התייעצות | קניית דירה "על הנייר" ללא הון עצמי (כרגע) וסיכון לנטילת משכנתא באחוז מימון גבוה

[ay115]

משתף בהתלבטות, ואשמח לשמוע את דעתכם,

 

בהמשך לפוסט הזה - ומאחר שנראה שהתקווה שמחירי הדירות ירדו (או לפחות יפסיקו לעלות) מתמוגגת, ונראה שזה לא יקרה בזמן הקרוב (במיוחד אחרי צליחת משבר הקורונה ללא נפילת מחירי הנדל"ן...)

 

אז בתקציר:

1. זוג ללא ילדים (כרגע) עובדים בעבודות מסודרות, עם יציבות תעסוקתית סבירה (עורך דין, ומפתחת תוכנה) הכנסה חודשית (נטו) 25,500 ש"ח.

2. כיום משלמים 4,400 ש"ח שכירות לדירת 2.5 חדרים במזרח תל אביב.

3. חוסכים כל חודש כ-14,000 מההכנסה החודשית נטו.

4. הון עצמי נוכחי [ללא גירוד כל שקל מקרנות השתלמות ישנות (24,000 ש"ח) או משיכת קרונות פיצויים ממשרות סטודנט קודמות (40,000 ש"ח -+)] כ-360,000 ש"ח

 

לאחר שהבנו שעליית מחירי הדירות ברמת גן בשנה וחצי האחרונות מרחיקות אותנו מרכישת דירה, ומתוך הבנה שקניית דירה בסביבה שרצינו תכריח אותנו להתפשר על דירת 3 חדרים,

החלטנו לשנות את הרצון בקרבה למקומות התעסוקה הנוכחיים/עתידיים - והחלטנו לבחון את מידת הניגשות התחבורתית - בתחבורה ציבורית, מה שהביא אותנו להסתכל על פתח תקווה, לאורך התוואי של הקו האדום, ובקרבה לתחנות.

 

ראינו מס' פרויקטים, ומצאנו פרויקט שאהבנו, והקבלן עושה רושם טוב (גם נוכח ההיסטוריה שלו כיזם בעיר, שבנה ואיכלס 7 פרוייקטים ב-5 השנים האחרונות), יש לנו קצת חששות ממיקום הדירה בשכונת "מרכז העיר", ובסמיכות קרובה לתחנה המרכזית תחנת המשטרה של פתח תקווה, אבל אנחנו מאמינים ואולי גם מקווים שבשנים הקרובות האזור שם יעבור חידוש (וג'נטרפיקצ'יה) מהירה מאחר והוא מאופיין מחד בנגישות תחבורתית מצוינת לרמת גן ולתל אביב, ומאידך רוב הבתים שם נמוכים (3-4 קומות), אבל יכול להיות שנתבדה.

 

על הפרויקט:

- ממוקם כ-400 מ"ר מהתחנה המרכזית פתח תקווה (התחנה הראשונה של הקו האדום)

- הריסה של 2 בניינים קיימים והקמת מבנה אחד על שתי החלקות שיאוחדו במסגרת תצ"ר

- מבנה החדש יהא בן 9 קומות ויכלול 35 יחידות דיור

- 2 מעליות

- קומת מרתף אחת (חניות לדירות 4 ו-5 חדרים בתת הקרקע, חניות לדירות 3 חדרים בקומת העמודים)

- 12 דיירים ותיקים ו-23 דיירים חדשים

- אכלוס בתוך תקופה שלך כ-שנתיים.

- מפרט טכני מכובד

 

נתוני הדירה:

- שטח פלדלת 97 מ"ר

- 4 חדרים

- יחידת הורים הכוללת חדר רחצה וחדר ארונות

- מרפסת שירות 

- מרפסת דירה 10.5 מ"ר

- חניה תת קרקעית

- מחסן דירתי צמוד של 5 מ"ר (גם קניינית וגם פיזית)

- קומה 2 מעל קומת עמודים חלקית (גובה 7.5 מ') (מרפסת פונה לבניין הסמוך ולא לכביש)

- מחיר 1,800,000 ש"ח - תנאי תשלום 20/80 (מחירי pre-sale )

 

** נציין כי דירות דומות (מבחינת שטח ומס' חדרים) בשכונה בבניין שנבנה בשנת 2015 נמכרו בשנה האחרונה ב-1,755,000 ו-1,770,000.

