מה כדאי לעשות עם הון עצמי לדירה למשך שנה?

[ExoduS]

שאני אבין, אתה מחכה לירידת מחירי הנדל"ן?!

בהצלחה.

[Fitch]

בגדול כן,

הבעיה היא שאני לא עושה שום תשואה על ההון עד אז.

[vxlan]

למה לא להשקיע בצורה סולידית(בעזרת יועץ השקעות בבנק)? יש אפשרות לגדר אותך ככה שתדע מה המקסימום נזק שאתה יכול לספוג(נניח, 5%) והרווח בעל פוטנציאל גדול יותר(נניח 15%).

[ExoduS]

קטונתי מלנבא את העתיד אבל הנה דעתי:

מחירי הנדל"ן לא ירדו באופן משמעותי אם בכלל, זו לא בועה, זה מצב שהביקוש עולה על ההיצע.

גם אם יהיה מיתון ואנשים לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא יקרו כמה דברים לפני שהדירה תגיע לשוק במחיר שחיטה.

הראשון, כנהוג ומקובל בימינו במקום שהילדים יעזרו להורים, ההורים עוזרים לילדים, ולכן ישברו את כל קופות החיסכון שלהם לפני שיתנו לילדודס בני השלושים פלוס להישאר בלי דירה.

השני, מר ישראל ישראלי למוד תורת ההשקעות לא יתן למחירים להגיע לידי שחיטה. ניחוח קטן של ירידת מחירים משמעותית ותמיד יהיו את אלה עם הכסף שכבר הבינו שאין כמו דירה להשקע בשביל לשבת רגל על רגל ולא לעבוד.

הם יקפצו על המציאות והמחירים שוב יעלו.

דבר שלישי, להבדיל ממשבר הסאבפריים בארה"ב הבנקים שלנו מושחטים אך משכילים, הם לא מזייפים תעודות סל, יוצרים חברות פקטיביות ונותנים ציונים גובוהים לחברות לפני פשיטת רגל, יש פה גם יותר רגולציה בנושא ממה שהיה שם בזמנו.

אני יכול לכתוב שעתיים רק על הנושא הזה אבל אקצר ואומר שלפני שהבנק יקח פה למישהו את הדירה יש לרשותו עוד הרבה כלים בארסנל.

בקיצור, המצב חרבנה, הדבר היחידי שיציל את הזוגות הצעירים פה היא הגירה שלילית רחבת היקף מהארץ או מלחמה שתשמיד חצי אולכוסיה בנשק כימי.

הממשלה כהרגלה אימפוטנטית ומשחקת לידי הקבלנים ובעלי הקרקעות שבנתיים מדשנים את הכיסים.

 

אם אתה מתעקש על רכישת דירה חפש מציאות, נסה בפריפריה היכן שיש פוטנציאל, בפינוי בינוי, כונס נכסים ועוד.

אם לא, בקצב הזה תחיי בשכירות עד סוף ימי חייך בזמן שההון העצמי שלך ילך וישחק.

 

אין לראות בדברי המלצה כזו או אחרת ואין לי שום הסמכה רשמית בנושא (עדיין ).

[redroze]

מחשבות?

 

בבקשה:

א) מתקציר הפרקים הקודמים למדנו שאתה כנראה לא חזק בתחומי הנבואה מכיוון שצפית שהריבית תעלה והיא התרסקה, צפית שמחירי הדיור ירדו והם רק עולים (מקווה שתקבל את זה ברוח טובה, לא בא להעביר ביקורת אם זה מה שנשמע מדבריי).

ב) אני מסכים 100% עם מה שידידי המלומד אקסודוס רשם.

ג) קח בחשבון שגם בדירה יכול להיות לך "נפילות" (הוריי משכירים דירה והיא כבר חודשיים עומדת ריקה אבל זה קצת באשמתם כי הם גם לא מתאמצים להשכיר אותה).

ד) אם אתה מחליט לרדת מעניין הדירה לפחות תחלק את ההון שלך בין כמה אפיקי השקעה כדי שלפחות נוכל עוד שנה שנתיים לקבל עוד מסקנות ממה שהשוק עבר (כמו שעשית עבורנו בסעיף א').

