שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Arik TG]

בתאריך 9.1.2023 בשעה 11:42, MZN כתב:

בתור עם שלא אוהב להידפק בתור בקופת חולים או שיעקפו אותו בכביש, אנחנו פשוט מזוכיסטים בכל השאר..

עברתי על עמודים קודמים בדיון, וזו פשוט פנינה.

[Transporter]

לפני 15 דקות, MZN כתב:

תלוי במצב הפרויקט אני מניח, פרויקט אחר שראיתי (עוד לא התחילו העבודות) הורידו 150K מ-2 מיליון אז זה כבר יותר משמעותי.. (אחרי שיחה קצרה במשרד מכירות)

עצם העובדה שהקבלנים לא מכרו הכל שנה שנתיים לפני סיום הפרויקט זה כבר שינוי במצב העגום פה 😓

 

אני מסתכל על מגמות לא על פרוייקט ספציפי

 

[motizkn]

חולה על הראיה שלך @Transporter

שאתה מביא דוגמא מפרויקט ששמעתה מחבר זה מגמה בכל השוק.

כשמשהוא מביא דוגמא של פרויקט שהוא אישית בדק אז זה לא מקרה מייצג.

😂

[natco]

זה גם ילדותי לחשוב שזה שתהיה עכשיו עצירה של פרויקטים חדשים, ישפיע במשהו על מלאי לא מכור של דירות קיימות.

אלו שני דברים נפרדים. מי שהבנק רוצח אותו עם הליווי, יפטר גם מהמלאי הקיים שלו, ויתיישב בפינה ללקק את הפצעים ולהערך מחדש.

מי שיש לו קצת אוויר, אולי יהיה יותר גיבור בינתיים, אבל גם הוא יצטרך בסוף למכור (או לשלם את המע"מ על המלאי).

 

אבל דווקא זה שלא יהיו עכשיו במשך חצי שנה התחלות בניה, מעבר שזו בשורה ממש לא טובה לפרילנסארים של משרדי התכנון, לעובדים בדרגות זוטרות במשרדי תכנון/ניהול ופיקוח ולספקים (הם אלו שיאכלו אותה ראשונים, וגם השכבה מעליהם כבר בלחץ), זו גם בשורה לא טובה למחירים בעוד שלוש שנים. 

שוב יהיה מחסור בדירות, ומי יודע מה יהיה מצב השוק (מיתון או אולי כבר טיפוס חזרה), והמחירים שוב יקפצו.

 

אבל העיקר שכל הקבלנים החזירים עכשיו נדפקים. מגיע להם. עכשיו זה הזמן שלנו.

*(תגובה אופיינית, שמפומפמת  גם בנושאים אחרים, שאם אזכיר אותם, אחטוף התראה).

 

**נרשם פה שיזמים פשוט יציעו פחות במכרזים - זהו חוסר הבנה של כיצד מתהל הענף. במצבים כאלה, היקיפי הפרויקטים יורדים (לוקחים פרויקטים קטנים יותר, רק כדי לתחזק את השלד של החברה. מה נקרא "להתגלגל"). לא לוקחים פרויקט גדול (כי כמו ש @avargel כתב, גם הבניה והמימון שלה התייקרו מאד), אלא שחברה שהיתה בונה 600-800 יח"ד במקביל, מתחילה לקחת פרויקטים של 100-200 יח"ד,  וכל יתר שרשרת המזון מופחתתת בהתאם.

וכן, כל אותם יזמים בהחלט יקחו גם את זה במחירי קרקע נמוכים הרבה יותר, שמי שעדיין לא הבין שזה יורד מהכנסות המדינה, מה שיעלה את המיסים שהוא משלם,  ואת השירות שהוא מקבל מהמדינה - שיהיה לו בהצלחה.

 

[wa11a]

לפני כשעה, יובל .מ. כתב:

במכרזים של המדינה יש מחיר מינימום?

שיציעו 300 במקום 400 אם אין, מישהו ייקח.

זה נכון לפרוייקטים עתידיים וכבר התחילו הירידות במכרזים. אבל יש קרקעות שכבר נרכשו.

[יובל .מ.]