היזם מחר בתחילת השנה בפרויקט בשכונה צמודה דירות דומות ב- 1,730,000 - במקרה שלנו המחיר די קשיח ולא הייתה נכונות להתגמש לרמת המחירים של הפרויקט האחר.

 

קניית הדירה:

בשביל לקנות את הדירה אנחנו צריכים הון עצמי של 500,000 ש"ח (450,000 ש"ח מנימילי + 50,000 הוצאות נלוות)

בחתימת החוזה אנחנו צריכים לשלם 20% בלבד (חתימת חוזה בעוד חודש-+)

בתקופת השנתיים עד קבלת המפתח אנחנו מקווים (ככל לא יהיו הפתעות רעות) לחסכון כ-300,000 נוספים (ויש אפשרות שיותר, כי בתחשיב התבססתי על השכר היום, ובמהלך השנתיים הקרובות אנחנו צופים עליית שכר מסויימת)

 

החשש שלנו הוא כפול, והוא נובע בין היתר בשל תקופת הבניה המתוכננת, הייזם מתכנן להתחיל בניה בעוד כ-4 חודשים, והוא מעריך את הבניה בתקופה של כ-שנה וחצי (בחוזה מתחייב לסיים את הבניה בתוך שנתיים)

 

1. התחייבות לדירה שבעת חתימת החוזה אין לנו אפילו את ההון העצמי המינימלי לנטילת המשכנתא (ידרשו לנו כ-10 חודשים נוספים להגיע לסכום זה)

2. נטילת משכנתא באחוז מימון גבוה שיגרור ריביות משכנתא גבוהות,

** במידה והערכה של היזם תהא נכונה (השלמת בניה לכל היותר בעוד שנתיים מהיום) אנחנו נעמוד על הון עצמי של כ-660,000 ש"ח, מה שאומר נטילת משכנתא של כ1,300,000 ש"ח (73% משווי הנכס) לפי התחשיב הבא:

- מחיר דירה 1,800,000 ש"ח 

- נלווה לרכישת הדירה 50,000 ש"ח 

- אבזור דירה 50,000 ש"ח 

-השארת חסכון בצד של 50,000 ש"ח

 

מה אתם הייתם עושים?

 

 

 

 

 

[sperial]

בקניי דירה אתם צריכים לחשוב בטווח של 10 שנים לפחות.

 

שאלה חשובה לגבי החסכון / יכולת הפרעון: מה התכנון מבחינת ילדים? ההוצאה על גידול ילד(ים) תשנה את התחשיב מקצה לקצה.

 

חוץ מזה, דירת 3 חדרים תהיה צפופה ברגע שייוולד ילד, יהיה קושי מבחינת פינת עבודה, שאני מניח ששניכם צריכים. ושדרוג דירה בעוד 5 שנים עלול להוות קושי כספי לא קטן. עם 2 ילדים דירת 3 חדרים תהיה צפופה מאד.

 

חוץ מזה - מתי בכוונתכם לקחת את המשכנתה? אם בעוד שנתיים יש הימור מסויים על התנאים - הן מבחינת סביבת הריבית והן מבחינת אפשרות לשינוי הוראות בנק ישראל.

 

 

[stum]

סיכון די גבוהה לדעתי, אתה צריך שהכל יילך לפי התוכנית בשנתיים-שלוש הקרובות שכן ילד קטן, הוצאה "גדולה" בלתי צפויה, או משהו כזה יכול לגרור לזה שתצטרכו לקחת הלוואה או לממש קרן השתלמות (שמי יודע אם עוד שנתיים תיהיה במצב רווחי או לא) כדי להשלים הון עצמי.

 

חייבים דירה חדשה מקבלן ?

אם תכוונו לדירה קיימת תוכלו גם לחסוך את דמי השכירות בתקופה הזו.

