יש המלצות ליזמים בתחום תמ"א 38?

[ToMeR]

לאמא שלי יש דירה בבניין בן 4 קומות, הדירה בקומה ראשונה. כל זה בעיר רחובות

הבניין הזה עבר שיפוץ פנימי לפני כשנה וחצי אם אני לא טועה והותקנה גם מעלית והכל מכספי הדיירים.

 

כיום הדיירים בבניין הזה רוצים לבצע תמ"א 38 וזה לא פשוט במיוחד איתם.

 

לפי מה שידוע לי בעיר רחובות אין פרוייקטים כאלה ורק עכשיו יזמים מתחילים להיכנס לפה, אמא שלי אומנם לא בוועד אבל הסכימה לקחת חלק בעניין כי יש לה ידע בתכנון (כל השאר לא יודעים כלום).

הדיירים מתחלקים ל-2, אלה שבאים במחשבה שהם הולכים להוציא שיפוץ מלא לבית שלהם בחינם, ואלה (המבוגרים חסרי הידע) שמבחינתם לקבל את הממ"ד והמרפסת זה מספיק וגם לא משנה שהמרפסת תהיה חצי מטר ובמיקום גרוע.

 

עד עכשיו בגדול כל היזמים בונקר ולא מוכנים לתת מעל מה שהחוק מחייב (יש כאלה שרוצים לתת גם פחות מזה כדי לחסוך עלויות) כי אין פה שפע של פרוייקטים ולכן אין להם תחרות כרגע. יש גם אידיוט אחד ששלחנו אותו 3 פעמים לשנות את התוכנית כי היא פשוט גרועה (למרות שהשאר חשבו שהיא מעולה כי הם יחסרי ידע והבנה).

 

האם יש פה מישהו שיכול להמליץ על יזם נורמלי מניסיון אישי?

עד עכשיו היה יזם שרצה להביא עורך דין אחד שמייצג את הדיירים ואת הקבלן יחד ובמקרה של מחלוקת הוא לוקח את צד הדיירים

יזם אחר הביא תוכניות גרועות מספר פעמים

עוד יזם שנשאל מה שם החברה של הפרוייקט, אמר שפותחים חברה לכל פרוייקט על שם הבניין (במילים אחרות חברת קש שאם מחר הוא פושט רגל זה לא פוגע לו בשאר הפרוייקטים).

היה אחד שלא רצה לפרק את פנים הבניין כי זה חדש יחסית והוא לא רוצה להוציא על זה כסף.

 

בקיצור סיפורים על יזמים לא חסר ובסופו של יום אני ואמא שלי מנהלים את כל ההתחלה הזאת של "לאשר" עם מי שווה לנסות להתקדם ואז לאפשר לו להיפגש עם כל השאר.

 

אני אשמח גם לקבל קישור שמסביר במדוייק מה חובה חוקית לבצע מבחינת חיזוקים במסגרת תמ"א 38 כי יש יזם אחד שלפי התוכנית שלו אין חיזוקים אלא רק תוספת של ממ"ד לכל דירה וזה בעצם החיזוק היחידי וזה נראה לי לא תקין אבל אולי אני טועה.

[discoTD5]

אני יכול להמליץ על חברה יזמית בתחום, יקי יצחקי 054-5813344.

חברת כרכום בע"מ - http://www.karkom.co.il/

אני מכיר את הבעלים שנים רבות.

תגיד ליקי שיואב שלח אותך.

[Wonka]

תבדוק היתכנות לתמ"א 38 תיקון 2

[ToMeR]

תודה אני אבדוק את התיקון הזה, עושה רושם שהוא עדיף ביותר.

 

העניין הבעייתי ביותר זה מי שצריך לבצע את כל הפרוייקט הזה ומסתבר שהם לא כאלה מציאה, במיוחד שהם באים בגישה שאתה תלוי בהם.

