התייעצות | קניית דירה "על הנייר" ללא הון עצמי (כרגע) וסיכון לנטילת משכנתא באחוז מימון גבוה

[Avatar Schnitzel]

שני שקלים שלי: 

 

1. יש לכם אחלה יכולת השתכרות

2. יש לכם משמעת חסכון מעולה. זה לא מובן מאילו. 

 

אבל לדעתי במקום לקחת על עצמכם חוב של 1.5 מיליון שקל בגיל 26-28 (אני מנחש) תתחילו בקטן יותר. מפחדים שמחירי הנדל"ן יברחו לכם? תקנו דירה 3 חדרים יד 2 במצב שמור, תעשו שיפוץ קטן שיהיה לכם יותר נעים לחיות ותדביקו את ההון העצמי שלכם למחירי הנדל"ן בישראל. 

 

תשריצו 1-2-3 ילדים. אם תראו שאחרי שיש ילדים בתמונה אתם לא רוצחים/מאמללים אחד את השני תחשבו על שדרוג הדירה. עד אז אתם תהיו הרבה יותר מפוקסים לגבי זוגיות שלכם, קריירה ויכולת החזר אחרי הוצאות כמו גנים, חוגים וטיטולים. 

 

שתדע לחץ כלכלי זו אחת הסיבות העיקריות לגירושין. משכנתא של 1.5 מיליון (אני אופטימי) זה חתיכת לחץ.

 

 

עריכה אחרונה ב-27 למאי, 2021 על ידי Avatar Schnitzel

[netanel1014]

או שתקנה במקום יותר זול וטיפה יותר רחוק מרמת גן או שתמתין ותחסוך עוד להון עצמי. 

מה שכן גם דירה על הנייר יש בה מלא בלת"מים. אחותי קנתה דירה על הנייר ובפועל קיבלה אותה כמעט שנה אחרי שהייתה אמורה להמסר.קח זאת בחשבון.

עריכה אחרונה ב-27 למאי, 2021 על ידי netanel1014

[iluxxxa]

פותש,

נראה שאתה כבר די נעול על הדירה הזו ורק מחפש חיזוקים. 

 

מה שקופץ לי לעין מההודעה שלך זה שיש יותר מדי wishful thinking.

המשוכורות בהכרח יעלו, ערך הדירה יעלה, הרכבת תתחיל לפעול, השכונה תשתבח וכו וכו 

 

תחשוב אם אתם רוצים את כל זה (ותצליחו להסתדר בכלל) אם שום דבר מזה לא יקרה. 

 

[ay115]

לפני שעתיים, Avatar Schnitzel כתב:

שני שקלים שלי: 

 

1. יש לכם אחלה יכולת השתכרות

2. יש לכם משמעת חסכון מעולה. זה לא מובן מאילו. 

 

אבל לדעתי במקום לקחת על עצמכם חוב של 1.5 מיליון שקל בגיל 26-28 (אני מנחש) תתחילו בקטן יותר. מפחדים שמחירי הנדל"ן יברחו לכם? תקנו דירה 3 חדרים יד 2 במצב שמור, תעשו שיפוץ קטן שיהיה לכם יותר נעים לחיות ותדביקו את ההון העצמי שלכם למחירי הנדל"ן בישראל. 

 

תשריצו 1-2-3 ילדים. אם תראו שאחרי שיש ילדים בתמונה אתם לא רוצחים/מאמללים אחד את השני תחשבו על שדרוג הדירה. עד אז אתם תהיו הרבה יותר מפוקסים לגבי זוגיות שלכם, קריירה ויכולת החזר אחרי הוצאות כמו גנים, חוגים וטיטולים. 

 

שתדע לחץ כלכלי זו אחת הסיבות העיקריות לגירושין. משכנתא של 1.5 מיליון (אני אופטימי) זה חתיכת לחץ.

