התייעצות | קניית דירה "על הנייר" ללא הון עצמי (כרגע) וסיכון לנטילת משכנתא באחוז מימון גבוה

[sperial]

מוצרי החשמל הלבנים זו בעיה קטנה מאוד בקנה מידה של רכישת ואבזור דירה. במקרה הגרוע קונים מוצרים סיניים או טורקיים ומחליפים כשהם מתקלקלים. צריך לדאוג גם לתאורה - אז מה שקשור להנמכות תקרה ושאר שיקועים צריך לקנות לטווח ארוך, אבל תלויים וצמודי תקרה וקיר אפשר לקנות מוצרים בסיסיים ולהחליף בעוד כמה שנים.

[redroze]

לפני 4 שעות, ay115 כתב:

אז עברה כמעט שנה מאז שהאשכול נפתח - וכמו תמיד, דברים שרואים מפה לא רואים משם,

 

אז לטוב,

• רכשנו דירת 3 חדרים בפתח תקווה במחיר של 1.65 מליון ש"ח - והיום דירות עם נתונים דומים בעיר, מפורסמות במעל 1.9 מליון ש"ח.
• שלמנו לקבלן 85% משווי הנכס לאחר 3 חודשים ממועד הרכישה, ללא הצמדה למדד תשומות הבניה כלל, כולל לא על היתרה של ה-15%.
• לקחנו משכנתא בסמוך לרכישת הדירה בתנאים מצויינים, שספק אם היינו מקבלים אותם היום 75% מימון, 20% מ"צ ריבית 1.4% (יסגר לפני עדכון הריביות); 40% קל"צ ריבית 3%; 40% פריים - 0.6 (היה 1%, עכשיו עלה ל-1.25%).
• לאחר מעבר מעברי עבודות שלא היו מתוכננים באותו זמן - הנטו שלנו גדל בטיפה יותר מ-40%, כך שמרווחי הביטחון שלנו גדלו, וכך גם אחוז החסכון.

 

ולרע, 

• עלות הלבשת הדירה, הוערכה בחוסר, משמעותי - הערכנו את העלות בכ-50,000 ש"ח, ובגלל הגודל המוגבל של הדירה (72 מ"ר), והרצון שלנו למקסם את שטחי האכסון ומשטחי העבודה החלטתנו לשדרג את המטבח, להחליף את האמבטיה במקלחון, ולהוסיף ארונות בנויים במרפסת השירות - העלויות המצטברות (כולל ביצוע התאמות בחשמל ובתאורה) עברו את הערכה בכ-30%, לפני מיזוג הדירה.
• התעסקות - החלטנו לעשות הכל בעצמנו - למרות שלא מדובר בתחום ההתמחות שלי, את התיקונים והשינויים בחוזה המכר, ביצעתי בעצמי בעזרת עו"ד ממחלקת הנדל"ן במשרד שעבדתי בו; משכנתא - למדנו את הנושא באופן עצמאי, ובנינו את התמהיל שמתאים לנו, והקדשנו הרבה זמן לכיתות רגליים בין הבנקים + מו"מ.
  חסכנו כך אלפי שקלים, הן בעלויות של היועצים, והן בפועל למול הקבלן (אי הצמדה למדד, בנק שינויים ע"ח הקבלן) ולמול הבנק (ריביות מצויינות ביחס לאחוז המימון וגובה ההחזר, הנחה בעלויות פתיחת התיק) - אבל זה דרש הרבה מאמצים, ובדיעבד אולי היינו לוקחים אנשי מקצוע שיעשו את זה בשבילנו.

 

 

 

לגבי עלות הלבשת הדירה, קרה לנו גם תקלה כזו בעבר. מה שעשינו כדי להתגבר על זה, כל רכישה מספק שלא הסכים לתת הנחת מזומן פרסנו למקסימום תשלומים שהספק אפשר (ללא קרדיט).

