מה היתרון במחיר למשתכן חוץ ממחיר?

[redroze]

אוסיף גם שמהניסיון שלי, הדירה הקודמת שלי עלתה בקצב של 90 אלף ש"ח בשנה מרגע הקניה ועד המכירה (דירה שלא גרו בה). זה אומר דכל מי שאין ברשותו דירה ולא חסך 7500 ש"ח בחודש, בעצם "נשאר מאחור".

[Kreios]

אני מתגורר בגדרה ואין לי מושג מאיפה הנתונים שלך.

ידידה שלי רכשה ממש לאחרונה בגדרה במסגרת מחיר למשתכן דירת 5 חדרים בכ-1.3M שזה מחיר מדהים.

תראה לי איפה רוכשים דירת 5 חדרים באיזור הזה במחיר 1.3M + 9% ואני עכשיו רץ לקנות.

[BarryG]

בלי לזלזל ברמת ההכנסה שלך, לעשות 100 אלף ש"ח לוקח הרבה זמן. בזמן הזה יכולה להתקיים עליית מחירים נוספת. יכולה להתקיים גם ירידה אבל לנוכח מצב השוק כרגע נראה שעלייה יותר סבירה.

אבל זאת לא השאלה. הרי אם אין לו את ה- 100 א' הוא יכול לקנות 4 חדרים במקום 5. השאלה היא האם דירה של מחיר למשתכן בגדרה שווה 100 א' פחות מדירה בגודל זהה בשוק החופשי. לדעתי, יש סיכוי די גדול שכן.

[sorvall]

אני מתגורר בגדרה ואין לי מושג מאיפה הנתונים שלך.

ידידה שלי רכשה ממש לאחרונה בגדרה במסגרת מחיר למשתכן דירת 5 חדרים בכ-1.3M שזה מחיר מדהים.

תראה לי איפה רוכשים דירת 5 חדרים באיזור הזה במחיר 1.3M + 9% ואני עכשיו רץ לקנות.

 

1.3 זה מחיר טוב. אבל זה לא המחיר המבוקש לדירת 5 חדרים במחיר למשתכן בגדרה.

 

 

אני מנסה להבין מחירי עסקאות אחרונות באיזור.

לפי אתר מדלן, המחירים לדירות 4 חדרים הם באיזור ה1.2

לפי האתר nadlan.gov של משרד השיכון, המחיר של מחיר למשתכן לדירת 5 חדרים הוא טוב מאוד. כזה שאסור לפספס.

המחירים המבוקשים ביד 2 דומים יותר לאתר הממשלתי.

מעניין שבשני האתרים, וגם ביד 2, אין כמעט עסקאות בדירות 5 חדרים בגדרה.

 

מאיפה אתר מדלן מביא את הנתונים שלו?

[ישה]

זה מהאתר הרשמי של רשות המיסים כפי שהרוכש והמוכר מדווחים ( לא בהכרח כל האמת ) לשלטונות מיסוי מקרקעין

 

https://www.misim.gov.il/svinfonadlan2010/startpageNadlanNewDesign.aspx?ProcessKey=63de7b0c-8ff7-4eef-a43e-56db1956cbe3

[Fitch]

https://gedera.kan.org.il/

מכיר?

 

[h=3]חלומות גדרה היא סדרה מבית הפודקאסט "חיות כיס" שבה נעקוב אחרי המסלול שעוברים זוכי מחיר למשתכן, וננסה להבין במה בדיוק הם זכו, ואם שווה לקנות.[/h]

[sorvall]

זה מהאתר הרשמי של רשות המיסים כפי שהרוכש והמוכר מדווחים ( לא בהכרח כל האמת ) לשלטונות מיסוי מקרקעין

 

https://www.misim.gov.il/svinfonadlan2010/startpageNadlanNewDesign.aspx?ProcessKey=63de7b0c-8ff7-4eef-a43e-56db1956cbe3

 

כל אתר מראה מחירים שונים ועסקאות שמופיעות כאן לא מופיעות באתרים אחרים. מוזר מאוד.

 

https://gedera.kan.org.il/

מכיר?

 

לא הכרתי. מעולה! הניתוח של העסקה בפרק 4 מעניין במיוחד.

אני מבין למה הוא ויתר. מבחינתו גדרה זה חו"ל.

[Eily]

מבחינתו גדרה זה חו"ל?

מדובר בשאול אמסטרדמסקי כן?

לפי ויקיפדיה הוא מתגורר במסילת ציון, נדמה לי שבעבר התגורר בבית שמש. אז איך דווקא גדרה חו"ל?

