שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[sperial]

ושכחתם את המשמעות של ערכים נומינליים מול ערכים ריאליים בימים של אינפלציה. מה שמסבך את החישוב הוא הפיגור של תיקון ההכנסות המדפחתיות אחר האינפלציה.

[Transporter]

לפני 35 דקות, ישה כתב:

אתה צורח כי אין ירידות 

באים הנתונים  ומראים שכן

 

טעות ראשונה

 

 

טעות ראשונה זה שאתה כותב כאן דברים כאילו הם עובדה  אבל אם תעלה למעלה תראה שזה לא מה שאמרתי

וזה לא פעם ראשונה שאתה כותב מה שנוח לך ומציג את זה בתור עובדה

כתבתי פה כבר כמה פעמים שמבחינתי ירידת מחיר מ 2 מליון ל 1.95 זה לא ירידה

בטח לא ירידה שמצריכה כותרות ורעש

 

לפני 35 דקות, ישה כתב:

 

עכשיו אתה טוען שהירידה לא תהיה כמו העליה,  לא ראיתי מישהו שטען זאת 

 

גם זה  לא  נכון

אמרתי שלא הכל שחור ולבן

ושאם עלה 20% בשנה לא אומר שירד 20% בשנה

יכול גם לרדת 2%, שנה הבאה 1% ועוד שנתיים 8%

יכול גם לרדת 80% בשנה. יקרה? כנראה שלא.  אבל דבר אחד בטוח- זה שעלה 20% לא מחייב שירד 20% בשנה

ואני כבר חצי שנה כותב כאן שאני לא מנבא כלום

אני יכול להגיד מה כרגע

כרגע אין ירידות. לא הירידות שמנסים לדמות פה

ולא הסיפורי סבתא שהוא מספר לנו כבר מאמצע 2022 על  זה שתכף שוק הדיור מתפרק

 

 

לפני 35 דקות, ישה כתב:

וכמי שמספר על עצמו כאלוף  בהשקעות בבורסה  אתה בוודאי יודע המניה יכולה לעלות  באלפי אחוזים אבל לרדת במקסימום 100%

 

אני אפילו פעם אחת לא כתבתי שאני אלוף בהשקעות

אני אלוף רק במקצוע שלי ובתחום שלי

ובזה אין לי מתחרים

 

אני מבין שמשעמם לך ואתה בא מדי פעם מנסה לעשות פה קצת ענין ולעוות מה שכולם כותבים כדי שיהיה לך על מה לדבר

את המניפלציות הזולות האלה תשאיר  למקום אחר או שתלך לעבוד אצל אופירה וברקו 

 

לפני 35 דקות, ישה כתב:

כיוון שאתה בחור צעיר אשלח אותך לעיין בכמה ירדו מחירי הדירות בשנים 1997-2006 ותחזור עם התובנות

 

זה בכלל לא מעניין אותי

כי הדיון פה הוא על 2023. אני לא טענתי מה ירד או לא ירד ב 1997 אלא מה ירד ולא ירד נכון להיום .

כיוון שאתה דיי מבוגר בוא נסכים שלפחות לצד אחד מאיתנו יש חיים והוא לא מעוניין להמציא ויכוחים רק כדי להיות חלק מהם

דיי תשחרר קח אוויר

תקרא על  מה דיברו פה  לפני שהתפרצת   

ואם סתם באת להעביר את הזמן אז שחרר אותנו תעשה טובה

עריכה אחרונה ב-17 למרץ, 2023 על ידי Transporter

[sperial]

אתה תיתן לישה את הכבוד המגיע לו. נכון שהוא כותב במשפטים קצרים, עדיין הידע שלו לא יסולא בפז.

 

ואכן, מספיק עם התפיסה שמחירי הנדלן הם פונקציה מונוטונית. יש תקופות של ירידות ריאליות משמעותיות. כרגע נראה שאנחנו נכנסים למשבר כלכלי גם בגלל המשבר העולמי וגם בגלל לוין-רוטמן, אני מניח שהמחירי הדיור ירדו, וחזק.

[פינדר]

לפני 45 דקות, Transporter כתב:

ירידת מחיר מ 2 מליון ל 1.95

כמו שכתבו, כשאתה משקלל את האינפלציה של השנה האחרונה של 5.4 אחוז, אז גם אם המספרים שכתבת נכונים, הירידה היא יותר מה50 אלף הנומינלים.

[yuvalganim]

עזוב זה ויכוח עקר איתו.

אני חושב שאפשר יהיה להשיג שלום עם הפלסטינים לפני שנגיע להסכמות עם transporter

[redroze]

@Transporterהכלכלנים בבנק דיסקונט גם טועים?

 

https://www.funder.co.il/article/146212

[Transporter]

לפני 3 שעות, פינדר כתב:

כמו שכתבו, כשאתה משקלל את האינפלציה של השנה האחרונה של 5.4 אחוז, אז גם אם המספרים שכתבת נכונים, הירידה היא יותר מה50 אלף הנומינלים.

 

לכתוב "יותר" זה לא נותן כלום חוץ מסתם תגובה.

כמה יותר?

