מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[ישה]

מה היתרות הקיימות היום בכל מסלול שנים וריבית.

 

V= ?

 

קל"צ 4.2 לאיזו תקופה?

 

יכולת החזר חודשית?

 

איך הבנק הגיע ל 4.3 מיליון ש"ח

 

כמה עלות הבניה החדשה? כמה כסך יש לך ביד לשם הבניה?

 

האם אתה מתכוון לפרוע אל כל ה 2.1 מיליון תוך 3-5 שנים?

 

בקיצור תעשה קצת סדר

[D1winner]

בהקשר של ה V, רשום V+3% V = הנה הריבית בסיס הנקבעת בהתאם לתשואות אג"ח צמודות למדד המחירים ...

כל המסלולים שציינתי הינם ל 240 חודשים.

הבנק הגיע ל 4.3:

מקורות מימון אחרים 3.2(כולל המשכנתא הקיימת), משכנתא נוספת: 1,100,000. מכאן הבנק הגיע ל 4.3

אני מייעד מההון העצמי שלי 300K + המשכנתא, סה"כ 1,400,000 עבור עלויות בניה.

 

אני מתכוון לפרוע רק את המשכנתא החדשה 1.1, עד כ 3 שנים, ולהשאר עם הישנה.(יכול להיות שגם בתקופה של שנה וחצי)

במשכנתא הנוכחית הקל"צ דיי נמוך והפריים הוא +, לכן העדפה בהחזר בעוד כ 1.5-3 שנים להחזיר את המסלול של הפריים הגבוהה, ולהשאר עם הפריים הנמוך מהחדשה.

כמו כן, את המשכנתא החדשה אני לוקח עם בלון של שנה וחצי.

המטרה שלי בשורה התחתונה היא לשלם כמה שפחות ריבית בתקופה הקצרה של ה 1.5-3 שנים האלו.

[ישה]

V -שווה מספר אולי 8% אולי מינוס 2%.

 

לכן תבדוק עם הבנק מה המספר ?

 

האם קשה לעלות את היתרות הנוכחיות של המסלולים הקיימים יתרת סכום יתרת תקופה % ריבית.?

 

בלון - ריבית נפרעת מדי חודש או מצטברת לקרן?

 

ברור לך שבבלון אתה משלם ריבית על מלוא הקרן שאינה פוחתת לכן תשלם יותר ריבית מאשר אם תפרע גם את הקרן.

 

כרגע אתה מול הבנק שנתן לך את המשכנתא הראשונה

 

הוא מרגיש שאתה לקוח שבוי ולכן 4.2% בקל"צ זה גבוה ניתן לרדת אם אתה לקוח טוב מתחת ל 4%.

 

כל הלוואה עומדת בפני עצמה אבל אם לקחת 2/3 קל"צ בראשונה תוכל עכשיו לקחת 1/3 בקל"צ והשאר 1/3 בפרים ו 1/3 במשתנה כל 5 .

 

אם תמחזר בבנק אחר תוכל לקחת שליש מכל אחד הרכיבים על כל ה 2.1 מיליון.

 

כמובן שאת הרעיון הזה תוכל לנסות לבקש גם בבנק הנוכחי. סיכוי קטן שיאכלו את זה.

[urich]

איזה פינוק- הגענו היום לבנק לשחרר עוד 100K למשכנתא שהתחלנו לפני חצי שנה והריבית לקל"צ ירדה בחצי אחוז!. (עלויות הגיוס ירדו).

[Matan g]

ישבתי על המחשבון במשכנתאמן, התאמתי את הריביות שקיבלתי במשכנתומט ל50 וקצת אחוז מימון.

אין לי נסיון קודם בבניית תמהילים וכמובן שאקח יועץ מומלץ אבל לפני שאעשה זאת, רוצה לדעת בעצמי איך לבנות/נראה תמהיל סביר

 

המטרה לסיים עם מסלול מס 4 תוך שנתיים ואחכ לסיים עם מסלול מס 3 תוך 5 שנים מתחילת המשכנתא. קצת שאפתני אבל בעזרת קרנה"ש וקצת עזרה מההורים. מסלול 3 הוא זה שארצה להיפטר ממנו כמה שיותר מהר.

האם המסלול סביר? הריביות הגיוניות?

[Fitch]

א' ב' של תמהיל זה - לקחת מסלולים שרוצים לפרוע מהר (4 ו3) לכמה שיותר זמן. ככה שמסלולים שאנחנו ניתקע איתם גם ככה, יהיו קצרים ככל האפשר.

 

למה 2 משתנות?

למה הפריים לא ל30?

מה זה המדד הזה 0.3?