 

 

 

אנחנו בני 30 ו-28,

 

אנחנו לא רואים סיבה לקנות דירה משומשת בת 3 חדרים בלי מעלית, ממ"ד, מרפסת וחניה במחיר של 1,350,000 (שאלו המחירים בשכונות הסבירות בפתח תקווה) 

 

כרגע יש לנו 2 אופציות:

 

1. לחכות עוד שנה ואז לבצע את אותה עסקה בדיוק - קניית דירה על הנייר מקבלן עם אכלוס בעוד שנתיים - אבל זה יחייב אותנו לשלם שכירות במשך במשך שנה נוספת (53,000) + עלייה מסוימת במחירי הנדל"ן - שביחד עשויים לשחוק את החיסכון הפוטנציאלי של השנה הנוספת.

 

2. להתפשר עכשיו על דירת 3 חדרים (1,650,000) במקום 4 חדרים (1,800,000) בפרויקט הספציפי שבגללו פתחתי את האשכול - ואז להקדים את המשכנתא (70%) לחודש ינואר הקרוב - ולשלם לקבלן 85% משווי הדירה, לשלם גרייס עד האכלוס - להשלים את ה-15% מהחיסכון עד שנמשיך עד האכלוס (חסכון שיאפשר גם את מימון כל העלויות הנלוות) - ככל נוכל לצמצם את החשיפה למדד תשומות הבניה ל-250,000 ש"ח בלבד.

 

בתחשיב הזה המשכנתא שלנו תהיה באזור ה-1,200,000, מה שייתן לנו החזר חודשי יחסית נוח למרות ריבית פחות אופטימלית בגלל היקף מימון גבוה.

 

- דירת שלושה החדרים פחות טובה מבחינתנו באופן מהותי - אבל הבדל של 150,000 כרגע הוא מאוד משמעותי מבחינת מרווחי הביטחון לקניית הדירה, מאחר שרובם יועמסו על המשכנתא שתהיא 1,350,000 (75% מימון מדירה של 1,800,000)

 

@ישה - אמשח לשמוע גם את דעתך...

 

לפני 2 דקות, iluxxxa כתב:

פותש,

נראה שאתה כבר די נעול על הדירה הזו ורק מחפש חיזוקים. 

 

מה שקופץ לי לעין מההודעה שלך זה שיש יותר מדי wishful thinking.

המשוכורות בהכרח יעלו, ערך הדירה יעלה, הרכבת תתחיל לפעול, השכונה תשתבח וכו וכו 

 

תחשוב אם אתם רוצים את כל זה (ותצליחו להסתדר בכלל) אם שום דבר מזה לא יקרה. 

 

 

אני מסכים, ולכן ההתלבטות - אני נוטה לדירת 3 החדרים שמאפשר לנו מרווח ביטחון - בת הזוג מעדיפה את ה-4.

לגבי מחיר הדירה - אחרי הקניה אני אדיש לעליית המחיר - בטח אם אני מקדים את נטילת המשכנתא וכאמור מצמצם את החשיפה לתשומות הבניה.

 

החשש שלי באמת דומה למה שאתה אומר :

1. הנחה שהכל יסתדר כמו שצריך ולא יהיו הפתעות שידרשו הוצאת כמה עשרות אלפי שקלים (לאו דווקא בגלל הדירה או הנלווה לה)

2. השכונה היא לא כוס התה שלנו, אבל התקווה שפרופיל הקונים יהיה דומה לנו, באופן שיאפשר בטווח הקרוב יצירת סביבה נעימה בבניין, ובטווח הרחוק התפתחות השכונה והתחדשות.

 

עריכה אחרונה ב-27 למאי, 2021 על ידי ay115

[Avatar Schnitzel]

לפני 18 דקות, ay115 כתב:

אנחנו בני 30 ו-28,

 

אנחנו לא רואים סיבה לקנות דירה משומשת בת 3 חדרים בלי מעלית, ממ"ד, מרפסת וחניה במחיר של 1,350,000 (שאלו המחירים בשכונות הסבירות בפתח תקווה) 

 

זה המון. מדובר בפער של 700 אלף שקל. לא 100-200 אלף. 700 אלף חסכון בתמורה לפגיעה זניחה יחסית ברמת חיים. אגב, בלי מעלית אפשר להסתדר בקלות כל עוד לא תקנו בקומה 4. (האמת גם קומה 4 זה לא נורא. אחלה כושר)

 

ואתם עוברים לדירה הזאת מחר. בלי לשלם משכנתא ושכירות. בלי לחזור להורים ל-2-3 שנים, להיות תקועים אצלם בתחת ולריב מהבוקר עד הערב. בלי להיות תלויים בקבלן שאולי יסיים את הבית תוך 2 שנים ואולי ימרח את זה ל-3.5 שנים. בלי להיות תלויים בחסדים של מדד תשומות הבנייה ושאר התנודות שעלולות להיות בשוק בשנים הקרובות.