מכיוון שרשמת שההוצאות נמוכות מההכנסות אז אתם יכולים לספוג את הפער. אם יש כסף בעובר ושב אז גם כמה חודשים של תזרים שלילי לא יפיל אתכם. ככל שהחודשים עוברים וחלק מהתשלומים.נגמרים תבינו שהאירוע התראומטי מאחוריכם.

ורושם לך את זה בנאדם שבדירה הקודמת שלו רכש מטבח בתשלום אחד כי אני אנטי תשלומים.

[om2]

מסכים עם @redroze

עשיתי ככה ועצם לקחתי סוג של הלוואה של כמעט 30 אלף ללא ריבית על חשבון התשלומים (10-18 תשלומים בכל מקום. הכל ללא ריבית)

 

 

ואפשרי גם לדחות חלק מהקניות.

 

לדוגמה. אצלנו פינת אוכל קנינו כמעט שנה משנכנסנו לבית.

היינו עם שולחן פלסטיק מתקפל. היתה עליו תמיד מפה יפה כך שלא ממש הורגש.

אחרי שנה שנגמרו רוב ההוצאות קנינו פינת אוכל מפנקת.

 

[ay115]

אה, עלויות הלבשת הדירה נכנסו לתחשיב השנתי, ושולמו כמעט במלואן - והיתרה נמצאת בעו"ש ממתינה לתשלום בסוף השנה/תחילת שנה הבאה.

 

אנחנו מאוזנים מבחינת הוצאות - וממשיכים בחסכון לטובת ריהוט/מוצרי חשמל + כסף לסגירת המסלול הצמוד מדד במשכנתא.

 

[roiei]

@ay115 באיזה שכונה קניתם?

[ay115]

שכונת קרול (רחוב אורלוב)

[Night Driver]

לפני 11 שעות, redroze כתב:

לגבי עלות הלבשת הדירה, קרה לנו גם תקלה כזו בעבר. מה שעשינו כדי להתגבר על זה, כל רכישה מספק שלא הסכים לתת הנחת מזומן פרסנו למקסימום תשלומים שהספק אפשר (ללא קרדיט).

מכיוון שרשמת שההוצאות נמוכות מההכנסות אז אתם יכולים לספוג את הפער. אם יש כסף בעובר ושב אז גם כמה חודשים של תזרים שלילי לא יפיל אתכם. ככל שהחודשים עוברים וחלק מהתשלומים.נגמרים תבינו שהאירוע התראומטי מאחוריכם.

ורושם לך את זה בנאדם שבדירה הקודמת שלו רכש מטבח בתשלום אחד כי אני אנטי תשלומים.

אני בגישה של להשקיע בבינוי ובמה שמחובר לקירות בכלי לחסוך ובמה שלא מחובר או להמתין או לקנות משהו שיעשה את העבודה בערך ואחר כך מחליף.

לא אוהב להתחייב לתזרים גבולי כי אם חו"ח מישהו חולה, נפצע או מפוטר אתה תקוע.

[ay115]

אז חלפו עוד שנתיים (וסה"כ שלוש שנים וכמה ימים ממועד רכישת הדירה) - 

הדירה הייתה צפויה להימסר בחודש דצמבר, וההתחייבות החוזית הייתה במרץ - מכלול הנסיבות הביא לך שהמסירה התעכבה, בהתחלה לסוף יוני, עכשיו לתחילת אוגוסט. כנראה שתהיה דחייה נוספת, מקווה שלא יותר מחודש חודשיים, בהתחשב בשלב הבנייה וההתנהלות למול הרשויות לקבלת טופס 4 ותעודת גמר.

לפני שבוע הוזמנו לפרוטקול ראשוני, היה מאוד מוזר לראות את "הדירה שלנו" במציאות, החלוקה שהייתה נראית מוצלחת על הנייר - אפילו מוצלחת יותר במציאות, החללים

המשותפים והמטבח (לאחר שינויים שלנו) יצאו מרווחים ממה שמידות הדירה עשויות ללמד, מה שיתרום לפונקציונליות של הדירה.