[Matan g]

המדד הוא לפי המלצת משכנתאמן (0.3 ממוצע ב5 שנים)

 

משתנה כל 5 שנים - ממילא אפרע אותה אחרי 60 חודשים

משתנה כל שנתיים - מה ההמלצה כאן? קבועה צמודה עם אפשרות לפרוע אחרי שנתיים?

 

הסיבה שלא פרסתי להמון שנים את 3+4 היא שהבנתי לפי המחשבון באתר שזה לא משנה המון. הייתי מעדיף גם בתקופה של שנתיים להחזיר חלק משמעותי יחסית מהקרן ולא רק להיתקע עם ריביות. יכולת ההחזר שלו היום היא כ5400 אבל כשיהיו ילדים בתמונה נרצה לרדת מעט.

 

לגבי הפריים - ההבדל הוא מינורי (שוב, לפי המחשבון).. ראיתי שבין 24 ל30 שנות ההחזר ההבדל הוא כ200 ש"ח או קצת יותר מזה. ההבנה שלי היא שהפריים יעלה וכשזה יקרה אעדיף להישאר עם כמה שפחות שנות החזר מצד אחד, מצד שני כמובן ש3+4 הם המפתח להורדת ההחזר החודשי והלחץ... ומשם אפשר יהיה לקצר את הפריים במידה ויעלה, או את הקל"צ אם תיהיה אפשרות.

 

בסופו של דבר המטרה שלי היא לאזן בין החזר שפוי, הורדה הדרגתית של התשלום החודשי במשך השנים - וגם לשמור על יחס הלוואה:החזר סביר ולא למרוח את זה. את זה היה קשה לראות במחשבון כשמורחים את 3+4 על פני 15-20 שנים.

 

אשמח לכמה שיותר פידבק

[Fitch]

שנות החזר לא רלוונטיות, כי גם ככה לא תמשוך שום מסלול עד הסוף.

 

בצילום מסך לא ראו שמדובר על משתנה כל שנתיים. האם בנק אישר תמהיל כזה? לדעתי לא חוקי. אפשר רק 33% במשתנה כל פחות מ5 שנים (כולל פריים).

 

אתה גם טועה לחשוב שאם יש התחלפות ריבית אתה פורע - אבל אתה יכול לפרוע בכל יום.

 

הצעה שלי, מצוצה מהאצבע:

 

220K בפריים ל30 שנים.

300K בקל"צ ל7 שנים.

160K במל"צ ל25 שנים.

עריכה אחרונה ב-1 לנובמבר, 2017 על ידי Fitch

[urich]

שנות החזר לא רלוונטיות, כי גם ככה לא תמשוך שום מסלול עד הסוף.

 

בצילום מסך לא ראו שמדובר על משתנה כל שנתיים. האם בנק אישר תמהיל כזה? לדעתי לא חוקי. אפשר רק 33% במשתנה כל פחות מ5 שנים (כולל פריים).

 

אתה גם טועה לחשוב שאם יש התחלפות ריבית אתה פורע - אבל אתה יכול לפרוע בכל יום.

 

הצעה שלי, מצוצה מהאצבע:

 

220K בפריים ל30 שנים.

300K בקל"צ ל7 שנים.

160K במל"צ ל25 שנים.

ועדיין never say never ההנחות של סילוק מוקדם לא תמיד מתקיימות. לפעמים כסף של קרן השתלמות נדרש למטרה אחרת שלא צפית מראש. עדיף לאזן לכיוון 14 20 25 נגיד.

 

Sent from my Redmi Note 4 using Tapatalk

[ישה]

ישבתי על המחשבון במשכנתאמן, התאמתי את הריביות שקיבלתי במשכנתומט ל50 וקצת אחוז מימון.

אין לי נסיון קודם בבניית תמהילים וכמובן שאקח יועץ מומלץ אבל לפני שאעשה זאת, רוצה לדעת בעצמי איך לבנות/נראה תמהיל סביר

 

המטרה לסיים עם מסלול מס 4 תוך שנתיים ואחכ לסיים עם מסלול מס 3 תוך 5 שנים מתחילת המשכנתא. קצת שאפתני אבל בעזרת קרנה"ש וקצת עזרה מההורים. מסלול 3 הוא זה שארצה להיפטר ממנו כמה שיותר מהר.

האם המסלול סביר? הריביות הגיוניות?

[ATTACH=CONFIG]496149[/ATTACH]

 

מסלול 1+4 ביחד צריכים להיות פחות מ 33% מההלוואה. למה? הוראות בנק ישראל

 

רצוי לא לפרוע קה"ש אם התשואה שלה גבוה מריבית המשכנתא שאתה משלם, מקסימום אפשר לקבל מהקרן הלוואה נוחה ואיתה לפרוע מסלול או חלק.

