משכנתא עם גרייס לשנתיים או מימוון קבלן

[k1235]

חברי הפורום היודעים הכל

מה העדיפות ברכישת דירה מקבלן

הקבלן מציע תנאי מימון 20-80 שכמובן ה 80% צמודים למדד תשומות הבניין

מה העדיפות? לקחת משכנתא עכשיו עם גרייס של שנתיים ולשלם לקבל את מלוא הסכום או להשתמש בתנאי המימון של הקבלן

 

תודה !

[ישה]

ראשית

 

לא משלם לקבלן את מלוא הכסף משאיר תמיד 10-15% לכניסה

 

שנית

 

לא משלם לקבלן מראש אם אין ערבות בנקאית / ליווי פיננסי.

 

ועכשיו לדילמה שהצגת

 

הצמדה למדד תשומות הבניה היא לא זולה בהשוואה למדד המחירים לצרכן הרגיל.

 

בנוסף הריבית היום תהיה ככל הנראה יותר נמוכה מהריבית שתצליח לקבל בעוד שנתיים

 

לכן אני מעדיף לקחת היום.

 

למרות הלחץ הכלכלי של תשלום גם של שכ"ד אני מניח + הריבית על קרן ההלוואה.

[Nemesis]

בתחושה שלי גרייס לשנתיים שלוש יהיה יקר יותר ביחס להמתנה.

[k1235]

קיים ליווי בנקאי לפרוייקט

התכנון הוא לקחת את המשכנתא עם גרייס מלא ולא לשלם את הריבית במהלך השנתיים

ה 10% שאני משאיר לסוף לצורך מה? התמקחות על בעיות שיהיו בכניסה לדירה? אם אשאיר את התשלום לסוף אשלם גם ריבית על המשכנתא וגם ריבית על הסכום שהשארתי לסוף

[ישה]

בתחושה שלי גרייס לשנתיים שלוש יהיה יקר יותר ביחס להמתנה.

 

בתחושה שלי לא אגרום לתאונה עם רכבי בשנתיים שלוש הקרובות. למרות זאת אני מבטח את רכבי במקיף.

 

הקו המנחה אותי בהמלצות למשכנתא הוא גידור סיכונים גם אם זה עולה לי בפרמיה.

 

לכן מעדיף קל"צ על משתנה.

 

כיוון שאנו במגמה של עליה בריבית לא רוצה להסתכן בלקיחת משכנתא בעוד שנתיים שלוש , בריבית גבוהה יותר מהריבית היום, מה עוד שאני לא מקבל מימון בחינם מהקבלן אלא הוא עולה כ 1.5% לשנה עליית המדד.

 

קיים ליווי בנקאי לפרוייקט

התכנון הוא לקחת את המשכנתא עם גרייס מלא ולא לשלם את הריבית במהלך השנתיים

ה 10% שאני משאיר לסוף לצורך מה? התמקחות על בעיות שיהיו בכניסה לדירה? אם אשאיר את התשלום לסוף אשלם גם ריבית על המשכנתא וגם ריבית על הסכום שהשארתי לסוף

 

משאיר יתרה בסוף בדיוק כדי להיות במצב של אפשרות לקזז מן הקבלן בעיות ערב הכניסה.

 

נדמה שאתה צריך מיליון ש"ח משכנתא

 

תיקח 900K עליהם אתה משלם ריבית על ה 100K האחרונים אתה לא משלם ריבית , אתה משלם לקבלן את ההצמדה.

 

אתה צריך לקחת מיליון ש"ח

 

הריבית הנמוכה ביותר תינתן לך אם אתה מתחיל לפרוע קרן וריבית באופן מיידי נניח 3%

 

אחריה יהיה גרייס חלקי הריבית תהיה 3.3%

 

וגרייס מלא הריבית תהיה 3.5%

 

למה?

 

כי הבנק רואה את "הסיכון" שאתה לא מחזיר לו את ההלוואה מיד.

 

עכשיו נסביר גם את הקושי בגרייס מלא ובגרייס חלקי לעומת פרעון שוטף.

 

מיליון ש"ח ל 25 שנה בריבית 5% ההחזר החודשי 5845 ש"ח

 

לקחת גרייס מלא התווספו לך בשנתיים 100,000 ש"ח ( ריבית 5% וקיבלת ממני הנחה לא ריבית דריבית )

 

כעת אתה צריך להחזיר 1.1 מיליון ש"ח אבל התקופה להחזר היא לא 25 שנה אלא 23 שנה בלבד,הריבית תהיה 5.5% ההחזר החודשי יהיה 7032 ש"ח

 

בגרייס חלקי הקרן נשארה על 1 מיליון הריבית תהיה 5.3% ההחזר יהיה 6276 ש"ח

 

ועוד שילמת בתקופת הגרייס מדי חודש כ 4400 ש"ח עבור הריבית.

