רכישת דירה בירוחם לצורך השקעה - כן או לא?

[ירחמיאל]

הרהרתי בזאת לאחרונה. יש לנו 350-400 אלף שאוכל לגרד לטובת הענין.

מדוע כן?

1. האזור הזה יהיה מתי שהוא הפריפריה (של האזור, לא של ת"א).
   
2. עיר הבהד"ים.
   
3. אזור תעשיה מדורג בתיעדוף מבחינת המדינה.
   
4. תיירות נגב שרק מתקדמת ובהחלט לא הולכת לאחור.
   
5. סטודנטים בבאר שבע.
   
6. פארק שעשועים ענק ש(אולי) יוקם באזור.
   
7. רכבת ש(אולי) תגיע לאזור.
   
8. אם בעתיד לא יצא מזה שום-כלום, תמיד אוכל למכור (?).
   

 

מדוע לא?

ובכן, תגידו אתם.

החשש היחידי שלי הן השמועות שהעיר על כוונת החרדים ושיש שם כבר שכונות שהתחרדו לחלוטין.

 

כמו כן אשמח לשמוע למה לשים לב, לאן לפנות ובכלל כל הערה תתקבל בברכה.

חג שמח ושבוע מעולה.

[Fitch]

יש לך כבר דירה? תוסיף 8% מס רכישה.

ביררת איזו שכירות אפשר לקבל על דירה כמו שאתה רוצה לקנות? כמה אחוז תשואה זה יוצא?

איך תראה את הדירה? תתקן את הליקויים וכו'? (אני מניח שאתה לא גר בירוחם או ב"ש).

 

עכשיו, תשווה את זה להשקעה של אותו סכום באג"ח/פקדון/שווה ערך לאותה תקופת זמן (כולל המיסוי, כנגד תוסיף לרכישה את עלות העו"ד וכו').

[ירחמיאל]

יש לך כבר דירה? תוסיף 8% מס רכישה.

ביררת איזו שכירות אפשר לקבל על דירה כמו שאתה רוצה לקנות? כמה אחוז תשואה זה יוצא?

איך תראה את הדירה? תתקן את הליקויים וכו'? (אני מניח שאתה לא גר בירוחם או ב"ש).

עכשיו, תשווה את זה להשקעה של אותו סכום באג"ח/פקדון/שווה ערך לאותה תקופת זמן (כולל המיסוי, כנגד תוסיף לרכישה את עלות העו"ד וכו').

 

תודה רבה לך על הזמן והתגובה שהעלית כאן.

 

יש לי כבר דירה על שמי, אבל האם אוכל להתחכם ולרשום אותה על שם אחד הילדים שלי? או שעדיין אצטרך לשלם את 8%?

 

כמובן שבשלבים מתקדמים יותר אעשה את קו המרכז-ירוחם באופן תדיר עד לפתרון כל הבעיות, אם ישנן. לא פוסל גם לגור שם באיזה צימר מספר ימים עד לסגירת העסקה.

 

לגבי השקעת הכסף לתקופת זמן, חשבתי על זה ואני לא בטוח: הכסף יכול לאבד ערכו אפילו במדינה חזקה כלכלית כמונו, הרי מי יודע מה צופן העתיד, לעומת דירה שהיא נכס שנישאר נכס. יכול להיות תאבד קצת מערכה, אבל רוב הסיכויים שערכה רק יעלה ובכל מיקרה - נכס.

מה דעתך?

[Fitch]

האם אוכל להתחכם ולרשום אותה על שם אחד הילדים שלי?

רק אם הם 18+.

וקח בחשבון שאחר כך יכול לבוא סכסוך עם הילד ואת הדירה לא תראה.

 

לגבי "רוב הסיכויים שערכה יעלה",לא מתחשבים בזה. או שהשכירות מניבה מספיק או שלא. כל השאר זה בונוס.

[ישה]

החשש היחידי שלי הן השמועות שהעיר על כוונת החרדים ושיש שם כבר שכונות שהתחרדו לחלוטין.

 

.

 

לא יודע לאמר לך מילה על כל מה שכתבת למה כן.

 

אבל החשש להתחרדות לא צריך להפריע לך.

 

גם הם גרים בדירות ולא באוהלי קידר.

 

למה לא פיטץ' כבר העלה בפניך כמה נקודות.

 

בדוק מה שכר הדירה המקובל לדירה אותה אתה רוצה לרכוש

 

האם מדובר בדירה חדשה שאז בעיות התחזוקה לכאורה נדירות או במשהו יד שניה

[avargel]

בהחלט

אם העיר מתחרדת זה רק יעלה את ערך הדירות שם. בטח שלא יוריד.

