מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[alexg1987]

אשמח לחוות דעת של מומחי הפורום לתמהיל משכנתא שאני מנסה להנדס בימים האחרונים:

 

בני זוג באיזור גיל ה-30, ללא ילדים, מתכננים ילד ראשון בעוד כשנתיים.

דירה יד 2, שנרכשת מההורים. (רכישה בתוך המשפחה, יש דגשים מיוחדים?)

מחיר הנכס הוא 1.5M, משכנתא נדרשת בגובה 1.05M, שהם 70% מימון.

משתכרים ביחד כ-23K, אין הלוואות או התחייבויות כספיות אחרות.

כ-150K בקופות גמל להשקעה, שנועדו יחד עם חסכון עתידי נוסף, לפרוע את אחד מרכיבי המשכנתא לאחר 5 שנים. (בשלב זה לפחות, התשואות גבוהות, ככה שעל הנייר, עדיף להשאירם בקופ"ג. אכן כך?)

השאיפה היא לשלם יותר בשנים הראשונות, ולפרוע בהדרגה חלקים מההלוואה. יכולת החזר מוערכת בכ-7K.

 

כל הריביות נלקחו מ-TheMarker Supermarket, האם קרובות למציאות בהינתן אחוז המימון הגבוה?

https://supermarker.themarker.com/Mortgage/CompareMortgage.aspx

 

הטיוטה הראשונית נראית ככה:

 

315000 פריים (0.9) - 30 שנה - החזר 998.76

367500 קל"צ (2.9) - 10 שנים - החזר 3531.67

367500 משתנה כל 5 שנים צמודה (2.4) - 15 שנים - החזר 2433.19

 

סה"כ החזר 6963.62

 

התכנון הוא לפרוע לאחר 5 שנים את החלק ה-3 (259357.89 באותו שלב).

 

כמה שאלות:

במסלול עם ריבית משתנה כל 5 שנים, האם לרוב קיימת גם נקודות יציאה כל 5 שנים?

בהנחה שכן, ובהנחה שיש פרעון מלא של החלק הנ"ל בנקודת היציאה הראשונה, האם יש חשיבות להיותה של ההלוואה צמודה/לא צמודה? כרגע בחרתי בין המסלולים אך ורק ע"פ הריביות...

 

אשמח לדעתכם.

[Fitch]

היי אלכס,

 

1. מה דמי הניהול בקופ"גש ומה התשואה? למה זה נראה לך עדיף מסתם תיק של קרנות נאמנות בכרבע מדמי הניהול?

2. הריביות אופטימיות במקצת עבור 70% מימון.

3. מאיפה יהיו לך 259357.89 ש"ח בעוד 5 שנים? ואיזו הנחת מדד לקחת בחשבון?

 

קיימת נקודת יציאה בכל נקודה בה מתחלפת הריבית. לא משנה אם צמודה או לא צמודה. כמובן יש לזכור כי ניתן לפרוע עוד קודם, לרוב ללא קנס, תלוי בריבית שלקחת ומה קרה איתה מאז.

[alexg1987]

1. דומה בדמי הניהול ובתשואות לקרן השתלמות, מסלול מנייתי; 0.8% דמי ניהול, תשואה שנושקת ל-20% בשנה האחרונה. ברור לי לחלוטין שאין זה אומר דבר לגביי התשואה בעתיד.

2. שוב, הריביות נלקחו בתמימות מ-

TheMarker Supermarket, וכנראה משקפות אחוז מימון נמוך יותר. מה יהיו מספרים יותר מציאותיים לתמהיל שלי?

3. אותה קופ"גש בסך 150K כיום בתוספת חסכון נוסף על פני התקופה. לא לקחתי בחשבון מדד.

[Fitch]

1. יש לך מושג במה זה ממש משקיע? אולי תשתף הקופה הספציפית.

2. + כמה עשיריות האחוז.

3. אם בחרת משתנה צמודה, אז צריך להצמיד (תחזית המדינה היא 1-3% אינפלציה שנתית).

[alexg1987]

1. אלטשולר שחם חיסכון פלוס מניות, שזהה כמעט לחלוטין ל-אלטשולר שחם השתלמות מניות.

2. הבנתי.

3. מוודא שהבנתי נכון: במקרה של צמודה משתנה כל 5 שנים, הריבית מתדעכנת אחת ל-5 שנים? אם כן, במידה ויש פרעון מלא לאחר 5 שנות הלוואה (ללא עלות נוספת?), למה הריבית ה-"חדשה" רלוונטית?

[Fitch]

1. הבנתי. הרוב מניות בנקים בארץ שבאמת השנה הרביצו תשואות.

3. היא לא. אבל המדד כן רלוונטי כי הוא על כל ה-367500 ש"ח והוא מתעדכן כל 15 לחודש.

עריכה אחרונה ב-5 לנובמבר, 2017 על ידי Fitch

[alexg1987]

ההבנה שלי של "משתנה צמודה" לא הייתה נכונה. תודה, השכלתי.

[ישה]

אשמח לחוות דעת של מומחי הפורום לתמהיל משכנתא שאני מנסה להנדס בימים האחרונים:

 

בני זוג באיזור גיל ה-30, ללא ילדים, מתכננים ילד ראשון בעוד כשנתיים.

דירה יד 2, שנרכשת מההורים. (רכישה בתוך המשפחה, יש דגשים מיוחדים?)

מחיר הנכס הוא 1.5M, משכנתא נדרשת בגובה 1.05M, שהם 70% מימון.

 

רכישה בתוך המשפחה לא אהובה על הבנקים.

