התייעצות | קניית דירה "על הנייר" ללא הון עצמי (כרגע) וסיכון לנטילת משכנתא באחוז מימון גבוה

[avargel]

נסכים שלא להסכים

[sperial]

@ay115 זה מפרט של הפרוספקט. אתה צריך לראות את המפרט המהווה נספח לחוזה, שמפרט מה נמצא בכל חדר. אתה צריך לברר מי ספק החיפויים, לגשת לאולם התצוגה ולבדוק איזה חיפויים הוא מספק במסגרת העסקה, בכמה יזכה אותך אם תחליט לשדרג ובכמה יחייב אותך תמורת החלפה. לי, אישית, המונח "גרניט פורצלן" גורם תגובת שליליות בגלל ניסיון מר שהיה לי עם החומר הזה, אבל עדיף שתועץ במומחה שכן סביר שהטכנולוגיה השתפרה במשך 25 השנים שחלפו מאז. אולי אחד מאדריכלי הפורום יוכל להחכים את כולנו.

 

@avargel אני קצת חולק עליך. הדירה שקנו ההורים שלך לפני 40 שנה אינה קנה מידה, וגם לא הדירה הראשונה שלך לפני 20 שנה. ברור שהמפרטים הולכים ועולים, בהתאם לדרישות. אם אנחנו מדברים על נקודות חשמל, תקשורת וכו' - הדרישות היום גבוהות בהרבה מאשר לפני שני עשורים, כיוון שמספר המכשירים בהם תשתמש גדול בהרבה. אם לפני 20 שנה היה מחשב אחד למשפחה היום תמצא יותר ממחשב אחד לאדם. אם היתה טלויזיה אחת או שתיים בדירה היום יש בכל חדר. וטלויזיה כיום זה אומר ממיר ו\או סטרימר., כלומר נקודות חשמל וכבלים\לוויין ותקשורת מחשבים. בשיפוץ שעשיתי לפני 8 שנים - שבו הקבלן נתן לי כל מה שרציתי במסגרת מחיר כולל - הכנסתי נקודת תקשורת מחשבים אחת בכל חדר היום הייתי מוסיף עוד נקודה לסטרימר, ו-5 שקעים כנראה לא היו מספקים את צרכי בלי חבילה של מפצלים - הרי רק בעמדת הטלויזיה צריך שקע למסך, שקע לממיר ושקע לסטרימר. והבעיה היא שמה שלא תעשה בעת הבניה לא תעשה עד השיפוץ הבא, בעוד 20 שנה. עוד עניין חשוב הוא המטבח - צריך לבדוק מה כולל אותו "מטבח איכותי" - זה יכול להיות באמת משהו טוב ויכול להיות גם איזה 4 מטר-רץ במטבח שיכול להכיל פי 2-3, וגם כאן, כמו בעניין הריצוף, אם תוותר על הסטנדרד תזוכה בפרוטות. זו נקודה שצריך לבדוק לפני החתימה על החוזה.

עריכה אחרונה ב-26 למאי, 2021 על ידי sperial

[יבגניפ]

כן, אתה גם יכול לבדוק מה הזיכויים על כל דבר (גרושים ביחס למה שתצטרך להוסיף).

 

[SlowRide]

@sperial נקודות חשמל ותקשורת זה בקטנה. כמה זה כבר תוספת?
אסלת מונובלוק במקום אסלה תלויה עם מיכל סמוי זה לא שינמוך של עולם שלישי, וגם ריצוף 80*80 זה לא איזה וואוו במיוחד אם המרצפות המוצעות הן לא באיזה דוגמא מיוחדת שאתה אוהב. אם כבר, ריצוף גדול סתם גורם לחדרים סטנדרטיים להראות קטנים. זה מקל על הרצפים לסיים מהר את העבודה, זה הכל. אותו דבר עם חיפוי קרמיקה בקירות בחדרים רטובים, לא צריך להגזים ולהמשיך עד התקרה.

[sperial]

כשזה 2 נקודות זה בקטנה. כשזה 20 נקודות (אפילו לא נוספות אלא רק הזזה) זה סיפור אחר. לכן ציינתי שצריך לבדוק את המפרט והתוכניות  הנספחות לחוזה, וגם את מחירון השינויים. דרך אגב - לא תמיד כדאי להזדכות. לפני 30 שנה ויתרתי על מטבח הקבלן (2 מ' עליונים ו-2 מ' מתחת לשיש), אבל לא הזדכיתי על הארונות. חלקם משמשים אותי עד היום כארונות במחסן.