 

קצת מוקדם לענות על השאלה האם ההחלטה שלנו לקפוץ על רכבת הנדל"ן הייתה נכונה או לא, גם מבחינת החיים בדירה ובסביבה הקרובה וגם מבחינה כלכלית - אני מניח שיקח לנו כמה חודשים אחרי הכניסה לדירה להתרגל לאזור החדש ולשכנים החדשים. מצד שני, ההימור על הרכבת הקלה לחלוטין היה game changer אחרי הביקור בדירה תזמנתי נסיעה למשרד, ויצא לי פחות מ-25 דק' דלת לדלת. 

 

אך כבר היום ניתן להעריך שהעסקה הייתה כדאית מנקודת מבט כלכלית - כפי שפורט בתחילת השרשור, התלבטנו מאוד אם לקנות דירה על הנייר במחיר שהיה נראה לנו אז די גבוה, 1.65 מלש"ח, כאשר היה חסר לנו 70-80,000 ש"ח להון העצמי. אבל החלטנו להמר על עצמנו (לאור יכולת החסכון שהפגנו עד אז 10-14,000 בחודש). כיום, דירות דומות בסביבה הקרובה נמכרו בשיא באזור ה2.4 מלש"ח, והיום באזור ה-2.2-2.3 מלש"ח (דירות קבלן על הנייר). אני מניח ששווי הדירה שלנו כדירה בנויה קרוב למחיר הזה ככל ונרצה למכור.

אם היינו "קונים" את הדירה שלנו היום - כנראה שהחסכון השנתי שלנו ב-3 השנים שחיכנו לדירה היה נמחק לחלוטין. כמובן שרכישת הדירה "על הנייר" גררה עמה עלויות מסויימות שלא היו קיימות בקניית דירה "יד2" - לרבות עלויות מימון/גרייס למשכנתא שלקחנו בסמוך לקניה (מתוך רצון להקדים את רוב התשלום לקבלן ולהימנע מהצמדה למדד)(כ-30,000 ש"ח מעבר לתשלום הקרן) ועלויות של שכירות ל-3 וקצת שנים נוספות (כ-175,000 ש"ח), אבל עדיין בסך הכולל חסכנו לעצמנו כמה מאות אלפי שקלים לו היינו מחכים על הגדר שנה או שנתיים נוספות.

לחסכון אפשר להוסיף כפי שפרטתי את תנאי המשכנתא שנלקחה בשנת 2021 - בתנאים שהיום נראים כמו מד"ב, בטח ב-75% מימון (קל"צ 3, מ"צ 1.4, פריים 0.6-).

 

יש נושא אחד שמעט מעיב על השמחה - בשנה הקרובה שני בניינים סמוכים לבניין שלנו אמורים לצאת לתמ"א 38, מה שאומר שה-3 שנים לאחר מכן יהיו לגור בסמוך לאתר בניה פעיל. בנוסף לכך, מאחר שמדובר על אזור התחדשות עירונית, המרחקים בין הבניינים יהיו קצרים יחסית - וכך יצא שהמרפסת שלנו תפנה למרפסת של דירה אחרת, במרחק של כ-8 מ' (בחלק הקרוב ביותר) וכ-12 מ' בין חלון לחלון. מצד שני, בעוד 3-4 שנים, כלל הבניינים שנותרו במתחם יהיו בניינים חדשים לחלוטין, מה שעשוי להשפיע על שווי כלל הדירות במתחם.

 

 

 

 

 

[Night Driver]

שיהיה בשעה טובה.

אם בא לך לשתף, מה ההבדלים בהחזר החודשי של המשכנתא בפועל מול התכנון?