יותר מ 50 אלף יכול להיות גם 51 או 500 או 5 מליון

כמה  יותר?

 

 

[sperial]

עוד 5.4% מערך הדירה. בקיצור, בהתאם לדוגמה שלך, דירה שירדה מ-2 מיליון ש"ח לפני שנה ל- 1.95 מיליון ש"ח של היום, שווה בערך בערך 1.85 מיליון ש"ח של לפני שנה (1.95X[1-0.054]). אז המחיר הריאלי ירד  ב-7.5% מ-2 המיליון של לפני שנה, בערכים של לפני שנה. לא מבוטל.

עריכה אחרונה ב-17 למרץ, 2023 על ידי sperial

[Transporter]

לפני כשעה, redroze כתב:

@Transporterהכלכלנים בבנק דיסקונט גם טועים?

 

https://www.funder.co.il/article/146212

 

מה אתה בא להראות פה ?

שהם אומרים שצפויים לראות ירידה של 5%? 

הכתבה הזאת מה 16.3

תלך אחורה ותראה כמה פעמים לפני הכתבה הזאת כתבתי פה שהגיוני שירדו 5%  אבל זה לא ה"ירידה" שכולם חיכו לה ומצפים לה

לרגע לא שללתי ירידה של 5% ואפילו כתבתי בדיוק את המספר הזה. לפני הכלכלנים

לפני 7 דקות, sperial כתב:

עוד 5.4% מערך הדירה. בקיצור, בהתאם לדוגמה שלך, דירה שירדה מ-2 מיליון ש"ח לפני שנה ל- 1.95 מיליון ש"ח של היום, שווה בערך בערך 1.85 מיליון ש"ח של לפני שנה (1.95X[1-0.054]). אז המחיר הריאלי ירד  ב-7.5% מ-2 המיליון של לפני שנה, בערכים של לפני שנה. לא מבוטל.

 

אתה רק מצדיק מה שכתבתי כאן עשרות  פעמים

אותה דירה בנהריה או באשקלון שנמכרת היום ב 2 מליון (ולא בטוח בכלל שירדה ל 1.95 זאת סתם דוגמא תאורטית שנתתי כאן ) המחיר האמיתי שלה צריך להיות 1.3-1.4

כל הדיבורים האלה על 1.95 או 1.89 או 1.8671 הזויים ובכלל לא רלוונטים

מי שיושב על הגדר כל הזמן הזה בשביל לקנות את הדירה הזאת ב 1.9 במקום 2 מליון, שיהיה לו לבריאות מה אגיד לך

 

 

עריכה אחרונה ב-17 למרץ, 2023 על ידי Transporter

[sperial]

ממש לא קשור.

הדירה שהיתה מתומחרת לפהי שנה ב-2 מלש"ח מתומחרת היום ב-1.85 מלש"ח לפי אותו ערך שקל - אלא שבגלל האינפלציה את רואה  מודעה, או בחוזה, 1.95 מלש"ח.

 

אם החוזה נחתם במחיר הזה כנראה שזה מצב השוק נכון להיום.

 

מה הדירה שווה? תלוי בכמה המוכר מוכן להסתפק ובכמה הקונה מוכן לשלם. בדיוק כמו במכירת רכב. אותה קורולה משומשת יכולה להמכר ב--100,000 ש"ח או ב-110,000 ש"ח או בכל סכום שיוסכם, גם אם לדעתך שווייה רק 80,000 ש"ח. דעתו של טרנספורטר, או דעתו של ספריאל, או דעתו של כל אחד אחר חסרת חשיבות - אלא רק דעתם של המוכר והקונה והסיכום הסופי ביניהם.

[Transporter]

בוא נסכם שכרגע הדירה הזאת לא במחיר מציאה

בין אם היא שווה 1.85 או 1.93 או 1.846

וגם את זה כתבתי כאן עשרות פעמים

מי שחיכה כל הזמן הזה בשביל מחיר כזה שיהיה בכיף

 

 

[sperial]

בוא תגדיר לי "מחיר מציאה".

 

אם דירות דומות בסביבה מתומחרות (מחיר חתימה) ב- 2 מלש"ח (של היום) והדירה הזו ב-1.95 מלש"ח אז היא אולי* מציאה. אם מחיר דירות דומות הבסביבה הו 1.85 מלש"ח (של היום) היא ממש לא מציאה.

 

*שקשה מאוד להשוות דירות, כי הבדלים קטנים (קומה אחת מתוך 20 או מפנה או מצב טכני או תאריך פינוי או עוד מיליון גורמים) עושים את ההבדלים.

[redroze]

לפני כשעה, Transporter כתב:

מה אתה בא להראות פה ?

שהם אומרים שצפויים לראות ירידה של 5%? 

הכתבה הזאת מה 16.3

תלך אחורה ותראה כמה פעמים לפני הכתבה הזאת כתבתי פה שהגיוני שירדו 5%  אבל זה לא ה"ירידה" שכולם חיכו לה ומצפים לה

לרגע לא שללתי ירידה של 5% ואפילו כתבתי בדיוק את המספר הזה. לפני הכלכלנים

שוק הנדלן לא מגיב מהר כמו שוק המניות.