לפני 2 דקות, natco כתב:

**נרשם פה שיזמים פשוט יציעו פחות במכרזים - זהו חוסר הבנה של כיצד מתהל הענף. במצבים כאלה, היקיפי הפרויקטים יורדים (לוקחים פרויקטים קטנים יותר, רק כדי לתחזק את השלד של החברה. מה נקרא "להתגלגל"). לא לוקחים פרויקט גדול (כי כמו ש @avargel כתב, גם הבניה והמימון שלה התייקרו מאד), אלא שחברה שהיתה בונה 600-800 יח"ד במקביל, מתחילה לקחת פרויקטים של 100-200 יח"ד,  וכל יתר שרשרת המזון מופחתתת בהתאם.

במדינת ישראל אם אין לך דירה אתה "פראייר". אם יש לך דירה ועוד כסף שבצד שלא מתורגם לעוד דירה אתה "מגה פראייר".

גם אם יבנו 200 דירות במקום 600, זה יכול להספיק כי יירדו הביקושים. 

 

 

[Transporter]

לפני 16 דקות, motizkn כתב:

חולה על הראיה שלך @Transporter

שאתה מביא דוגמא מפרויקט ששמעתה מחבר זה מגמה בכל השוק.

כשמשהוא מביא דוגמא של פרויקט שהוא אישית בדק אז זה לא מקרה מייצג.

😂

 

אני לא מביא דוגמא מפרוייקט ששמעתי מחבר

אני לפחות פעם פעמיים בשבוע מתקשר או הולך למשרד מכירות לבדוק מה המצב

ועובד כבר חצי שנה אחרי כל מיני ערים בפריפריה שאני רוצה להשקיע בהן

[פינדר]

לפני 59 דקות, יובל .מ. כתב:

גם אם יבנו 200 דירות במקום 600, זה יכול להספיק כי יירדו הביקושים. 

אין קשר הגיוני בין חלקי המשפט.

הרישא של המשפט - ירידת היצע.

איך מזה אתה מגיע ל״יירדו הביקושים״?

[יובל .מ.]

לפני 1 דקה, פינדר כתב:

אין קשר הגיוני בין חלקי המשפט.

הרישא של המשפט - ירידת היצע.

איך מזה אתה מגיע ל״יירדו הביקושים״?

אחד הדברים שעליית הריבית גורמת זה ירידה בביקוש לדירות, אם יירד ההיצע המצב יתאזן בערך (פלוס מינוס, אל תתפוס אותי על הדיוק). 

המצב פה מטורלל בעיקר בגלל יותר מעשור של ריבית אפס, איך שלא יהפכו את זה.

 

[farkash7]

לפני 3 שעות, natco כתב:

שמי שעדיין לא הבין שזה יורד מהכנסות המדינה, מה שיעלה את המיסים שהוא משלם,  ואת השירות שהוא מקבל מהמדינה - שיהיה לו בהצלחה.

מה עדיף לחתום על משכנתא של 2 מיליון ל-30 שנה ולשלם כמה מאות שקלים בחודש פחות מיסים או לחתום על משכנתא של מיליון ל-20 שנה ולשלם כמה מאות שקלים בחודש יותר מיסים?
אני לא יודע מה הקבלנים יעשו או לא יעשו אבל היו תקופות של ריבית של 6-7% והם בנו בתקופות האלו עשרות אלפי יחידות דיור ועמדו בביקושים יופי טופי. אם המודל שלהם לא מתאים למציאות החדשה הוא השתנה, מה שבטוח שלא ישאר כסף על השולחן בלי שאף אחד מנסה לקחת אותו. יקח להם זמן לעשות אדפטציות? כן כנראה, אבל שוב מי שלא יעשה את זה ימות ומי שכן יגדל ויבנה כמה שהוא יכול ואז יגרוף את הרווחים.

"להתגלגל" יכול לעבוד תקופה קצרה, שנה לצורך העניין, אבל אחרי שנה המתחרים אולי ישנו מודל, יקחו סיכונים, יבנו יותר, יצטרכו יותר כוח אדם ואז הם יקחו לך את העובדים כי אתה מתגלגל ואין לך כסף להתחרות. בקיצור - בטווח הארוך תתגלגל לבד.

עריכה אחרונה ב-6 למרץ, 2023 על ידי farkash7

[Arik TG]

שני הסנט שלי אודות שוק הדיור בארץ:

 

אכן צריך להפריד, כמו שיובל העיר, בין צד הביקוש לצד ההיצע.