 

ריצוף זו בעיה - בגלל הזיכוי הסמלי תמורת הריצוף הסטנדרטי והחיוב הנפוח במחירי מחירון שמפרנס את חנויות החומרים. כנ"ל המטבח. דרך אגב, שיש, כיור וברז מטבח עלולים להיות עניין של כמה אלפי ש"ח בלי להניד עפעף. כשבוחרים אותם צריך להיות שקולים מאד. 

 

אבזרי סניטציה זה עולם גדול, אסלה תלויה בסיסית של חרסה תעלה לא הרבה יותר מאסלת מונובלוק, אסלה מעוצבת מתוצרת חוץ זה סיפור אחר לגמרי. כך גם כיורים, ברזים, מקלחות ומקלחונים וכו'. כל מיני פריטים שכל אחד עולה 500-1000 ש"ח, אבל זה מצטבר לסכומים גדולים. דרך אגב, בדירה הנוכחית שלי חסכתי לא מעט כסף על רהיטי האמבטיה - קניתי מתצוגה.

 

הנקודה שלי עם השדרוגים היא שאולי כל פריט לכשעצמו זה עניין של כמה מאות ש"ח - אבל זה מצטבר לעשרות אלפי ש"ח. ופות"ש ציין שהוא רוצה להתחדש גם מבחינת הריהוט (ואני מניח שגם מכשירי החשמל), אז גם זה יעמיס על התקציב בדיוק בתקופה הקריטית.

[maxcher]

לגבי פתח תקווה - שכונת מרכז העיר היא ממש מבאסת. בנייה ישנה, אוכלוסייה מעורבת בעיקר חלשה, מדרכות על הפנים צרות מאוד, רועשת.
ממליץ לך להסתכל על רמת ורבר. המחירים דומים, קרובה יותר ליציאות , וצעירה יותר 

[יבגניפ]

ספריאל, אין סיבה אמיתית לשדרג 99.9% ממה שהזכרת, כן?

אלא אם יש לך תקציב אינסופי או שאתה מתכנן עיצוב פנים מאוד מאוד מיוחד - מה כבר יש לשדרג ברצפה? או באסלה?

גם לא נראה לי שאפשר להגיע בקלות להזזה של 20 נקודות חשמל (וזה מסוג הדברים שאפשר לקבל בחינם עד נקודה מסוימת).

 

כאמור, יש עלויות נוספות שהם צריכים לקחת בחשבון, כמו מזגן, אבל זה לא שאתה חייב לשדרג או לשנות כל דבר במפרט בכל דירה.

 

 

עריכה אחרונה ב-26 למאי, 2021 על ידי יבגניפ

[ay115]

היי,

 

לפני 3 דקות, maxcher כתב:

לגבי פתח תקווה - שכונת מרכז העיר היא ממש מבאסת. בנייה ישנה, אוכלוסייה מעורבת בעיקר חלשה, מדרכות על הפנים צרות מאוד, רועשת.
ממליץ לך להסתכל על רמת ורבר. המחירים דומים, קרובה יותר ליציאות , וצעירה יותר 

 

ברמת ורבר אין בניה חדשה (לכל הפחות בתקציב שלנו) וכמו שאמרתי, אנחנו מחפשים דירה על תוואי הקו האדום (אורלוב, פינסקר, קרול, ז'בוטינסקי) 

אנחנו די מוטרדים מהשכונה - אבל מקווים שזה מצב זמני, וההתחדשות העירונית שהתחילה שם תתפוס תאוצה בסמוך/במקביל להתחלת הפעילות של הרכבת הקלה.

[m3x7r3m3]

לפני 16 דקות, maxcher כתב:

לגבי פתח תקווה - שכונת מרכז העיר היא ממש מבאסת. בנייה ישנה, אוכלוסייה מעורבת בעיקר חלשה, מדרכות על הפנים צרות מאוד, רועשת.
ממליץ לך להסתכל על רמת ורבר. המחירים דומים, קרובה יותר ליציאות , וצעירה יותר 

 

לא יודע מה השתנה שם בשנתיים וחצי האחרונות, אבל לפני שנתיים וחצי, רמת ורבר הייתה כמעט כולה מקצה לקצה בתים ישנים.

