לקיחת משכנתא לקניית דירה ללא הון עצמי, אפשרי?

[אליהו שבת]

לפני 17 דקות, sperial כתב:

@Katomבפוסט שלי התיחסתי לשיפוץ. כיון שאין לי צושג איזה דירה אפשר לקנות בטבריה תמורת 600 אש"ח איניניודענאיזה שיפוץ נדרש בה, ויתכן שמדובר בדירה מוזנחת שמצריכה שיפוץ יסודי ויקר.

 

@אליהו שבתה"רווח" ממכירת הדירה הוא הפסד, כי גם הדירה לשדרוג איכות החיים תתייקר בינתיים, וביותר.

 

הקו התחתון שלי הוא שפות"ש לא נמצא כרגע במצב מתאים לרכישת דירה. הוא יכנס להתחייבויות גדולות כדי לקנות דירה ירודה, ואז יצטרך להוציא הרבה כסף על שיפוץ ואחזקה, הוצאות שבדירה שכורה נופלות על המשכיר.

אכן, צריך לתת טוב טוב את הדעת לכך, אני עניתי נטו מבחינה פיננסית בענייני משכנתא והלוואות.

[m3x7r3m3]

לפני 48 דקות, sperial כתב:

ה"רווח" ממכירת הדירה הוא הפסד, כי גם הדירה לשדרוג איכות החיים תתייקר בינתיים, וביותר.

 

זה נכון, אבל רק חצי מהאמת.

הנחות יסוד:

1. שוק הדירות למכירה לא מושפע מהקנייה או אי קנייה של פות"ש, הוא טיפה בים.

2. מחירי הדירות עלו וימשיכו לעלות.

 

בהינתן שתי הנחות היסוד הללו (וצריך לוודא את 2 עבור דירה דומה) - הרי שזה לא בדיוק הפסד.

הדירה הפוטנציאלית שפות"ש יקנה תעלה, כנראה ביותר (אבסולוטית, ואולי גם באחוזים).

בבחירה בין קנייה ושדרוג בהמשך, או אי קנייה וישר לדירת ה"שדרוג", בשניהם הוא מפסיד, אבל באי קנייה הוא מפסיד יותר.

[- XM -]

פות''ש קח משפט לחיים בכלל ולהשקעות בפרט.

קח עצות מאנשים עם ניסיון בלבד.

אני לא מכיר את האנשים מאחורי הניקים ויתכן מאוד שאני טועה, אבל יש לי רושם שיש בשרשור

כמה מגיבים שהתעסקו בחיים עם דירות להשקעה מינופים וכו' ומצד שני כמה שאני לא אומר פחדנים/חשדנים אלא "מחושבים". אולי קצת יותר מידי..

תבדוק ממי אתה מקבל עצות להשקעה..

 

עריכה אחרונה ב-22 לאוגוסט, 2021 על ידי איצי בר

[sperial]

אני מצהיר בזאת שאני מהשמרנים.

 

בחישוב הכלכלי הקר צריך להביא בחשבון את העלויות שבשולי בעלות על דירה ובשולי מכירת ורכישת דירה אחרת. אלה הוצאות גדולות שאינן מוחזרות במכירת הדירה, וככל שהדירה זולה יותר הן אחוז יותר גבוה מערכה.

 

הנחות היסוד שלי בתשובה לפות"ש הן:

 

1. דירה שמחירה 600 אש"ח היא דירה קטנה, ישנה ומוזנחת, ולכן תצריך תיקונים ולא תשרת אותו שנים רבות מדי - אלא שבעוד שנים לא רבות ירצה להשתדרג.

 

2. לפות"ש אין היכולת הכלכלית לשלם תמורת מה שאינו חיוני.

 

שיפוץ יסודי של דירה הוא עניין של עשרות ומאות אלפי שקלים, כל תיקון אינסטלציה אלפים, ובדיוק כמו ברכב - זה לא יתבטא במכירה, לכל היותר באופן חלקי. בדירה שכורה הוצאות אלה חלות על המשכיר, בדירה בבעלות הן מתקזזות מה"רווח".

 

גם ההוצאות הנלוות למכירת ורכישת דירה אינן מבוטלות, והתהליך עלול להיות הרבה יותר ארוך מכפי שאתה חוזה.

