משכנתא עם גרייס לשנתיים או מימוון קבלן

[pooh-bear]

א. אנחנו לא יודעים מה תהיה הריבית עוד שנתיים. אפשר גם להציע תרחישים שבהם היא עולה משמעותית. זה יותר דעה אישית ממשהו שניתן לצפות.

ב. יש הבדל משמעותי בין הסיכון במשכנתא בריבית לא קבועה שבה התשלום החודשי עלול לעלות, לבין התחייבות חוזית לקנות דירה שלא תוכל לממש כי לא תעמוד באחוז המימון המקס' / בהחזר החודשי המקס' / כי ערך הדירה ירד משמעותית. אלו שני סיכונים שונים, וגידור של השני הוא, לדעתי, משמעותי יותר.

[Nemesis]

נלך על המספרים שלך ועל הריביות שלך

 

קל"צ 20 שנה 4.25% ריבית על 825K נחזיר אכן 1226K ( כאמור לא מעשי מבחינת פות"ש )

 

גרייס מלא ריבית 4.75% נצבור כ 80K

 

ולכן על 905K ל 18 שנה ריבית 4.75 נחזיר 1348K הפער התיאורטי 122K

 

הלכנו על המימון של הקבלן נצטרך 850K לקחת כמשכנתא

 

850K ל 20 שנה ריבית 5.25 נחזיר 1375K תיקח זאת ל 18 שנה תחזיר 1316K

 

כלומר אם המדד יהיה רק 1.5% לשנה ואם הריבית תעלה רק ב1% בשנתיים אנחנו נמצאים בערך באותו מקום

 

מדוע 18 שנה במקרה השני מול 20 במקרה הראשון?

תשווה ל 20 ותגיע בדיוק למספרים שציטטתי קודם.

 

pooh-bear

אין ספק, מה שהופך את העסקה למסוכנת או יקרה מאוד מבחינתי. מצד שני, אם פותח השרשור יכול לשים בצד 2,000 שח בחודש מתי שהוא לא משלם משכנתא, יוכל לצבור בצורה סבירה כנגד המדד.

[ישה]

לא הקשבת לשיעור כנראה אתמול בשעה 1300.

 

אני מנסה לתת את המציאות בחוץ ולא סתם חישובי מקלדת

 

כאשר אתה לוקח הלוואה עם גרייס ל 20 שנה והגרייס הוא לשנתיים

 

בתום השנתיים אתה פורע את ההלוואה במשך 18 שנה בלבד, ככה שביחד עבור 2 התקופות היא 20 שנה.

 

ואם הוא יכול לשים משהו בצד עדיף שייקח עכשיו ויפרע אפילו חלקית את מסלול הגרייס.

 

שוב בתחושה שלי זה לא המקרה

עריכה אחרונה ב-12 למרץ, 2017 על ידי ישה

[Nemesis]

אם כך, אז יתכבד ויקח את המשכנתא ללא הגרייס ל-18 שנה ולא 20, וכך ההפרש נשמר.

[ישה]

^^^

 

לא מתאים לך זה בגלל פורים

 

פות"ש מתאר מצב.

 

הוא יכול לקחת מימון מהקבלן עם הסיכונים שנלווים אליו ( עוד לא כתבתי את הסיכון שכחלון יצליח ובעוד שנתיים הדירה שלו תהיה בשווי של 1000K ולא 1100K ).

 

אז תהיה לו בעיה לגרד ממקום כלשהו 150K כי המשכנתא שיוכל לקבל היא רק 750K.

 

הוא יכול לקחת את המשכנתא היום אבל רק בגרייס מלא ושוב לא בטוח שהבנק יאשר זאת.

 

או קומבינה של מימון מהבנק + מימון מהקבלן.

 

לכן לקחת ל 18 שנה במקום 20 שנה היום , ולא בגרייס זו לא אופציה

[k1235]

בואו נעשה סדר

התכנון הוא לחסוך את הכסף עבור המימון של הקבלן בסך 20K ש"ח

אם אקח את המימון קבלן כרגע וחתמתי חוזה על הדירה בסך של 1.1M יכול הבנק לבוא עוד שנתיים ולהגיד שהמחיר שחתמתי עם הקבלן לא ריאלי?

במידה ואחלק את המימון כמו שישה הציע ואקח 500 אלף מהקבלן ועוד 300 אלף משכנתא עם גרייס לשנתיים הבנק מבחינתו אישר את המשכנתא לפי העלות הנוכחית של הדירה?

[ישה]

 

המשמעות של לקיחת גרייס מלא פירושו שאתה לוקח מהבנק לא 825K אלא עוד 100K ריבית מצטברת

 

מכאן שאתה אמור לעבור את המסגרת של 75% מימון מותר, ולא ברור אם הבנק יאשר לך זאת.

