מחזור משכנתא - איך קורה שזה משתלם?

[kramerica]

השאלה היא עקרונית, אך אשתמש בנתונים ספיצפיים לצורך ההמחשה.

 

נניח שלקחתי משכנתא כשהריבית במשק היתה גבוהה יותר ב0.75%, ולקחתי שליש בריבית פריים, שליש בריבית קבועה ושליש בריבית משתנה כל 5 שנים (ונותרו 4 שנים לשינוי הבא).

 

אני מניח שבהצעה חדשה למשכנתא, ה"עוגנים" בהם הבנק משתמש לא ישתנו, ועבור השני שליש הרלוונטי (שהרי פריים לא רלוונטי בירידת ריבית), אקבל את אותם תנאים שיש לי רק עם ריבית מופחתת ב-0.75%.

אממה, הבנק לא פראייר, והבנק רוצה דמי היוון על המשכנתא הישנה, ששווים בדיוק להפרש אותו אקבל במשכנתא החדשה.

 

בכל מקום שקראתי, ממליצים שאם הריבית יורדת צריך לבדוק כדאיות מחזור. מה שאני לא מבין הוא, איך קורה שזה כדאי. שוב, בהנחה שהדבר היחיד שמשתנה הוא הריבית שירדה, ואני לא מעוניין בשינוי בהרכב המשכנתא או במספר שנות ההחזר.

[sperial]

יש הלואות שבהן יש נקודת יציאה ללא דמי היוון או עמלת פרעון מוקדם או איך שכל בנק קורא לתשלום ההפרש בין הריבית בהלואה שלך לבין הריבית הנוכחית. אתה המצבים בהם כדאי למחזר. מצב נוף הוא כאשר אתה משנה את המסלול - למשל, מהלואה צמודת מדד לקל"צ, אם אתה צופה שסך ההצמדה+הרבית בהלואה הקיימת הקיימת גבוהה מהרבית בהלואה החדשה.

[Fitch]

כל מקרה לגופו.

 

הבנקים עושים עוד טריק ומציעים ריביות פחות אטרקטיביות למחזור ("לקוח קיים").

[sperial]

יש עוד משמעות למחזור משכנתא - והיא פרישה מחדש של החוב. אין בכך כדי לחסוך כסף, להפף - מדובר הארכת תקופת ההחזר, אשר מייקרת את המשכנתא, אבל מקלה על התקציב החודשי השוטף.

[vadim6385]

^^

+1

 

שים לב שבסופו של דבר תשלם את הסכום שלווית פלוס ריבית על כל השנים פלוס ריבית על ההלוואה החדשה פלוס קנס יציאה מההלוואה הישנה (אופציונלי, מסתבר שבנקים לא אוהבים כשאתה בא יום אחד בהיר, זורק להם בוחטה של כסף, ובורח אל האופק).

 

בקיצור, בנק זה כמו קזינו - the house always wins

עריכה אחרונה ב-17 לספטמבר, 2014 על ידי vadim6385

[sperial]

לא מדוייק - תלוי בתנאים. לי יש הלואת קל"צ לתקופה קצרה והבנק שמח מאד כשאני מצמצם אותה - יוכל להלוות את הכסף למישהו אחר ברבית יותר גבוהה. כל פעם שני דוחף איזה סכום נוסף אני מקבל מהבנק מכתב עם הודע על כך שאני צריך לשלם איזה קנס - אבל כיון שלפי החישוב של בנק ישראל הקנס שלילי אני פטור.