בעייה עם מתווך

[AssafO]

לפני חודש וקצת מתווך הראה לי דירה. הוא החתים אותי על חוזה תיווך סטנדרטי. התמהמהתי קצת בקבלת החלטה (גם מסיבות של תקציב ומימון) ושמתי לב שהשלט למכירה שהיה תלוי ירד. הבנתי שהדירה נמכרה והמשכתי הלאה בחיפושים. לפני שבוע התקשרתי למודעה מיד 2 וענה מתווך אחר ומסתבר שהדירה עברה מבלעדיות של מתווך א (שאני חתום אצלו) לבלעדיות של מתווך ב.

 

מתווך ב הזהיר אותי לא לחתום אצלו אלא לנסות ולהשתחרר מהחוזה אצל מתווך א שלא יכול למכור כרגע את הדירה.

 

קיימתי 3 שיחות טלפון עם מתווך א. בשיחה הראשונה הוא אמר שהוא כבר לא קשור לדירה ההיא ושהוא איבד את הבלעדיות. הוא ביקש ממני להמתין ושהוא יבדוק אם מתווך ב מוכן לשיתוף פעולה.

בשיחה השנייה הוא אמר שהמצב לא טוב כי מתווך ב לא מוכן לדבר איתו וכנ"ל גם בעלת הדירה. הוא נתן לי את הטלפון של בעלת הדירה שאני אדבר איתה.

 

בשיחה השלישית הסברתי לו שבעלת הדירה לא יכולה לעזור. הסברתי לו שהחוזה מחייב את שנינו באותה המידה ואני מעוניין לרכוש את הדירה ואם הוא לא מסוגל לתווך ביני לבין בעלת הדירה אז הוא מפר את החוזה. הוא כמובן לא הסכים והזהיר אותי שאם אני ארכוש את הדירה הוא יתבע ממני את עמלת התיווך. הקלטתי את השיחות והוא מודה שם בפירוש שהוא כרגע לא יכול למכור את הדירה הזאת.

 

מה אני עושה הלאה? למישהו יש ניסיון דומה?

 

אסף

[armagedon]

במצב הנוכחי אתה חייב לשלם עמלת תיווך גם למתווך שאתה חתום אצלו וגם למתווך השני שחתום כרגע על בלעדיות עם בעלת הדירה. אם הדירה שווה את זה תשלם ואם לא תעבור הלאה

 

חשבתי שבעולם המודרני מקצוע התיווך יעלם מן העולם, אבל מסתברר שטעיתי

[wil]

הסכמת כבר על מחיר עם בעלת הדירה?

 

שלח SMS לשני המתווכים שאתה לא מוכן לשלם כפול ואם הם רוצים להסתדר ביניהם אז טוב, אחרת אתה ממשיך לחפש ולהתראות.

תן להם 48 שעות להגיב.

[natco]

חשבתי שבעולם המודרני מקצוע התיווך יעלם מן העולם, אבל מסתברר שטעיתי

 

גם אני נטיתי לחשוב כך...

אני מוכר כרגע דירה, וכשהתחלתי בכך, לפני כחודשיים, הייתי מלא ביטחון ומוטיבציה שאני עושה זאת בעצמי.

מלא עזוז, פרסמתי מודעה ביד2 והתחלתי להפגש עם לקוחות פוטנציאליים, תוך כדי שאני מנפנף מעלי מתווכים שפנו דרך המודעה, בנחישות וברגישות בה הדובי בTEKKEN מנפנף את יריביו.

 

לאחר כ-3.5 שבועות, בהם נפגשתי עם כ-15 לקוחות שהראו התעניינות רבה ואפילו התלהבות במהלך הביקור, אך לא חזרו לאחר הביקור הראשון, החלטתי "להתקפל" ולפנות למתווך...

מבחינתי, היתרון הראשון והחשוב הוא שלמתווך יש את הפריוולגיה, שאין לך בתור מוכר פרטי, לברר עם הקונה הפוטנציאלי, מה מרתיע אותו מלהתקדם לעסקה, ולהלחם בהתנגדות שלו בטיעונים הגיוניים/לפתור לו את הבעיה (אם למשל, מדובר לדעתו של הקונה במחיר מוגזם).

אם לא, אז לכל הפחות לעדכן אותך, כדי שתסיר את ה"מפגע" מפני הלקוחות הבאים.

 

כמו כן, משרד תווך רציני "מסנן" לך פונים לא רציניים וחוסך לך פגישות איתם.

מתוך תועלתו האישית (שהרי בעיקר זמנו יקר לו), הוא לא ישקיע זמן בהסתובבות עם מי שלא באמת מחפש לקנות כרגע. אם אין לו סכוי לקבל משכנתא, או אם אלו זוג רווקים שמשתעשעים ברעיון לקניית דירה מבלי שיש להם מושג בכלל מה כרוך בכך.