אתה כנראה תראה כמה שנים רצופות של ירידה חד ספרתית כזו שבשילוב עם האינפלציה תשחק את מחירי הדיור.

 

אם אתה מצפה לראות ירידה סטייל 2008 בארה"ב, שמחירים נחתכו בעשרות אחוזים בפחות משנה, אז צפוייה לך אכזבה.

[D1winner]

ברור שיהיו ירידות בטווח של 10-5 אחוז שנתי ל 2-3 שנים הקרובות, אנשים רוצים לקנות אבל לא יכולים בגלל הריביות הגבוהות.

כתוצאה מכך קבלנים עוצרים בנייה חדשה, ומה אתם חושבים שיהיה עוד 3 שנים כשלא יהיו התחלות בניה והיצע נמוך? 

אם הריבית תרד תהיה עליה פסיכית במחירים, אם הריבית תשאר כפי שהיא כנראה שהמחירים יעלו אבל בצורה מתונה.

אם הריבית תעלה עוד אז המחירים לא בטוח יעלו אבל גם לא ירדו יותר בגלל שיהיה מחסור מטורף בטירוף.

 

קריסה טוטאלית תהיה כאן אם השוק יקרוס טוטאלית.. 

[Transporter]

תראו משהו מעניין

ממש במקרה בלי להתכוון נכנסתי לפוסט הראשון כאן מ 2017

גם אז ראו ירידה בעסקאות , תחזיות של כל מיני עובדי בנק

כולנו יודעים מה קרה בפועל

בפועל מה שאני אומר כאן כבר תקופה זה שמספיק להסתמך על תחזיות ותאוריות, אם יש ירידה אמיתית אנחנו נרגיש אותה (נרגיש פיזית. לא נקרא תחזיות)

 

 

 

לפני 14 שעות, redroze כתב:

שוק הנדלן לא מגיב מהר כמו שוק המניות.

אתה כנראה תראה כמה שנים רצופות של ירידה חד ספרתית כזו שבשילוב עם האינפלציה תשחק את מחירי הדיור.

 

אם אתה מצפה לראות ירידה סטייל 2008 בארה"ב, שמחירים נחתכו בעשרות אחוזים בפחות משנה, אז צפוייה לך אכזבה.

 

אני לא אמרתי בשום מקום שנדלן מגיב מהר כמו מניות

אני אומר כאן כבר תקופה שירידה של  5% זה לא משהו שצריך לשבת על הגדר ולחכות בשבילו

מי שמוכן להמר שתוך 3 שנים מחיר דירה בשכונה שהוא מחפש יירד ב 20%, שיחכה בכיף ויראה אם ההימור שלו מתממש

אבל מי שמחכה ל 5% כדי לקנות פשוט מבזבז זמן

 

לפני 15 שעות, sperial כתב:

בוא תגדיר לי "מחיר מציאה".

 

אם דירות דומות בסביבה מתומחרות (מחיר חתימה) ב- 2 מלש"ח (של היום) והדירה הזו ב-1.95 מלש"ח אז היא אולי* מציאה. אם מחיר דירות דומות הבסביבה הו 1.85 מלש"ח (של היום) היא ממש לא מציאה.

 

*שקשה מאוד להשוות דירות, כי הבדלים קטנים (קומה אחת מתוך 20 או מפנה או מצב טכני או תאריך פינוי או עוד מיליון גורמים) עושים את ההבדלים.

 

שהדירות שעולות היום 2 מליון יחזרו למחיר של 1.6 אפשר לקרוא לזה מחיר מציאה

אם תחזיות מדברות על זה שהדירה ששווה 2 מליןו תעלה עוד שנתיים 1.85 אין לי שום סיבה לחכות לזה

הייתי קונה אותה לפני חצי שנה במיקום שבא לי בשכונה שבא לי בקומה שבא לי בלי לחכות  עכשיו שנה שנתיים ומי יודע מה תהיה הריבית אז

 

 

לפני 12 שעות, D1winner כתב:

ברור שיהיו ירידות בטווח של 10-5 אחוז שנתי ל 2-3 שנים הקרובות

 

מה ברור בזה? איך קבעת שזה ברור?

אתה טוען שאפשר שתוך 3 שנים תהיה ירידה של 30%

אם זה יקרה מי שיחכה 3 שנים ירוויח

אני אומר שזה  לגמרי לא מובטח

לפני 12 שעות, D1winner כתב:

אם הריבית תרד תהיה עליה פסיכית במחירים, אם הריבית תשאר כפי שהיא כנראה שהמחירים יעלו אבל בצורה מתונה.

אם הריבית תעלה עוד אז המחירים לא בטוח יעלו אבל גם לא ירדו יותר בגלל שיהיה מחסור מטורף בטירוף.

 

 

אז מצד אחד אתה כותב שברור שתהיה ירידה של כמעט 30% ב 3 שנים

מצד שני אחרי דקה את הכותב שהמחירים יעלו בצורה מתונה או לא ירדו בכלל

 

בקיצור כמו עוד כמה אנשים כאן כתבת את כל האופציות האפשריות