[Fazer]

בתור מי שאכל את החרא הזה שנקרא תמ"א 38, אני יכול לתת לך כמה עצות שתרצה. אם זה יעניין אותך, שלח מסר עם טלפון.

 

מבחינת חובה חוקית לתת משהו, למיטב ידיעתי אין חובה חוקית לתת כלום מלבד חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה לפי התקן. אין חובה לתת מעלית, אין חובה לתת ממ"ד, אין חובה לתת מרפסת - חובה שהבניין יענה לתקנים בעניין רעידות אדמה החלים באזור בו הוא נמצא.

[v.michael]

יש לי יזם שאני מכיר. אני אבדוק איתו ואפרסם את הפרטים.

[dany]

לא הבנתי איך זה פועל,

לדוגמא ואני גר בבניין ישר שעומד בקריטריונים,אני פונה ליזמים בהצעה לבצע את העבודה?

לא הממשלה מחליטה איזה בניין יעבור שיפוץ ומתי?

[ToMeR]

כמו כל שיפוץ, אתה פונה לבעל המקצוע שיבצע את העבודה, הוא כבר יבדוק מה מותר אצלך ספציפית ולפי זה גם יתכנן את הסיפור.

 

הבעיה זה שהרוב לא מבינים והיזמים עושים מה שבא להם (חוסכים פה חוסכים שם) ומניסיון עבר עם השיפוץ הפנימי שבוצע לבניין, הדיירים אצלי ממש לא יודעים מה קורה. בנינו, הרי אף אחד לא רוצה להתלכלך אלא שיתנו לו בית חדש וזהו.

[renault5]

אצלנו בבת-ים העייריה במיוחד מקדמת את העניין של פינוי בינוי ותמ"א 38.

כמעט בכול פינה בעיר רואים שלטים של קבלני ביצוע שלקחו על עצמם פרויקט שכזה.

ידוע לי שתמ"א 38 קצת תהליך יותר מהיר יחסית לעומת פינוי בינוי.

[Wonka]

העדיפות היא כמובן לתיקון 2 אם מדובר בתמ"א38 -1 אז העניין הרבה פחות משתלם , מצד שני יותר קצר

 

גילוי נאות - אני כרגע בתהליכים של תמ"א38 2 בבניין שאני גר

[Eily]

בתור מי שאכל את החרא הזה שנקרא תמ"א 38, אני יכול לתת לך כמה עצות שתרצה. אם זה יעניין אותך, שלח מסר עם טלפון.

 

מבחינת חובה חוקית לתת משהו, למיטב ידיעתי אין חובה חוקית לתת כלום מלבד חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה לפי התקן. אין חובה לתת מעלית, אין חובה לתת ממ"ד, אין חובה לתת מרפסת - חובה שהבניין יענה לתקנים בעניין רעידות אדמה החלים באזור בו הוא נמצא.

 

יכול להיות שאין חובה חוקית לתת מעלית, אבל אם מוסיפים לבניין בן 4 קומות עוד קומה אחת או שתיים, למיטב ידיעתי יש חובה להתקין מעלית. יכול להיות גם שהדירות החדשות מחוייבות לתקן הדורש ממ"ד. ממ"ד לפי דעתי לא יכול להיות מקומה 5 ומעלה (מדובר בסוג של עמוד תמך לבניין המורכב מכל הממ"דים בזה מעל זה, ככה שהרבה חובות לא חלות לפי תמ"א 38, אבל כן חלות בעקיפין מכוח תקנות אחרות.

 

מרפסת שמש זה כמובן צ'ופר שהקבלן מפנק את הדיירים.

 

 

אני מאוד סקפטי לגבי התמ"א (בבית הורי מתוכנן). לי כל ההבטחות נשמעות, טו גוד טו בי טרו.

אשמח לשמוע ממי שעבר את התהליך, כמה זמן לוקחת הבנייה, האם באמת מתאפשרים מגורים בזמן התהליך, ומה קיבלתם.

