התייעצות | קניית דירה "על הנייר" ללא הון עצמי (כרגע) וסיכון לנטילת משכנתא באחוז מימון גבוה

[יבגניפ]

לפני 11 דקות, sperial כתב:

ההצעות בחברות המטבחים הגדולות נעו סביב 80-100 ש"ח.

יכול להיות שהיו לך דרישות קיצוניות יחסית? מכמה חברים שקנו לאחרונה דירות 3-4 חדרים ושדרגו מטבח, שמעתי סכומים סביב ה-30 אלף כולל השיש

 

[sperial]

@SlowRide יש עניין של סדרי עדיפות. אסלה תלויה מקלה במשהו על ניקוי הרצפה, אבל תיקון של מיכל הדחה סמוי יכול להיות צרה לא קטנה שמצריכה ידע וניסיון. זה ממש לא המקום בו הייתי משקיע כסף שאין לי. איפה הייתי משקיע ברכיבים שנחשבים איכותיים? אלה שקשים להחלפה (למשל מנגנוני אינטרפוץ), ואלה שעובדים קשה (למשל ברז המטבח). מה שניתן להחלפה בקלות יכול לחכות עד שירווח.

 

לגבי שיפוץ בשלבים - כדאי להמנע ממנו אם הדבר אפשרי. לא נעים לחיות בתוך אתר בניה, אפילו אם זה רק שבוע - שבועיים. אם מדובר בתיקון תקלה אין ברירה, אבל שיפוץ יזום עדיף לבצע כשהדירה ריקה מאנשים וממטלטלים שמצד אחד מפריעים לעבודות ומצד שני ניזוקים מאבק, צבע וכל מיני מכות.

 

@יבגניפ מטבח קטן, בלי שום דרישות קיצוניות חוץ מאשר, אולי, ריבוי מגירות על חשבון מדפים בארונות התחתונים. הפרזול שלי סטנדרטי, אם כי מאיכות גבוהה, כנדרש מעומס היתר שעליו לסבול. המעצבות בחברות הגדולות הראו כל מיני "פטנטים" מסובכים שנועדו לנצל בצורה מיטבית כל מיני פונות פחות נגישות, אבל עלו הון - ולא השתמשתי בהם. בגלל המחירים ההזויים האלה הלכתי לנגריה פרטית, שעשתה עבודה מצויינת. מה שכן - כיון שקיבלתי לפחות 10 הצעות של מעצבות שונות היה לי חומר שממנו, יחד עם האדריכלית, עיצבתי את המטבח בצורה שנראית אופטימלית לשטח המצומצם. 

[avargel]

בסוף איכשהו זה הופך לשרשור מורקי"ם שלך, כרגיל 

 

שכחת לעדכן אותנו גם שאתה אוהב הרבה אור לכן התקנת גופי תאורה בהגזמה 

[sperial]

אני קורא לזה ניסיון. 

 

כל השרשור הזה קצת נחטף, הרי הדיון המקורי כאן הוא על רכישת דירה, וסטה לכיוון מה עושים אחרי הרכישה - אם כי זה משפיע על תחשיבו של פות"ש. 

[GTאי]

לפני 3 שעות, sperial כתב:

במקביל יש מחשבה על רכישת דירה ישנה ושיפוץ שלה, הבעיה היא שעלות של שיפוץ כזה עוד יותר קשה לחיזוי מאשר השדרוגים של דירת קבלן.

תרשה לי לא להסכים.

עשיתי גם וגם (חדש ושיפוץ).

בתהליך שיפוץ מסודר ומתוכנן אתה יכול לדעת את כל העלויות מראש (החלפתי ארון חשמל ואת כל הכבילה, הזזת חנוכיית מים ופריסה מחדש של תשתיות, שינוי מיקום של כל החדרים הרטובים ומה לא. לא היתה סטיה של שקל כי התכנון היה נכון)

[sperial]

תראה, לפני 8 שנים שיפצתי דירה באופן יסודי מאד - אבל פנימי שיפוץ בלבד רולל כל צנרת המים, החשמל והתקשורת. בעת רכישת הדירה היה איזה אומדן ראשוני גס, אבל כאשר קיבלנו הצעת מחיר מהקבלן והלכנו לרכוש את החיפויים והכלים הסניטריים התברר שהשיפוץ הדרוש הרבה יותר נרחב, העלות היתה בערך כפולה מהאומדן הראשוני.  כמות ההפתעות בזמן השיפוץ עצמו לא היתה גדולה במיוחד. העניין הוא כל הליקויים שהתגלו במהלך השנים הבאות - בעיקר בעיות איטום שלא יכולנו לגלות בקיץ של השיפוץ אלא רק בחורפים הבאים.

