שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Kreios]

200K מצד הכלה ו-200K מצד החתן?

לא יודע מי החברים שלך אבל מהחבר'ה שלי אף אחד לא קיבל כזאת עזרה.

[ChemGuy85]

בלי לפגוע, אבל אני די בטוח שאפילו החברים הקרובים ביותר שלך לא חושפים את כל המקורות הפיננסים שלהם.

 

אבל כן, 200K מצד הורי החתן ו-200K מצד הורי הכלה + 100K חסכון של הזוג זה די נפוץ.

 

המון, המון, המון כסף בין דורי זורם בישראל. בלי הכסף הזה כמעט אף אחד לא היה מסוגל לקנות דירה.

[A_lex]

וואו, השרשור הזה ממש עושה לי דה ז'ה וו. הוא לגמרי לקח תפנית לדיון שכבר התקיים פה פעם. את התגובה שלי רשמתי בעמוד 40 שם. אני רואה שגם מרבית המשתתפים הם אותם משתתפים. לפחות אנחנו עקביים...

[wa11a]

לא יודע מי נותן מתנות כאלה לא חושב שזה מייצג את רוב האוכלוסיה אלא רק חלק קטן ממנה. ההורים שלי לא יכולים לתמוך בי כלכלית כ"כ. כשהייתי בקבע ישנתי בבסיס במהלך השבוע וישר אח"כ יצאתי מהבית כן יכולתי להישאר בבית זה כן אבל במחיר של נסיעות של 60 ק"מ לעבודה ביום.

[Nemesis]

רוב הזוגות שאני מכיר מקבלים עזרה מהורי שני בני הזוג במימון החתונה.

[Alon_A]

200K מצד הכלה ו-200K מצד החתן?

לא יודע מי החברים שלך אבל מהחבר'ה שלי אף אחד לא קיבל כזאת עזרה.

 

כן, לי יש חבר שקיבל 300~ אלף מההורים ולקח את השאר במשכנתא (לא התפרע עם דירה חדשה - קנה דירה ישנה ברחוב SO SO בקריית מוצקין, בלי ההון מההורים לא היה סיכוי להגיע להון העצמי הדרוש).

 

חבר אחר Literally קיבל דירה חדשה מקבלן כי החתן שלו קבלן (הוא עוד אומר לי כשביקרתי בדירה שלו "שמע לא נעים לי... שלא תחשוב שאני יכולתי לקנות דבר כזה").

 

חבר נוסף, כל הלימודים בטכניון (כמעט), השכירות ברחוב הכי קרוב לטכניון ובטח עוד כמה דברים מומנו מההורים.

 

חבר נוסף, ההורים מימנו לו כמה מאות אלפים + הון עצמי שהוא עצמו חסך שהיה באזור ה 100 אלף (הוא באמת בחור חסכן מהסוג שאתם אוהבים) כדי לקנות דירה בנשר באזור הטכניון שאותה הוא משכיר.

 

שוב, לא מביא את זה בתור דוגמה רעה. כל החברים האלו למדו, עובדים קשה ומתנהלים בסדר גמור. אני מביא את זה כדי להוריד מהעץ את כל כורזי ה"אין לכם דירה כי אתם שותים קפה פעם בשבועיים".

 

כנראה שהחברים שלכם לא מספרים לכם, זה בדיוק הפוך מסיפורי ז*ונים בצבא - במקום לספר את מה שלא היה לא מספרים את מה שהיה.

עריכה אחרונה ב-11 ליולי, 2017 על ידי Alon_A

[tepic]

המחירים לא באמת ירדו.

כלומר הם כן ירדו, אבל אז יעלו חזרה די מהר לאותה רמה או יותר.

 

יש משהו שאף אחד לא מדבר עליו וזה עלות הבנייה.

קבלנים מרוויחים על פרויקטי נדלן כ10 עד 25 אחוז בממוצע, בהתאם למשתנים רבים.

