מה כדאי לעשות עם הון עצמי לדירה למשך שנה?

[green monster]

לא זה לא משחק, זה חישוב כלכלי נטו.

אפשר להמר על איזה מסלול, צמוד למדד לדולר לריבית במשק או לגובה גידולי החסה בשטחים אבל זה משהו שאפשר לחשב בו את הסיכון והוא יחסית נמוך והכי חשוב, יש לך נכס ביד.

אם תשים את הכל על ת"א 100 ובשנה הקרובה המדד ירד ב 20%, הוא יכול לספוג את זה ?

ואם הוא ירד 35% הוא יכול לספוג את זה ?

רוב האנשים שאני מכיר לא יכולים לספוג הפסד כזה על כסף של דירה.

 

אל תגיד לי שגם מחירי דירות יכולים לרדת, כי זה על הנייר, אתה נשאר עם הדירה שלך עד שהשוק חוזר לעלות, הירידות הן על הנייר (בדיוק כמו שהדירה שלי עולה היום כפול ממחיר הקניה שלה, אז מה, זה לא שאני יכול למכור ולקנות אותה שוב בחצי מחיר, כל שאר הדירות עולות גם כפול ולכן לא עשיתי שום רווח, אני לא אמכור אותה ואעבור לגור באוהל) מה שאי אפשר להגיד על ירידות בבורסה, שם יכול לקחת לשוק שנים לחזור לעלות ובנתיים אתה נשאר בלי כסף ובלי דירה.

חישוב כלכלי נטו? אתה חושב שאתה יכול לחזות מה יקרה ב20-30 שנה הבאות?

אז אני מבין שאתה הנביא החדש בין יומנו?

 

מה יקרה למשכנתא שנלקחה עכשיו בריבית של 4%, ובעוד 7 שנים נגיד והריבית תעלה ל10%? הוא יוכל לעמוד בהחזרים?

לאנשים לא רק שיש זכרון קצר, הם גם לא יכולים לתכנן כלום מלבד לכמה שנים הקרובות.

הריבית ירדה בכמה שנים מ6.5% ל2%, ועלתה כבר 2.5% מאז.

לפני כעשור היו פה ריביות של 12-13%, לפני 2 עשורים היו פה ריביות גם של 19%.

שער הדולר מתנדנד כמו שיכור.

 

זה שטויות, הימור לכל דבר.

[DrorZi]

בהתחלת ההודעה אתה קורא לי נביא ולועג לי ובסופו של דבר אתה מסכים איתי לגמרי, מוזר.

 

לעשות חישוב איך תראה משכנתה של היום כשהריבית תהיה 10% זה קלי קלות

לנחש מה יהיה מחיר הנפט או שער הדולר או מניית טבע בעוד חודש, זה בלתי אפשרי (למרות שאישית הימרתי שטבע תעלה, נחכה בסבלנות )

נכון אי אפשר לנבא את הריבית בעוד 20 שנה אבל אם הריבית תהיה 20% אז מצבנו יהיה גרוע בכל כך הרבה דברים אחרים...

ועדין הוא ישאר עם הדירה ואם הוא לא אז עוד עשרות אלפי אנשים לא וזו כבר בעיה שהמדינה תצטרך לפתור ומהר (אפרופו לפני 18 שנה, נולד שקל חדש למשל)

 

אם הוא יאבר 50% בשוק ההון אף מדינה לא תקפוץ לרחם עליו אפילו יהיו עוד מאה אלף או מליון כמוהו (מישהו רץ לגדר את קרנות ההשתלמות של חצי מליון איש שהפסידו חצי מהקופה ב 2008 ? לא.)

[Fitch]

חבר'ה, עזבו אותי ממשכנתאות.

 

מה דעתכם על המסלולים שרשמתי?

[Mosho]

חישוב כלכלי נטו? אתה חושב שאתה יכול לחזות מה יקרה ב20-30 שנה הבאות?

אז אני מבין שאתה הנביא החדש בין יומנו?

 

מה יקרה למשכנתא שנלקחה עכשיו בריבית של 4%, ובעוד 7 שנים נגיד והריבית תעלה ל10%? הוא יוכל לעמוד בהחזרים?

לאנשים לא רק שיש זכרון קצר, הם גם לא יכולים לתכנן כלום מלבד לכמה שנים הקרובות.

הריבית ירדה בכמה שנים מ6.5% ל2%, ועלתה כבר 2.5% מאז.