 

אם תעבור על שרשורי שיפוצים בפורום הזה, ויש רבים מאד, ההמלצה היא תמיד להשאיר מרווח ביטחון של 20-30%.

[איציק נ.]

לפני 5 שעות, ay115 כתב:

מבחינת מפרט אני די מרוצה, וגם הגברת (רק רוצה להוסיף אי למטבח)

קיבלתם מפרט יפה מאוד, אין לכם באמת למה לשדרג (אלא אם בא לכם לזרוק כסף לפח).
קיבלתם אסלות תלויות, ריצוף 80X80,
נקודות תקשורת,טלויזיה וטלפון וכד' בכל חדר.
במרפסת - גז, מים, חשמל

מה צריך יותר מזה ?

תפנק את הגברת ב"אי" במטבח (אך ורק במסגרת התקציב שיש לך לזה) ותסגור עניין.
תשאיר כמה לירות (לא להיסחף) להלבשה של הבית (תאורה+וילונות נותנים לבית LOOK אחר... היום זה גם לא עולה הרבה כסף ב-כ-ל-ל).

בהצלחה

איציק

[GTאי]

לפני 23 דקות, sperial כתב:

תראה, לפני 8 שנים שיפצתי דירה באופן יסודי מאד - אבל פנימי שיפוץ בלבד רולל כל צנרת המים, החשמל והתקשורת. בעת רכישת הדירה היה איזה אומדן ראשוני גס, אבל כאשר קיבלנו הצעת מחיר מהקבלן והלכנו לרכוש את החיפויים והכלים הסניטריים התברר שהשיפוץ הדרוש הרבה יותר נרחב, העלות היתה בערך כפולה מהאומדן הראשוני.  כמות ההפתעות בזמן השיפוץ עצמו לא היתה גדולה במיוחד. העניין הוא כל הליקויים שהתגלו במהלך השנים הבאות - בעיקר בעיות איטום שלא יכולנו לגלות בקיץ של השיפוץ אלא רק בחורפים הבאים.

 

אם תעבור על שרשורי שיפוצים בפורום הזה, ויש רבים מאד, ההמלצה היא תמיד להשאיר מרווח ביטחון של 20-30%.

 

סלח לי שאני אומר, אבל אומדן ראשוני גס זה לא תכנון מסודר לשיפוץ 😏

גם אם זה לפני רכישה הייתי משקיע את המעט אלפים בתכנון מסודר + תמחור של לפחות 2 קבלנים, ככה לא יהיו הפתעות.

 

 

 

עריכה אחרונה ב-26 למאי, 2021 על ידי GTאי

[maxcher]

לפני 4 שעות, ay115 כתב:

היי,

 

 

ברמת ורבר אין בניה חדשה (לכל הפחות בתקציב שלנו) וכמו שאמרתי, אנחנו מחפשים דירה על תוואי הקו האדום (אורלוב, פינסקר, קרול, ז'בוטינסקי) 

אנחנו די מוטרדים מהשכונה - אבל מקווים שזה מצב זמני, וההתחדשות העירונית שהתחילה שם תתפוס תאוצה בסמוך/במקביל להתחלת הפעילות של הרכבת הקלה.

@m3x7r3m3
גרת במ״ג?
יש בניינים חדשים בפלמח פנית בצרי 6 קומות
עם חניה עם מחסום ומרפסות
ייתכן שלא בתקציב של פות״ש

עריכה אחרונה ב-26 למאי, 2021 על ידי maxcher

[Potato]

לפני 4 שעות, יבגניפ כתב:

יכול להיות שהיו לך דרישות קיצוניות יחסית? מכמה חברים שקנו לאחרונה דירות 3-4 חדרים ושדרגו מטבח, שמעתי סכומים סביב ה-30 אלף כולל השיש

 

כשאתה מביא "מעצב" אוטומטית המחיר של המטבח הוא 1.3 מהמחיר האמיתי.

אפשר לסגור מטבח סטנדרטי ב30K כולל כל מוצרי החשמל בלי להתקמצן על המטבח או על המקרר.