 

 

ולגופו של עניין. לענ''ד ירוחם כבר עשתה את העליה שלה (במסגרת העליה הכלל ארצית במחירי הדירות), ייתכן ששלא בצדק.

 

יש שם גם פרוייקטים חדשים.

[pooh-bear]

האזור הזה יהיה מתי שהוא הפריפריה (של האזור, לא של ת"א).

אולי, אבל מתי? עוד עשרים? שלושים? חמישים שנה? זה טווח השקעה סביר מבחינתך? איפה יהיו מדדי המניות בטווח הזמן הזה?

 

עיר הבהד"ים.

כבר שם. לא ישנה הרבה.

 

אזור תעשיה מדורג בתיעדוף מבחינת המדינה.

כנ"ל. שינה משהו עד עכשיו?

 

תיירות נגב שרק מתקדמת ובהחלט לא הולכת לאחור.

ו...? אתה פותח צימר? או משכיר דירה? מה זה קשור?

 

סטודנטים בבאר שבע.

נכון. אין ספק שעדיף לכל סטודנט סביר והגיוני לחסוך 500 ש"ח בחודש על דיור ולנסוע שעה לכל כיוון כל יום. בתור סטודנט לשעבר בבן-גוריון, זה אפילו לא עובר בתור בדיחה.

 

פארק שעשועים ענק ש(אולי) יוקם באזור. רכבת ש(אולי) תגיע לאזור.

אולי. אולי גם ימצאו שם נפט מחר בבוקר. בשבעים השנים הראשונות של מדינת ישראל זה לא קרה, אז בטח בעשור הבא זה יקרה.

 

אם בעתיד לא יצא מזה שום-כלום, תמיד אוכל למכור (?).

ואם לא? אם ירוחם תישאר ירוחם, מי יקנה ממך דירה ישנה שקשה מאוד להשכיר? ובאיזה מחיר?

 

לגבי השקעת הכסף לתקופת זמן, חשבתי על זה ואני לא בטוח: הכסף יכול לאבד ערכו אפילו במדינה חזקה כלכלית כמונו, הרי מי יודע מה צופן העתיד, לעומת דירה שהיא נכס שנישאר נכס. יכול להיות תאבד קצת מערכה, אבל רוב הסיכויים שערכה רק יעלה ובכל מיקרה - נכס.

למה שערכה של דירה בירוחם רק יעלה?

גם אם אנחנו מאמינים שיש ביקוש אינסופי (בכמות האנשים, לא בכסף שיש להם) והיצע שלא מדביק את הביקוש, אתה באמת חושב שיש בעיית שטח בירוחם? שאי אפשר לבנות שם ממש עכשיו עשרות או מאות אלפי דירות אם יהיה ביקוש? ואם זה יקרה, מה לדעתך יהיה הערך של דירת שיכון ישנה ומתפוררת? רמז - לך תבדוק כמה שווה דירה ישנה ומתפוררת בשכונה ד' או ג' בבאר-שבע.

 

אז עכשיו בוא נוסיף לכל זה את העובדה שכל הנדל"ן בעלייה די מטורפת כבר עשור (ושלכל דבר יש סוף). באמת היית קונה עכשיו דירה בירוחם?

[bagira]

בנוסף לכל הדברים שנאמרו, דירה זולה לקניה=דירה זולה להשכרה.

 

דירה זולה להשכרה=שוכרים קשי יום שהכסף לא זמין להם=תחשיב תשואה עפ"י שכ"ד חודשי של 9-10 חודשים בשנה ובטח לא 12.

[pooh-bear]

אחד באפריל?

[ChemGuy85]

אם יש לך 350-400 אלף שקל הון עצמי תשקיע אותו בדירה באחת השכונות הדרומיות של תל אביב. (מומלץ יד אליהו) התחדשות עירונית ריאלית בטווח יחסית קרוב, אין קושי למצוא שוכרים ותמיד תוכל למכור.

[ירחמיאל]

אחד באפריל?

לא ברור לי לאן אתה מכוון עם הציניות המתנפלת שלך. אבל הבנתי את הכיוון שלך ואתה יכול להפסיק.

 

אם יש לך 350-400 אלף שקל הון עצמי תשקיע אותו בדירה באחת השכונות הדרומיות של תל אביב. (מומלץ יד אליהו) התחדשות עירונית ריאלית בטווח יחסית קרוב, אין קושי למצוא שוכרים ותמיד תוכל למכור.

