפט להורדת היחידה?

האם הסיכון הוא כדאי?

תלוי בטוב ליבם של השכנים.

 

פקחי הוועדות ברוב הישובים פועלים בד"כ רק מהלשנות של שכנים טובי לב, ש"מפריע להם" הצימר הקטן שלך.

בעיריות "פעילות" (כמו ת"א ורמת השרון) עושים גם השוואות של תצלומי אוויר שמבוצעים מידי שנה.

 

קח בחשבון שעבירות בניה הן עבירות פליליות לכל דבר ועניין, העונשים חמורים, ופסקי הדין (בד"כ בצורת צווי הריסה) מבוצעים במהירות וביעילות.

 

אגב- ה"פרצה" ששניכם מחפשים לצורך תוספת יח"ד בבניין קיים נקראת "חוק שבס" (או יותר נכון "תקנת שבס" כי זה לא חוק).

אתם מוזמנים לגגל..

עריכה אחרונה ב-10 לנובמבר, 2014 על ידי natco

[avargel]

אברג'ל,

לגבי בנייה- בעקרון אם יש אחוזי בנייה, אז זה רק להגדלת יחידות דיור קיימות. תוספת יחידות דיור זה הליך נפרד וקשה הרבה יותר מבחינה בירוקרטית.

לגבי שימוש ברכוש משותף, הרי שהוא אסור לחלוטין. אפשר לנסות לשכנע (בד"כ כסף עוזר בכך) את בעלי הרכוש המשותף להעביר אותו על שמך, ואז תוכל להשתמש בו בהתאם לתב"ע החלה במקום (אם נגמרו אחוזי הבנייה אז מרפסת לא מקורה היא שימוש לגיטימי).

 

תודה.

אז מה מבחינה חוקית אני כן יכול לעשות עם 40 מ"ר גג שרשומים על שמי בטאבו, אם לא לבנות כלו? [במידה ואין אחוזי בניה אני לא יכול לבנות לא הרחבה ולא יחידה נפרדת, אם הבנתי מדבריך נכון].

למרות שאנשים בסביבתי בונים ומשתוללים [וחוטפים קנסות] חופשי, זה לא האופי שלי וממש לא הדרך בה חונכתי.

"טוב פת חרבה ושלווה בה".

אני שואל רק באופן חוקי.

[natco]

מה רשום בתשריט הטאבו? מה השימוש שלהם שם?

בעקרון, (מבלי לראות תכנית) אף אחד לא ימנע ממך לבצע שם מעקה, לגנן שם, לשים שמשיה וכסאות נוח ולשבת שם בתור פינת זולה.

כל עוד לא הקמת שם "מבנה" כהגדרתו בחוק התכנון, אתה יכול לעשות מה שתרצה.

 

השאלה היא מה טיב הגישה שלך לשם.

כי אפילו מדרגות חיצוניות ממתכת (למשל) זה מבנה הדורש היתר.

(למרות שלא נתקלתי בהרבה מקרים שפקח יעשה סיפור ממדרגות כאלו, אם הן נראות תקניות ולא מפריעות לאף אחד בעין).

[avargel]

העליה לגג היא באמצעות סולם אנכי לגמרי מחדר המדרגות. ממש לא נוח.

אם כבר אני משקיע במדרגות [מתוך או מחוץ לבית] זה רק אם יהיה לגג שימוש אמיתי. שמשיה וכסא נוח לא מושך אותי.

חדר או שנים כן.

 

בקיצור כנראה צריך לחכות שנים שיהיה איזה שינוי בתב"ע ואז יהיו עוד אחוזי בניה. הבנתי נכון?

[k1235]

מה לגבי הרפורמה הזאת של משרד הפנים?

http://www.moin.gov.il/Subjects/BuildingReform/Pages/default.aspx#21;#Subjects/BuildingReform/Pages/lactures.aspx

זה לא עוזר ומקדם את התכנית?

 

תודה