 

שאלה

 

מה עלות הדירה? לכמה משכנתא תזדקק?

[Nemesis]

ישה, הבנקים אוהבים מאוד לתקוע ריביות גבוהות למי שצריך גרייס כבר עכשיו. אמנם ריביות הבסיס היום נמוכות מאוד, אבל הריביות האבסולוטיות לא נמוכות כלל. בנוסף יש בדיקה בנושא תיאום ריביות הבנקים, מכירת הדירות בירידה ומתחילה להתבטא בהיקף המשכנתאות. כ שמשקללים את כל הנתונים האלה אישית לא מאמין שהולכת להיות עליה מטאורית בריבית המשכנתאות. מדד התשומות גם נמוך בשנים האחרונות.

צריך להעלות 2 הצעות רלוונטיות מהבנקים לכאן. אחת עם גרייס ואחת ללא גרייס. כל עוד לא מעלה הצעות קונקרטיות קשה להתייחס אבסולוטית. לפיכך אני חוזר בינתיים לכך שבתחושתי עלות גידור הסיכון תהיה גבוהה במקרה הזה.

[k1235]

 

תיקח 900K עליהם אתה משלם ריבית על ה 100K האחרונים אתה לא משלם ריבית , אתה משלם לקבלן את ההצמדה.

 

לא הבנתי..

אני אצטרך לקחת את כל הסכום מהבנק ולשמור אותו בצד בכדי שאשלם לקבלן בסוף התקופה..

 

העלות הדירה: 1.1M

משכנתא: 825K

 

אני צריך לקחת גרייס מלא או את המימון מהקבלן

מה העדיפות?

[ישה]

לא הבנתי..

אני אצטרך לקחת את כל הסכום מהבנק ולשמור אותו בצד בכדי שאשלם לקבלן בסוף התקופה..

 

העלות הדירה: 1.1M

משכנתא: 825K

 

אני צריך לקחת גרייס מלא או את המימון מהקבלן

מה העדיפות?

 

אתה מושך כרגע רק 725K ואת היתרה 100K מושך בכניסה.

 

שיעור המימון שלך הוא המקסימום 75%

 

צפה לקבל ריביות גרועות

 

אתה רוצה לקבל גרייס מלא הריביות תהיינה עוד יותר גרועות.

 

אבל

 

המשמעות של לקיחת גרייס מלא פירושו שאתה לוקח מהבנק לא 825K אלא עוד 100K ריבית מצטברת

 

מכאן שאתה אמור לעבור את המסגרת של 75% מימון מותר, ולא ברור אם הבנק יאשר לך זאת.

 

במקרה שלא תיקח את המימון מהבנק היום הרי בעוד שנתיים ה 80% שלקחת מהקבלן יהיו בסכום גבוה יותר בגלל ההצמדה, שווי הדירה אז מי יודע, ואתה עלול להיות בבעיה.

 

אלא אם במהלך השנתיים הללו אתה מצליח לחסוך סכום משמעותי או קה"ש /חיסכון נפתחים , כדי להקטין את סכום ההלוואה שתזדקק לו.

 

ייתכן שהפתרון הוא שילוב בין לקיחת משכנתא לבין המימון של הקבלן, כאשר את המסגרת אתה סוגר היום

 

נניח 550 בקל"צ שחלק ממנו תבקש בגרייס מלא וחלק בגרייס חלקי ועוד 275 בפריים אותו תמשוך רק בסיום הבניה. גם כאן הבנק עלול להיות לא נחמד.

 

לא יודע מה גובה ההכנסה שלכם אבל התחושה שלי היא שקפצתם מעל הפופיק.

[ישה]

ישה, הבנקים אוהבים מאוד לתקוע ריביות גבוהות למי שצריך גרייס כבר עכשיו. אמנם ריביות הבסיס היום נמוכות מאוד, אבל הריביות האבסולוטיות לא נמוכות כלל. בנוסף יש בדיקה בנושא תיאום ריביות הבנקים, מכירת הדירות בירידה ומתחילה להתבטא בהיקף המשכנתאות. כ שמשקללים את כל הנתונים האלה אישית לא מאמין שהולכת להיות עליה מטאורית בריבית המשכנתאות. מדד התשומות גם נמוך בשנים האחרונות.

צריך להעלות 2 הצעות רלוונטיות מהבנקים לכאן. אחת עם גרייס ואחת ללא גרייס. כל עוד לא מעלה הצעות קונקרטיות קשה להתייחס אבסולוטית. לפיכך אני חוזר בינתיים לכך שבתחושתי עלות גידור הסיכון תהיה גבוהה במקרה הזה.

