פינוי/בינוי ע"י חברת "יהודה לוי" - נשמע ורוד מדי?

[Fitch]

שלום,

בבניין של אחת הדירות של ההורים אוספים חתימות לביצוע פינוי בינוי.

בדר"כ זה איזה עו"ד שחושב שהולך להביא מכה, ואילו כאן מדובר על יזם/קבלן שבעצמו הולך על זה, אם יש 80% חתימות.

 

מדובר על דירות 2 חדרים בגודל של כ-40 מ"ר בבניין שהיה של 'עמיגור' שנבנה בשנות השישים.

 

מצ"ב המסמכים שנשלחו אלינו במייל, נשמע לג'יט או נסיון פישינג?

 

הצעת מחיר

יהודה לוי - נכסים .pdf

[sperial]

נשמע מסמך מסוכן. לא חותמים על שום מסמך מסוג זה בלי ייעוץ משפטי, ואני מהמר שעורך הדין ייעץ לא לחתום על שום מסמך שאינו מפורט וסופי. מזכיר לי את נושא "זכרון הדברים" במכירת דירות.

המכסימום שהייתי עושה - מרחרח אצל השכנים.

[qil]

גילוי נאות אני לא עורך דין.

אישית, לא הייתי חותם על המסמך המצורף בנוסח הזה מבלי לקבל עוד הרבה הבהרות והתייעצות עם עורך דין.. ממה שאני מצליח להבין מהמסמך אתם מחייבים ל12 חודשים רק לחברה הזו, והיא מצידה מחייבת לקדם את הפרויקט, מה זה אומר בכלל? הם יכולים למכור את הזכויות האלה?

באופן כללי מול קבלנים אני נכוויתי ולמדתי שצריך לפגוש דיירים שעבדו איתם לפני כדי לקבל מושג אמיתי לגבי האמינות ואיכויות של הקבלן, המסמכים הללו של חברות עורכי הדין לא אומרות כלום על זה.

[Smiro]

קח את החוזה לעורך דין שיבדוק את העניין. מראש אזהיר שגם אם היזם רציני בכוונותיו, ייקח המון שנים עד שתראו את הפירות של העניין הזה. אם ההורים אנשים מבוגרים שרוצים ליהנות משארית חייהם בשקט, לא הייתי ממליץ לחתום.

אגב, בנוגע לסעיף של ההתחייבות ל-12 חודשים, אגלה רז קטן - במידה והורייך ירצו לחתום על הסכמה לפינוי בינוי אך ללא הסכמה על סעיף הזה, אני די בטוח שהיזם יסכים לנסח מחדש את המסמך ויעיף את הסעיף.

[HeyHey]

בד"כ נהוג שאם לא ממשיכים עם היזם הזה אזי ישנו פיצוי בשיעור כזה או אחר. (אני מציין את הדברים אחרי אי אלו חוזים דומים שראיתי, האמת שאני בטוח שיש לי אחד כזה בהישג יד, אם כן אעלה.)

החברה לא מוכרת אולם על פניו נראית איתנה.

מה שכן מוזר, שהכתובת מייל היא של GMAIL, היום למתמחה במשרד עורכי דין יש כתובת של גולדפרב (goldferb.com). (אני יודע שזה נשמע/נראה קטנוני אבל זה נראה קצת שכונתי)

[sronis]

כל המסמך הזה נראה שכונתי. ראיתם את המכתב מרואי החשבון עם העברית הקלוקלת? לצערי זה לא אומר בהכרח שמשהו לא בסדר כי היום כולם ככה, אבל עדיין...

 

בכל מקרה, בדיקה ראשונית אין שום בעיה לעשות בעצמך באמצעות חברך גוגל. יש במסמכים הללו המון עובדות שקל לאמת או להפריך, ויש הרבה שמות של חברות שקל לבדוק את לגיטימיותן.

 

רוני

[NirLevi]

המסמכים כתובים בצורה רשלנית ולא על ידי עו"ד.

אני ממליץ לך לקפוץ לביקור בפרויקטים שנבנו על ידי הקבלן ולשוחח עם הועד בית/דיירים.

 

סעיף ג' בחוזה הינו בעייתי מאוד, קרא אותו היטב!

"מיום חתימה של הדייר האחרון" - אתם תצטרכו להמתין עד שהדייר האחרון יחתום ואז לפנות לגורם אחר.

העוקץ?

בית המשפט עלול לחייב אתכם בחוזה (יש רוב מצד הדיירים להתחייבות לחברה המבצעת) ואתם תהיו חשופים לתביעה של כל הדיירים.

זהירות.

לא לחתום על כלום בלי ליווי של עו"ד שמבין היטב בתחום פינוי בינוי.

[Fitch]

עברו חלפו שנתיים, רוצים להחתים את הדיירים על חוזה חדש. אפילו היזם מינה עו"ד על חשבונו שייצג אותם.

 

https://drive.google.com/file/d/0B1j0q68efgqMb3MyLXlyQlN3WlE/view?usp=sharing

 

https://drive.google.com/file/d/0B1j0q68efgqMNDJlU3p0OUpnZlk/view?usp=sharing

החוזה נראה לי חופר, די חד צדדי אבל מצד שני כבר 2 פרויקטים קמים באזור עם הקבלן הזה.