 

במקרה שלא תיקח את המימון מהבנק היום הרי בעוד שנתיים ה 80% שלקחת מהקבלן יהיו בסכום גבוה יותר בגלל ההצמדה, שווי הדירה אז מי יודע, ואתה עלול להיות בבעיה.

 

אלא אם במהלך השנתיים הללו אתה מצליח לחסוך סכום משמעותי או קה"ש /חיסכון נפתחים , כדי להקטין את סכום ההלוואה שתזדקק לו.

 

ייתכן שהפתרון הוא שילוב בין לקיחת משכנתא לבין המימון של הקבלן, כאשר את המסגרת אתה סוגר היום

 

נניח 550 בקל"צ שחלק ממנו תבקש בגרייס מלא וחלק בגרייס חלקי ועוד 275 בפריים אותו תמשוך רק בסיום הבניה. גם כאן הבנק עלול להיות לא נחמד.

 

לא יודע מה גובה ההכנסה שלכם אבל התחושה שלי היא שקפצתם מעל הפופיק.

 

בואו נעשה סדר

התכנון הוא לחסוך את הכסף עבור המימון של הקבלן בסך 20K ש"ח

אם אקח את המימון קבלן כרגע וחתמתי חוזה על הדירה בסך של 1.1M יכול הבנק לבוא עוד שנתיים ולהגיד שהמחיר שחתמתי עם הקבלן לא ריאלי?

במידה ואחלק את המימון כמו שישה הציע ואקח 500 אלף מהקבלן ועוד 300 אלף משכנתא עם גרייס לשנתיים הבנק מבחינתו אישר את המשכנתא לפי העלות הנוכחית של הדירה?

 

ראה את המואדם ראה את המוכחל.

 

לפי תגובותיך כבר רכשת את הדירה.

 

מציע לך לפנות מהר ל 3-4 בנקים כדי לקבל מהם אישור עקרוני כדי שלא תסתבך.

 

ולגבי שאלותיך

 

הבנק בודק את ערך הדירה בזמן שהוא מעמיד לך כסף

 

עד היום כמעט שלא נערכו שומות לדירות חדשות מקבלן ( דבר שנעשה באופן שגרתי בדירות יד שניה ).

 

אם מחירי הדירות יתחילו לרדת אני מאמין כי גם בדירות חדשות ייבדקו את ערכן בעוד שנתיים ולא יסתכלו על מחיר החוזה.

 

לגבי הירקרק אם תיקח היום ילכו איתך על מחיר החוזה, אבל מה תעשה בעוד שנתיים כשתרצה לקחת את ה 500-550K הנוספים.

 

גם בהצעה שלי במוכחל עלול הבנק לעשות בעיות בעת מתן מסלול הפריים בעוד שנתיים.

[Nemesis]

^^^

 

לא מתאים לך זה בגלל פורים

 

פות"ש מתאר מצב.

 

הוא יכול לקחת מימון מהקבלן עם הסיכונים שנלווים אליו ( עוד לא כתבתי את הסיכון שכחלון יצליח ובעוד שנתיים הדירה שלו תהיה בשווי של 1000K ולא 1100K ).

 

אז תהיה לו בעיה לגרד ממקום כלשהו 150K כי המשכנתא שיוכל לקבל היא רק 750K.

 

הוא יכול לקחת את המשכנתא היום אבל רק בגרייס מלא ושוב לא בטוח שהבנק יאשר זאת.

 

או קומבינה של מימון מהבנק + מימון מהקבלן.

 

לכן לקחת ל 18 שנה במקום 20 שנה היום , ולא בגרייס זו לא אופציה

 

אכן, חג שמח

התייחסתי מלכתחילה לאפשרות של גרייס לעומת דחיית תשלום היא יקרה מאוד, לפני שפות"ש העלה את הנתונים הספציפיים שלו.

בשל אחוז המימון המקסימלי כתבתי כבר בהודעה קודמת בהתייחסות ספציפית למצבו של פות"ש כי אם ניתן, עדיף לרכוש באותו סכום דירה יד שנייה ולא דירה חדשה מקבלן שתהיה מוכנה לפחות בעוד שנתיים - כיוון שהגרייס, שהוא מחוייב המציאות בשל מימון העסקה, הופך את העסקה ליקרה מאוד.

 

סה"כ אני טוען כי באופן כללי כאשר מדובר בתשלום מראש שמחייב גרייס מלא, הדבר מהווה ביטוח יקר מאוד כנגד עליית מדד התשומות / ריבית המשכנתא.

[k1235]

לא רכשתי את הדירה

אני מתייעץ לפני ולא אחרי

אז מה הדרך הנכונה לעשות כדי למזער סיכונים ולחסוך את העמלות הגבוהות?

 

אם קיבלתי אישור עקרוני למשכנתא יכול לבוא הבנק ולחזור בו?