[ay115]

ההחזר החודשי היה אמור להיות כ6,500 ש"ח, אחרי עליית הפריים ההחזר הצפוי עלה ל-7,800 ש"ח. כרגע יש יתרת זכות שטרם משכנו (150,000 ש"ח) ורק אחרי שנמשוך אותה או חלק ממנה נדע מה יהיה ההחזר החודשי בפועל.

 

חשוב לציין שגובה ההחזר הוא נגזרת של בחירה שלנו, המסלולים יחסית קצרים (במסלול הארוך ביותר נותרו קצת פחות מ-18 שנה), כמו כן לפני שנה וחצי סגרנו 12% מהמשכנתא במזומן - ובחרנו להשאיר את ההחזר באותו גובה ולקצר את התקופה.

 

בזכות גובה ההחזר, יוצא שלמרות שמדובר בלוח שפיצר, תשלומי הריבית הם רק 45% מההחזר החודשי, מה שמאפשר לנו קצב חיתוך גובה.

[Night Driver]

סיום מהיר ככל האפשר זו מחשבה נכונה. מה שעניין אותי זה בכמה אחוזים ההחזר קפץ כתוצאה מעליית הריבית. הרי בשורה התחתונה מה שמעניין יותר מגובה החוב זה ההחזר החודשי ויכולת ההחזר.

[ay115]

ההחזר הצפוי עלה בכ-20%מ 6500 ל-7800 בעיקר מעליית הפריים וכמה עשרות שקלים בגלל הפרשי הצמדה של המסלול הצמוד מדד.

[GTאי]

@ay115 שמח לשמוע שעשיתם בשכל אז וזה משתלם היום. אני יכול להעיד על עצמי שבתקופה מאז שהפוסט נפתח (כ3.5 שנים) רק מקניה של דירה על הנייר לתקופה ארוכה ומכירה של זו שהיתה לי לקראת סוף התקופה (ובשיא) הרווחתי על למעלה ממליון ש"ח. 

הפועל היוצא הוא שאני בדירה שכורה לשנת גישור כי הקבלן מאחר במסירה, אבל זה שווה כל רגע.

 

לגבי משכנתא, גם אני בהחזר מאוד אגרסיבי, אבל צריך לזכור שבהתאם למסלול שלך כאשר הריבית נמוכה זה כסף זול או שיש לך ריבית קבוע נמוכה, ולכן אם אתה צריך כסף זמין לטובת דברים אחרים (למשל הלוואה לרכב) בכלל לא בטוח שלסגור משכנתא זה זול יותר. התחשיב הוא נקודתי בהתאם למקרה.

 

[ay115]

לי לצערי לא הייתה דירה למכור, אז הרווח נשאר על הנייר 😅.

לגבי סגירת המשכנתא - התכנון כרגע הוא סגירה מלאה לקראת סוף השנה למסלול הצמוד מדד או סגירה חלקית למסלול הפריים. התכנון הוא לייצר מצב שבתוך שנתיים ההחזר החודשי יהיה קרוב לשכ"ד הסביר לדירה ואז לאפשר לעצמנו להפוך את הדירה הזו להשקעה (לשכור ולהשכיר).

[Night Driver]

לפני 56 דקות, ay115 כתב:

ההחזר הצפוי עלה בכ-20%מ 6500 ל-7800 בעיקר מעליית הפריים וכמה עשרות שקלים בגלל הפרשי הצמדה של המסלול הצמוד מדד.

תודה.

אם אתה זוכר כשהתחלת את התהליך דיברתי בדיוק על זה שהכל יכול לקפוץ משמעותית וחייבים לקחת מקדם ביטחון מספיק גדול. בזמנו גם אני לא דימיינתי שיגיע להפרש של 20% שאם לוקחים החזר גבוה מידי עלול להביא אותך למצב של חוסר יכולת החזר.

הנתון הזה חשוב עבור כל מי שמתכנן לקחת משכנתא. דברים כאלה קרו בעבר, קורים ועוד יקרו וכשמדברים על טווחים כל כך ארוכים חשוב לקחת את זה בחשבון.