 

מצד ההיצע זה נראה לי יותר פשוט. מה שאני רואה זה שוק שכבול למחזור החזיר בקנה מידה אפי, בגלל הזמן הכל כך ארוך שלוקח לשוק להגיב למחסור או עודף.

הסייקל הוא עצום בגודלו. הסייקל האחרון התחיל עם עודף גדול בהתחלות בניה באמצע שנות התשעים(!), שיצר ירידה במחירים הריאליים של דירות מ 1997 עד 2006 וירידה מתמשכת בהתחלות בניה אל הרבה מתחת לרמת הביקושים ארוכת הטווח. 

בשנים 1995-1998 התחלות בניה היו בשיא של 57,500 יחידות דיור בשנה בממוצע, ב 1997 מחירי הדיור הגיעו לשיא והחלו לרדת. בארבע השנים הבאות 1999-2002 התחלות הבניה היו בהיקף ממוצע של 37,000 יח"ד בשנה אבל המחירים המשיכו לרדת כי השוק עדיין לא עיכל את עודף ההיצע של השנים הקודמות. בשנים 2003-2006 התחלות הבניה ירדו עוד לקצב של 31,000 יח"ד בשנה, ב 2006 כנראה כבר היה מחסור אבל המחירים עדיין לא עלו. 

ב 2007 מחירי הדירות החלו לעלות והתחיל החצי השני של הסייקל. ההערכות ב 2007 היו שהמשק זקוק רק ל 32,000 יח"ד בשנה, ואלו היו הערכות שגויות מאוד כי הן שכחו להתייחס לעודף שהשוק היה צריך לבלוע בשנים הקודמות. ב 2008-2009 מחירי הדירות זינקו, אבל גידול משמעותי בהתחלות בניה התחיל רק ב 2010. ממוצע התחלות בניה בשנים 2007-2009 היה רק 33,800 יח"ד בשנה. ב 2010 ההערכה של בנק ישראל היתה שהצרכים הדמוגרפיים הם ל 40,000 יח"ד בשנה, וכנראה שגם זו היתה הערכת חסר.  ממוצע התחלות הבניה בשנים 2010-2014 הגיע ל 45,000 יח"ד בשנה, מה שעדיין לא פתר את המחסור והמחירים המשיכו לעלות. ב 2015 היתה קפיצת מדרגה נוספת בהתחלות בניה והממוצע בשנים 2015-2020 היה 55,700 יח"ד בשנה, שזה כבר מעבר לצרכים הדמוגרפיים, וככל שהיה עוד מחסור בשנים הקודמות עודף הבניה בשנים האלה כבר סגר אותו. בכל זאת המחירים המשיכו לעלות בגלל ביקושים ספקולטיביים.

בשנת 2021 התחלות הבניה הגיעו לשיא מאז 1995 - הוחל בבנייתן של 63,300 יח"ד. עדיין ב 2022 מחירי הדירות עלו. לדעתי זהו סוף המחזור של 25 שנה, כאשר ישנו עודף של דירות בבניה לעומת הביקוש, והמחירים יתחילו לרדת השנה, אבל לא יפסיקו לרדת בשנה הבאה. האינדיקציה היא שב 2022 סך התחלות הבניה היה אפילו גדול יותר מאשר ב 2021 וגירד את רף 70,000 יח"ד.

 

סיבות והסברים לפיגור העצום של ההיצע אחרי הביקוש לא חסר. החל מהליכי התכנון הארוכים, עבור בכמות העובדים הזרים, נכונות הבנקים ושווקי ההון להעמיד מימון (ב 2009, אחרי המשבר הפיננסי העולמי, הבנקים ושוק ההון היו מאוד זהירים) וכן הלאה. וכאן עוד מדובר בהתחלות בניה. כדי להגיע לאכלוס של הדירות הנבנות צריך להוסיף שנתיים וחצי.

אולי כאן המקום להעיר שבגלל הקורונה היו פרוייקטים שתהליך הבניה בהם התעכב, ולכן בשנים 2020-21 היה גמר בניה נמוך מאשר ב 2017-2019, ומלאי הדירות בתהליך גדל מאוד (164 אלף דירות בבניה פעילה) 

 

העובדות הן שלצד ההיצע לוקח המון שנים להדביק את צד הביקוש, ואחר כך מהתנופה הוא עובר אותו.