 

אמנם עיר עם לב של מושבה, אבל בגבולות גזרה שלי גדרה מובהק במרכז (אני אישית מחשיב את המרכז כגדרה-נתניה, יש שמחשיבים כ"גדרה-חדרה", ויכול להיות צפוניים שמבחינתם המרכז הוא בכלל עתלית-קריות לדוגמה) בכל אופן אני הייתי שוקל מאוד בחיוב מחיר למשתכן בגדרה. לא בתנאים שציינת, משום שיש לתכנית מגבלות נוספות (הגבלות במכירה, ממש לא קשור למפרט!), אם מה שבדקת אכן נכון.

[sorvall]

כוונתי היא שהוא לא גר באיזור. מרכז החיים שלו כיום ובעבר אינו מהאיזור, ולמעשה אם לא היה את מחיר למשתכן הוא לא היה חושב אפילו לקנות בגדרה (כפי שהוא מציין בפודקסט).

אתה לא צריך לשכנע אותי לגבי גדרה. אני חי באיזור זה כיום. הבחירה הראשונה שלי היתה גן יבנה.

 

לגבי תנאי הרכישה, השתכנעתי סופית שהמחיר טוב. ההנחה האמיתית היא של כ 400K-500K ש"ח. כ 25%. והמפרט (של דירות 5 חדרים), לדעתי, הוא טוב.

בנוסף לכך, הפרוייקט כבר בתהליכי בנייה.

[Ziv]

מהתיאור שלך (הבניה החלה, נותרו דירות גדולות בלבד) זה נשמע כמו פרויקט בניה רגיל שניתנה לו אפשרות למכור את הדירות הנותרות במסגרת "מחיר למשתכן", ולא כזה שהחל את דרכו במסגרת מחיר למשתכן.

 

האפשרות הזו נפתחה בפני קבלנים בשנה האחרונה. מהבדיקות שאני עשיתי, באמת היה מדובר במספר קטן מאוד של דירות ובפערים של עד 10% ממחיר השוק באותה העיר.

 

Sent from my ZTE B2017G using Tapatalk

[sorvall]

ההגרלה המקורית היתה לפני שנה וחצי (בערך. שים לב מתי החל הפודקאסט של שאול אמסטרדמסקי.)

 

ממה שקראתי, דירות 5 חדרים ומעלה הן פחות מבוקשות במחיר למשתכן. לרוכשים כדי לגור - בגלל המחיר ולמשקיעים - בגלל שהן פחות מבוקשות ע"י שוכרים מדירות 4 חדרים.

 

אבל יתכן שאני טועה.

[iluxxxa]

זה יותר בגלל שבמחיר של דירת 5 חדרים בישראל אפשר לקנות רחוב שלם בלא מעט מקומות בעולם.

[Kreios]

מהתיאור שלך (הבניה החלה, נותרו דירות גדולות בלבד) זה נשמע כמו פרויקט בניה רגיל שניתנה לו אפשרות למכור את הדירות הנותרות במסגרת "מחיר למשתכן", ולא כזה שהחל את דרכו במסגרת מחיר למשתכן.

 

ההיפך הוא הנכון.

בגדרה לא הייתה בניה חדשה לגובה עד שנכנס עניין מחיר למשתכן.

לפי התכנון הולכים להרים פה שכונה חדשה לגמרי שכמעט כולה היא במסגרת מחיר למשתכן ומה שנשאר, קרי לא מצליחים למכור לזוכים, רק אז הן מוצעות למכירה בשוק החופשי.

בקיצור - בדיוק הפוך.

[sorvall]

לא מדוייק.

בתחילת שנות ה2000 בנו רבי קומות. מול השכונה הצבאית.

דווקא הבנייה במחיר למשתכן היא של 4 קומות בפרוייקט שאני בודק.

[Kreios]

לא מדוייק.

בתחילת שנות ה2000 בנו רבי קומות. מול השכונה הצבאית.

דווקא הבנייה במחיר למשתכן היא של 4 קומות בפרוייקט שאני בודק.

 

אתה גר בגדרה? על איזה רבי קומות אתה מדבר?

אני כתבתי על בנייה חדשה ואתה מדבר איתי על לפני 18 שנה?

אני גר בשכונה הצבאית, באופן כללי אין בגדרה בניינים עם יותר מ-5-6 קומות.

זו התב"ע וזו הסיבה למה בונים כך במחיר למשתכן בגדרה.