עלות בניה חדשה למטר

[- XM -]

לילה טוב,

אני יודע שאני שואל שאלה שקצת קשה לענות עליה,

בכ״ז אשמח לתשובות כמה שיותר מפורטות,

האם הגיוני שקבלן ידרוש סכום של 750,000 ש״ח על בניה של הדבר הבא -

קוטג׳ שהוא חלק מדו משפחתי

[- XM -]

^

משום מה נקטעה ההודעה ולא הצלחתי לערוך,

אז השאלה היא כזו האם הגיוני שקבלן ידרוש את הסכום הנ''ל על בניית קוטג' שני מפלסים,

קומת מסד 50 מטר כולל שני חניות,

קומה ראשונה 80 מטר,

חלוקה לחמש\שש חדרים, מפרט בסיסי.

ללא מרתף, שטח מגרש כ 250 מטר,

יוצא בערך 5600 למטר,

האם זה ריאלי או זול מידי ?

תודה רבה!

[natco]

זול ברמה של "אני רוצה להיות תחרותי מול השאר".

לא זול מידי.

1. בקש לפגוש לקוחות שהוא כבר סיים אצלם פרויקטים דומים. שוחח עם האנשים וגם תתרשם מרמת הגמרים שלו.

2. אני מבין שאתה סוגר איתו פאושלי. תכניס לחוזה כמה שיותר דברים (סוג האלומיניום, מס'נקודות חשמל, סוג ברזים, כלים סניטריים, מחיר יסוד לריצוף וכו').

3. תשאיר לך בצד תקציב לבצ"מ בסך של 20% מהעלות הכוללת.

[sperial]

שאלת תם:

מהם פאושלי ובצ"מ?

[Fitch]

זה מחיר סופי כולל הכל?

כולל חשבונית?

[natco]

שאלת תם:

מהם פאושלי ובצ"מ?

פאושלי = "הכל כלול". המחיר נקבע מראש לכל העבודה, בדרך כלל לפי תכניות לביצוע וללא כתב כמויות ומפרט טכני. רוב הבונים הפרטיים בונים כך, כי זה "חוסך" להם כסף על שכר מתכננים.

הם לא יודעים שהם משלמים את זה בריבית בביצוע.

 

בצ"מ = בלתי צפוי מראש. מי שחושב שאצלו לא יהיה, כי הוא "סגר את כל הפינות" ו"לא ישנה כלום במהלך העבודה", טועה.

בפרויקטים ציבוריים, אפילו גדולים, ששם יש אומדנים ברמת הבורג, אני מוסיף 15% בצ"מ, ומנהלי הפרויקט תמיד מעירים לי שזה צפוף להם מאד, ולא מספיק.

[Nakamichi]

למה בפאשולי משלמים בריבית בביצוע?

[natco]

בגלל השינויים והתוספות (שתמיד יהיו, כמו שאמרתי).

כשיש לך כתב כמויות ומפרט טכני, אז אין ויכוחים. למשל, אם יש תוספת של 10 מטרים ריצוף. יש לך את המחיר למטר (כפול מס' המטרים שהיו מתוכננים), אז מוסיפים עוד עשרה מטרים ונגמר. בפאושלי, המחיר למטר ריצוף יקפוץ "פתאום" ויהיה הדבר הכי יקר בתמחור...

כנ"ל אם תוסיף עוד נקודת חשמל, ברז בחצר, נק' גז או מליון ואחד דברים.

 

גם המפרט הטכני הוא חשוב. הוא יגדיר איזה אריח בדיוק מגיע לך. לא יהיה מצב בו הקבלן יוכל לומר שהתמחור שלו היה לפי ריצוף זול יותר, ואם אתה רוצה את האריח הספציפי שראית בחנות, אז תוסיף עוד 20% למ"ר.

 

הדרך "להתגונן" (לפחות חלקית) היא לכתוב בחוזה ששינויים ותוספות יתומחרו לפי מחירון "דקל", וכל העבודות יבוצעו לפי המפרט הכללי (הספר הכחול).

זה עדיין לא יציל אותך מדברים שהם מעבר למפרט הסטנדרטי.

[- XM -]

תודה natco,

 

אני מתעניין ברכישה במסגרת של רכישה קבוצתית של מגרשים במכרז של משרד השיכון באלפי מנשה,

יש חברת ניהול שאחראית להכל, החל משלב הגשת מכרז ועד קבלת מפתח,

אבל היא נותנת אופציה של רכישת קרקע בלבד,

הפער בין האופציות הוא כ 750,000 ש''ח,

כך שעניין אותי אם הם יכולים לבנות בכזה מחיר או שזה עוקץ גלוי והמחיר הסופי יהיה הרבה יותר,

משום מה זה היה נשמע לי זול עד כדי לא הגיוני אבל הרגעתם אותי,

בכל מקרה כנראה שאלך על האופציה השניה שהם עושים הכל - תכנון, היתרים, מכרז קבלנים, פיקוח, וכו'

מניח שהם יבנו יותר בזול (ושם בעצם יהיה הרווח שלהם) כי זו כמות של כמה עשרות קוטג'ים, קבלנים מהמגזר וכו'.

 

אם כבר פתחתי אשאל שאלה נוספת -

איך עוד אני יכול לברר על חברת הניהול, אמינותה ומקצועיותה,

מלבד זה שבדקתי והם בנו כבר כמה פרוייקטים בעבר,

שהסתיימו ללא תקלות ולשביעות רצונם של כל הצדדים,

החברה אגב היא מכלול הנדסה.

 

תודה מראש.

[natco]

אם כך זה קצת שונה ממה שתיארת בהודעה הראשונה.

כאן זה כולל גם שכר מתכננים, עלות היתר ופיתוח המגרש.

זה כבר מצמצם משמעותית את העלות נטו למ"ר בנייה.

 

ההתכנות במקרה כזה יותר מורכבת.

אני מניח שחבר הפורום ניר לוי, שהוא שמאי מנוסה, יוכל לחוות דעה מבוססת יותר.

 

על החברה הנ"ל לא שמעתי מעולם, אבל מעבר לבדיקה שכבר עשית, אין הרבה איך לוודא שהם יעמדו במילתם.

זה כבר עניין לעו"ד מנוסה, שידע להגן עליך חוזית מולם.

[NirLevi]

אם כך זה קצת שונה ממה שתיארת בהודעה הראשונה.

כאן זה כולל גם שכר מתכננים, עלות היתר ופיתוח המגרש.

זה כבר מצמצם משמעותית את העלות נטו למ"ר בנייה.

 

ההתכנות במקרה כזה יותר מורכבת.

אני מניח שחבר הפורום ניר לוי, שהוא שמאי מנוסה, יוכל לחוות דעה מבוססת יותר.

 

על החברה הנ"ל לא שמעתי מעולם, אבל מעבר לבדיקה שכבר עשית, אין הרבה איך לוודא שהם יעמדו במילתם.

זה כבר עניין לעו"ד מנוסה, שידע להגן עליך חוזית מולם.

החברה בונה רק בשטחים.

 

מכיוון שהעלות כוללת שכר מתכננים ופיתוח, עלות הבנייה למ"ר נטו אכן נמוכה ושולי הרווח כפי שנראה, נמוכים.

 

במקרים כאלו, מומלץ להסתייע בעו"ד ומפקח מטעמכם​ ולוודא שהתשלום הוא עד קבלת המפתח ללא בצ"מ.