שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[יוסי פרנקוס]

אני לא יודע.

[MiniMiz3r]

לפני 15 דקות, יוסי פרנקוס כתב:

הממשלה יכולה לעשות בדיוק את זה, לתת שטחים בחינם לבניה במטרה שיהיו לשכירות לטווח ארוך.

אחרי כמות מסוימת של שנים השוכר יכול לקנות את הדירה ומקזזים לו אחורה חלק משמעותי ממה שהוא שילם.

 

כלומר המדינה (כלומר אני) נותנת דירות במתנה לקומץ ברי מזל. איפה חותמים? 

 

לפני 11 דקות, SlowRide כתב:

יש דוגמאות לדברים כאלה שהצליחו? שואל כדי להרחיב את הדעת, לא כדי להתווכח.

 

אין. יש המון דוגמאות לדברים כאלה שנכשלו. 

בברלין השכילו לבטל את החקיקה המטומטמת הזאת ובאירלנד נכון לאוגוסט האחרון היו 700 דירות להשכרה. בכל המדינה. שוק השכירות שם נמחק לחלוטין. 

 

[yuvalganim]

באירלנד עדיין בטראומה ממשבר הנדלן המטורף שהיה שם, אשכרה השמידו בתים שהיו בבנייה כי לא היה מה לעשות איתם.

אז עכשיו זה כנראה יוצר בעיות אחרות, לא יודע אם הייתי לוקח אותם כדוגמא באופן כללי.

 

בגדול כדי שיהיו דירות להשכרה בכמויות זה צריך להיות משתלם ליזמים, זה הכל.

[יבגניפ]

וינה. לא יודע איך מימשו את  זה, אבל מדובר בעיר שבה כ-50% מהדירות שייכות לעיריה או לגופים אחרים שמשכירים לטווך ארוך.

 

חוץ מזה, אני לא טבוח שהטענה שפיקוח על שכר דירה נכשל בכל מקום שבו נוסה היא נכונה. בגרמניה, בלי קשר למה שעשו בברלין בשנים האחרונות, יש חקיקה בנושא. היא לא קיצונית, עד כמה שאני מבין. אבל היא קיימת. גם בניו יורק (לא מכיר כל כך את הפרטים). 

 

[יוסי פרנקוס]

המדינה לא נותנת שום דבר במתנה.

המדינה משקיעה כסף בפרויקטים שבהם הלקוח משלם כמות ידועה מראש כמו שכירות, וזה יכול להיות צמוד למדד כלשהו שהוא לא הנדל"ן.

אם כבר,  אז זו השקעה סולידית מאוד כי הכל ידוע מראש. שוכר יהיה בטוח כי בכל מקרה יש ביקוש.

אחרי נגיד 15 שנה אותו אדם יכול להעביר את הבעלות על שמו, ומתחשבים במה שהוא שילם בשביל למכור לו את הדירה.

 

מה שקרה בפועל זה שאותה משפחה קיבלה יציבות בחיים שלה מבחינת תעסוקה וחיי קהילה, והסיכוי שהילדים ינהלו חיים יציבים יותר עולה משמעותית.

 

אין פה מתנה כי הכסף שמשלם השוכר הוא כסף שהוא עובד בשבילו.

המדינה לא מרוויחה על השטח עצמו, או מרוויחה יחסית מעט.

 

זה עדיף על מציאות שבה הדירה הכי זולה שאפשר למצוא במקום סביר בפריפריה עולה 3 פעמים מה שעולה בפועל לבנות אותה.

מישהו פה עושה קופה ענקית, או המדינה או הקבלן.

[farkash7]

באוסטריה זה עובד כי יש שם שילוב של פיקוח עם תחרות (דירות לא פרטיות שמתחרות בפרטיות).

 

ככה יוצרים מצד אחד סדר וחוקים ברורים ומצד שני סטנדרט שצריך להתחרות בו.

 

כנראה ששני הדברים צריכים לבוא ביחד.

 

מי שאומר ״פיקוח זה רע״ מזכיר לי את אלה שאומרים שפיקוח על השוק זה רע וקפיטליזים זה טוב. זה לא שחור לבן. קפיטליזם לא עובד בלי פיקוח, וגם בארהב הקפיטליסטית יש פיקוח.

 

פיקוח בשוק השכירות בהחלט יכול לעשות טוב רק שצריך לעשות את זה נכון. איך? שישבו ויחשבו מה עובד במקומות אחרים ומה פחות.

 

לגבי הרעות החולות של פיקוח על השכירות. אמרתי את זה גם קודם, את כל הרעות הללו אפשר לראות גם בשוק ללא פיקוח. לכו נסו לשכור דירה בתא וספרו לי כמה ביקשו ממכם על הארון השבור של הדייר שאתם מחליפים…

 

עריכה אחרונה ב-30 לאוקטובר, 2022 על ידי farkash7

[vadim6385]

שאלת תם.

