מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[pl7410]

טוב, הגיע תורי להצטרף לחגיגה. לא מבין כלום על כלום, זו ההצעה שקיבלתי באמצעות יועץ.

 

שווי הנכס (דירה יחידה למגורים) 2.75 מליון, משכנתא של 1.47 מליון.

 

ההבדל בתקופות הזמן נובע מביטוח החיים (יש שניים, אני נכה אז היה מסובך).

 

אשמח לשמוע מה דעתכם

[motizkn]

דוגמה נפלאה למה אין עסקאות נדל"ן בתקופה הזו.

אתה שם 1.3 מיליון הון עצמי (סכום מטורף), לוקח 1.5 מיליון (סכום משוגע) ומחזיר בנוסף ל 1.5 לבנק עוד 1.1 מיליון ריבית ב 30 שנה.

כלומר עוד 30 שנה שילמתה על הנכס 3.85 מיליון שקל (אם המצב ישאר בדיוק כמו היום), האם זה עסקה שווה? לדעתי לא.

אבל אם נתייחס לעסקה עצמה, המסלולים נראים בסדר גמור, למרות חשיפה גבוה של שני שליש משכנתא לריביות משתנות האגח והפריים לרוב מתנהגות הפוך אז זה אמור לאזן.

לגבי הריביות, לי זה נראה מאד גבוה אבל אני לא מכיר את הריביות בשוק היום.

 

[A_lex]

איפה ראית שם פריים?

יש שם חצי מיליון בקל"צ והיתרה במשתנה כל 5. לא חכם לדעתי.

[motizkn]

צודק, לא יודע למה ראיתי פריים.

אני הייתי שוקל לשנות את המשתנה כל 5 שנים.

[אליהו שבת]

היועץ בכיוון הנכון, אין תחליף ראוי אחר (לדעתי האישית כמובן)

תמהיל נכון לתקופה זו

שייצא עם זה למכרז מול לאומי ופועלים ויחזור לתובנות

[pl7410]

תודה לעונים. 

 

המצב בעייתי קצת כי אני נכה ולא עובד (אם כי פנסיית א.כ.ע זה המעסיק הכי יציב לדעתי), משלם יחיד, וגם עם הביטוח זה מסובך. 

 

בכל מקרה לאומי ופועלים לא השוו את ההצעה

[אלפרד חיות]

היי,
חבר שחתם על חוזה לרכישת דירה (מוכנה + קבלת מפתח בינואר) עומד בפני לקיחת משכנתא.

פרטים כללים:
זוג פלוס 1.
מרוויחים בחודש 24 + רכב צמוד, פעם ב-3 חודשים יש בונוס רבעוני, והשכר מגיע ל-28/29 +רכב צמוד.
כיום הם מצליחים לחסוך בחודש 12K על פני ממוצע שנתי.
הדירה הינה דירה ראשונה, ומיועדת להשקעה (לא גרים/עובדים באזור), צפי שכירות 4000 (הדירה נקנית מתחת למחיר שוק - נבדק על פי דיווחים לרשות המיסים על עסקאות של אותו קבלן). 

הדירה עולה כ-1375K.
הוא נדרש לקחת משכנתא של 600K.

מפה הוא חושב איך הכי נכון לממן את זה.  הוא חשב לקחת משכנתא ל-10 שנים בהחזר חודשי של: 6200+-.
בדקתי לו במחשבון של משרד השיכון, לגבי משכנתא זכאות, הוא יקבל כ-188K בריבית זכאות של 2.43/2.7 (תלוי בשנים שהוא יקח את זה).
ואת השאר כ-412K להחזיר במסלולים שונים.

הקו מחשבה שלי, זה שיקח מסלול אחד ל-3 שנים (נגיד 210K), ועוד מסלול ל10 שנים כאשר את המסלול זכאות ימרח ל-20 שנה כי זה כסף "זול".
כך יצא פלוס מינוס שאחרי 3 שנים עם החזר של 7.5, המשכנתא תכסה את עצמה, ואחרי 10 שנים הוא ישאר עם החזר חודשי של 1200+- לעוד 10 שנים.