ההוכחה לכך שההיצע הצליח להדביק ולעבור את הביקוש נמצאת במלאי הדירות הלא מכורות שבנייתן החלה. כיוון שאלו דירות בפרוייקטים שבנייתם החלה היזמים חייבים למכור אותן, כאשר כל דירה לא מכורה מעיקה על התזרים של היזם. בסוף 2022 מלאי הדירות הלא מכורות הגיע לשיא של 53,500 דירות, הכפלה לעומת 26,000 דירות לא מכורות ביולי 2019.

 

זה לעניין צד ההיצע, שקל יותר לראות בו מגמות מסודרות ארוכות טווח.

 

צד הביקוש הוא הרבה יותר קופצני, והגורמים המשפיעים עליו רבים: השכר הריאלי, הבטחון התעסוקתי, הריבית הקצרה והארוכה, ואפילו הבטחון האישי

חלק מההשפעות הן קצרות טווח וחלק הן ארוכות טווח. הדבר היחיד שאפשר להעריך אותו בטווח מספרי בביטחון כלשהו הוא הצרכים הדמוגרפיים לטווח ארוך. את רמתם הנוכחית של אלו אני מעריך ב 45,000-47,000 יח"ד בשנה, וכל עוד לא תהיה ירידה מסיבית מהארץ הם ילכו ויגדלו. כך שרק ירידה בהתחלות בניה מתחת 47,000 בשנה עלולה ליצור מחסור מחודש בעתיד הרחוק. להזכיר, הרמה הנוכחית של התחלות בניה עומדת מעל 60,000 בשנה.

 

מסקנות:

 

לדעתי מחירי הדירות יירדו בשלוש השנים הקרובות, ולא מעט, גם בלי חוסר הוודאות האזרחי והכלכלי שמייצר המאבק הנוכחי על הרפורמה/המהפכה המשפטית, פשוט בגלל שיש כעת עודף היצע הולך וגדל.

עליית הריבית רק מתדלקת את התהליך. ירידת ריבית בשנה הבאה אולי תחליש אותו אבל לא תעצור אותו.

תהליכים שישפיעו על הבטחון התעסוקי והבטחון האישי עלולים להחריף את המגמה.

כאשר מסתכלים על הרמה הממוצעת ארוכת הטווח של משכורות שנדרשות לקניית דירה, אפשר לראות שירידה של 25% תחזיר אותנו רק קרוב לאמצע הטווח, ובתנאים של עודף זה המינימום, בעוד שחוסר וודאות חריף לגבי העתיד יכול להוריד אותנו גם לחלק התחתון של הטווח. זה נכון לכל טווח המחירים כי אם קטר ההייטק יתחיל חלילה לגמגם ההשפעה תהיה על המשק כולו.

 

 

 

עריכה אחרונה ב-6 למרץ, 2023 על ידי Arik TG

[natco]

לפני 56 דקות, farkash7 כתב:

מה עדיף לחתום על משכנתא של 2 מיליון ל-30 שנה ולשלם כמה מאות שקלים בחודש פחות מיסים או לחתום על משכנתא של מיליון ל-20 שנה ולשלם כמה מאות שקלים בחודש יותר מיסים?

לא כולם קונים דירות.

כולם משלמים מיסים (טוב, נו שכבה של פרייארים משלמים מיסים. בוא נעזוב את זה לפני שנחטוף התראה). 

 

הקרקע היא משאב של כולם. 

שלא תבין אותי לא נכון - שוק חופשי זה בדיוק מה שצריך להיות.

אם עכשיו באופן טבעי וללא התערבות ממשלתית מחירי הקרקע יורדים - סה לה וי. 

אבל תבינו שלמטבע הזו יש עוד צד. 

 

ברור שאף עסק לא "מתגלגל" לאורך זמן.

עסק שלא מרוויח לאורך זמן הוא נטל.

כתבתי בראשית דברי- כל העצירה הזו, היא לעניות דעתי (ולתקוותי) לחצי שנה-גג שנה.

 

מה קורה כשזה מתהפך חזרה? וואלה, אני לא מחזיק הררי נתונים כמו @Arik TG.

מהנסיון הצנוע של המשרד שלנו (47 שנה בהרכב הנוכחי, ועוד כמה עשורים בהרכב הקודם), שווה "להשאר על הגלגל", וגם לשמר את העובדים הטובים (ראשי צוותים ומעלה) גם בתקופות גרועות, כי כשזה מתאושש, זה מגיע בבת אחת. פתאום בא גל של עבודה, שאם אתה לא ערוך לו מבחינת כ"א, אתה מפסיד חצי ממנו למתחרים.