 

אבל כאמור אלה השנקלים שלי. 

 

 

עריכה אחרונה ב-27 למאי, 2021 על ידי Avatar Schnitzel

[ay115]

אני לא בטוח שהחשבון שלך נכון - בטח לפער של 700,000 ש"ח 

 

1. דירת 3 חדרים חדשה מקבלן: 1,650,000 

א. כוללת ממ"ד (לא מוכנים להתפשר על זה) 

ב. חניה פרטית

ג. מרפסת

ד. מעלית (גרנו בקומה 4 בלי מעלית, לא סוף העולם - אבל שיש תינוק במשוואה, סיפור אחר).

 

-- דירות משומשות עם מפרט דומה - שנמצאות בסמיכות לתחנות הקו האדום עולות כ-1,500,000 ש"ח (לבניין בן 25)

 

דירה משומשת 1,350,000 - חסכון של 300,000 ש"ח

א. ללא ממ"ד (אלא אם מדובר בדירת תמ"א, אבל אלו לרוב דירות 4 חדרים) - דיל ברייקר

ב. ללא חניה (במקרה הטוב חניה משותפת) - שווה לנו לכל הפחות 50,000 לשווי הדירה

ג. ללא מרפסת

ד. ללא מעלית

 

תוסיף לזה שיפוץ סביר (החלפת ריצוף/מטבח/חידוש שירותים וסניטציה) סד"ג של 100,000-+

 

הפער מצטמצם ל-150,000 ופרשות משמעותיות.

[sperial]

@ay115אני חוזר על מה שכבר כתבתי: דירה זו רכישה לשנים רבות, ויש הרבה הוצאות שלא יחזרו במכירה.

 

עקרונית אשתך צודקת. נסה לחשוב מה יקרה בעוד שנתיים - שלוש, כאשר יהיה ילד. יהיה סלון, יהיה חדר שינה, יהיה חדר לילד. אני מניח שתזקקו לחדר עבודה - ואז החדר הרביעי יחסר, או שתזקקו לאיזה אלתור כמו פינת עבודה בסלון, בלי שקט. ואם תרצו ילד נוסף, סצנריו סביר מאד, הצפיפות תהיה רבה עוד יותר.

 

אז אם אתם בכל זאת חושבים על דירת 3 חדרים הביאו בחשבון את עלויות ההחלפה ל-4 חדרים בעוד 5 שנים. זה עלול לכאוב יותר מהמשך מגורים בשכירות עד צבירת חסכונות מספקים. והכאב הזה אינו רק המחיר, אלא גם כל העלויות שמסביב, בכסף ובזמן.

עריכה אחרונה ב-27 למאי, 2021 על ידי sperial

[om2]

אל תקנו בלי מעלית.

שמגיעים הילדים זה מתחיל להיות אתגרי לעלות עגלה עם ציוד + תינוק בעגלה+ ילד בן שנתיים שלוש שהולך לבד.

במעלית זה בפעם אחת.

ברגל זה 2-3 נגלות לאשיתך שבנתיים היא משאירה את הילדים לבד 

[netanel1014]

לפני 4 דקות, ay115 כתב:

אני לא בטוח שהחשבון שלך נכון - בטח לפער של 700,000 ש"ח 

 

1. דירת 3 חדרים חדשה מקבלן: 1,650,000 

א. כוללת ממ"ד (לא מוכנים להתפשר על זה) 

ב. חניה פרטית

ג. מרפסת

ד. מעלית (גרנו בקומה 4 בלי מעלית, לא סוף העולם - אבל שיש תינוק במשוואה, סיפור אחר).