 

בוא נניח והמחירים ירדו ב15 אחוז, אז מה שיקרה זה שלחלק ניכר מהקבלנים כבר לא ישתלם לבנות פרויקטים, ואז ההיצע יקטן שוב והמחירים יעלו.

ההבדל הוא שאחרי תקרית כזו, ליזמים שקרסו יהיה קשה להתחיל לבנות שוב גם אם הרווחיות תהיה גבוהה שוב.

 

אזי אומר,

הקבלנים והמחסור זה הבעיה הקטנה שלנו, השאלה האמיתית היא איך מורידים את עלויות הבניה כך שכאשר המחירים יירדו אז הם גם יוכלו להישאר למטה.

[Alon_A]

יודעים מה, יש לי חבר נוסף - עובד כמו חמור, האחרון של האחרונים שאפשר להגיד שהוא עצלן או מתפזר בבתי קפה - מכונאי רכב, התחיל בקטן והתקדם, איש מקצוע מעולה ובחור נפלא עם משפחה ושני ילדים מקסימים.

 

אין לו עזרה מההורים, הוא עולה חדש (כבר לא, היה).

 

חושבים שיש לו הון עצמי לדירה ? בטטטחחחחחח, הוא לא קנה אייפון וגם לא שותה יותר מדי קפה עם האשה (אולי הוא כן מוציא מאות שקלים על קפה ומאפה ולא מספר לי, לא יודע).

 

לא, אין לא, הוא גר באחד הרחובות הכי חלשים בקריית חיים בקומה 5 בשיכון. הבית השכור שלו אומנם נראה מצוין מבפנים... כי הוא כזה, משקיען וגם ידיים מעולות - אבל השיכון והשכונה... הוא מת לעוף משם ואתם יכולים לתאר לעצמכם למה וכמה "כיף" זה לגדל שם ילדים.

 

מה אתם מציעים שאייעץ לו ? להפסיק עם הקפה ומאפה ?

עריכה אחרונה ב-11 ליולי, 2017 על ידי Alon_A

[Spire]

המחירים לא באמת ירדו.

כלומר הם כן ירדו, אבל אז יעלו חזרה די מהר לאותה רמה או יותר.

 

יש משהו שאף אחד לא מדבר עליו וזה עלות הבנייה.

קבלנים מרוויחים על פרויקטי נדלן כ10 עד 25 אחוז בממוצע, בהתאם למשתנים רבים.

 

בוא נניח והמחירים ירדו ב15 אחוז, אז מה שיקרה זה שלחלק ניכר מהקבלנים כבר לא ישתלם לבנות פרויקטים, ואז ההיצע יקטן שוב והמחירים יעלו.

ההבדל הוא שאחרי תקרית כזו, ליזמים שקרסו יהיה קשה להתחיל לבנות שוב גם אם הרווחיות תהיה גבוהה שוב.

 

אזי אומר,

הקבלנים והמחסור זה הבעיה הקטנה שלנו, השאלה האמיתית היא איך מורידים את עלויות הבניה כך שכאשר המחירים יירדו אז הם גם יוכלו להישאר למטה.

 

מאיפה הבאת את זה? אף קבלו בחיים לא יחשוף כמה כסף הוא מרוויח. פאק, אף עסק שאני מכיר לא חושף כמה הוא מרוויח.

 

אם נגיד ואתה צודק, חשבת אולי למה הקבלנים מרוויחים כל כך מעט? הייתכן כי ב-10 שנים עלויות החומרים, העבודה והקרקע עלתה פי שניים וקצת? לא נראה לי. עזוב לא נראה לי, לך תראה תוצאות מכרזי קרקע של הממשלה, בהם היא מציעה לקבלנים לרכוש קרקעות עבור פרויקטים. תראה מה מחירי המינימום הנדרשים וכמה הקבלנים מציעים. הנה פה יש דוגמה אחת. היא אמנם בתל אביב וקיצונית, אבל זה בשביל ההבהרה - מחיר מינימום - 26 מל"ש, הצעות - בין 32 ל-182 מיליון שקל.