ה) מה שאתה עדיין לא מרגיש בכיס זה שבגלל ההחלטה האחרונה שעשית (שאם הבנתי נכון לא הגדילה את ההון העצמי שלך) אתה הלכת אחורה וממש לא נשארת במקום כמו שנדמה לך. הסיבה היא כי דירה שהיית יכול לקנות ב-2011 במחיר של X ש"ח עולה היום X+Y ש"ח.

 

redroze, שפשוט מת על שרשורי עבר/מציאות כאלה.

[In Flames]

סתם שאלה, למה לא לקנות דירה ולהשכיר אותה? אתה תקבל רווח חודשי של סכום השכירות שישלמו לך פחות ההלוואות אם תצטרך

[Fitch]

אני מתכנן משכנתא קצרה, כך ששהוצאה/הכנסה על השכירות/המשכנתא די שוות. לכן אעדיף לגור בדירה שאקנה.

 

אלעד,

אתה צודק. אך אני עדיין מאמין שהמחירים ירדו מתישהו, הבעיה היא שכרגע - אין לאף אחד אינטרס לזה.

ההון העצמי שלי נשאר כשהיה.

אני גר בדירה שאני לא יכול להרשות לעצמי לקנות, באותה עלות בערך.

הבעיה שלי היא שלא רציתי לקבל תשואה של 10K בלבד בשנה, בשביל נזילות מיידית של ההון. והיום התשואה היא כל כך נמוכה, ששוב אני אוותר עליה. יוצא, שההון שיש לי, נשחק מעט כל שנה.

והכסף הזה, חוץ מחוסן כלכלי, לא עוזר לי הרבה.

[In Flames]

אני מתכנן משכנתא קצרה, כך ששהוצאה/הכנסה על השכירות/המשכנתא די שוות. לכן אעדיף לגור בדירה שאקנה.

 

אני מתכוון שתשכיר אותה למשך שנה ואז תעבור בעצמך. אני חושב שככה הכסף ישמר הכי טוב כי זה לא כסף אלא נדל״ן

במהלך התואר נאמר משפט: הכסף שלך היום שווה יותר מהכסף שלך מחר

[redroze]

אדון פיטץ' היקר, אני מבין לליבך כי אני עברתי במקביל אלייך בדיוק אותו תהליך.

גם אני דגמתי את השוק במשך שנתיים שלוש ובשלב מסויים פשוט החלטתי "לקפוץ למים העמוקים ולשחות" כי בקצב הזה הדירה היחידה שאני אוכל לרכוש תהיה באילת.

אני לא מסכים עם הקביעות שלך:

א) זה לא נכון להגיד שלאף אחד אין אינטרס להוריד את מחירי הדיור. גם בעלי דירות נפגעים מעליית המחירים! אז נכון שזה סבבה וכיף לראות שהדירה שלך שווה היום יותר אבל ברגע שאתה בא לשדרג פתאום אתה מגלה שלא רק הדירה שלך עלתה ב-X%. ומכיוון שרוב האנשים משתדרגים קדימה (לדירה יקרה יותר) ולא אחורה אז הם פתאום מגלים שהם צריכים להוסיף הרבה כסף בכדי לבצע תהליך של שיפור דיור. ולמי יש כח להיכנס שוב לענייני משכנתא בגיל 40-50?

בקיצור, בוא נסכם את הנושא בזה שכלכלה הוא נושא מאוד סבוך ולא פשוט כמו שרוב האנשים ברחוב נוהגים לחשוב (חוץ מיאיר לפיד כנראה). אתה תשנה פרמטר אחד ובגלל השינוי אתה פוגע ב-20 נושאים אחרים ואין לך מושג מה תהיה ההשפעה המדויקת על השוק עד שאתה לא מבצע אותה.

ב) מחירי הדירות אולי ירדו אבל הירידה תהיה זניחה. גם אם היא תגיע ל-10 עד 20 אחוז אתה עדיין יוצא "נדפק" כי ב-5 השנים האחרונות המחירים עלו ב-50 עד 60 אחוז. הדיון הזה מזכיר לי דיון אחר שבו הסברתי לעידן שמרוב שהוא מחפש "מציאות" בסוף הוא ישלם סכום הרבה יותר גבוה ממה שהוא היה יכול לקנות היום (לא במציאה).