 

אני לא מהמר

 

מה תהיה הריבית בעוד שנתיים שלוש אין לי מושג אבל בתחושה שלי תהיה גבוהה מהיום.

 

לכן סוגר היום

 

תהיה הריבית נמוכה יותר אמחזר , יעלה קנס כלשהו , תהיה גבוהה יותר הרווחתי.

 

ואין לזה כל קשר מה הוא יכול לקבל בגרייס או לא בגרייס היום

[k1235]

למה קפצנו מעל הפופיק? לקחת משכנתא במימון של 75% רוב הזוגות הצעירים לוקחים במימון כזה

בשביל שלא נקפוץ מעל הפופיק אנחנו רוכשים דירה בעיר אחרת ממקום המגורים הקיים שלנו בכדי לקנות אותה זול יותר ב 300-400K ש"ח

 

אז אם אתה אומר שהבנק יתן ריבית לא טובה עם גרייס מלא למה לא להשתמש במימון הקבלן? הרי מדד תשומות הבניה הוא 1.5% בממוצע לשנה פחות מריבית על המשכנתא

[ישה]

ממליץ לך לקרוא לאט לאט את כל מה שכתבתי.

 

אנחנו בעוד שנתיים

 

אתה חייב לקבלן במקום 880K כבר 900-920K בתלות בעליית המדד.

 

דמיין שערך הדירה לא עלה ונשאר על 1100K

 

75% מהסכום הוא 825K ואתה צריך 900-920K.

 

אבל כנראה במצבך אין לך ברירה אלא ללכת על מימון הקבלן.

 

הצעתי גם לנסות לקחת חלק היום במשכנתא וחלק במימון הקבלן.

 

כנראה שגם הריבית שתוכל לקבל בעוד שנתיים תהיה גבוהה מהריבית של היום.

 

משכנתא שפויה בריביות של היום פירושה כ 4500 ש"ח החזר חודשי דורשת 11-12K הכנסה חודשית.

 

אני לא ערכתי סטטיסטיקה כמה זוג צעיר לוקח

[Nemesis]

אני לא מהמר

 

מה תהיה הריבית בעוד שנתיים שלוש אין לי מושג אבל בתחושה שלי תהיה גבוהה מהיום.

 

לכן סוגר היום

 

תהיה הריבית נמוכה יותר אמחזר , יעלה קנס כלשהו , תהיה גבוהה יותר הרווחתי.

 

ואין לזה כל קשר מה הוא יכול לקבל בגרייס או לא בגרייס היום

 

בוא נקח דוגמא מספרית.

נניח לוקחים את הכל ה- 825,000 בקל"צ ל-20 שנה. נשער ריבית ממוצעת שהיא 4.25%.

סה"כ תשלום - 1.226 מיליון ש"ח במשך 20 שנה.

 

עכשיו נקח משכנתא עם גרייס לשנתיים עבור אותו סכום. בגלל הגרייס, נניח שהבנק מחליט לדיין אותנו עם ריבית של 4.75%.

סה"כ נשלם 1.4066 מיליון ש"ח.

 

סה"כ שילמנו כמעט 181,000 ש"ח יותר בגלל הגרייס לשנתיים.

 

נניח ועכשיו את אותם 825,000 ש"ח לא נשלם עכשיו, ונניח מדד תשומות הבנייה של 1.5% לשנה.

סה"כ תוספת העלות היא 25,000 ש"ח בלבד.

בוא נניח גם שבעוד שנתיים יקח את ההלוואה בתוספת ריבית של אחוז אחד שלם.

ישלם 1.334 מיליון ש"ח. בתוספת ההצמדה למדד עדיין נשארו קרוב ל- 50,000 ש"ח יתרון לטובת תשלום מאוחר.

 

לטעמי מדובר בביטוח יקר מאוד, במיוחד כאשר בשוק היום כמות הרכישות וכמות המשכנתאות קטנה, והריבית גבוהה אבסולוטית ביחס לריביות הבסיס.

 

מהצד השני המכשול הוא אחוז מימון מקסימלי, כלומר פות"ש השרשור חייב לחסוך ולהחזיק ביד את סכום העלייה במדד בעת התשלום.

[pooh-bear]

בוא נניח גם שבעוד שנתיים יקח את ההלוואה בתוספת ריבית של אחוז אחד שלם.

ישלם 1.334 מיליון ש"ח. בתוספת ההצמדה למדד עדיין נשארו קרוב ל- 50,000 ש"ח יתרון לטובת תשלום מאוחר.

 

לטעמי מדובר בביטוח יקר מאוד, במיוחד כאשר בשוק היום כמות הרכישות וכמות המשכנתאות קטנה, והריבית גבוהה אבסולוטית ביחס לריביות הבסיס.