 

לכן, רכישת דירה היא פתרון טוב רק כאשר מדובר בעסקה לטווח ארוך מאד, שבו עלויות ההחלפה מתחלקות על שנים רבות, או במצב שבו יש נכונות לשלם תמורת איכות זו או אחרת בידיעה שהכסף הזה לא יחזור במכירה. מתוך המידע בתחילת השרשור אני מסיק שפות"ש לא נמצא בעמדה הזו. יותר מכך - כנראה שאיכות החיים שלו תהיה יותר גבוהה בדירה שכורה.

 

ועניין אחרון, אבל אולי החשוב ביותר: בדיוק כמו רכב, דירה למגורים אינה השקעה. השיקולים ברכישתה הרבה יותר רחבים מהשיקול הכלכלי. תשווה את זה לבחירת רכב לשימושך האישי מול רכב שרוכשת חברת ליסינג או השכרה.  אתה תבדוק האם המושב נוח לך, האם צליל מערכת השמע ערב לאזניך והאם צבע הרכב מתאים לטעם של אשתך. חברת ההשכרה תעשה חשבון קר של הכנסותיה והוצאותיה לאורך מחזור חיי הרכב. ותמורת אותו ערך מוסף אתה תשלם סכומים שסביר שלא יחזרו אליך במכירה.

עריכה אחרונה ב-23 לאוגוסט, 2021 על ידי sperial

[ישה]

פות"ש כבר נטש אותנו בעמוד הראשון אבל בוא נבחן את הסיטואציה

 

ראשית הכנסה של 13אלף עם בסיס לשינוי אצל האישה , איני יודע כמה

 

איננו יודעים כלום על המשפחה גודלה תוכניות לנחיתת חסידות ועוד ועוד

 

אם יש מה שלמדנו מהשנה וחצי האחרונות הוא שמשרה שנראית בטוחה היא לא כזו, ומזל שמדינת ישראל הכניסה את היד לכיסה ומימנה לאנשים כאן איך לצוף/ לחיות.

 

אחרי שאמרנו את כל אלה נבחן את האופציות

 

הראשונה לשכור דירה ברמה טובה +- ולחיות טוב

 

השניה לרכוש דירה מעפנה ולהשתדרג עם השנים 

 

השלישית שילוב של השניים דהיינו לרכוש דירה להשקעה תוך שאתה משכיר אותה ולחיות בדירה שכורה מן האופציה הראשונה.

 

בהנחה שהיא לצערינו נכונה לפחות ב 15 השנים האחרונות ולא בהכרח שכך ימשיך אבל על פי אוזלת היד של הממשלות כאן זה מה שימשיך לקרות מחירי הדירות ימשיכו לעלות.

 

אז באופציה הזו הצמדתי עצמי למדד הדיור ולכן אם מחירי הדירות יעלו נניח ב 10%

 

בדירה הזולה שרכשתי שעלתה נניח 600 אלף "הרווחתי" 60 אלף בדירה המשתדרגת שעלתה 800 אלף "הפסדתי" 80 אלף הפסד של 20 אלף

 

אבל אם לא הייתי רוכש בכלל הייתי נשאר עם אותם 100 אלף של ההון העצמי ועוד 5,000 ש"ח ריבית לכן ההפסד לדירה המשודרגת הוא 75,000 ש"ח לעומת "רק" 20 אלף .

 

נוסיף לזה שבמהלך התקופה הזאת פרעתי חלק מן המשכנתא לשיפור התמונה קרי הגדלת ההון העצמי שלי.
 

לא מתאים לכל אחד הפרוייקט הזה , אבל לו אני פות"ש ובהנחה שזו משפחה "ממוצעת" הייתי הולך על זה.

 

 

[GABIUBOGI]

ישה, לא נטשתי פשוט מנסה לעכל את כל המידע. ויש הרבה מה ללמוד.

[Guest Mikelt89]

זאת מדינה לעשירים בלבד ולא צריך לממן אותה, ברחו כל עוד נפשכם בריאה למדינה שמכבדת את כל אזרחיה.