 

[ay115]

נטילת המשכנתא תעשה בסמוך לכניסה לדירה (שהוא מועד השלמת 80% הנוספים)

כרגע התכנון המושכל הוא הבאת ילד אחד לעולם בעוד 3 שנים -+ (רוצים להאמין שהגדלת ההוצאה השוטפת לא תעבור את ה-5,000 לחודש בשלוש השנים הראשונות)

טרם הגענו למיצוי יכולת ההשתכרות וככל הנראה ב-5 שנים הקרובות תהיה עליה בשכר ברוטו של כ-10,000 ש"ח (ברמה המשפחתית)

החזר משכנתא רצוי (המאפשר לנו גם להמשיך לחסוך, במקביל להבאת ילד לעולם) הוא 6,500 + 500 לביטוח משכנתא.

 

הכיוון שלנו הוא דירה מקבלן - מאחר והיא מאפשרת לנו לרכוש דירה היום במחיר ידוע מראש (למעט עליות בתשומות הבניה) ללא ההון הנדרש לכך,

מאחר ואין לנו את ההון הנדרש לקניית דירה דומה שבנויה בפועל (4 חדרים, ממ"ד, חניה, מעלית ומרפסת) בכל מקרה נאלץ לחסוך לדירה דומה בשנתיים הקרובות, כאשר המשתנה הלא ידוע הוא מחיר הדירה הרצויה בעוד שנתיים.

[avargel]

סה"כ תוכנית סבירה לדעתי

 

הקאץ' היחיד זה ה80% שצמוד למדד, מה שיכול לייקר את העסקה בעשרות עד מאות אלפים

[CX25GTI]

איבזור דירה ב 50,000 שקל זו הערכת חסר , רק מטבח יעלה לך סכום דומה וזה לא כולל תוספות ושידרוג הבית.

ממליץ בחום לפנות ליועץ משכנתאות עצמאי על מנת לקבל חוות דעת מקצועית , יכול לחסוך לך עשרות אלפים בעתיד בתיכנון נכון של משכנתא ובבדיקת יכולות אמיתיות .

על פניו נראה גבולי , מה עוד שמדדי הבניה רצים קדימה = עלית מחיר הדירה הצמודה למדד הבניה.

[sperial]

@CX25GTI - העלית נקודה חשובה. התאמת דירה לצרכים, אבזור וריהוט, ועוד כל מיני הוצאות לא צפויות עלולות לעלות הרבה יותר מ-50 אש"ח. פות"ש לא ציין איזה ציוד כבר יש לו, אבל כל הזזת או הוספת נקודת חשמל תעלה מאות שקלים וסביר שתרצו לא מעט שינויים כאלה , מטבח ושאר ריהוט קבוע יעלו עשרות אלפים וכך גם מיזוג אויר (אם אינו כלול במחיר), וכמובן שרבים אינם מסתפקים ב"סטנדרד קבלן" לגימורים - וכל תוספת כזו מיקרת את הדירה מאד. אם כיום אתם מתבססים על מכשירי חשמל ורהיטים של המשכיר הרי שלקראת מעבר הדירה תצטרכו לצאת למסע קניות מכביד. הוסף את ההצמדה שהזכיר @ay115וה-50,000 ש"ח יכולים להגיע בקלות לפי 3 או 4.

 

בקיצור, הרעיון נראה בסיכון גבוה, אז אם אין כרית ביטחון כדאי לחשוב היטב האם זה הצעד הנכון, במיוחד אם מביאים בחשבון הגדלת המשפחה, שדירת 3 חדרים אינה אופטימלית בשבילה.

עריכה אחרונה ב-26 למאי, 2021 על ידי sperial

[יבגניפ]

לדעתי הימור קיצוני מדי. 

מעבר למחיר קח בחשבון שכרגע ממד תשומות הבניה טס למעלה, מה שאומר שהמחיר הסופי צפוי לעלות בהרבה.

 

[GTאי]

יכולת ההחזר משתנה עם השנים, בצורה משמעותית לעיתים.