לפני כעשור היו פה ריביות של 12-13%, לפני 2 עשורים היו פה ריביות גם של 19%.

שער הדולר מתנדנד כמו שיכור.

 

זה שטויות, הימור לכל דבר.

 

האמת היא שאחד המודלים הטובים ביותר להשקעה של אדם ממוצע מתבססת על כך שבעוד 20-30 שנה האנושות בהכרח תתקדם ולכן יהיה יותר הון בתיק מגוון דיו. ההנחה שהאנושות תתקדם היא אחת ההנחות הבסיסיות ביותר שאפשר לעשות, ואם מישהו מאמין שהאנושות לא תתקדם, אין לי מה להגיב מעבר לאיך שאני מגיב כשמישהו אומר לי שהוא מאמין ב"אלוהים", קרי להסתובב וללכת.

 

(בלי קשר למשכנתא, כן? קצת OT)

[wil]

הנושא של מחירי הדירות הוא לא בדיוק הימור (כשמדברים על דירה למגורים), כי בעצם בקניית דירה בנקודת זמן מסויימת אתה מקבע את המחיר ואתה די אדיש לתנודות כי אתה גר בדירה ולא סוחר בה על בסיס יומי.

 

לעומת זאת הנושא של מסלולי משכנתא הוא ממש הימור: אם אתה מהמר שהפריים יישאר נמוך - קח משכנתא בפריים.

מהמר על מדדים נמוכים - קח צמוד מדד.

מהמר על פריים ומדדים עולים - קח בריבית קבועה (שיותר יקרה היום, אבל אם הפריים יטפס אתה תחייך כל הדרך אל מפגשי החברים שבהם כולם בוכים על ההחזרים שלהם שקפצו בזמן ששלך קבועים מראש)

מהמר על דולר שנשאר נמוך (וזה לדעתי הכי קזינו - שערי מטבע זה אחד הדברים הכי פחות ניתנים לחיזוי אפילו בטווחים ארוכים) - קח צמוד דולר.

 

 

 

לדעתי האישית (ואני לא יועץ פיננסי מדופלם) מסלול הפריים טוב בעיקר עבור סכומים שיש צפי ריאלי לפרוע בשנים הקרובות מתוך סכומים גדולים שכרגע לא זמינים אבל ישתחררו.

 

עבור הרכיב של המשכנתא שצופים שאכן ייפרע ב20 שנה בתוכנית התשלומים המקורית (ללא פרעון מוקדם) - צריך להסתכל יותר לכיוון המסלולים של ריבית קבועה.

[yehuda-k]

חלק את הסכום לשלושה חלקים שוים:

- ריבית קבועה

- צמוד פריים

- צמוד מדד

 

בהצלחה

 

יהודה

[Oshri]

הרגתם את הבנאדם, הוא שואל על פקדונות ואתם פה מרצים לו על משכנתאות ומחירי הדירות,

ומה יקרה לעולם בעשרים שנה הבאות.

FITCH, לגבי ההצעות של מזרחי, היא ארוכה יותר, ומחייבת אותך להשאר "תקוע" איתם תקופה ארוכה

יותר, אז תשקול קודם אם זה בכלל מתאים לך.

ההצעה של פועלים סבירה, ו 3.45% לשנה זה כבר בסדר, מה גם שזה אחד הבנקים הגדולים, והוא יותר בטוח.

לגבי בנק ירושלים, הוא בנק קטן יותר, עם סיכון גדול יותר, ולכן מציע ריביות גבוהות יותר.

אנשים בארץ לא נוטים לייחס לזה חשיבות, כי בינתיים כל בנק שנפל קיבל "חילוץ" מהממשלה, והולאם או פורק,

וכספי המפקידים שולמו, אבל לא בטוח שמה שהיה הוא שיהיה, בייחוד שמדובר בבנק שולי יחסית, שלא ימוטט

את המשק אם הוא יפול, לעומת אחד מחמשת הגדולים, שלבטח יגרמו לטלטלה חריפה מאוד ואפקט דומינו.

[green monster]

חבר'ה, עזבו אותי ממשכנתאות.

 

מה דעתכם על המסלולים שרשמתי?

 

תבדוק גם בבנק דיסקונט לגבי פקדונות, מהנסיון שלי, הריביות יותר טובות.

בנוסף, אתה לא משקיע את הכסף הזה לטווח ארוך מאוד, לכן, הצפי גם ככה שהריבית תעלה כבר עד סוף השנה וכנראה שתעלה משמעותית עד סוף שנה הבאה.