תודה רבה - רעיון מענין. אבדוק, אבל אתה בטוח שמדובר בסכומים כאלה, של פחות מחצי מיליון?

עריכה אחרונה ב-1 לאפריל, 2018 על ידי ירחמיאל

[עידן.]

איזו דירה בתל אביב אפשר לקנות עם 400,000 הון עצמי? גם אם תיקח משכנתא מקסימלית של 50%, תוכל לקנות דירה ששווה גג 650,000 בגלל המס רכישה הרצחני.

עזוב תל אביב-יפו, גם בת ים כבר הרבה שנים מעל הטווח הזה, ואני מדבר על דירות עתיקות קומה 4 בלי מעלית.

 

ואם תמצא דירות במחיר כזה בשכונת התקווה, זה בגלל שככל הנראה לא ניתן לקבל עליהן משכנתא כי הן רשומות במושע. בטאבו רשום שיש לך חלק שמייצג לצורך הדוגמא 1/2000 (לא מגזים) מחלקה אחת ללא ציון ספציפי של תת חלקה.

 

לגבי כל הנקודות שהעלית, מומלץ לחזור ללוח השרטוטים ולחשוב מה ריאלי ומה לא. הרי ברור לך שעבור סטודנטים בב"ש זה לחלוטין מחוץ לתחום?

מבחינת "תמיד אפשר למכור"- לא נכון. לא תמיד אפשר למכור במחיר ובזמן שאתה מחשיב כגבול תחתון.

 

הזמנים הנוכחיים של ריבית אפסית אכן קשים להשקעה של סכומים כאלה. בליל הסדר הצלתי זוג ששקל ברצינות לקנות קרקע חקלאית מתוך הנחה שהקרקע תופשר תוך 10 שנים, כמובן שאין שום ביסוס להנחה כזו. יש עשרות דוגמאות של קרקעות שמחכות להפשרה עשרות שנים, כך שגם בתור ירושה לנכדים זה מוטל בספק.

 

מה התשואה להשכרה בירוחם?

אם זה נע סביב 4%-5% אישית לא הייתי טורח.

מה טווח ההשקעה שאתה מכוון אליו? 10, 20, 30 שנה?

המטרה לייצר תזרים חיובי לפרישה?

 

האימרה "דירה זה נכס שתמיד ישאר נכס לא משנה מה יקרה לערכו" היא קצת חלולה מבלי הקשר כלשהו. אתה ודאי מתכוון שזה נכס מוחשי שתמיד יישאר קיים במובן הפיזי, בניגוד לתיק לא מוחשי כמו מניות או אגחים, אבל הסבר בבקשה איך זה משפיע על רמת הביטחון שלך לגבי הערך והתזרים שלו? אני שואל בשיא הרצינות ולא מתוך זלזול

עריכה אחרונה ב-1 לאפריל, 2018 על ידי עידן.

[pooh-bear]

לא ברור לי לאן אתה מכוון עם הציניות המתנפלת שלך. אבל הבנתי את הכיוון שלך ואתה יכול להפסיק.

מי כיוון? מי התנפל? ניסיתי לענות לך תשובה רצינית, ואז חשבתי "ירוחם, ירחמיאל, אחד באפריל", ועוד עם טיעונים על סטודנטים בב"ש, אתה יודע, זה לא נשמע רציני כל כך.

 

טעיתי, שיהיה לך המון בהצלחה. ממליץ על השקעות נדל"ן בכלל, ובירוחם בפרט. מבטיח לא לשתף בתובנות נדל"ן ו/או השקעות יותר.

[agent_amos]

מה עם שדרות אם כבר סטודנטים או אולי ב"ש או אולי אשקלון?

[gbguy]

כסטודנט שחי בב"ש ומדי פעם נוסע לדימונה ואף פעם לא הייתי בירוחם, וחי את הצעירים הדרומים, אני יכול להגיד שסיכוי שתמצא סטודנט שיהיה מוכן לגור בירוחם, הוא נמוך יותר מהסכם שלום עם הפלסטינים. הצעירים שרוצים להתפתח או נשארים באזור של ב"ש או מצפינים.

עיר הבה"דים המפורסם כבר קיים בשטח, ועדין קצינים ונגדים לא קונים באזור בכמויות.

בנוסף יש פרויקטים חדשים בדימונה שקיימים בשטח ואין אכלוס.

אולי העיר תתחרד ואולי לא. אבל לפי התיאורים שלך (פות"ש) נראה שאתה לא מכיר את השוק.