אשמח לשמוע מבנ

[redroze]

לא יודע לגבי תמ"א אבל בבניין של קרוב משפחה מבוצע כרגע תהליך של פינוי בינוי שהוא הרבה יותר מסובך.

לקח בערך שנה לשכנע את כל הדיירים. במקרה שלנו הקטליזטור שהכריע את הכף היה השקעה של המון כסף שהם היו צריכים להשקיע בקרוב בבניין עקב בעיה ביסודות.

לקח עוד כשנה לבחור קבלן. בסעיף הזה לא התפשרו והלכו רק על החברות בניה הגדולות (לא הסכימו לקבל קבלני צעצוע מהרחוב).

לאחר מכן עוד כשנה התווכחו עם הקבלן על האופן שבו יחולקו הדירות בין הקבלן לדיירים ובין הדיירים לעצמם, כמה דירות בקומה וכו'.

כעת רוב התנאים סוכמו ומחכים שהעירייה תתן את כל ההיתרים (בין חצי שנה לשנה) כדי שיוכלו להתחיל את הבניה.

[Fazer]

ממ"ד לפי דעתי לא יכול להיות מקומה 5 ומעלה

 

אתה טועה. בשני בניינים לידי שביצעו בהם תמ"א 38 הממ"דים מתחילים מקומה 5 ואילך ונשענים על עמודים מאסיביים שעולים מהקרקע ומהווים חיזוק גם מבחינת רעידות אדמה וגם מבחינת הגנה חלקית על איזשהו חדר בבית הקיים (עד קומה 4) שהופך להיות משהו בין חדר רגיל לחדר ממ"ד, מין יצור כלאיים.

[Eily]

ובקומות 1-4 החדר אינו ממ"ד תקני?

בכל מקרה זה מחזק את מה שאמרתי, הממ"ד נשען על תשתית מאסיבית שמתווספת לדירות הקיימות.

 

לא יודע לגבי תמ"א אבל בבניין של קרוב משפחה מבוצע כרגע תהליך של פינוי בינוי שהוא הרבה יותר מסובך.

לקח בערך שנה לשכנע את כל הדיירים. במקרה שלנו הקטליזטור שהכריע את הכף היה השקעה של המון כסף שהם היו צריכים להשקיע בקרוב בבניין עקב בעיה ביסודות.

לקח עוד כשנה לבחור קבלן. בסעיף הזה לא התפשרו והלכו רק על החברות בניה הגדולות (לא הסכימו לקבל קבלני צעצוע מהרחוב).

לאחר מכן עוד כשנה התווכחו עם הקבלן על האופן שבו יחולקו הדירות בין הקבלן לדיירים ובין הדיירים לעצמם, כמה דירות בקומה וכו'.

כעת רוב התנאים סוכמו ומחכים שהעירייה תתן את כל ההיתרים (בין חצי שנה לשנה) כדי שיוכלו להתחיל את הבניה.

 

מבחינה משפטית וכלכלית - פינוי בינוי מחייב פתרון ביניים לבעלי הדירות שגרים בהם, וגם כל הנכס שלך בסכנה (בתמ"א הקבלן רק משקיע בנכס ולא יכול למכור כלום עד שהעבודה לא גמורה, יש פחות סיכון לנכס הקיים).

 

אבל: מבחינה הנדסית אני די משוכנע שיותר קל להרוס ולבנות מחדש ללא אילוצים ומגבלות.

[redroze]

ללא אילוצים ומגבלות זה חתיכת אנדרסטייטמנט.

יש לך תב"ע של האיזור, יש לך עירייה שרוצה להשתתף בחגיגה וכו'.

אל תשכח גם שהקבלן רוצה לצאת גם מרווח מכל הסיפור (והוא צריך להחזיר עלויות פירוק, בניה, שיכון של הדיירים בכל התקופה וכו').