 

נגיד ואני רוצה לבנות בניין מגורים של דירות להשכרה.

 

אני בונה, משכיר את הדירות במשך 10 שנים ככה, ואז מוכר את הבניין למישהו אחר.

 

האם זה פחות משתלם מאשר לבנות בניין של דירות למכירה?

[SlowRide]

מניח שאם לבנות ולהשכיר לטווח רחוק היה יותר משתלם מלבנות ולמכור, היו עושים את זה יותר.

[יוסי פרנקוס]

זו בעיה של נזילות וכוח כלכלי שעומד מאחורי הפרוייקט.

חברה פרטית לא יכולה לעשות את זה כי יש לה התחייבויות לבנקים והיא חייבת לשמור על תזרים המזומנים הזה כדי להגיע לפרויקט הבא.

מדינה כן יכולה לעמוד בזה כי לא 100% מהתקציב שלה הוא למטרות רווח.

[yuvalganim]

לא רק נזילות, זה מודל עסקי שונה לחלוטין.

זה לתת שירות לדיירים בשוטף, זה לא רק לבנות, למכור ולשכוח

[יוסי פרנקוס]

נכון.

[natco]

לפני 39 דקות, vadim6385 כתב:

שאלת תם.

זה מבוצע, ויש אפילו פרויקטים של המדינה שמעודדים את זה.

 

הבעיה (מעבר למה שציינו החברים מעלי) היא בעיקר מיסויית (בוודאי כבדה יותר ללא ההטבות שניתנות, אבל קיימת גם לאחר ההטבות).

אני לא רו"ח (יש כאן כמה מנוסים שיוכלו לשפוך אור על הנושא) אבל אני מכיר את עניין המע"מ ומע"מ תשומות, שכן, כדי להשכיר את הדירות יש לשלם את המע"מ עבורן (כי התקזזת בתשומות והיית אמור להחזיר במכירת הדירה) ועוד כל מיני ענייני מס שנובעים מזה שחברה שמוכרת דירת לא יכולה פשוט להחליט להשכיר אותן "יום בהיר אחד".

 

יש לי יזם שהלך לשם עם אחד הפרויקטים שלו, קיבל את הנתונים, ישב על החשבונות, ואחרי כמה שבועות העביר את הפרויקט חזרה למחלקת השיווק, לשיווק רגיל...

עריכה אחרונה ב-30 לאוקטובר, 2022 על ידי natco

[_-?]

לפני 3 שעות, vadim6385 כתב:

שאלת תם.

 

נגיד ואני רוצה לבנות בניין מגורים של דירות להשכרה.

 

אני בונה, משכיר את הדירות במשך 10 שנים ככה, ואז מוכר את הבניין למישהו אחר.

 

האם זה פחות משתלם מאשר לבנות בניין של דירות למכירה?

יש בבאר יעקב פרוייקט כזה של ארזי הנגב אא"לט 

המחירים שם כמו המחירים של שאר הדירות בשוק היום 

מה שכן אתה מקבל יציבות במחיר לשנים הבאות 

 

תזרים לפי דעתי זה שם המשחק 

כשהקבלן מוכר 50 דירות ב2 מיליון כל אחת 

או משכיר 50 דירות ב5 אלף כל אחת הבנק מסתכל עליו אחרת וכל התזרים שלו שונה 

עליות וירידות חדות או תזרים קבוע לשנים ארוכות 

 

[Lior_Django]

לפני 4 שעות, SlowRide כתב:

יש דוגמאות לדברים כאלה שהצליחו? שואל כדי להרחיב את הדעת, לא כדי להתווכח.

 

למה ביטלו מלכתחילה את הדיור הציבורי?

אפשר גם לראות איפה היו בעיות ולתקן.

 

 

שכירות לטווח ארוך לא תעבוד בישראל, יותר מדי נק' מגע.

 

[natco]

לפני 8 דקות, _-? כתב:

תזרים לפי דעתי זה שם המשחק 

אין שום קשר לתזרים, ופרויקט שהוא להשכרה ושייך כולו ליזם מהווה בטוחה מצויינת כנגד מינוף עתידי.

 

כמובן שבלי שום קשר לכך, היזם יצטרך לעמוד בכל תנאי הליווי שהוא קיבל במקור, אם הוא רוצה לקבל ליווי פעם נוספת.

 

ועוד "כמובן" אחד- יזם שממונף עד השיניים, יתקשה להפוך את יתרת החוב להלוואה עומדת (שלא במסגרת ליווי לפרויקט).

זה טוב לפרויקטים שחלקם הלך למכירה, וחלק גדול ממה שנשאר להשכרה, הם ה"שומנים" של היזם והנוסטרו שלו.

 

ביטלו את הדיור הציבורי כחלק מהפחתת ההתערבות של המדינה במשק. כלכלה חופשית, אג'נדה ימנית, יו קנואו...