 

[farkash7]

  

לפני 47 דקות, natco כתב:

לא כולם קונים דירות.

כולם משלמים מיסים (טוב, נו שכבה של פרייארים משלמים מיסים. בוא נעזוב את זה לפני שנחטוף התראה). 

נכון, ובגלל זה תוספת מס תהיה זולה יותר...

אני חושב שמה שיקרה זה שקבלנים יציעו פחות על קרקעות. זה כבר קורה וזה תנאי הכרחי לירידת מחירים, אבל לא מספיק.
אם המצב בשוק ישאר כפי שהוא כרגע, קרי סוג של קיפאון, והקרקעות האלו יבשילו אז הדירות שיבנו עליהן יתומחרו במחיר נמוך יותר ממה שהיה פה בתקופה האחרונה.
כמובן שצריך לשקלל את הריבית העודפת אבל עם יד על הלב תגיד לי שהרווח היזמי בשנתיים האחרונות בחלק מהפרוייקטים לא היה 30% וגם יותר... יש מספיק שומנים עודפים וכשמחיר הקרקע שהוא המרכיב העיקרי באזורי ביקוש נחתך ב30-50% אז גם ריבית גבוהה היא לא מחסום אמיתי.

במקביל אם המדינה תוריד רגולציה נקבל פה סערה מושלמת כי גם הזמנים יתקצרו מה שיקטין את העלות של הריביות (מותר לחלום לא?).

שאלה לי אליך netco כי אני לא בקיא בפרטים.

כמה כסף קבלן יכול לדרוש בתור תשלום ראשוני עם המגבלות של חוק המכר? האם הוא יכול לדרוש את התשלום של עלות הקרקע בתנאי שהיא נרשמת על הקונה? כי אם כן אז יש לקבלנים איך לפתור חלק גדול מעלויות הריבית.
עד עכשיו הם אולי התרגלו לתת מסלולים של 20-80 וכו', אבל אם הם יגבו תשלום גבוה בחתימה הריבית תשפיע פחות.

 

  

לפני 47 דקות, natco כתב:

כתבתי בראשית דברי- כל העצירה הזו, היא לעניות דעתי (ולתקוותי) לחצי שנה-גג שנה.

אני לא חושב ככה. מה שהשתנה בשנה האחרונה זה רק הריבית. הריבית לפי דעתי לא תירד ב-5 שנים הקרובות לפחות אל מתחת ל-4% אלה אם בארה"ב יפרוץ משבר כלכלי חריף, וגם אז היא תירד רק אם לא תהיה אינפלציה.
הדבר היחיד שיכול להאיץ את הכל חזרה זה שינוי בתמחורים כי אם לאנשים היה כסף הם היו ממשיכים לקנות.
אבל שוב אולי היא כן תירד ואני טועה.

עריכה אחרונה ב-6 למרץ, 2023 על ידי farkash7

[yuvalganim]

מסכים את סוף דבריך.

מי שחושב שהריבית תרד לאפס בקרוב - חי בחלומות.

יש רצפה חדשה לריבית והיא 4% בערך, הבנקים המרכזיים כבר מזמן הבינו שריבית אפס זה רעל.

[natco]

התנאים החיצוניים לא ישתנו, זה ברור. הריבית פה כדי להישאר. כמו שאריק כתב בניתוח שלו, בנו גם בסביבת ריבית גבוהה. היזמים יודעים לעשות זאת.

ברגע שהיזמים ירגישו שהיציבות חזרה (כלומר שהם יכולים לתכנן שנתיים קדימה) הם יחזרו לעבוד.

צריך להבין, שהעלויות עצמן לא מענינות את היזם. הוא מתמחר את הדירה לפי עלויות פלוס בצ"מ פלוס הרווח שלו.

כל עוד הוא יודע לתכנן מה יהיו העלויות, הוא לא פוחד להכנס לפרויקטים.

במצב של חוסר וודאות, כשהבצ"מ עלול לקפוץ בצורה דרמטית, ומצד שני לא בטוח שיהיו קונים לדירות, הוא ממתין. 

תוך חצי שנה-שנה כבר בדרך כלל רואים מגמה. 

 

לגבי חלוקת תשלומים - לא מתמצא. סורי.