הבחור פה מדבר על דירה חדשה, ספציפית גרתי ברחוב מ"ג.

 

לפני 10 דקות, ay115 כתב:

ברמת ורבר אין בניה חדשה (לכל הפחות בתקציב שלנו) וכמו שאמרתי, אנחנו מחפשים דירה על תוואי הקו האדום (אורלוב, פינסקר, קרול, ז'בוטינסקי) 

 

רוב רמת ורבר נושקת לז'בוטינסקי, כשגרתי במ"ג, בחלק גדול מהימים פשוט הלכתי את ה-300 מטר לתחנת אוטובוס של ז'בוטינסקי ולקחתי משם אוטובוס לעבודה וחזרה.

אני אולי לא מעודכן, אבל ממה שאני מכיר אתה צודק ואין שם כמעט בנייה חדשה. לפחות כרגע.

 

בעתיד מתוכנן להחליף את כל הרביעיות הפרטיות של מ"ג והמקבילים ובמקומם להקים בניינים חדשים. אבל עוד חזון למועד.

עריכה אחרונה ב-26 למאי, 2021 על ידי m3x7r3m3

[Potato]

התחדשות עירונית מסביב=לגור באתר בניה במשך כמה שנים טובות.

המון אבק,רעש,מדרכות וחניות חסומות.

 

לגבי כל השאר,אין לי מושג.

אבל גם אין לי מושג איך קונים מטבח ב50 אלף שקל.

החלפת מטבח סביר ולא גדול במיוחד לאחד חדש עלתה 20K כולל כיריים ותנור.

[sperial]

@יבגניפ - לא אמרתי שיש סיבה. אמרתי שצריך לבדוק את המפרט והתאמתו לצרכי הקונה, וגם את מחיר השדרוגים. גרתי כ-17 שנה בדירה במפרט קבלן (חוץ מהמטבח, שהקבלן פשוט לא סיפק) - היה בסדר, אבל לא יותר. וגם אם מפרט הקבלן טוב תמיד חסר משהו - פה ברז למקרר, שם ארונית אמבטיה - לא סכומים גדולים לכשעצמם, אבל צריך להביא בחשבון שיהיו איזה הוצאות נוספות.

 

לאחרונה אני מסתובב פה ושם עם הבן שלי, שמצבו די מזכיר את מצבו של פות"ש, חוץ מהון עצמי קצת יותר גדול ומצד שני חיפוש דירה לטווח יותר ארוך, כלומר 4-5 חדרים (בחיפה)- ההתרשמות הראשונית (בלי התעמקות) מהדירות שראיתי היתה שלא המפרט הוא הבעיה אלא מיקום, חלוקה פנימית ובעיקר מחירים שנראים לי חצופים. במקביל יש מחשבה על רכישת דירה ישנה ושיפוץ שלה, הבעיה היא שעלות של שיפוץ כזה עוד יותר קשה לחיזוי מאשר השדרוגים של דירת קבלן.

 

מובן שקצת הגזמתי עם נושא נקודות החשמל, אבל זה היה בתגובה לאברג'ל שניסה להשוות את המפרטים העכשוויים לאלה של הדור הקודם. רציתי להדגיש שהסטנדרד חייב להתעדכן כי הצרכים השתנו. בדירות בהן גדלתי היתה מערכת חשמל חד פאזית של 15 אמפר וזה הספיק. נכון להיון 25X3 מספיק לי, אבל יכול להיות שבעוד כמה שנים כבר לא (למשל - אם אזדקק לנקודת טעינה לרכב חשמלי). 

 

עריכה: @Potato לפני 8 שנים, במסגרת שיפוץ דירה בניתי מטבח לא גדול. הנגרות, בנגריה פרטית עלתה כ-30 אש"ח או קצת יותר, השיש 15 אש"ח, עוד כמה אלפים לכיור וברז (אני לא מדבר על האינסטלציה והחשמל שהיו כלולים במחיר הגלובלי של השיפוצניק). אז מטבח לא גדול עלה 50 אש"ח - ההצעות בחברות המטבחים הגדולות נעו סביב 80-100 ש"ח. תבין שפרזול איכותי, מאריך ימים ושמסוגל לשאת משקל כבד (משום מה בד"כ תוצרת אוסטריה) זה עניין יקר מאד.