תבדוק קבלת אישורים עקרוניים ממספר בנקים כשי שתוכל אח"כ לנהל מו"מ מולם.

 

השמאי שייבחר יהיה קפדן יותר מאשר בעסקה רגילה, ואם הוא יחליט שהנכס שווה רק 1.4 מיליון ש"ח תוכל לקבל 75% אם מדובר בדירה יחידה.

 

אחוז מימון כזה "יזכה" אותך בריביות גבוהות

 

משתכרים ביחד כ-23K, אין הלוואות או התחייבויות כספיות אחרות.

כ-150K בקופות גמל להשקעה, שנועדו יחד עם חסכון עתידי נוסף, לפרוע את אחד מרכיבי המשכנתא לאחר 5 שנים. (בשלב זה לפחות, התשואות גבוהות, ככה שעל הנייר, עדיף להשאירם בקופ"ג. אכן כך?)

השאיפה היא לשלם יותר בשנים הראשונות, ולפרוע בהדרגה חלקים מההלוואה. יכולת החזר מוערכת בכ-7K.

 

על מה אתם "מבזבזים" 16K ? זוג ללא ילדים.

 

7K זה צחוק מהעבודה.

 

לכן 9K החזר חודשי + חיסכון מסיבי אותו תקצו לפרעון המסלול המשתנה, כדי לא לפגוע בהרבה בקרן המנפיקה לך אחוזי רווח שלא מהעולם הזה.

 

 

כל הריביות נלקחו מ-TheMarker Supermarket, האם קרובות למציאות בהינתן אחוז המימון הגבוה?

https://supermarker.themarker.com/Mortgage/CompareMortgage.aspx

 

הטיוטה הראשונית נראית ככה:

 

315000 פריים (0.9) - 30 שנה - החזר 998.76

367500 קל"צ (2.9) - 10 שנים - החזר 3531.67

367500 משתנה כל 5 שנים צמודה (2.4) - 15 שנים - החזר 2433.19

 

סה"כ החזר 6963.62

 

התכנון הוא לפרוע לאחר 5 שנים את החלק ה-3 (259357.89 באותו שלב).

 

כמה שאלות:

במסלול עם ריבית משתנה כל 5 שנים, האם לרוב קיימת גם נקודות יציאה כל 5 שנים?

בהנחה שכן, ובהנחה שיש פרעון מלא של החלק הנ"ל בנקודת היציאה הראשונה, האם יש חשיבות להיותה של ההלוואה צמודה/לא צמודה? כרגע בחרתי בין המסלולים אך ורק ע"פ הריביות...

 

אשמח לדעתכם.

 

הריביות שכתבת הם לא לאחוז מימון של 70-75% אלא הרבה יותר גבוהות.

 

מסלול של ריבית משתנה כל 5 ניתן לפרוע את המסלול או חלקו ללא קנס פרעון מוקדם בדיוק בתום ה 5 שנים.

 

עבר יום כבר תשלם קנס אם הריבית נמוכה מהריבית של המסלול שלך.

 

לריבית הצמודה יש להוסיף את השפעת המדד, שהוא משפיע לא על הריבית אלא על הקרן.

 

כלומר אם הקרן 100K והמדד עלה ב 1% בחודש הזה ( כמובן ההגזמה היא לצורך ההדגמה )אתה חייב כיום לבנק 101K ועל זה מחושבת הריבית.

[alexg1987]

תודה על ההתייחסות. כמובן שיכולת ההחזר שציינתי הייתה עם הרבה ספיירים, וחשש בעיקר פסיכולוגי מהחזר של 9K בחודש.

 

אשמח לראות תמהיל משוער שתואם החזר של 9K, עם 70% מימון. אילו ריביות צפויות לנו?

עריכה אחרונה ב-5 לנובמבר, 2017 על ידי alexg1987

[Fitch]

פריים = 1.1%

קל"צ 10 = 3.2-3.5%

מ"צ 15 = אני לא מכיר מספיק

[alexg1987]

מה לגבי משתנה לא צמודה?

[ישה]

הייתי מתמהל כך

 

315K פריים ל 30 שנה

 

300K משתנה כל 5 צמודה ל 25 שנה, היתרה בה תהיה כ 265K בהנחה של מדד 1% לשנה.

 

435K קל"צ ל 6 שנים

 

החזר כ 9000 ש"ח כפועל יוצא מהריביות שתקבל.

 

חוזר על כל האזהרות מההודעה הקודמת לגבי העיסקה

[Fitch]

מ"צ ומל"צ בדרך כלל כמה עשיריות מתחת לק"צ וקל"צ לאותה תקופה.

כך שהייתי מעריך שמל"צ ל15 שנים תהיה סביב 3.7-4% במקרה שלך. ואילו מ"צ כ-0.7-0.8% מתחת לזה.

[alexg1987]

חוזר לעדכן.

חתימת החוזה מתעכבת במעט, אלה המספרים שקיבלתי בינתיים, מניח שאפשר לרדת עוד טיפונת בישורת האחרונה (70% מימון):

350K - פריים - 1.1% - 30 שנה

400K - קל"צ - 2.7% - 6 שנים

300K - מ"צ כל 5 - 2.58% - 20 שנה

 

אגב, השמועה אודות הימנעות הבנקים משליש פריים מתבררת כלא נכונה כ"כ בנקדות הזמן זו.

מתוך 3 בנקים, 2 נתנו שליש, השלישי נתן 32% (לא שליש מאיזו הגבלה טכנית).

[Fitch]

ריביות טובות