 

אם אתה שואל אותי יש לך כרגע 2 אופציות:

1) להתחיל להשחק עם הכסף כי לפחות עכשיו אתה כבר יודע כמה נזק זה עושה לתת לכסף לעמוד בבנק.

2) לרכוש דירה, לגור בה או להמשיך לחיות בשכירות אבל לנסות לצמצם את הוצאות שכירת הדירה שלך כי 70K ש"ח נשמע לי מאוד גבוה לאיזור הצפון.

 

ד"א, הכיוון שלך של משכנתא מינימלית הוא מאוד נכון וגם אני הלכתי בכיוון הזה.

[Fitch]

ה-70K זה לשנתיים מאז 2011.

אני משלם 2700 ש"ח לחודש על דירת 3.5 חדרים עם 2 מרפסות בבניין "חדש" (12-13).

[samg]

ה-70K זה לשנתיים מאז 2011.

אני משלם 2700 ש"ח לחודש על דירת 3.5 חדרים עם 2 מרפסות בבניין "חדש" (12-13).

אם אתה גר לבד, אולי אין טעם לשכור דירה 3.5 חדרים ולשלם סכום כזה כל חודש?

[redroze]

אני אוסיף על דברי סאמג ש"התכלבות" על דירה קטנה/ישנה יותר ובשכונה פחות טובה (שגם ההוצאות שלה יהיו נמוכות יותר) יכולות להגיע עד ל-1K ש"ח בחודש.

 

מצד שני אני ממש מבין אותך. זו תקופה בחיים שממש בא לך (ולעיתים אתה גם יכול) לחיות בסטייל ובכיף אבל מצד שני כדי לעשות צעד כ"כ גדול בחיים אתה צריך להבין שאתה תאלץ לצמצם את איכות החיים משמעותית.

רוצה דוגמא? מכרתי מיאטה, רכב שעלה לי 150K ש"ח, בשביל טויוטה קורול 94.

שלא תבין לא נכון, את הדירה קניתי עוד כשהמיאטה הייתה בבעלותי המלאה (בלי הלוואות, חובות וכו'). כלומר יכלתי להמשיך להחזיק אותה בכיף. פשוט עשיתי את החישובים שלי והגעתי למסקנה שאם אני ממשיך להחזיק את הרכב יהיה לי קשה להוסיף כסף לשדרוגים של הדירה ולאבזר את הדירה בעוד פחות משנתיים (שים לב שאני בכלל לא מדבר על עניין הרכישה, רק כל מה ש"מסביב").

אין מה לעשות, עד כמה שהמיאטה הייתה חלום, חלום הדירה הוא הרבה יותר "חזק" מבחינתי. למרות שאני ממש מקווה שאני אוכל לפצות את עצמי עוד 3-5 שנה באיזה GT86 (חלומות בראש לא עולים כסף, רק במציאות).

[.tommy g]

יש לך הון לדירה ואתה מתכוון לשים אותו בבנק בריבית נמוכה ולשכור? נשמע לי כמו החלטה הזויה.

הרי אם תסתכל על ה-40-50 שנה האחרונות, מחירי הדיור רק עולים. הייתי מסיק מזה, ופועל בהתאם.

 

אבל זה רק אני.

[ExoduS]

אין לו הון לדירה, יש לו הון התחלתי שאיתו הוא יכול לקחת משכנתא.

לכן הוא מחכה בסבלנות לירידת מחירי הדירות על מנת לקחת משכנתא קטנה יותר או לרכוש דירה ברמה גבוהה יותר.

רק מה? בקצב הזה הכסף יעבור לנכדים בירושה.

[samg]

אין לו הון לדירה, יש לו הון התחלתי שאיתו הוא יכול לקחת משכנתא.

לכן הוא מחכה בסבלנות לירידת מחירי הדירות על מנת לקחת משכנתא קטנה יותר או לרכוש דירה ברמה גבוהה יותר.

רק מה? בקצב הזה הכסף יעבור לנכדים בירושה.

עד אז יהיה גם מס על ירושות