עריכה אחרונה ב-26 למאי, 2021 על ידי sperial

[Potato]

Just now, sperial כתב:

@יבגניפ - לא אמרתי שיש סיבה. אמרתי שצריך לבדוק את המפרט והתאמתו לצרכי הקונה, וגם את מחיר השדרוגים. גרתי כ-17 שנה בדירה במפרט קבלן (חוץ מהמטבח, שהקבלן פשוט לא סיפק) - היה בסדר, אבל לא יותר. וגם אם מפרט הקבלן טוב תמיד חסר משהו - פה ברז למקרר, שם ארונית אמבטיה - לא סכומים גדולים לכשעצמם, אבל צריך להביא בחשבון שיהיו איזה הוצאות נוספות.

מה זה ברז למקרר?

ארונית לאמבטיה עולה 1500 שקל כולל כיור וברז והגזמתי פה.

Just now, sperial כתב:

לאחרונה אני מסתובב פה ושם עם הבן שלי, שמצבו די מזכיר את מצבו של פות"ש, חוץ מהון עצמי קצת יותר גדול ומצד שני חיפוש דירה לטווח יותר ארוך, כלומר 4-5 חדרים (בחיפה)- ההתרשמות הראשונית (בלי התעמקות) מהדירות שראיתי היתה שלא המפרט הוא הבעיה אלא מיקום, חלוקה פנימית ובעיקר מחירים שנראים לי חצופים. במקביל יש מחשבה על רכישת דירה ישנה ושיפוץ שלה, הבעיה היא שעלות של שיפוץ כזה עוד יותר קשה לחיזוי מאשר השדרוגים של דירת קבלן.

אפשר לשפץ בשלבים.

ריצוף לכל הדירה,צביעה ומזגנים חייב לעשות עם הכניסה.

אבל מטבח,מקלחון ושירותים וכו' אפשר לשפץ לאורך זמן.

Just now, sperial כתב:

מובן שקצת הגזמתי עם נושא נקודות החשמל, אבל זה היה בתגובה לאברג'ל שניסה להשוות את המפרטים העכשוויים לאלה של הדור הקודם. רציתי להדגיש שהסטנדרד חייב להתעדכן כי הצרכים השתנו. בדירות בהן גדלתי היתה מערכת חשמל חד פאזית של 15 אמפר וזה הספיק. נכון להיון 25X3 מספיק לי, אבל יכול להיות שבעוד כמה שנים כבר לא (למשל - אם אזדקק לנקודת טעינה לרכב חשמלי). 

להזיז נקודות חשמל זה לא הרבה כסף.

אם אין תלת פאזי תקנה כיריים חד פאזי,יש גם כאלה.

[יבגניפ]

לפני 10 דקות, sperial כתב:

אלא מיקום, חלוקה פנימית

מה הכוונה למיקום? של נקודות חשמל?

חלוקה אני מניח נגזרת ממגוון פרמטרים ארכיטקטוניים, אבל אני לא מבין כלום בזה.

 

[sperial]

ברז למקרר זה ברז ניל ליד מקום המקרר, עבור בר מים\קרח. תכונה מומלצת למקרר.

 

קצב השיפוץ תלוי במצב הדירה. העניין הוא שכאשר אתה משפץ דירה ישנה הרכיב החשוב ביותר הוא האינסטלציה, כי צנרת ישנה דולפת והורסת רצפות, קירות ורהיטים. החלפת צנרת למודרנית מצריכה פתיחת הרצפה והקירות, ואז אתה כבר משפץ את המטבח והמקלחות. אם הדירה כבר כוללת צנרת מודרנית שלא מצריכה התערבות אפשר להיות יותר הדרגתי, אבל, מניסיון (שנבע מתיקונים, לא שיפוצים) זה נקרא לחיות תקופת  מה בבלגן ולכלוך.

 

מערכת חשמל תלת פאזית היא כיום פחות או יותר הכרח, וכנראה גם סטנדרד. מיזוג, כיריים חשמליים, מכונת כביסה, מייבש כביסה, דוד חימום מים (גם דוד שמש בחורף) מעמיסים מאד. בדירה טובה מערכת החשמל בנויה מראש כך שחלוקה ל-3 פאזות היא עבודה קטנה כך שיחד עם עלות הבדיקה והחיבור לרשת מדובר באלפי ש"ח בודדים.

