שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[m3x7r3m3]

לפני כשעה, פינדר כתב:

עבור בן אדם נורמטיבי, הפיתוי "לשכוח" לדווח על הכנסה הוא גדול.

לעומת זאת לדווח דיווח שיקרי, זה כבר פחות מפתה. בטח אם צריך לגבות את זה בתצהיר רשמי כמו חוזה חתום, או חתימה של רואה חשבון.

אני מניח שמס הכנסה יודע טוב מאוד כמה דירות יש לכל אזרח ואם יש חובת דיווח, ידעו מי משתמט מדיווח.

 

קרא מה כתב @natco

 

אם היום בעל עסק (שה"מקל" עבורו גדול וכואב בהרבה) מדווח דיווחים שקריים, אז קל וחומר שכירים.

 

צריך לכל הפחות איזה אינטגרציה בין המידע שנמצא בטאבו (ואולי גם לא, כי לפעמים יש עיכוב ברישום בטאבו ואז דירה מושכרת רשומה על שם החברה המשכנת עדיין), בין המידע שנמצא במשרד הפנים (מי רשום בכתובת), ובין רשות המיסים.

ובסוף ייצא מזה מישהו שמשכיר דירה ב-4900 לחודש.

[ישה]

בוא ניזכר בהיסטוריה ובהיסטריה

 

העליה הגדולה מבריה"מ אין דירות לשכן את כולם בוא ניתן פטור על השכרה וכך יגדל מלאי הדירות להשכרה. וכך היה.

 

המס על השכרה הפשוט הוא 10% על ההכנסה בלי אפשרות לקזז הוצאות קל לביצוע למשכיר לא דורש מאומה מהפקידות.

 

מכמות מסויימת של דירות ( עשר ומעלה בד"כ ) מס הכנסה רוצה לראות בזה עסק דהיינו דיווח על ההכנסות תוך מתן היתר לקזז הוצאות , לא בטוח אם זה כדאי למס הכנסה.

 

בכל מקרה כפי שנכתב מעלי דיווח ותשלום מהשקל הראשון עלול להיות מגולגל באיזורי ביקוש על השוכר בסופו של יום.

 

גם אם לא , לא ברור מה יהיה גודל ההכנסה למדינה מהמס , והאם זה יוציא דירות משוק השכירות.

 

עז אחד מיני רבים , מה יעבור בסופו של יום ימים יגידו

ומס הכנסה לא צריך מידע מאף אחד לא על מספר הדירות שיש לו לא על כלי הרכב שבבעלותו.

 

הכל במאגרים שלו.

 

והאמת אין שום סיבה לקבל פטור או מס מופחת על הכנסה משום מקור לא על דירה ולא בשוק ההון 

 

 

[natco]

"קל לביצוע", אתה אומר למי שלא היה לו מעולם מגע עם רשויות המס, לא יודע איך מגישים דו"ח, והוא ברוב המקרים גם אדם מבוגר, עם יכולות טכנולוגיות פחותות.

"לא דורש כלום מהפקידות" אתה אומר, אך מישהו צריך לבדוק את הדו"חות (לפחות מדגמית, כמו שנעשה כבר היום, הגם שמדובר  בעוסקים מורשים קטנים, שמחזור עסקיהם הוא כחצי מליון עד מליון שקל בשנה, ולא המשכיר האומלל של דירת 3 חדרים בגבעתיים).

אז זה כן ימשוך כח אדם מה"דגים השמנים" יותר, עוסקים מורשים שדו"חותיהם יבדקו עוד פחות פעמים במהלך חיי העסק שלהם. 

 

להביא עוד כ"א מיומן לרשות המיסים, שיגדיל את מספר הבדיקות ומתוך כך ישפר את הגביה?

אני חושב שזה חיוני. השאלה אם המקום הראוי "לבזבז" אותו יהיה על דו"חות של 6000 ש' בשנה, כשלפי הנתונים של הרשות עצמה ישנה התחמקות ממס בהקיפים גדולים פי כמה, שאין להם כ"א לתפוס.

 

זו עוד "עז" קלאסית של חוק ההסדרים, שתעלם במהלך המו"מ. 

באוצר יודעים היטב שזה לא מה שיכסה את הבור האדיר.

 

[m3x7r3m3]

שניכם צודקים.

 

אגב מבחינת המידע הגולמי יש לרשות המיסים המון המון מידע, שאפשר לעשות איתו הרבה מאוד דברים, צריך בשביל זה רצון, שעות מתכנתים, ולא פחות מזה שעות אנשי מקצוע (כלומר פקידי שומה) שיישבו עם המתכנתים כדי להגדיר נכון את המערכות שיעשו הוקוס פוקוס על כל המידע הגולמי.

 

עם מידע גולמי לא עושים שום דבר, זה עולה יותר מאשר מה שמרוויחים מעבודה כזו.

[GTאי]

לרשות המיסים קל יותר ליפול על עסק לגיטימי ולהוציא ממנו ב"הסכמה" (כפיה) 80,000 ש"ח מאשר לרדוף אחרי עשרות בעלי דירות. לא יודע כמה מכם פגשו את שלטונות המס, הם מחפשים כסף קל או כסף גדול - וזהו.