 

-- דירות משומשות עם מפרט דומה - שנמצאות בסמיכות לתחנות הקו האדום עולות כ-1,500,000 ש"ח (לבניין בן 25)

 

דירה משומשת 1,350,000 - חסכון של 300,000 ש"ח

א. ללא ממ"ד (אלא אם מדובר בדירת תמ"א, אבל אלו לרוב דירות 4 חדרים) - דיל ברייקר

ב. ללא חניה (במקרה הטוב חניה משותפת) - שווה לנו לכל הפחות 50,000 לשווי הדירה

ג. ללא מרפסת

ד. ללא מעלית

 

תוסיף לזה שיפוץ סביר (החלפת ריצוף/מטבח/חידוש שירותים וסניטציה) סד"ג של 100,000-+

 

הפער מצטמצם ל-150,000 ופרשות משמעותיות.

שים לב שיש לך דירה ביד פה זה על הנייר . אתה יכול לקבל דחיות ולשלם עוד שכירויות שיכולות לעלות המון  (אתה נתון לחסדי הקבלן) עם משכנתא. ועוד הפתעות שיכולות לבוא כמו ארנונה גבוהה , ועד ועוד.

[Avatar Schnitzel]

לפני 5 דקות, om2 כתב:

אל תקנו בלי מעלית.

שמגיעים הילדים זה מתחיל להיות אתגרי לעלות עגלה עם ציוד + תינוק בעגלה+ ילד בן שנתיים שלוש שהולך לבד.

במעלית זה בפעם אחת.

ברגל זה 2-3 נגלות לאשיתך שבנתיים היא משאירה את הילדים לבד 

 

אז שישארו את העגלה למטה כמו שעושים אצל החרדים ו/או יקנו בקומה נמוכה. ראבק בני 28. לא יכולים לעלות 20 מדרגות? מכל עכבר עושים הר.

 

 

עריכה אחרונה ב-27 למאי, 2021 על ידי Avatar Schnitzel

[netanel1014]

לפני 3 דקות, Avatar Schnitzel כתב:

 

אז שישארו את העגלה למטה כמו שעושים אצל החרדים ו/או יקנו בקומה נמוכה. מכל עכבר עושים הר. 

 

 

אני הייתי גר בבנין ישן בלי מעלית כמעט שנתיים עם עגלה והכל. לא כזה סיפור. אחד מרים מקדימה והשני מאחורה והילד קשור בעגלה. או שמישהו מרים את הילד והשני מרים את העגלה במדרגות  - עגלה לא שוקלת 100 קילו...אם יש קניות מרימים את העגלה והשני מביא אותן. מעלית זה נוח אבל לדעתי לא דיל בריקר..אלא אם כן אתה בקומה 4 זה סיפור אחר.

[sperial]

קבלנים נוטים לגבות עשרות אלפי ש"ח לכל קומה יותר גבוהה. אני מסופק האם זה מתבטא גם אחרי כמה שנים,במחיר המכירה.

 

למגורים בקומה נמוכה יכולים להיות יתרונות גדולים, בעיקר מבחינת תלות במעלית. מצד שני יש גם חסרונות, למשל רעש מהרחוב ואפילו פגיעה מסויימת בפרטיות, לכן צריך לבדוק כל דירה באופן פרטני.

[Avatar Schnitzel]

לפני 15 דקות, ay115 כתב:

דירה משומשת 1,350,000 - חסכון של 300,000 ש"ח

א. ללא ממ"ד (אלא אם מדובר בדירת תמ"א, אבל אלו לרוב דירות 4 חדרים) - דיל ברייקר

 

 אם היית אומר שהדירה באשקלון/אשדוד/עוטף עזה אז ממ"ד זה חובה, אבל בפתח תקווה? לא יודע כמה זה קריטי. (כן, אני יודע שהייתה נפילה בפ"ת. בכל זאת כל הדיירים נשארו בחיים) 

 

ציטוט

ב. ללא חניה (במקרה הטוב חניה משותפת) - שווה לנו לכל הפחות 50,000 לשווי הדירה

 

נכון, אבל אתה קונה שם בגלל הקרבה לקו האדום ומשלם על זה פרמיה. אם תיסע כל יום ברכבת הקלה זה אומר שהרכב כמעט ולא יזוז. אז נושא החנייה הופך לפחות קריטי. אגב, לא יודע כמה יצא לך להשתמש בחניונים תת-קרקעיים, אבל זה זבל של דבר. אני שונא חניונים תת-קרקעיים. קח בחשבון שיש מצב שיקח לך איזה 20 דקות רק כדי לצאת מהחניון המ*** של הבניין בשעות הבוקר. 