לכן, כל פקדון של %P-0.5%-0.8 יהיה לך מצויין.

אם לא הגעת לזה, קח את ההצעה של פועלים עם P-1%.

בהצלחה.

[Fitch]

FITCH, לגבי ההצעות של מזרחי, היא ארוכה יותר, ומחייבת אותך להשאר "תקוע" איתם תקופה ארוכה

יותר, אז תשקול קודם אם זה בכלל מתאים לך.

 

אמורים לחזור אליי ממזרחי ביום א' עם ריביות מעודכנות למסלולים של 12-15 חודשים.

 

לגבי בנק ירושלים, הבכירה של מזרחי-טפחות אמרה שהם בנק למשכנתאות ולא של עו"שים לכן יכולים להבטיח ריביות גבוהות.

 

כרגע אני באמת נוטה לעבר ה-P-1%, ננסה רק לקצר את התקופה כמה שיותר. או למצוא ריבית קבועה גבוה (4%~).

 

הבנתי שבמסלול המדד משלמים הרבה פחות מס, וכשהפריים עולה אז גם המדד עולה (בערך). האם מסלול המדד+1% הוא מסוכן יותר לעומת מסלול של P-1% (נגיד ויתרון היחיד בתשואה זה המס הכנסה)?

[Oshri]

הקשר בין המדד לפריים הוא כזה שההנחה שאם יש ממדים גבוהים, נגיד בנק ישראל מעלה את הריבית,

ואז הפריים עולה, אבל לא בטוח שזה באמת יהיה ככה.

לגבי המס אני לא מבין גדול במיסים של פרטיים, אבל אם אני זוכר נכון המס אמור להיות משולם על התשואה הריאלית,

כלומר מתואמת למדד, ואז איפה החסכון בדיוק? אבל אני לא סגור על זה, תשאל מישהו שמבין יותר במיסוי השקעות.

לגבי בנק ירושלים, זה קודם כל בגלל שהוא בנק קטן, ורק אחכ בגלל שהוא עוסק בעיקר במשכנתאות.

בוא נגיד שאני לא הייתי רץ לשים שם כסף בפקדון, למרות הריבית היפה שהם מציעים.

[Night Driver]

אמורים לחזור אליי ממזרחי ביום א' עם ריביות מעודכנות למסלולים של 12-15 חודשים.

 

לגבי בנק ירושלים, הבכירה של מזרחי-טפחות אמרה שהם בנק למשכנתאות ולא של עו"שים לכן יכולים להבטיח ריביות גבוהות.

 

כרגע אני באמת נוטה לעבר ה-P-1%, ננסה רק לקצר את התקופה כמה שיותר. או למצוא ריבית קבועה גבוה (4%~).

 

הבנתי שבמסלול המדד משלמים הרבה פחות מס, וכשהפריים עולה אז גם המדד עולה (בערך). האם מסלול המדד+1% הוא מסוכן יותר לעומת מסלול של P-1% (נגיד ויתרון היחיד בתשואה זה המס הכנסה)?

 

אתה יכול לחדש לה. הם כבר גם בנק מסחרי.

[ofir]

תשקיע בלבד!

 

http://www.youtube.com/watch?v=QK2jUdJwksc דרך יוטיוב

[Oshri]

זה בד לא נושם, מי משקיע בלבד במדינה חמה כמו שלנו?!

[Fitch]

לגבי המס אני לא מבין גדול במיסים של פרטיים, אבל אם אני זוכר נכון המס אמור להיות משולם על התשואה הריאלית,

כלומר מתואמת למדד, ואז איפה החסכון בדיוק?

 

לפי מה שהיא אמרה, משלמים 20% רק על הריבית (ולא על עליות המדד), לכן בגדול זה הרבה פחות מה-15% שמשלמים על כל הריבית במסלול אחר.

 

(כלומר, 20% מ-1% זה עדיין פחות מ-15% מ-3.5%~).

[Fitch]

וואו, עברו שנתיים ואני עדיין בשכירות.

עוד חודש צריך לחתום על חוזה חדש לשנה.

 

הבנק מציע לי 1.3% ל-12 חודשים.

 

בשנתיים האלה הוצאתי כ-70K על שכ"ד, וההון העצמי שלי עלה ב-0 עם חור.

 

כבר חושב לקנות דירה, אפילו קצת יקרה משציפיתי, רק כדי שההון הזה יעשה משהו עם עצמו.

 

מחשבות?