 

מהצד השני המכשול הוא אחוז מימון מקסימלי, כלומר פות"ש השרשור חייב לחסוך ולהחזיק ביד את סכום העלייה במדד בעת התשלום.

 

אני בטוח שישה יסתדר גם בלעדי, אבל לדעתי יש פה שתי טעויות בסיסיות:

א. אף אחד לא יודע איפה תהיה הריבית עוד שנתיים. ואם היא תעלה באחוז וחצי? שניים? יותר? הריבית (של בנק ישראל) נקבעת, לצערינו, הרבה לפי הריביות בעולם ושער השקל, פחות בגלל שוק הדיור הישראלי.

ב. זו אולי פרמיה גבוהה (בהנחה הלאו דוקא סבירה שלקחת), אבל היא מכסה את הסיכון שפות"ש לא יוכל לקחת משכנתא בגלל שיעבור את אחוז המימון המותר. מכיוון שכל העסקה נשמעת לי מאוד גבולית, זה סיכון כנראה לא מבוטל. אני אישית לא הייתי לוקח אותו (אבל אני אישית ממש לא הייתי קונה דירה כזו במצב כזה).

 

פות"ש, מציע לך לחשוב שוב אם זו עסקה משתלמת במצבך. אתה הולך לשלם משכנתא מאוד גבוהה למשך 25 השנים הבאות על דירה שכנראה (לפי מחירה) לא נמצאת במקום אידאלי.

[Nemesis]

הבעיה היא שריבית המשכנתא לא בהכרח נגזרת מריבית בנק ישראל. עובדתית הריביות הקבועות זינקו בצורה מטאורית למרות שריביות הבסיס לא השתנו בצורה מהותית. מדוע? מספר סיבות, תבחר מה שנראה לך. הגבלות הלימות ההון, הסיכון הגובר בשל אחוז השקעה גבוה בשוק הדיור ואולי סתם כי הם יכולים.

בפועל, כמות המשכנתאות החדשות כרגע במגמת קיטון מהותית, הבנקים זורקים חלק מתיקי המשכנתא שלהם לגופים המוסדיים והכנסת פתחה בחקירה לגבי סיבת העלייה המטאורית בריבית למרות שריביות הבסיס לא השתנו.

מעשית רמת הריבית הקבועה היום לא רחוקה מרמת הריביות שהיו בתחילת שנות ה 2000. כל העובדות האלה גורמות לי לשער שהריבית לא ישתנו מהותית בכיוון מעלה בזמן הקרוב.

נכון לרגע זה כדי שהביטוח ישתלם, ריבית הקלצ צריכה לעלות ביותר מ 1.5 אחוז ומדד תשומות הבנייה ב 1.5 אחוז לשנה ומעלה כדי לראות תועלת בביטוח.

 

לפיכך עלות הביטוח נראית לי גבוהה. עובדתית, רוב האנשים לוקחים סיכון כלשהו במשכנתא שהם לוקחים. לרוב לוקחים כשליש משכנתא בריבית צמודה לריבית הפריים. האם היא לא עלולה לזנק ל 10%? עלולה. המשכנתא בקלצ שגבוהה ב 2.7-3 אחוז מריבית הפריים? עובדתית לא. זה עוד לפני הכניסה למסלולים משתנים או צמודים שלא מעט אנשים לוקחים.

 

בכל אופן, אני מסכים בהחלט שהעסקה הזו גבולית. אם פותש היה יכול לשלם ולהתחיל לשלם את המשכנתא מעכשיו ללא גרייס, דעתי היתה נוחה יותר. גרייס מלא הוא יקר מאוד ומקפיץ מאוד את עלות העסקה. במצב כזה לדעתי אם כבר קונים עדיף בהרבה דירה יד שנייה בה לא צריך לקחת גרייס ולא צריך להמתין הרבה כדי להכנס.

[ישה]

נלך על המספרים שלך ועל הריביות שלך

 

קל"צ 20 שנה 4.25% ריבית על 825K נחזיר אכן 1226K ( כאמור לא מעשי מבחינת פות"ש )

 

גרייס מלא ריבית 4.75% נצבור כ 80K

 

ולכן על 905K ל 18 שנה ריבית 4.75 נחזיר 1348K הפער התיאורטי 122K

 

הלכנו על המימון של הקבלן נצטרך 850K לקחת כמשכנתא

 

850K ל 20 שנה ריבית 5.25 נחזיר 1375K תיקח זאת ל 18 שנה תחזיר 1316K

 

כלומר אם המדד יהיה רק 1.5% לשנה ואם הריבית תעלה רק ב1% בשנתיים אנחנו נמצאים בערך באותו מקום