מה כדאי לעשות עם הון עצמי לדירה למשך שנה?

[phpclub]

ואיפה בדיוק הבעיה לגור זוג +2 בדירת 3.5 חדרים? האם חיסכון של 150,000 ש"ח הוא דבר של מה בכך?

 

תסלח לי אבל איזה ראייה מעוותת - אתה לא חוסך, אתה משקיע בעתיד שלך.

 

אני קניתי דירת 4 חדרים וכעבור שנה רציתי לדחוק בעצמי, למכור ולקנות 5 חדרים בקפיצה מינורית של כ 100K.

אשתי הורידה אותי מהרעיון שבדיעבד אני מצטער מאוד שלא הלכתי על זה.

 

היום אחרי שנולדו התאומים הבית שלי נראה כמו מעברה, אין מקום לזוז לא בסלון ולא במטבח (מתלי כביסה, עגלה, צעצועים, מזרון פעילות, עוד לפני שפתחתי את הלול) שלא לדבר על החדר שלהם, כאשר החדר השלישי כמעבדה/משרד בשבילי.

[Fitch]

Fitch - קודם כל אני לא יודע מתי היית ילד, אבל כמויות הציוד המקובלות בבית מודרני עולות בהרבה על אלה שהיו לפני 5, ואפילו 3, עשורים.

 

לא כל מעבר דירה כרוך בקריעת הילד מסביבתו.

 

הגישה שלי אינה בהכרח "קנה דירה גדולה". הגישה שלי היא "תכנן לטווח הארוך". בדוק את יכולותיך העכשויות והצפויות ואת הצרכים העתידיים. יש הבדל בין זוג בני 25 שמתכננים את הילד הראשון בעוד 5 שנים לזוג בני 33 שלחוצים להביא 3 ילדים בתקופה כזו. וכמובן שהיכולת הכלכלית קובעת הרבה מאד.

 

הייתי ילד לא מזמן. אני בן 28.

 

אשמח לשמוע דעות נוספות לשאלה המקורית:

יש לנו הון עצמי לדירה שעושה בין 0% ל-1% תשואה בשנה.

יש לנו רצון לקנות דירה באזור שהוא קרוב להורים (כדי שיעזרו עם הילדים כשיבואו).

עד שנצטרך את הדירה יש לפחות שנה ואולי יותר.

מצאנו דירה שמוצאת חן בעינינו, 5 חד', קרוב להורים ורחוק מאיפה שאנחנו גרים עכשיו.

הכניסה לדירה היא ביולי.

כרגע אנחנו שוכרים במושב, במחיר נוח מאוד.

 

לקנות בשביל שההון יעבוד?

לקנות ולהתחיל לשלם עכשיו או ביולי?

לקנות רק כשצריך (עוד שנה+)?

לקנות ומקסימום ביולי להשכיר?

לקנות עכשיו וכבר להשכיר?

לא לקנות?

לקנות משהו יותר צנוע?

אפיקי השקעה אחרים מלבד קצת מניות והרבה קרנות נאמנות?

לקנות משהו צנוע להשביח ולמכור בעוד שנה?

לקנות דירה אחרת שהיא להשקעה בכלל עם משכנתא של 100-200K?

[discoTD5]

אין תשובה חד משמעית או אילו קרובה לזה, לשאלות ששאלת.

הכל אפשרי.

הייתי פוסל על הסף כרגע את "לקנות משהו צנוע, להשביח ולמכור בעוד שנה" אבל אם היית שואל את אישתי - זו אחת האפשרויות הראשונות שהיא היתה בוחנת.

על פניו, כמי ששונא סיכונים, אני הייתי קונה עכשיו את הדירה שראיתם ומתאימה לכם ומוצאת חן בעיניכם, ומתחיל לשלם עכשיו או ביולי או מתי שאני יכול בהתאם ליכולות שלכם. אולי אח"כ הייתי משכיר אותה וממשיך לגור בסבבה שלי במושב.

[Mech Morphix]

אין תשובה חד משמעית או אילו קרובה לזה, לשאלות ששאלת.

זה.

אני הייתי קונה במושב.

[Fitch]

במושב זה עוד 1.4M בשביל משהו יותר צנוע

 

אני לא רוצה תשובה חד משמעית, אני רוצה לשמוע דעות - מה אנשים אחרים היו עושים, מה אנשים אחרים היו חושבים ומאיזה זוית "תוקפים את זה". פשוט להרחיב ראיה.

[Nemesis]

האפשרויות שלך ממש לא ברורות. איך תקנה עכשיו ותשכיר למשל אם הכניסה היא ביולי?

איך תשכירו אותה ביולי אם בעוד שנה אתם צריכים את הדירה?

לקנות משהו אחר להשביח ולמכור ברווח קשה מאוד, וזה גם מסוכן.

יש עלויות קניה ומכירה חד פעמיות שאתה צריך לצלוח, וקשה למצוא חורבה שתהיה מתומחרת כך שתוכל להרוויח משהו אחרי ההוצאות והשיפוץ. יש גם מס שבח כמובן. אתה מסתכן גם בזה שאתה לא יודע כמה זמן יקח לך למכור.

 

אם אתה בטוח שזו דירת החלומות שלך, ובוודאות תקנה אותה או דומה לה מאוד בעוד שנה, לדעתי עדיף לך לקנות אותה עכשיו וזהו. עוד שנה זה לא הרבה זמן, אולי אז לא תמצא בדיוק את הדירה שאתה מחפש. לגבי תשלום, עדיף כמובן לשלם כמה שפחות בהתחלה כל עוד שארית הסכום לא נושאת ריבית או הצמדה כלשהי.