עריכה אחרונה ב-30 למרץ, 2017 על ידי Fitch

[ישה]

עברו חלפו שנתיים, רוצים להחתים את הדיירים על חוזה חדש. אפילו היזם מינה עו"ד על חשבונו שייצג אותם.

 

https://drive.google.com/file/d/0B1j0q68efgqMb3MyLXlyQlN3WlE/view?usp=sharing

 

https://drive.google.com/file/d/0B1j0q68efgqMNDJlU3p0OUpnZlk/view?usp=sharing

החוזה נראה לי חופר, די חד צדדי אבל מצד שני כבר 2 פרויקטים קמים באזור עם הקבלן הזה.

 

המואדם=שמאי בית של חברת הביטוח

 

חוזה תפקידו לחפור בטח להדיוטות כמונו.

 

שורה אחרונה בהודעה 7 תקפה גם היום

[AssafO]

תציעו ליזם שאתם תבחרו עורך דין מטעמכם והוא ישלם.

מפרויקטים של תמ"א שאני מכיר (חוץ מבבניין שאני גר בו) ראיתי שהדיירים בוחרים עורך דין מטעמם, ובמידה והיזם מקבל אישורי בנייה הוא משלם להם על העורך דין. זה סוג של סיכון כי אם אין אישורים אז הדיירים משלמים.

[Fitch]

אין לי בעיה להוציא 5-10K תמורת ייעוץ פרטני של העו"ד שלי.

אני פשוט לא בטוח שיש מה להיכנס לעובי הקורה כרגע.

הניירות של לפני שנתיים (בראש השרשור) היו מצחיקים, הניירות של היום טרם נכנסתי לזה.

לפי הידוע לי, בבקשה שהגישו לפני אי אילו שנים הגדלת כמות יח"ד בחלקות המדוברות נפסל עקב צפיפות יתר, מחסור בחניות, שטחים פתוחים וכד'.

לא ברור לי מה השתנה...

[bagira]

בית המשפט עלול לחייב אתכם בחוזה (יש רוב מצד הדיירים להתחייבות לחברה המבצעת) ואתם תהיו חשופים לתביעה של כל הדיירים.

זהירות..

 

נקודה קטנה בנידון, יזמים לא מעוניינים לתת ערבויות בנקאיות מלאות גם על ערך הדירה וגם על ערך שכירות הדירה לכל משך הפרויקט.

 

סרבנות חתימה כתוצאה מאי מתן ערבויות בנקאיות מלאות לא תיחשב כסרבנות שבית המשפט יכפה את קיום החוזה על הסרבן.

 

כאמור, מי שלא מעוניין למצוא את עצמו עם הבית הקודם שלו הרוס, צקים חוזרים של הקבלן למשכיר וקבלן בפשיטת רגל, לנהל את העניין רק בליווי עו"ד המתמחה בתחום וילווה את כלל הדיירים שיתאגדו לשם כך.

 

כוחכם בהצגת חזית אחידה מול היזם.

 

צריך מאוד להזהר בתחום הזה, אין ספור שרלטנים.

[Wonka]

קודם כל תדאגו לועד קטן בבניין שיבחר/יתנדב בשביל לייצג את הבניין בשלבים הראשונים

אחר כך תמצאו עו"ד + אדריכל מטעמכם (ישולם ע"י כל יזם/קבלן שמכבד את עצמו) חשוב לבחור אנשים שכבר התנסו בפרוייקטים מסוג זה עדיף כאלו שגם עשו ליווי באותה עיר שבה ממוקמת הדירה .

אם תעלה לכאן כמה נתונים כלליים אפשר להגיד בערך אם הפרוייקט "שווה" או לא , כמובן שרק באופן כללי .

כמו שכבר אמרו מעליי יש הרבה נוכלים בתחום ורובם מנסים להחתים בניינים לכמה שיותר זמן מבלי להתחייב יותר מידי בזמן החתימה.

[Fitch]

אני חושב שאנחנו כבר אחרי השלב הזה. היזם החתים חלק ללא ההתאגדות וכעת מציג שיש עו"ד על חשבונו שמייצג את הדיירים.

 

חלק גדול מבעלי הדירות בבניינים הנ"ל הם משקיעים מיישובים רחוקים שלדעתי יחתמו על כל דבר כל עוד יש סיכוי שזה יגדיל להם את התשואה מההשקעה שעשו.

 

אנחנו לא נחתום, כי לדעתי התוכנית בכלל לא תעבור וחבל שנהיה מחויבים ליזם הזה כי יהיו לו 50%.

 

אם תעלה לכאן כמה נתונים כלליים אפשר להגיד בערך אם הפרוייקט "שווה" או לא , כמובן שרק באופן כללי .

אילו נתונים?

 

מדובר על 6 בנייני רכבת, 4 כניסות, 4 קומות, 32 דירות בבניין ועוד 5 בניינים של 16 דיירים כל אחד (אלו שיותר קרובים לים). גוש 10444 חלקות 1763 עד 1773 וגם 1809 עד 1812. ראה תמונה.

[ישה]

מדובר בפרוייקט שכולל כיום כ 280 דירות ואחרי הבניה כ 350-400 דירות

 

צריך להיות מדובר בקבלן רציני ביותר

 

כאשר אפילו על פי האישורים שהבאת בהודעה הראשונה , לא משוכנע שהוא בנוי לזה ( תרתי משמע )