הוא עוד לא ישב עם יועץ משכנתאות כדי להבין את הריביות, כי להבנתו הוא צריך לחשוב קודם מה אורך חיים שהוא רוצה.

[G. P. Magnus]

בתאריך 23.11.2023 בשעה 09:55, אלפרד חיות כתב:

הוא צריך לחשוב קודם מה אורך חיים שהוא רוצה

זוג+1 בד״כ הופך לזוג+2 או 3 והעלויות משתנות לגמרי. נכון שמצד שני יתכן שגם המשכורות יעלו אבל גם פיטורים / הפסקת בונוס שמהווה כמעט חצי מהחסכון המצוין לעיל) או חופשת לידה ארוכה מאוד אפשריים ... יש המון אי וודאות... ויש גם הרבה סיכון כי הם ״בונים״ על זה שישכירו, אבל במצב הנוכחי זה רחוק בטוח ואולי גם לא במחיר שרצו. בדר״כ עדיף למי שיש לו יכולת לקחת קצת יותר אוויר לנשימה ולבחור משכנתא סולידית. למחזר תמיד אפשר ואפשר גם לסגור מסלולים יקרים אם במקרה הביצוע עולה על התוכנית.

[redroze]

בתאריך 23.11.2023 בשעה 09:55, אלפרד חיות כתב:

היי,
חבר שחתם על חוזה לרכישת דירה (מוכנה + קבלת מפתח בינואר) עומד בפני לקיחת משכנתא.

פרטים כללים:
זוג פלוס 1.
מרוויחים בחודש 24 + רכב צמוד, פעם ב-3 חודשים יש בונוס רבעוני, והשכר מגיע ל-28/29 +רכב צמוד.
כיום הם מצליחים לחסוך בחודש 12K על פני ממוצע שנתי.
הדירה הינה דירה ראשונה, ומיועדת להשקעה (לא גרים/עובדים באזור), צפי שכירות 4000 (הדירה נקנית מתחת למחיר שוק - נבדק על פי דיווחים לרשות המיסים על עסקאות של אותו קבלן). 

הדירה עולה כ-1375K.
הוא נדרש לקחת משכנתא של 600K.

מפה הוא חושב איך הכי נכון לממן את זה.  הוא חשב לקחת משכנתא ל-10 שנים בהחזר חודשי של: 6200+-.
בדקתי לו במחשבון של משרד השיכון, לגבי משכנתא זכאות, הוא יקבל כ-188K בריבית זכאות של 2.43/2.7 (תלוי בשנים שהוא יקח את זה).
ואת השאר כ-412K להחזיר במסלולים שונים.

הקו מחשבה שלי, זה שיקח מסלול אחד ל-3 שנים (נגיד 210K), ועוד מסלול ל10 שנים כאשר את המסלול זכאות ימרח ל-20 שנה כי זה כסף "זול".
כך יצא פלוס מינוס שאחרי 3 שנים עם החזר של 7.5, המשכנתא תכסה את עצמה, ואחרי 10 שנים הוא ישאר עם החזר חודשי של 1200+- לעוד 10 שנים.

הוא עוד לא ישב עם יועץ משכנתאות כדי להבין את הריביות, כי להבנתו הוא צריך לחשוב קודם מה אורך חיים שהוא רוצה.

אחת הטעויות הכי נוראיות שעשיתי ברכישת הדירה הראשונה שלי היה לקחת משכנתא ל-10 שנים.

מאז רכשתי 3 דירות, אך ורק במסלול ל-30 שנה.

אני הייתי מכוון להחזר בגובה השכירות הצפויה. מקסימום 10% יותר.