 

כמובן, הכל נורא באוויר כי גם אין התייחסות לסכומים והכנסות.

[Fitch]

כרגע יש שם שוכרים, השאלה היא האם לעשות "שכירות עוברת" או לא להתעסק ולקבל אותה מבעליה בעוד 7 חודשים.

לגבי השנה, זה תלוי בהצלחה של ההריונות. לפעמים זה לוקח קצת זמן.

 

עדיף כמובן לשלם כמה שפחות בהתחלה כל עוד שארית הסכום לא נושאת ריבית או הצמדה כלשהי

לא הבנתי

[Nemesis]

אם הדירה מתוכננת להיות למגורים ולא להשכרה, עדיף לך לקבל אותה נקייה מכל אדם וחפץ, כך שפינוי השוכרים הוא בעיה של המוכר ולא שלך. אם אתה מסכים לקבל אותה עם השוכרים, ההתעסקות איתם כמובן הופכת להיות בעיה שלך, וכך גם במקרה והם לא מפנים את הדירה בתום החוזה.

לגבי כדאיות השכרת הדירה הספציפית הזו, תלוי בהון העצמי וכמה משלמים השוכרים, ואיזו משכנתא תקח.

 

למשל, נניח ויש לך 25% הון עצמי, אתה צריך לקחת 75% בריבית ממוצעת של 3.2% והשוכרים משלמים שכר דירה שמשקף 2.5%. במצב כזה, אתה מרוויח 0.1% מהשכירות ביחס לעלות הריבית שלך (3.2*0.75 - 2.5) על 100% מעלות הדירה, כלומר 0.4% על רבע מעלות הדירה. בעוד נניח על המזומן שלך אתה מרוויח 0.5%.

שוב, לא נתת מספרים, אז אתה יכול לשחק עם המספרים ביחס למה שרלוונטי אליך.

 

אם למשל יש לך 60% הון עצמי, אתה לוקח 40% בריבית ממוצעת של 2.5% והשוכרים משלמים שכר דירה שמשקף 3% תשואה, זה מיד משנה את כל התמונה וכלכלי בהרבה לקנות אותה כבר ולהשכיר.

 

לגבי מה שאמרתי קודם, הכוונה היא שברגע שקנית את הדירה, האינטרס שלך הוא לשלם למוכר את הכסף כמה שיותר מאוחר כל עוד לא קיבלת את החזקה בדירה לידיך. בינתיים אתה מרוויח ריבית על הכסף. כמובן, זה נכון בהנחה ובחוזה הרכישה כל התשלומים העתידיים לא נושאים ריבית כלשהי או הצמדה למדד כלשהו.

[Fitch]

ב"שכירות עוברת" אני לא מקבל כסף נוסף, שאם אני מקבל את הדירה ביולי לא אקבל? (כמה עשרות אלפים). כמו כן, אולי השוכרים ירצו אופציה להמשיך וזה יתאים לי?

 

אולי זו תהא תשואה שלילית, אבל לפחות הנחה במשכנתא לחצי שנה, לא?

[Nemesis]

אתה מקבל כסף נוסף, כן. אבל מצד שני אתה משלם משכנתא, ומפסיד את התשואה על ההון העצמי שלך. צריך לעשות חשבון ולראות האם התשואה מהשכירות גדולה מהריבית על המשכנתא והפסד התשואה על ההון העצמי. נתתי דוגמאות מספריות קודם.

 

דוגמאות שקליות (לא קשורות לכלום): נניח אתה מקבל ריבית על ההון העצמי של 300 ש"ח בחודש. הריבית על המשכנתא היא 3,200 ש"ח בחודש הראשון (אני מדבר על חלק הריבית מתוך תשלום המשכנתא, לא כלל התשלום) והשכירות שאתה מקבל היא 3,400 ש"ח לחודש. במצב הזה אתה רואה שאתה מפסיד 100 ש"ח בחודש.

[discoTD5]

איזו תשואה בדיוק הוא מקבל היום?

[Nemesis]

לא יודע, הוא אמר בין 0 ל 1 אחוז.

קשה לייעץ לו בלי לראות את המספרים, לדעת כמה התשואה על הדירה ולכמה זמן הוא צריך משכנתא ולגזור מכך ריבית.

[Fitch]

נמסיס בדוק בבקשה ה"פ

[Nemesis]

כן, משום מה זה לא תמיד מקפיץ לי התרעה על ה"פ.

עניתי לך

[yehuda-k]

אין תשובה חד משמעית או אילו קרובה לזה, לשאלות ששאלת.

הכל אפשרי.

...

על פניו, כמי ששונא סיכונים, אני הייתי קונה עכשיו את הדירה שראיתם ומתאימה לכם ומוצאת חן בעיניכם, ומתחיל לשלם עכשיו או ביולי או מתי שאני יכול בהתאם ליכולות שלכם. אולי אח"כ הייתי משכיר אותה וממשיך לגור בסבבה שלי במושב.

נכון מאוד.

כדי לענות לשאלות שלך יש לחזות את העתיד, ומה לעשות שזה די בלתי אפשרי. שנה זה לא הרבה זמן ואם מצאת דירה שמוצאת חן בעיניכם תקנה אותה עכשיו (אם ניתן). אחרי הקניה מה שנשאר פתוח הוא האם תגורו בדירה שקניתם או שתשכירו אותה, וזה קל יותר להחלטה.

 

בהצלחה

 

יהודה