מתוך ה-15 שנפגשתי עימם, לפחות אצל 5 זהיתי (מתוך הסמול-טוק שאני יוזם איתם כדי לדלות פרטים) מקרים כנ"ל.

הלקוחות שמגיעים אלי כרגע הרבה יותר ממוקדים ורציניים, ונראה שכרגע העניין מתקדם בקצב משביע רצון.

 

למי שלא עבר את החוויה, אין מושג כמה מרגיז זה לקבוע פגישה, לדאוג להתפנות מעיסוקיך, להגיע הביתה, לסדר מעט, להציג את הבית בצורה משכנעת, ולבסוף לגלות, שהסיכויים שה"לקוח" שפגשת יקנה את הדירה, שווים לסיכויים של נבחרת ישראל בגמר המונדיאל.

[qil]

הציעו לך אחלה דרך לפתרון, אנחנו חיים במדינת היהיה בסדר אחרי הכל.

 

נדיר מאוד ששני מתווכים לא מוכנים לעבוד בשיתוף פעולה ולהתחלק בעמלה..

אני חושב שבמידה ואתה באמת מצליח להגיע לעמק השווה עם המוכרת תפנה ישירות לשני המתווכים עם החלוקה של העמלה חצי חצי וכמובן שתוודא שאתה מחתים את המתווך שמולו אתה מחוייב לגבי הנכס שאין לו דרישות נוספות מעבר לחלקו בעמלה.

[falou]

במצב הנוכחי אתה חייב לשלם עמלת תיווך גם למתווך שאתה חתום אצלו וגם למתווך השני שחתום כרגע על בלעדיות עם בעלת הדירה. אם הדירה שווה את זה תשלם ואם לא תעבור הלאה

 

על סמך איזה חוק/פסיקה אתה מבסס את חוות הדעת המשפטית הזו?

[falou]

הסכמת כבר על מחיר עם בעלת הדירה?

 

שלח SMS לשני המתווכים שאתה לא מוכן לשלם כפול ואם הם רוצים להסתדר ביניהם אז טוב, אחרת אתה ממשיך לחפש ולהתראות.

תן להם 48 שעות להגיב.

 

אני חושב שהכיוון נכון, אבל האבו-עלי עם האולטימטום לא. אנשים לא אוהבים שמאיימים עליהם.

תציע פשרה לשני המתווכים, בה אתה משלם קצת יותר תיווך, וכל אחד מהמתווכים מקבל פחות ממלא, אבל קצת יותר מחצי. תציע את זה כפשרה באופן חיובי (בלי אולטימטום), אבל עם הכסף על השולחן. עכשיו.

 

אם לא יאכלו, ואתה עדיין תרצה את הדירה, לך למתווך שהיא אצלו עכשיו ותשאיר לאחר לתבוע.

מקסימום, תציע להעביר לו משהו, על הטירחה שלו.

אני מהמר (לא יודע, מהמר) שהוא לא ייתבע.

אני גם מהמר (לא יודע, מהמר) שהוא לא ייזכה.

אני גם הייתי מהמר על זה בעצמי, אבל הסיכון עדיין קיים.

[natco]

דווקא הפסיקה בענייני "הגורם היעיל בעסקה" היא לטובת פות"ש. הנה, דוגמה אחת מיני רבות.

 

הבעיה היא, שזה פועל בעיקר לטובת המוכר. הוא לא ישלם פעמיים. פגה הבלעדיות-פגו "זכויותיו" של המתווך בנכס שלו.

אני אישית, הייתי חושש לייעץ לשואל להמר על חסדי ביהמ"ש, מכיוון שהחוזה שהוא חתום עליו מול המתווך הראשון, כן מחייב אותו לשלם דמי תיווך לאותו מתווך, באם ירכוש את הנכס הספציפי, ולא תלוי בבלעדיות שחתם המוכר מול אותו מתווך.

 

בית המשפט,למרות הסברה הרווחת, לא תמיד פועל לטובת הקונה/מוכר, בעיקר אם הוכיח המתווך שזה לא פעל בתום לב, וניסה לגזול את פרנסתו של המתווך.

הפסיקה, ממה שאני מוצא ברשת, היא לפי לשון החוק היבש, ללא פרשנות.

חוק התווך במקרקעין הוא חוק די מאוזן מבחינת שמירת זכויות שני הצדדים, ואין לסמוך על פסיקה הסוטה ממנו.

[falou]

אני לא רואה כאן קושי בתום לב. השוכר כאן לא הסתיר דבר ופעל באופן גלוי.

השאלה המשפטית היא, האם המתווך המקורי עדיין רשאי לדרוש דמי תיווך, גם אם איננו מייצג יותר את בעל הנכס (למרות שברור שהוא "הגורם היעיל" בעסקה.