 

@יבגניפ הבנת נכון. חלוקת פנים יעילה זה לא דבר טריויאלי, וניצול נכון של דירות קומפקטיות זו אמנות.

 

מיקום זו הסביבה - האם הדירה נמצאת בשכונה סבירה, האם החלונות פונים לקירות תומכים, חלונות של השכנים או שיש גם קצת נוף, גישה ברכב וברגל, שירותים קהילתיים ומסחריים נגישים.

עריכה אחרונה ב-26 למאי, 2021 על ידי sperial

[SlowRide]

לפני 48 דקות, sperial כתב:

הנקודה שלי עם השדרוגים היא שאולי כל פריט לכשעצמו זה עניין של כמה מאות ש"ח - אבל זה מצטבר לעשרות אלפי ש"ח. ופות"ש ציין שהוא רוצה להתחדש גם מבחינת הריהוט (ואני מניח שגם מכשירי החשמל), אז גם זה יעמיס על התקציב בדיוק בתקופה הקריטית.

בגלל זה אין טעם לשדרג הכל על ההתחלה.
מה אתה צריך תוספת של 20 נק חשמל ותקשורת על הסטנדרט? אתה לא מקים חמ"ל. הם גם זוג בלי ילד עדיין, עד שיהיו להם ילדים שיצטרכו מחשבים וטלוויזיות בחדרים יקח הרבה זמן. חוץ מזה ממה שאני מכיר, בשיפוץ אתה מוסיף על כל נקודה 350 שקל. זה יוצא בסך הכל 7000 שקל ל20 נק וזה כשהדירה כבר בנויה. אני מניח שזה יותר זול כשעושים תוך כדי שהקבלן בונה את הבית.

ברז ניל למקרר זה שדרוג שדורש עוד שדרוג בדמות מקרר לא זול שמכין קרח. זה אחלה אבל אפשר לחיות בנוחות גם בלי זה, ולחסוך לא מעט.
האסלה התלויה זה לא מה שמייקר משמעותית אלא מיכל הדחה הסמוי. בזה צריך להשקיע ולקנות משהו טוב וזה יקר, להתקין את זה יותר יקר ולדעתי מיותר. אותו דבר עם שאר האביזרים למקלחת. יש דברים שלא באמת צריך לשדרג בדיפולט. במטבח חוץ ממשטח עבודה איכותי (צריך לבדוק מה הסטנדרט שמציעים, יכול להיות שזה מספיק טוב) גם לא חושב שיש מה לשדרג יותר מדי. ברז נורמלי למטבח עולה 400 מקסימום, מעבר לזה אתה סתם מתפרע. 

ציטוט

העניין הוא שכאשר אתה משפץ דירה ישנה הרכיב החשוב ביותר הוא האינסטלציה, כי צנרת ישנה דולפת והורסת רצפות, קירות ורהיטים. החלפת צנרת למודרנית מצריכה פתיחת הרצפה והקירות, ואז אתה כבר משפץ את המטבח והמקלחות. אם הדירה כבר כוללת צנרת מודרנית שלא מצריכה התערבות אפשר להיות יותר הדרגתי, אבל, מניסיון (שנבע מתיקונים, לא שיפוצים) זה נקרא לחיות תקופת  מה בבלגן ולכלוך.

זה נכון מאד. אבל אם אתה משפץ דירה ישנה, כנראה שבכל מקרה תרצה לסדר את המקלחת והשירותים. זה כולל שבירת הקירות וגם פתיחת הרצפה בחדר הרטוב כי בטח תרצה להוציא את כל החול ולעשות איטום חדש. במטבח בד"כ אין צורך לשבור כלום כדי להחליף צנרת במידה והברז יוצא מהשיש ולא מהקיר. מעבירים את הצנרת ברצפה, מרימים כמה רצפות, משחילים ומחזירים. איך צורך לעשות ריצוף על כל הבית.

ציטוט

מערכת חשמל תלת פאזית היא כיום פחות או יותר הכרח, וכנראה גם סטנדרד. 

לא חושב שיש מה לעשות את השדרוג הזה בשיפוץ דירה ישנה, במיוחד שהולכים לגור שם 2.5 אנשים. בדירות ישנות יש לך את הפריבילגיה להתקין מזגן בכל חדר ולא מיזוג מרכזי יקר בהרבה. 

עריכה אחרונה ב-26 למאי, 2021 על ידי SlowRide