 

לכן תן נתונים יותר ברורים על החזר חודשי לתקופה הקרובה אחכ לכמה יקטן, מה הצפי לעזרת הורים, כמה יהי לך בקה"ש נזילה ומתי?

[Matan g]

מסלול 1+4 ביחד צריכים להיות פחות מ 33% מההלוואה. למה? הוראות בנק ישראל

 

רצוי לא לפרוע קה"ש אם התשואה שלה גבוה מריבית המשכנתא שאתה משלם, מקסימום אפשר לקבל מהקרן הלוואה נוחה ואיתה לפרוע מסלול או חלק.

 

לכן תן נתונים יותר ברורים על החזר חודשי לתקופה הקרובה אחכ לכמה יקטן, מה הצפי לעזרת הורים, כמה יהי לך בקה"ש נזילה ומתי?

 

ההחזר שנוכל לעמוד בהתחלה הוא כ5200 (בנוסף לזה לוקחים עוד 250 שח לביטוחים ושונות)

העזרה מההורים לפחות בשנים הקרובות תיהיה סכום של עד כ50 אש״ח בפעם אחת או בכמה פעימות.

הקרן נזילה כבר היום, יש בה כ170 אשח אבל לא לקחתי אותו בחשבון לקניית דירה אלא לרכישות נלוות והשאר לחסכון

[ישה]

ישבתי על המחשבון במשכנתאמן, התאמתי את הריביות שקיבלתי במשכנתומט ל50 וקצת אחוז מימון.

אין לי נסיון קודם בבניית תמהילים וכמובן שאקח יועץ מומלץ אבל לפני שאעשה זאת, רוצה לדעת בעצמי איך לבנות/נראה תמהיל סביר

 

המטרה לסיים עם מסלול מס 4 תוך שנתיים ואחכ לסיים עם מסלול מס 3 תוך 5 שנים מתחילת המשכנתא. קצת שאפתני אבל בעזרת קרנה"ש וקצת עזרה מההורים. מסלול 3 הוא זה שארצה להיפטר ממנו כמה שיותר מהר.

האם המסלול סביר? הריביות הגיוניות?

[ATTACH=CONFIG]496149[/ATTACH]

 

ההחזר שנוכל לעמוד בהתחלה הוא כ5200 (בנוסף לזה לוקחים עוד 250 שח לביטוחים ושונות)

העזרה מההורים לפחות בשנים הקרובות תיהיה סכום של עד כ50 אש״ח בפעם אחת או בכמה פעימות.

הקרן נזילה כבר היום, יש בה כ170 אשח אבל לא לקחתי אותו בחשבון לקניית דירה אלא לרכישות נלוות והשאר לחסכון

 

שני האדומים כנראה סותרים האחד את השני.

 

העזרה מההורים זה 50 אלף ש"ח שאותם תקבלו בפעם אחת או בכמה פעימות , או כל פעימה תהיה 50 אלף ש"ח.? מבקש לחדד.

 

לכמה זמן החזר של 5200 ש"ח ואח"כ מה ?

[Matan g]

שני האדומים כנראה סותרים האחד את השני.

 

העזרה מההורים זה 50 אלף ש"ח שאותם תקבלו בפעם אחת או בכמה פעימות , או כל פעימה תהיה 50 אלף ש"ח.? מבקש לחדד.

 

לכמה זמן החזר של 5200 ש"ח ואח"כ מה ?

 

צודק, אחדד.

 

לגבי ההחזר:

5200 לשנתיים, לאחר מכן ההוצאות צפויות לעלות ולכן נשמח לשלם כ400-500 פחות מהשנה ה3.

 

לגבי קרן ההשתלמות:

אני משאיר אותה נזילה בכל מקרה שלא יהיה, ובעוד כ5 שנים כשיגיע הזמן לפרוע את המשתנה, אקח משם כ50,000 שח לטובת כיסוי המסלול. מה שהתכוונתי לומר מלכתחילה היא שכספי הקרן לא נכללים בחישוב ההון העצמי שלנו לצורך הקניה, אלא בשלב מאוחר יותר לצורך כיסוי.

הכסף מההורים הוא סכום כולל של כ50,000 שח שיגיע במהלך ה3 שנים הקרובות.

 

האם מהנתונים האלה אפשר לתכנן משכנתא טובה?

[ישה]

בדף הקודם הגדרת שווי נכס 1400K הון עצמי 650K לכן הלוואה 750K עכשיו "רק" 680K הסבר? מהכין נולדו 70K נוספים.