אני לא יודע לענות על השאלה הזו באופן מוסמך, אבל אני דווקא מניח שלא. זה תנאי ברור מאליו בחוזה בין המתווך לשוכר, לדעתי הבלתי מבוססת בעליל.

 

אבל ברור שיש כאן שאלה משפטית שאין לה תשובת "טקסט-בוק" לכן הפשרה היא המוצא הטוב ביותר.

(אלא אם יש חוק או פסיקה שקבעו כללי משחק אחרים).

[armagedon]

פגה הבלעדיות-פגו "זכויותיו" של המתווך בנכס שלו.

נכון ולכן הוא לא יכול לדרוש דמי תיווך מקונה "חדש", אבל אם הוא החתים לקוח על דירה מסוימת, הלקוח לא יכול לחכות שהבלעדיות של המתווך תיגמר ואז לקנות אותה ללא תשלום למתווך!

 

פה יש סיבוך שהבלעדיות של המתווך השני מונעת מלסגור עסקה בלעדיו. אם הבלעדיות שלו תפוג עוד מספר חודשים לדעתי אתה לא מחויב לו בכלל, אבל למתווך הראשון כן.

[Nemesis]

אם אתה רוצה לרכוש הייתי מתייעץ עם עו"ד בנושא. לדעתי ייתכן והפתרון הכי טוב הוא לרכוש את הדירה ולבקש פסק דין הצהרתי למי מגיעים דמי התיווך או כיצד יתחלקו. ייתכן מאוד ויקבע כי כל דמי התיווך מגיעים למתווך הראשון ודבר לא לשני.

[falou]

שנייה... אני הבנתי, בטעות, שמדובר בעסקת שכירות.

היות ומדובר בקנייה (סכום מהותי), הייתי הולך לעו"ד ומתייעץ מה לעשות.

שווה את הכסף ואת הזמן.

 

הייתי מנסה גם לשים את כל הצדדים ביחד, באותו שולחן. קשה יותר להיות ניצי פנים מול פנים.

[discoTD5]

http://www.moit.gov.il/NR/exeres/E810E437-822D-4BE1-A81C-916F48F7D114.htm

מתוך החוק:

 

9. דרישה להזמנה בכתב (תיקון: תשס"ד2)

 

(א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת.

 

(ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן - בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה יאושרו בחתימת הלקוח.

 

(ג) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב) לענין דירה, ולא נקבעה בה תקופת הבלעדיות, תסתיים תקופת הבלעדיות לאותו מתווך בתום 30 ימים מן היום שבו חתם הלקוח על ההזמנה. בסעיף קטן זה, "דירה" - חדר, מבנה או מערכת חדרים שנועדו למגורים או המשמשים בפועל למגורים, ולרבות חדר, מבנה או מערכת חדרים כאמור שיוקמו או ייבנו בעתיד.

.

.

.

 

14. דמי תיווך (תיקון: תשס"ד2)

 

מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

 

(1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

 

(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

 

(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

 

 

השאלה היא האם המתווך היה הגורם היעיל בסגירת העסקה - מאחר והתקיימו יתר התנאים המזכים אותו בעמלת תיווך, תשובה לשאלה זו היא המפתח.

[armagedon]

ומצד שני - כולם צודקים:

 

בית המשפט המחוזי מתבסס על הוראות החוק הקובעות, בין היתר, בסעיף 14 (ב), כי מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק המפורטות בתקנות (והמובאות לעיל)-חזקה שהיה "הגורם היעיל" לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות.

 

בית המשפט מצביע על ההיגיון העסקי- מסחרי העומד מאחורי החזקה הנ"ל, באומרו: "הצדדים להסכם הבלעדיות מניחים כי בתקופת הבלעדיות, המתווך יעשה ככל שביכולתו כדי למכור את הנכס: הוא ישווק ויפרסם אותו, וינסה להשיג לו קונים. לכן, ובמסגרת ההסכמה הכוללת בין הצדדים, הם מניחים כי אם יימצא קונה לנכס בתקופת הבלעדיות, הקונה ייחשב כמי שהגיע לנכס בזכות המתווך – היינו המתווך היה ה"גורם היעיל" לקשירת הקשר עמו והצדדים פוטרים בהקשר זה את המתווך מהצורך להוכיח כי הקונה המסוים אכן הגיע לנכס כתוצאה ממאמצי השיווק שלו דווקא".

 

[Oshri]

לדעתי חוץ מלמצוא פשרה בין שניהם, זה הימור גדול ולא ניתן להגיד בבירור מי הגורם היעיל בסגירת העסקה.

מתווך א' הוא זה שבזכותו הרוכש הגיע, אך מתווך ב' ככל הנראה יהיה זה שימשיך לקדם אותה מול בעל הנכס

והרוכש. כמו שנכתב, כולם צודקים במקרה הזה, ולא הייתי סומך שהחוק או הפסיקה יהיו לצידי במקרה כזה.