אין בעיה לקצר את הקל"צ כדי להימנע מקנסות בעתיד. אבל שאר המסלולים הייתי לוקח ל-30 שנה, וכמובן נמנע ככל הניתן מהצמדה.

[motizkn]

הטעות הכי נוראית שלך שאתה ממליץ לאנשים לקחת משכנתא ל 30 שנה.

אדם שלא קונה דירות לעסק אחרי שיש לו כבר דירה (3 דירות זה כבר עסק) צריך לשאוף להקטין את זמן המשכנתה למינימום האפשרי בשביל לשפר תנאים, להקטין סיכונים ולהקטין את ההחזר הכולל על הדירה.

 

עריכה אחרונה ב-25 לנובמבר, 2023 על ידי motizkn

[redroze]

1. הפער כיום בריביות בין טווח קצר לטווח ארוך הוא זניח בהשוואה למה שהיה נהוג בעבר (אני "בשוק" מ-2012).

2. במסלול לטווח קצר הוא לא יכול להאריך טווח משכנתא בלי למחזר, מהלך שעלול לגרור קנסות והתייקרויות של המסלולים כתלות למשטר הריבית באותה תקופה.

3. במסלול לטווח ארוך (שים לב שהחרגתי את הקל"צ) הוא תמיד יכול לקחת את הכסף שחסך ולהקטין החזר או לצמצם שנים.

 

לכן המלצתי את מה שהמלצתי מניסיוני. אין שום קשר לאם הוא קונה דירה לגור בה או לסחור בה.

[stx]

בגדול אתה אומר:

      א. אל תיקח משכנתא שלא תוכל לעמוד בה, גם אם יקרו כל מיני בלתמ"ים.

      ב. תיקח משכנתא ארוכה אבל תשאף לקצר את המשכנתא כמה שיותר.

עצות טובות, רק מי שמראש בונה את המשכנתא עם סיכון סביר יכול ישר לקחת אותה לזמן יותר קצר ולחסוך עוד קצת בריביות, וכמובן בהצמדות.

[motizkn]

יש מושג שנקרא "ריבית דריבית", בקצרה על אותה הריבית הגדלת זמן המשכנתה פי 2 יגרור עליה של יותר מפי שתיים בהחזר הכולל והגדלת הזמן פי 3 יגרור עליה ענקית של הרבה יותר מפי 3 בהחזר הכולל של המשכנתא.

אם נסתכל על זה במבט של החזר חודשי אז הגדלת זמן החזר בהתחלה יקטין את ההחזר החודשי וככל שתגדיל את הזמן הפרשים יקטנו.

כמובן ככל שהריבית יותר גדולה האפקט הזה יותר חזק.

כשהריביות היו קרובות לאפס אנשים לא התיחסו אבל הריביות היום עלו והאפקט הזה גומר אנשים.

וכל זה בראיה כספית נטו ללא הסתכלות על סיכונים ושינוים שמלווים לקיחת משכנתא לתווך ארוך.

 

 

 

[אלפרד חיות]

היי חברים,

אענה על מה שכתבתם, בגלל שהבית כרגע מיועד להשקעה, עד שהזוג יחליט לבנות את ביתו, וזה עניין של כמה שנים, בוודאות לא שנתיים/שלוש הקרובות.

אז יש חשיבות ליכולת למכור את הבית ללא קנסות ולפרוע מוקדם את המשכנתא.

אם היה פטור ממס רכישה, היו באמת חושבים למשוך את המשכנתא ל-30 שנה...

 

בכל אופן, אלו ההצעות שהוא קיבל, יכולים לחוות דעה לפה או לפה?

[FROGIE]

שאלה: הלוואה כ250K לרכישת דירה, יכולת החזר כ5K עם אפשרות לפרוע את ההלואה בכל זמן. מה עדיף משכנתא או הלוואה (יש משהו מיוחד לסכום כזה/לצורך דירה)? ומה שיעור הריבית~ יהיה?