 

אם יש אפשרות לרדת ל 630K הלוואה שזה 45% מהנכס ניתן לשפר ריביות. אחת האפשרויות לקיחת הלוואה מקה"ש של 65 K ופרעונה הגדול עם הכספים של ההורים.

 

לקחנו 65K כדי שיהיה אפשרות להמשיך בהחזר חודשי של 5200 ש"ח גם בשנה ה 3 והרביעית. ואז יסתיים מסלול של 4 שנים. ( זה המינימום למסלול )

 

אפשר גם לקחת מסלול בלון ולפרוע אותו עם כספי ההורים.

 

אפשר גם לא לקחת הלוואה מקה"ש כרגע, להעלות את סכום הלוואה ל700K ובעודף להשתמש להחזר החודשי בשנים 3-4.

 

דוגמה לאחרון

 

40K קל"צ ל 4 שנים ריבית כ 3.5% החזר כ 900 ש"ח

230K פריים ל 25 שנה ריבית כ 1%

330K קל"צ ל 8.5 שנים ריבית כ 3.2%

1100K משתנה כל 5 לא צמודה ריבית כ 3.7%

 

סה"כ הלוואה 700K סה"כ החזר חודשי 5850 , 5200 מהיכולת החודשית 650 מתוספת ההלואה של 15K.

 

בתום 4 שנים נגמר המסלול הראשון עם העזרה מההורים פורעים 50K מהמשתנה ההחזר יורד ל 4700.

 

אם הריבית במשתנה הולכת לקפוץ בתחנה הראשונה משמעותית לוקחים 50K הלוואה מהקה"ש ופורעים בה את המשתנה.

 

אם הקה"ש כבר היום נזילה , פתח חדשה אליה תתחלי להפקיד את ההפקדות החודשיות, כך לקיחת 50K מהקה"ש הישנה( לא כהלוואה ) לא תפגע בוותק של הקה"ש החדשה.

[Matan g]

בדף הקודם הגדרת שווי נכס 1400K הון עצמי 650K לכן הלוואה 750K עכשיו "רק" 680K הסבר? מהכין נולדו 70K נוספים.

 

אם יש אפשרות לרדת ל 630K הלוואה שזה 45% מהנכס ניתן לשפר ריביות. אחת האפשרויות לקיחת הלוואה מקה"ש של 65 K ופרעונה הגדול עם הכספים של ההורים.

 

לקחנו 65K כדי שיהיה אפשרות להמשיך בהחזר חודשי של 5200 ש"ח גם בשנה ה 3 והרביעית. ואז יסתיים מסלול של 4 שנים. ( זה המינימום למסלול )

 

אפשר גם לקחת מסלול בלון ולפרוע אותו עם כספי ההורים.

 

אפשר גם לא לקחת הלוואה מקה"ש כרגע, להעלות את סכום הלוואה ל700K ובעודף להשתמש להחזר החודשי בשנים 3-4.

 

דוגמה לאחרון

 

40K קל"צ ל 4 שנים ריבית כ 3.5% החזר כ 900 ש"ח

230K פריים ל 25 שנה ריבית כ 1%

330K קל"צ ל 8.5 שנים ריבית כ 3.2%

1100K משתנה כל 5 לא צמודה ריבית כ 3.7%

 

סה"כ הלוואה 700K סה"כ החזר חודשי 5850 , 5200 מהיכולת החודשית 650 מתוספת ההלואה של 15K.

 

בתום 4 שנים נגמר המסלול הראשון עם העזרה מההורים פורעים 50K מהמשתנה ההחזר יורד ל 4700.

 

אם הריבית במשתנה הולכת לקפוץ בתחנה הראשונה משמעותית לוקחים 50K הלוואה מהקה"ש ופורעים בה את המשתנה.

 

אם הקה"ש כבר היום נזילה , פתח חדשה אליה תתחלי להפקיד את ההפקדות החודשיות, כך לקיחת 50K מהקה"ש הישנה( לא כהלוואה ) לא תפגע בוותק של הקה"ש החדשה.

 

תודה!

 

היתה לנו עסקה שנפלה על סך 1.4 מליון ואולי טוב שכל.

דירה טיפוסית באיזור שלנו היא 1.33 ל4 חדרים (על הנייר), לכן ההפחתה במשכנתא.

כרגע שמנו עין על פרוייקט אור ים שנמצא עדיין על הנייר וכנראה שנוכל לרכוש שם במחיר סביר פלוס ובאמת עם אחוז מימון

של 45 אחוז ללא צורך בהלוואה או לגעת בקרנה״ש. אני בהחלט אפתח עוד קרן שאליה אפקיד כסף כדי לא לפגוע בוותק - עצה מעולה, תודה