 

ציטוט

תוסיף לזה שיפוץ סביר (החלפת ריצוף/מטבח/חידוש שירותים וסניטציה) סד"ג של 100,000-+

 

בגלל זה אני אומר חפשו דירה שמורה. חפשו מישהו שכבר החליף את הצנרת, מטבח ושירותים. וגם אם תצטרכו לעשות שיפוץ הוא לא יהיה בסד"ג של 100 אלף שקל אלא הרבה פחות. 

 

ציטוט

הפער מצטמצם ל-150,000 ופרשות משמעותיות.

 

הוא יהיה יותר גדול, אבל יותר סביר בהשוואה לפער המפלצתי שיש מול דירת 4 חדרים. שם זה ממש WTF. 

עריכה אחרונה ב-27 למאי, 2021 על ידי Avatar Schnitzel

[ay115]

 

לפני 4 דקות, Avatar Schnitzel כתב:

 

אז שישארו את העגלה למטה כמו שעושים אצל החרדים ו/או יקנו בקומה נמוכה. ראבק בני 28. לא יכולים לעלות 20 מדרגות? שיעשו לי העברה בנקאית של 700 אלף שקל ואני מבטיח לסחוב להם את העגלה על הגב לקומה 4 כל יום. אני אפילו אוציא להם חשבונית מס. יאללה. מכל עכבר עושים הר.

 

 

 

לפני 4 דקות, netanel1014 כתב:

אני הייתי גר בבנין ישן בלי מעלית כמעט שנתיים עם עגלה והכל. לא כזה סיפור. אחד מרים מקדימה והשני מאחורה והילד קשור בעגלה. או שמישהו מרים את הילד והשני מרים את העגלה במדרגות  - עגלה לא שוקלת 100 קילו...אם יש קניות מרימים את העגלה והשני מביא אותן. מעלית זה נוח אבל לדעתי לא דיל בריקר..אלא אם כן אתה בקומה 4 זה סיפור אחר.

 

שניכם יוצאים מנקודת הנחה שכל פעם שהתינוק יצא מהבית זה יהיה בליווי 2 ההורים,

לצערו ככל הנראה זה יהיה בדיוק הפוך, ולהשאיר העגלה למטה זה לא פתרון שצריך לעלות לבית עם תיק של העבודה, תינוק ושקית או 2 עם קניות מהסופר.

 

כמו שאמרתי - היום אנחנו גרים בדירה בקומה 2 בלי מעלית, הדירה קודמת קומה 4 בלי מעלית.

את ההובלות מהדירה הקודמת לדירה החדשה עשינו לבד בעזרת אחי ורכב עם עגלה,

קניות מהסופר אנחנו עושים ולא מזמנים ומקבלים עד הדלת - וסוחבים אותם 100 מ' מהחניה, ובמדרגות -  אנחנו הרבה דברים אבל לא מפונקים.

 

לעלות במדרגות עם תינוק, תיק ושקית קניות - כהורה לבד, ואז גם צריך להשאיר את העגלה (שלא מהווה מוצר זול במיוחד) למטה ולקוות שמחר בבוקר היא תישאר שם, או לרדת להביא אותה בזמן שהתינוק לבד בבית? זה חוסר אחריות מוחלט.

 

[Avatar Schnitzel]

חלילה לא אמרתי שאתם מפונקים, אבל גם סביר להניח שאתם גם לא הזוג הראשון שמתמודד עם בעיות כאלה. אגב, יש בתים לא חדשים איפה שהדיירים הוסיפו מעלית. 

 

בכל אופן הנקודה שלי שלא בהכרח צריך להוסיף עוד 350-700 אלף שקל בשביל הדברים האלה. 

 

קחו את הזמן. תחקרו. תבדקו. מדובר בהמון כסף.