שים את עצמך עוד 7 שנים עם 2 ילדים, כשיש הוצאות על מעון, חוגים, אוכל וכו' ולפי זה תבחן את יכולת ההחזר שלך - זה יהיה שונה משמעותית ממה שאתה יכול להחזיר היום. משם תגזור את גובה המשכנתא שאתה צריך לקחת.

 

 

הרעיון של 20-80 טוב, כל עוד אתה מבין שזה עולה לך כסף (גם מכיוון שמדד הבניה עולה, וגם מכיוון שההון העצמי שלך יכול להניב משהו אם תשקיע אותו). 

מצד שני, יתכן ומחיר הדירה יעלה מעבר להפסד וכך תרוויח בסופו של דבר.

 

באופן אישי, אני לפני חתימת חוזה על נכס ב20-80 ואצלי במחיר פריסייל + נכס יחסית יחודי, אין לי ספק שבעוד שנתיים וחצי הוא יהיה לפחות 10% יותר במחיר (נכסים דומים אפילו עלו ב 15% בשנתיים).

 

לגבי משכנתא, אם הייתי במקרה שלך - יש מצב שהייתי לוקח אותה כבר בעוד 10 חודשים (שים לב שצריך סעיף בחוזה שמאפשר הקדמת תשלומים) - שווה להיות עם היד על הדופק כי למשל עכשיו אפשר לקבל תנאים טובים יותר ממה שהיה לפני 4-5 שנים וזה משתנה. היום אפשר לקבל אחלה קל"צ למשל

[ay115]

תודה לעונים

 

אנחנו מאוד מתלבטים, מחירי הדיור לא מחכים לאף אחד, והשרשור הנוסף שרץ במקביל רק מחזק את ההבנה שהמחיר לא בדרך למטה.

בהנחה סבירה של עליה במחירי הדיור בהיקף של "רק" 5% לשנה בתוך שנתיים מחיר הדירה יעלה לקצת פחות מ-2,000,000.

 

העלייה של השנתיים האחרונות הרחיקה אותנו מרמת גן לאזור פתח תקווה - ואני לא רוצה לחשוב לאיפה השנתיים הנוספות ישלחו אותנו....

 

לגבי הנקודות שהועלו:

* אבזור הדירה - כרגע אנחנו חיים בדירה שכל הריהוט בה הוא שלנו, אבל אנחנו שואפים לרהט את הדירה החדשה בריהוט חדש

* שינויים בדירה - כרגע הדירה המוצעת מציגה מפרט שאנחנו חושבים שהוא סביר (5 נקודות חשמל לחדר + נקודת רשת + טלוויזיה) מטבח מלא שכולל ארונות עיליים, ריצוף סבבה 

* ילדים - אנחנו מתכננים להביא ילד אחד בעוד שלוש שנים, וזהו (כמובן שאני לא מתחייב)

* ההחזר החודשי - אני מאמין שנוכל לעמוד בהחזר של 6,500 ש"ח גם לאורך זמן - מתוך הנחה שבמקביל לעליה בהוצאות תהיה גם עליה בהכנסות (אנחנו יחסית בתחילת הקריירה, אני שנתיים והיא שנתיים וצי)

*הקדמת תשלומים - מבדיקה ראשונית, אני יכול להקדים תשלומים לפי רצוני ו/או יכולתי - ואני בהחלט ישלם כסף מעבר ל-20% על בסיס החיסכון החודשי.

אני מאמין שהמחיר של הדירה בעוד שנתיים מהיום יהיה גבוה ב-10%, במיוחד אם הרכבת הקלה תתחיל לעבוד - ולכן אני חושב ששווה לחכות עם המשכנתא לסמוך לאכלוס, כך שאוכל לקבל הערכת שמאי גבוהה יותר - מה שיהפוך את % המשכנתא משווי הנכס לנמוך יותר (1,300,000 לטובת נכס של 1,800,000 לעומת 1,300,000 לטובת נכס של 2,000,000)

[om2]

אני כותב מהטלפון ולכן אכתוב בקיצור.