 

אז אם הקבלן היה קונה את הקרקע ב-30 מיליון נגיד - ירדו לו 152 מיליון שקל מה"הוצאות". כמה זה פר דירה? נראה לי קצת יותר ממה שאתה מתאר.

 

מה שהכי גרוע, זה שיש אנשים כמוך שאומרים דברים שהם עובדתית לא נכונים, אבל זורקים כמה מספרים ואומרים את זה בבטחון, ואז כולם שותים את זה.

[pooh-bear]

בלי לפגוע, אבל אני די בטוח שאפילו החברים הקרובים ביותר שלך לא חושפים את כל המקורות הפיננסים שלהם.

 

אבל כן, 200K מצד הורי החתן ו-200K מצד הורי הכלה + 100K חסכון של הזוג זה די נפוץ.

 

המון, המון, המון כסף בין דורי זורם בישראל. בלי הכסף הזה כמעט אף אחד לא היה מסוגל לקנות דירה.

 

לא רק בישראל, אתה יודע. ואם לא שמת לב עדיין, קבל news flash: עושר זה משהו שעובר בירושה. תתמודד. והחיים לא הוגנים.

 

יודעים מה, יש לי חבר נוסף - עובד כמו חמור, האחרון של האחרונים שאפשר להגיד שהוא עצלן או מתפזר בבתי קפה - מכונאי רכב, התחיל בקטן והתקדם, איש מקצוע מעולה ובחור נפלא עם משפחה ושני ילדים מקסימים.

 

אין לו עזרה מההורים, הוא עולה חדש (כבר לא, היה).

 

חושבים שיש לו הון עצמי לדירה ? בטטטחחחחחח, הוא לא קנה אייפון וגם לא שותה יותר מדי קפה עם האשה (אולי הוא כן מוציא מאות שקלים על קפה ומאפה ולא מספר לי, לא יודע).

 

לא, אין לא, הוא גר באחד הרחובות הכי חלשים בקריית חיים בקומה 5 בשיכון. הבית השכור שלו אומנם נראה מצוין מבפנים... כי הוא כזה, משקיען וגם ידיים מעולות - אבל השיכון והשכונה... הוא מת לעוף משם ואתם יכולים לתאר לעצמכם למה וכמה "כיף" זה לגדל שם ילדים.

 

מה אתם מציעים שאייעץ לו ? להפסיק עם הקפה ומאפה ?

 

זו סתם פרובוקציה. לא נראה לי שמישהו פה טען או טוען שאפשר לקנות פנטהאוז במגדל ברוטשילד עם משכורת מינימום או אפילו חציונית, אם רק תהיה הסולידית. הטענה היא שיש מספיק אנשים שמרוויחים לא רע (כמו בדוגמת ה-20,000 של Chemguy) ועדיין לא חוסכים, כי הם חייבים לגור בדירה לבד, לקנות רכב יחסית חדש, אייפון, ולהוציא כל חודש 1000-2000 ש"ח על בילויים כי הם לא מוכנים להתכלב, ובטח לא לחמש שנים כדי לקנות איזו דירה מחוץ למעגל של ת"א-רמת-גן-גבעתיים. שכל זה בסדר לגמרי כמובן, רק לא מוביל אותך לצבירת הון. ושוב, אי אפשר לאכול את העוגה ולא לשלם עליה.

[davemustaine87]

המחירים לא באמת ירדו.

כלומר הם כן ירדו, אבל אז יעלו חזרה די מהר לאותה רמה או יותר.

 

יש משהו שאף אחד לא מדבר עליו וזה עלות הבנייה.

קבלנים מרוויחים על פרויקטי נדלן כ10 עד 25 אחוז בממוצע, בהתאם למשתנים רבים.

 

בוא נניח והמחירים ירדו ב15 אחוז, אז מה שיקרה זה שלחלק ניכר מהקבלנים כבר לא ישתלם לבנות פרויקטים, ואז ההיצע יקטן שוב והמחירים יעלו.