אספר קצת יותר את התכנון לרכישת הדירה

עלות הדירה: 1.1M

הון עצמי דרוש: 275K

התכנון לקחת הלוואה של 150K למשך 3 שנים להשלמת ההון העצמי

עד שהדירה תיהיה מוכנה לאכלוס אסיים את תשלום ההלואה (עקב כך אני לא יכול לשלם גם את הגרייס)

בנוסף לתשלום ההלואה אחסוך סכום נוסף לצורך מדד תשומות הבניה

 

בעוד כ 3 שנים תפתח קרן השתלמות שאיתה נוכל לרכוש את הציוד שחסר לדירה

 

השכר שלנו 17-18K ש"ח

 

עכשיו..

עצתכם המלומדת?

[Nemesis]

עצתי היא שלא תקח על עצמך התחייבות שכזו כאשר אין לך כסף כמעט בכלל. כל דבר קטן שלא ילך לפי התכניות יכול למוטט אותך.

[pooh-bear]

דעתי המאוד אישית: לא לקנות. לא עכשיו.

 

אתה נכנס פה להוצאות מימון על ההלוואה, כדי שתוכל לשלם עוד הוצאות מימון על המשכנתא, כדי שעוד שלוש שנים אולי תהיה לך דירה חדשה, וכמו שכבר נאמר כל שינוי לכיוון הפוך מהמצופה ישנה לך את התוכניות ויסבך אותך.

 

גם אם הכל ילך כמו שאתה מצפה (כלומר, מחירי הדיור ימשיכו לעלות), תישאר עם חוב ענק לשארית חייך הבוגרים. מה הלחץ לקנות עכשיו?

 

חכה שלוש שנים. תחסוך לבד, בלי לשלם לבנק על הלוואה. אל תתחייב למשכנתא. עוד שלוש שנים, כשתיפתח לך קרן השתלמות ויהיה לך חיסכון של שלוש שנים, תקנה דירה.

[Nemesis]

אגב, אני בספק שהבנק יאשר לך לקיחת משכנתא עם גרייס ברגע זה כאשר יש לך הלוואה פתוחה של 150,000 ש"ח עבור ההון העצמי. האישור העקרוני לא רלוונטי בכלל ברגע שלא סיפרת להם שתהיה לך הלוואה נוספת עם החזר חודשי כה גבוה.

[k1235]

אגב, אני בספק שהבנק יאשר לך לקיחת משכנתא עם גרייס ברגע זה כאשר יש לך הלוואה פתוחה של 150,000 ש"ח עבור ההון העצמי. האישור העקרוני לא רלוונטי בכלל ברגע שלא סיפרת להם שתהיה לך הלוואה נוספת עם החזר חודשי כה גבוה.

על העניין הזה אפשר להתגבר ולקחת את ההלוואה מחשבון בן משפחה

בכל מקרה אם אקח את המימון דרך הקבלן לא אצטרך את הגרייס

 

הלחץ לקנות נובע מעליית מחירי הדירות בלי פרופורציה ודירה ב 1.1 לא תיהיה עוד הזדמנות לקנות אצלנו בארץ

אצלי בעיר המחירים עלו לכיוון 1.4 וה 1.1 מדובר על דירה בחריש

כאשר גם חריש תתחיל להראות כמו עיר גם שם המחירים יקפצו ופיספסתי את הרכבת ולא אצטרך משכנתא של 800 אלף אלא של 1.2M..

[pooh-bear]

אז אנחנו שוב נגררים לדיון במחירי הדיור.

 

בקצרה, כי כבר דשנו בזה מספיק: לדעתי, זה יגמר מתישהו. בכל העולם מחירי הדיור עלו, וירדו. גם פה זה יקרה.

 

אם אתה רוצה להתחייב למשכנתא גבוהה כל חייך בשביל דירה בחריש, שיהיה לך בהצלחה. אפילו אם נניח שמחירי הדיור לעולם לא ירדו, אין מספיק דירות, לכל משפחה יש עשרים ילדים וכל הבולשיט​ הזה, לא עדיף לשכור דירה במקום קצת יותר קרוב בערך בסכום המשכנתא שלך? לפחות עד שדברים ישתנו? זה לא כיף, אבל גם להיכנס לחוב מטורף בשביל דירה בחריש כשכל שינוי בכיוון ההפוך יחרב את חייך מבחינה כלכלית זה לא כזה כיף. הרבה פחות כיף לדעתי.

 

והנה לנו בועת הנדל"ן in a nutshell.

[ישה]

מדליה נשלחה לביתך על התייעצות לפני הרכישה.

 

יש לך 125K הון עצמי ואיתם אתה רוצה לרכוש דירה ב 1100K

 

אתה לא דוחה את הרכישה כי אתה בדעה שהמחירים ימשיכו לטפס.

 

כמה יש היום בקה"ש?

 

כמה אתה מייעד לתשלום המשכנתא מדי חודש?

 

תקרא את הודעה 25 לאט לאט.