[אליהו שבת]

לפני 14 דקות, Mikelt89 כתב:

זאת מדינה לעשירים בלבד ולא צריך לממן אותה, ברחו כל עוד נפשכם בריאה למדינה שמכבדת את כל אזרחיה.

היכן מתגורר כבודו?

[avargel]

בתאריך 23.8.2021 בשעה 06:39, sperial כתב:

אני מצהיר בזאת שאני מהשמרנים

 

וואלה! באמת? עליך לא הייתי מאמין. תודה שהבהרת. 😄

 

בתאריך 23.8.2021 בשעה 06:39, sperial כתב:

וככל שהדירה זולה יותר הן אחוז יותר גבוה מערכה

 

זה שאתה הוצאת חצי מיליון שקל שיפוץ על דירת גן של 200 מטר (עם נוף לפאפוס, כן) לא אומר שב30-40 אש"ח אי אפשר להביא דירה קטנה של 60 מטר למצב "מיושר". לא חייבים מטבח עם טריקה שקטה קלאפות פרזול של בלום וברזים מזהב.

 

אחוזים מערך הדירה הם לא האישיו פה.

 

 

בתאריך 23.8.2021 בשעה 06:39, sperial כתב:

לכן, רכישת דירה היא פתרון טוב רק כאשר מדובר בעסקה לטווח ארוך מאד

 

זאת בדיוק הטעות שלך

 

את הדירה האחרונה שלי החזקתי שבועיים מיום קבלת המפתח מהקבלן (נרכשה על הנייר שנתיים קודם) ונמכרה במחיר של פי 2 *מההון העצמי שששמתי בעסקה* (מחיר הדירה לא משנה)

 

את הדירה הקודמת החזקתי 5 שנים ונמכרה פי 2 מעלות הרכישה (ופי 10 מההון העצמי ששמתי בעסקה)

 

מה שאני בא לומר פה

זה לא שאני איזה אייל נדל"ן 

אלא רק שאם טיפה יוצאים מהריבוע ומההפחדות ו"עלויות נלוות" (כפרה. עורך דין לעסקה כמו של פות"ש זה 3000 ש"ח), אפשר להכנס לשוק (בזהירות המתבקשת כמובן) ולא להמשיך להרדים את ה100K שמהווים כל הונו של פות"ש, ודווקא משום כך הוא חייב למנף אותם אחרת יעבור לבכות בשרשור של מחירי הנדל"ן בעוד שנה - שנתיים - שלוש.

לפני 9 שעות, GABIUBOGI כתב:

ישה, לא נטשתי פשוט מנסה לעכל את כל המידע. ויש הרבה מה ללמוד.

 

קח אקסל הכי פשוט בעולם

תכניס אליו (בדרך שלך. אתה לא חייב להשתמש בפורמטים מסורבלים של יועצים פיננסים) את כל הנתונים שלך - הכנסות, הוצאות, גזור משם כושר החזר, וצרף הון עצמי

 

משם תבין אם אתה בכלל *יכול* לרכוש דירה, או שאתה לא במשחק.

 

במידה ואתה יכול

תשווה את זה מול אלטרנטיבה *דומה* ותקבל החלטה

 

בסוף זה הכיס שלך ואף אחד פה לא יבוא להציל אותך מבור כלכלי אם קפצת מעל הפופיק מחד גיסא, ואף אחד גם לא יבוא ללקק לך את הפצעים אם הדירה של ה600 בעוד שנה תברח לך כי היא תעלה 800

 

החלטה שלך, קח אותה בכובד ראש ובשיקול דעת, אבל ברגע שהחלטת - פעל חד ומהר.

[ישה]

^^^^

 

זהו תפסנו אותך

 

אתה הגורם לעליית המחירים.

 

החליט לקפוץ למים ונרטב את השאר עשו הגלים.

 

היית נשאר על החוף היית נרטב מן הדמעות למה לא עשיתי

 

ואם נחזור לדוגמה הקודמת שנתתי + מה כותב הספקולנט מעלי

 

חל שיפור דרמטי בהון העצמי שלו אז מה אם המחיר של הדירה המשתדרגת עלה גם הוא

 

במקום הון של 100 אלף יש לו עכשיו הון של 200 אלף.