מדדים או משכנתא - מה כואב יותר?

[itsik170]

אז החלטתי לרכוש דירה ובקרוב אני חותם על החוזה.

המצב שלי כרגע.

בן 32, ללא ילדים, חזרתי מדצמבר לגור אצל אמא שלי, עקב המוות הפתאומי של אבי היקר, כי קשה לה להיות לבד.

 

החלטתי ללכת על רכישה של 3 חדרים ולא 4, מכיוון שכבר כמה שנים ההפרש בין 3 ל-4 עומד על כ-150-200 אלף שקלים, ואני מאמין שבעתיד יהיה יותר קל לגייס את ההפרש ל-4 חדרים, מאשר לקחת יותר משכנתא מעכשיו וגם למצוא את עצמי מחזיר יותר מהמשכנתא.

אני כרגע מצליח לחסוך בממוצע כ-5000 שקלים בחודש (אצל ההורים אין הרבה הוצאות), מרויח כרגע כ-8500 שקלים בעבודה, ואמא שלי מוכנה לשמש "לווה תומכת" - כי הבנק מוכן שאחזיר רק שליש מהמשכורת ואני מעדיף להחזיר כ-3500 בחודש, את ההפרש שאמי תשלם אני אחזיר לה.

מחיר הדירה הוא 1.08 מיליון, צפי האכלוס הוא עוד שנתיים ושלושה חודשים, הקבלן רוצה 20 אחוז בחתימה ו-80 אחוז באכלוס, כרגע אני מתכוון להעביר לו 280 אלף שקלים.

האם כדאי לקחת משכנתא מעכשיו, או לספוג את המדדים ובמקביל לתת לקבלן את הכסף שאצבור, מצד אחד במשכנתא אאלץ לשלם ריביות גבוהות יותר, אבל לא אצטרך לספוג מדדים.

[אליהו שבת]

נכון להיום מדדים יותר נמוכים מול תשלומי גרייס.

מכיוון שהקבלן מסכים לתשלום בסך 20% בלבד לא תאלץ לשלם גם גרייס לפי לוח תשלומים קבלן סטנדרט.

מה שכן אני כמקדם ביטחון הייתי לוקח משכנתא על כל הסכום אך משתמש בפועל ומעביר לקבלן רק 5% נוספים.

אתה מצד אחד בטוח שיש לך מהיכן לשלם לקבלן לקאת גמר הבניה ומצד שני תשלומי המשכנתא על 5% בלבד הם נמוכים.

על שאר הסכום שאתה לא מעביר לקבלן הבנק עדיין מחויב כלפיך לתת לך את שאר הסכום בבוא היום גם עם מצבך הכלכלי ישתנה לחלוטין.

עריכה אחרונה ב-30 ליולי, 2019 על ידי אליהו שבת

[BarryG]

השיקול זה כמה תוכל לחסוך בשנתיים האלה כך שהמשכנתא שתצטרך תהיה נמוכה יותר, ואולי בגלל ירידה בשיעור המינוף הריבית תהיה נמוכה יותר.

במידה ומדובר על סכום זהה היום או בעוד שנתיים, ובהינתן ותזרימית אתה מסוגל לעמוד בזה, כלכלית עדיף לקחת היום.

[Fitch]

נכון להיום מדדים יותר נמוכים מול תשלומי גרייס.

איך אתה יכול להגיד את זה בלי לדעת כלום?

אולי הגרייס יעלה לו 0 מול משכנתא עוד שנתיים?

 

מבחינת משכנתא, אנחנו בשפל של 3 שנים בריביות. הייתי מנסה לקבע כמה שאפשר, אתמול!

[CX25GTI]

הבנקים משחררים כספי משכנתא בהתאם להתקדמות הבניה, כאשר מועד האיכלוס הוא עוד שנתים לא תקבל בשלב זה כסף אלא תתבקש להשתמש בהון העצמי שלך.

בנימה פרקטית יותר, ניתן היום למצוא דירות יד 2 במחירים נמוכים משמעותית מדירות קבלן, הקבלנים היום משמרים מחירי דירות גבוהים ולא בהכרח משקפים מחירי שוק אמיתים, ממליץ בהחלט לבדוק דירות יד 2.

[iluxxxa]

בנימה פרקטית יותר, ניתן היום למצוא דירות יד 2 במחירים נמוכים משמעותית מדירות קבלן, הקבלנים היום משמרים מחירי דירות גבוהים ולא בהכרח משקפים מחירי שוק אמיתים, ממליץ בהחלט לבדוק דירות יד 2.