1. 50 אלף לא יספיק לך לשדרוג הבית. רק שדרוג מטבח יעלה כך. בדרך כלל משדרגים ריצוף, מזזים שקעים, מוסיפים מזגנים, רשתות לחלונות, מנורות משודרגות, משדרגים אביזרי אינסטלציה לבנים, מקלחונים וכו'

כל מה שכתבתי כאן יעלה כ100-150 אלף.

לא בטוח שתשדרגו הכל. אבל רוב הסיכויים ש50 אלף לא יספיק.

 

2. לא הכנסת כאן מרכיבי ריהוט. אומנם לא חייב אותם בכניסה לבית, אבל רוב הסיכויים שתרצו (ארון קיר בחדר שינה לדוגמה)

 

3. התוכנית שלך נפלאה. נראת טוב. רק שהיא לא לוקחת בחשבון מקרי קצה של פיטורין וכו'. לדעתי יש לשים את הדעת גם על זה

[avargel]

אחת הבעיות הבולטות בדור שלנו זה השידרוגיזם הקיצוני

 

חייבים לשדרג. חייבים. כף רגלנו הענוגה לא יכולה לדרוך על ריצוף שהוא פחות מ80*80, מטבח עם שיש משיני נמר וגופי תאורה של 3000 שקל

 

כל מפרט הכי בסיסי של הקבלן הכי פשוט הוא שדרוג של פי 10 מהמפרט בדירות של ההורים שלנו. אבל לנו זה לא מספיק, חלילה.

 

 

אחר כך מתלוננים על יוקר המחיה.

 

 

 

*סתם פרקתי, לא מתייחס לאף אחד אישית

 

[ay115]

מקרי קיצון של פיטורין יכול להיות חשש גם אם נחכה ונחסוך עוד שנתיים ורק אז ניקח משכנתא - אנחנו לא עובדי הסתדרות ואין לנו קביעות...

 

מבחינת מפרט אני די מרוצה, וגם הגברת (רק רוצה להוסיף אי למטבח)

 

[יבגניפ]

כמה דברים נוספים:

מזגן יעלה לך סדר גודל של 20 אלף שקל כולל התקנה.

מטבח אתה לא חייב לשדרג, אבל מה בדיוק אתה מקבל אתה תדע רק כשתלך לפגוש את הספק. שדרוג של מטבח בלי מוצרי חשמל ועם אי יכול להגיע אולי לא ל-50 אבל לאיזור ה-25-30000 בכיף

 

 

[raiden]

לפני 36 דקות, avargel כתב:

אחת הבעיות הבולטות בדור שלנו זה השידרוגיזם הקיצוני

 

חייבים לשדרג. חייבים. כף רגלנו הענוגה לא יכולה לדרוך על ריצוף שהוא פחות מ80*80, מטבח עם שיש משיני נמר וגופי תאורה של 3000 שקל

 

כל מפרט הכי בסיסי של הקבלן הכי פשוט הוא שדרוג של פי 10 מהמפרט בדירות של ההורים שלנו. אבל לנו זה לא מספיק, חלילה.

 

 

אחר כך מתלוננים על יוקר המחיה.

 

 

 

*סתם פרקתי, לא מתייחס לאף אחד אישית

 

מצטער, אני חייב להגיב לזה, או כמו שאמרת "לפרוק".

 

בארץ האיכות של הכל זה פח אשפה שכונתי. דירה חדשה מקבלן ניראת כמו קופסאת שימורים שעיצב אותה מעצב פנים עיוור. בניינים שתוכננו על ידי אדריכלים עם ידיים מהתחת. ואיכות בניה ברמה של ילדים בני 7. לא פלא שאנשים רוצים לשדרג. אם כבר אתה קונה דירה ב 2-3מיליון לתקופה של לפחות 5 שנים, אז תשקיע עוד קצת שיהיה לך נעים לגור בה. לא צריך להאשים בהכל את "הדור שלנו". לאנשים מגיעה איכות חיים. רק חבל שמדינת ישראל זו לא בדיוק המדינה הנכונה לאיכות חיים במחירים שפויים.