ההבדל הוא שאחרי תקרית כזו, ליזמים שקרסו יהיה קשה להתחיל לבנות שוב גם אם הרווחיות תהיה גבוהה שוב.

 

אזי אומר,

הקבלנים והמחסור זה הבעיה הקטנה שלנו, השאלה האמיתית היא איך מורידים את עלויות הבניה כך שכאשר המחירים יירדו אז הם גם יוכלו להישאר למטה.

 

קטונתי מלהבין את עלויות הבניה, קרקע ובירוקרטיה של הבניה.

אבל אני מצרף פה כתבה מ-2004 :

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-2872200,00.html

 

ששם נכתב שעלות הבניה בראשון לציון היא 83 אלף דולר, ועלות הקרקע היא 50 אלף דולר. בזמנו הדולר היה 4.5 שקל. ניקח הנחה כיוון שהשכר הריאלי לא השתנה משנת 2004, והמשכורות עלו ב-30 אחוז, שהייתה עליית מחירים של 30 אחוז(למרות שחלק גדול מזה זה כול קניית הנדל"ן , אבל לא משנה).

נניח עליה של 30 אחוז, נקבל שעלות בניה בראשון לציון כיום(קרקע + עלות בניה) - 780 אלף שקל. כאשר דירה כזאת תימכר ב-1.6-1.8 מיליון.

אני אנסה להיות זהיר במה שאני אומר כי אני שוב, אני לא מכיר את הבירוקטיה והמחירים בענף, אבל מאינדוקציה הנ"ל, התגובה האוטומטית שלי היא "שלא יבלבלו את הביצים".

[Alon_A]

 

זו סתם פרובוקציה. לא נראה לי שמישהו פה טען או טוען שאפשר לקנות פנטהאוז במגדל ברוטשילד עם משכורת מינימום או אפילו חציונית, אם רק תהיה הסולידית. הטענה היא שיש מספיק אנשים שמרוויחים לא רע (כמו בדוגמת ה-20,000 של Chemguy) ועדיין לא חוסכים, כי הם חייבים לגור בדירה לבד, לקנות רכב יחסית חדש, אייפון, ולהוציא כל חודש 1000-2000 ש"ח על בילויים כי הם לא מוכנים להתכלב, ובטח לא לחמש שנים כדי לקנות איזו דירה מחוץ למעגל של ת"א-רמת-גן-גבעתיים. שכל זה בסדר לגמרי כמובן, רק לא מוביל אותך לצבירת הון. ושוב, אי אפשר לאכול את העוגה ולא לשלם עליה.

 

נו בסדר, לא מדבר על בזבזנים מילדות בדיוק כמו שאני לא בקיצוניות השנייה של "בלי אייפון תגיע לדירה"

 

Sent from my LG-H815 using Tapatalk

עריכה אחרונה ב-11 ליולי, 2017 על ידי Alon_A

[snoop90]

מה אתם מציעים שאייעץ לו ? להפסיק עם הקפה ומאפה ?

אמא שלי, כבר לא עולה חדשה, התחילה בתור מנקה בקופת חולים, לעט לעט התקדמה - שנה שעברה קנתה דירה שניה, אפילו לא 20 שנה בארץ.

אז שיתמודד.

[BarryG]

הבעיה בעלויות הקרקע, פחות בעלויות הבניה. לבנות דירה של 100 מר' עולה בין 500 ל- 800 אלף' שקל ברוב חלקי הארץ. שיעורי הרווח הממוצעים של פרויקטים שנבנים על קרקעות שנרכשו בשנים האחרונות הם אכן באזור ה- 10-20% ויכולים להיות גבוהים משמעותית בקרקעות שנרכשו לפני כן.

 

spire, יש המון חברות ציבוריות בתחום עם נתונים ספציפיים לגבי כל פרויקט שהן בונות/מתכננות, אין שום בעיה לגשת למידע הזה.

[iluxxxa]

מוזמנים לכת שלי ללמוד איך.

 

איפה נרשמים?