(אבל בטח עכשו יבוא נאום מרגש על המקרר שעולה 13K ושווה כל שקל)

 

עריכה אחרונה ב-26 למאי, 2021 על ידי Potato

[ay115]

תודה למגיבים, ולשולחי ההודעות הפרטיות

יש בפרוייקט אופציה לדירה נוספת - של 3 חדרים (75 מ"ר + חניה מקורה על קרקעית) כל היתר זהה) - במחיר של 1,650,000 שיאפשר לנו מרווח ביטחון מסויים, על חשבון ויתור על חדר עבודה.

 

דרך אגב - מישהו יכול לשתף בחוויה של לקיחת משכנתא לטובת דירה על הנייר בשלב שלפני המסירה? (נגיד באמצע הליך הבניה)

[GTאי]

חוויה? בגדול פועלים הביאו בופה מבישקוטי בחדר פרטי בסניף, ומזרחי עשו לנו טיול ספארי באפריקה.

 

מה השאלה? אני עכשיו מסיים לקחת על דירה על הנייר, לאחר היתר, בשלבי בניה, לפני מסירה (כמוך)

[ay115]

האם הבנק דורש בטוחות מעבר לרישום הערת אזהרה?

האם הבנק הגביל את אחוז המשכנו?

איך קבעו שווי הנכס? (מחיר קבלן, שמאות פרטית?)

[GTאי]

הבטוחה להלוואה זו הדירה. לא צריך משהו מעבר.

אתה יכול לקחת 75% מימון לדירה ראשונה או 50% אם זו דריה שניה. ככל שה% נמוך יותר התנאים טובים יותר

השווי נקבע ע"י שמאי וצריך להעביר לו מסמכים כמו היתר, הרמוניה (אל תשלם לו, שלח לי בפרטי אסביר לך איפה למצוא אותם). הבנק יכול לוותר על השמאי אם הוא עצמו הבנק המלווה (לרוב לא מוותרים למיטב ידיעתי).

יש לך עלות פתיחת תיק + עלות השמאי (זה תלוי בשווי הנכס ובסום ההלואה)

 

שווה לשקול יועץ משכנתאות אלא אם אתה ממש מתכוון לרדת לעומק העניין - אפשר לחסוך הרבה בתמהיל טוב שמתאים ליכולת ההחזרים שלך ולריביות שאפשר להוציא במשא ומתן.

 

אגב, שים לב שאם אתה גבולי (סביב ה 75%) - שווי הנכס נקבע לפי הערכת שמאי - אם למשל אתה קנית את הנכס ב 2 מיליון ורוצה לקחת 1.5, אבל השמאי העריך אותו ב 1.9 תוכל לקבל לכל היותר 1.425.

נדמה לי שרשמת שההלוואה תהיה במועד מאוחר יותר אז הסיכון קטן יותר (עליית ערך הדירה).

 

עוד משהו - מדד עלויות הבניה עולה - זה עלול להעלות לך את המחיר הסופי כשתשלם את ה80. שוב אם אתה גבולי שים תרחישים בראש שהמחיר עולה בכמה אחוזים טובים 

 

עריכה אחרונה ב-26 למאי, 2021 על ידי GTאי

[avargel]

ברוב המקרים שבהם יש בנק מלווה כלשהו (לאו דווקא אותו בנק שמעניק את המשכנתא) לא נדרש שמאי

 

בקניית דירה מקבלן המחיר נקבע על פי החוזה. קח בחשבון - מחיר החוזה נטו, ללא תוספות מדד. המשמעות היא שאם אתה בגבול המימון העליון והדירה התייקרה עקב עליית המדד, תצטרך להשלים את כל היתרה מההון העצמי.

 

 

שמאי נדרש רק ברכישה מיד 2, או במחיר למשתכן אם אתה רוצה 90% ממחיר חוזה / 75% מהערכת שמאי.

כמו כן ברכישה בפרוייקט שבו אין בנק מלווה או קבוצת רכישה וכד'.

 

 

פתיחת תיק - נגזר מגובה המשכנתא. יועץ משכנתאות טוב משיג פטור או הנחה משמעותית על זה.

 

 

הליך רישום המשכנתא דורש שת"פ של הקבלן (והוא מתחייב לזה באחד הנספחים בחוזה המכירה). מסבים את הערבויות לטובת הבנק במקום לטובת הרוכש. קצת פרוצדורה וחליפת מסמכים בין הלווה/רוכש, בנק, קבלן. לא מדע טילים.

 

 

 

לגבי ה3 חדרים שהזכרת - שים לב שזה לא רק "חדר פחות", זה 22 מטר. משמעותי מאוד.

עריכה אחרונה ב-26 למאי, 2021 על ידי avargel