 

באיזה אזורים בארץ?

הלוואי וזה היה המצב, מההתרשמות האישית שלי זה לגמרי לא נכון.

[CX25GTI]

באיזה אזורים בארץ?

הלוואי וזה היה המצב, מההתרשמות האישית שלי זה לגמרי לא נכון.

בכל הארץ במיוחד באיזור הצפון.

[אליהו שבת]

איך אתה יכול להגיד את זה בלי לדעת כלום?

אולי הגרייס יעלה לו 0 מול משכנתא עוד שנתיים?

 

מבחינת משכנתא, אנחנו בשפל של 3 שנים בריביות. הייתי מנסה לקבע כמה שאפשר, אתמול!

לא ירדתי לסוף דעתך.

ממד תשומות הבניה הוא מדד, ככל מדד הוא לא צפוי ולא ידוע מה יהיה איתו העתיד.

כתבתי נכון להיום (ב3 שנים האחרונות) המדד יוצא פחות מתשלומי גרייס (על כל הסכום - אותו סכום שחשוף למדד ונלקח עבורי גרייס כדי לשלם לקבלן).

לעניין קיבוע המשכנתא ראה את הצעתי שכבר הוצעה ישר בהתחלה.

שים לב שזה לא יעבוד בכל הבנקים, לא כולם מסכימים לקבע לך תשלום ריבית על סכום שישולם לקבלן בעתיד.

עניין האישור משכנתא על כל הסכום מראש גם קריטי, בן אדם שפוטר/התפטר הבנק ממש לא אוהב את זה וביום הדין לא ייתן לו משכנתא.

[BarryG]

אליהו, למה אתה מניח שהוא צריך גרייס?

[Shmulik_Miata]

נסה לסגור בחוזה שלא יהיה מדד תשומות הבניה.

 

אני הצלחתי. החוזה היה 20%-80% וללא המדד. הקבלנים היום רודפים אחרי הרוכשים, נהל משא ומתן.

[Fitch]

לא ירדתי לסוף דעתך.

אין לך מושג איזו עסקה יציע לו הבנק, אך יחד עם זאת אתה מצהיר שהמדד יהיה זול יותר.

[אליהו שבת]

לגרייס יש רק משמעות אחת.

[Fitch]

אם הריבית (הממוצעת) קטנה מזה:

אז הוא על הסוס.

 

אם יקח מדד וזה יותר נמוך מהמשכנתא, אז הוא על הסוס - אבל רק על ההפרש בין המשכנתא שלו היום למשכנתא שלו עוד שנתיים (כי אז יצטרך לשלם ריבית כשלהיא גם ככה).

[itsik170]

נסה לסגור בחוזה שלא יהיה מדד תשומות הבניה.

 

אני הצלחתי. החוזה היה 20%-80% וללא המדד. הקבלנים היום רודפים אחרי הרוכשים, נהל משא ומתן.

 

הקבלן שאני רוכש ממנו לא הסכים, קבלן אחר רצה בלי מדדים 1.1 מיליון במקום 1.07 עם מדדים - הדירה השנייה נפסלה מהסיבות שלי.

כרגע הסכום שאצטרך למשכנתא הוא 800 אלף, אני שואף לחסוך עוד 100 אלף בשנתיים האלה וככה להקטין את סכום המשכנתא - בשנתיים האלה אטפטף לקבלן סכומים שצברתי כדי לצבור כמה שפחות מדדים.

עריכה אחרונה ב-1 לאוגוסט, 2019 על ידי itsik170

[itsik170]

מקפיץ את הפוסט כי חבל לפתוח נושא חדש.

עד עכשיו העברתי לקבלן 300 אלף.

מחיר הדירה לפני צבירת המדדים היא 1.085 מיליון.

 

שבוע שעבר התחלתי עבודה חדשה, בכל העבודות שעבדתי עד היום לא נגעתי בכסף של הפיצויים והוא נשאר בפנסיה.

כרגע הצטבר לי ברכיב הפיצויים סכום של כ-40 אלף שקלים מהמעסיק הקודם.

כרגע אני בהתלבטות אם להשאיר את הפיצויים בפנסיה או לתת גם אותו לקבלן - הנטייה שלי היא להוציא את הכסף כי גם נדל"ן היום כבר נהיה סוג של השקעה.

עריכה אחרונה ב-14 לפברואר, 2020 על ידי itsik170