[קאררה]

לא יודע מהיכן אנשים מסיקים סתם שבעל הבית שלהם לא מדווח על הכנסה. אבא שלי החזיק 2 דירות להשכרה, היה טיפה מעל הרף שמצריך דיווח, מדווח כמו צ׳מפיון. הדיירים שלו לא יודעים כלום על זה (ובצדק, זה לא עניינם בכלל) והחיים ממשיכים כרגיל.

אל תסיקו מסקנות לגבי בעל הבית שלכם, יש כאלה שמעדיפים לישון טוב בלילה, הם מדווחים לרשות המיסים ולא מדווחים לדיירים שלהם.

[SlowRide]

סתם צרות עין שנובעת מהסטיגמה שבעל דירה = חזיר שמעשן סיגרים ויושב על הרים של כסף.
לפעמים הדירות האלה זה הפנסיה של אותו אדם.

אם למישהו יש משהו שאתה רוצה ואין לך, אז תנסה להיות כמוהו ולהשיג את זה במקום להתמרמר ולנסות להפיל אותו.

[קאררה]

לפני 12 דקות, SlowRide כתב:

סתם צרות עין שנובעת מהסטיגמה שבעל דירה = חזיר שמעשן סיגרים ויושב על הרים של כסף.
לפעמים הדירות האלה זה הפנסיה של אותו אדם.

אם למישהו יש משהו שאתה רוצה ואין לך, אז תנסה להיות כמוהו ולהשיג את זה במקום להתמרמר ולנסות להפיל אותו.

לאף אחד מאיתנו לא איכפת איך הדייר שלנו מסתכל עלינו. אנחנו עושים הכל כדי שהדירה תהיה ראויה למגורים+ וכל תלונה שיש לדייר מטופלת בזמן. אם הדייר בוחר לראות אותנו כחזירים עם סיגר - זכותו כל עוד הוא משלם את שכ״ד בזמן.

להיות בעל דירה להשכרה בישראל זה עסק לא משתלם בכלל: גם התשואה על הפנים, גם הממשלה קרציה עם מדיניות מיסוי מעיקה, וגם הדייר חושב שאתה מסתובב כל היום מדירה לדירה במרצדס השחורה שלך עם סיגר בפה וגובה שכ״ד במעטפות  לבנות כאילו אתה אולמרט או משהו. אני בכלל לא מבין למה אנשים קונים עשר דירות בישראל, זה בכלל לא עסק רווחי. עם הדירה שלי בישראל אני יכול לקנות 4-5 בתים פה בארה״ב ולעשות עליהם 12% תשואה עם עליית ערך מהסרטים, ולקזז את הפחת ככה שאני בכלל לא משלם מיסים, והכל חוקי. הסיבה היחידה שאני לא מוכר היא מעצלות, וכל זה בשביל 4.7% תשואה.

 

[avargel]

4.7% תשואה משכ"ד זה ברף הגבוה מאוד

התשואה הריאלית היא 2-3%

[פינדר]

לפני שעה, SlowRide כתב:

לפעמים הדירות האלה זה הפנסיה של אותו אדם.

בגלל זה יש הבדל בחישוב המס למי שעבר את גיל 60.

 

תהיה בטוח שאין לי עין צרה ואני בעד שאנשים ישקיעו בנדלן. רק רוצה שהמס יהיה הוגן ושהנדלן לא יהיה מקלט מס לעשירים.

[avargel]

הנדל"ן (לפחות בתצורה נשואת שרשור זה, דירות להשכרה) כבר מזמן לא מקלט מס בשום צורה

 

מס רכישה, מס שבח, היטלי השבחה, שכירות מעל 5000 ש"ח, 

הכל ממוסה

 

כל מס (קנס) נוסף על בעלי הדירות יגולגל ישירות לשוכרים, ע"ע מס דירה שלישית של כחלון ז"ל 

[- XM -]

לפני שאתם רצים למסות שכירות מהשקל הראשון, (ובלי קשר לזה שהמס יגולגל על השוכרים.)

אני כאחד שמשכיר דירות גם בעד,  אבל תורידו ממני את מס הרכישה.

מס שבח - הרווחת תשלם, מובן.

מס שכירות - הרווחת תשלם, גם מובן.

מס רכישה - אני קונה מכסף שכבר שילמתי עליו מס כשהרווחתי אותו, 

למה לתת לי קנס כשאני בוחר לקנות איתו דירה?

אגב מס רכישה שווה לכ- 15 שנות מס שכירות, בתשואה ממוצעת של דירה במרכז, וזה נופל עליך גם אם מכרת את הדירה אחרי שנה..

אז כל מי שאמר נדל''ן = מקלט מס, תחשבו שוב.

לפני 4 שעות, קאררה כתב:

עם הדירה שלי בישראל אני יכול לקנות 4-5 בתים פה בארה״ב ולעשות עליהם 12% תשואה עם עליית ערך מהסרטים, ולקזז את הפחת ככה שאני בכלל לא משלם מיסים, והכל חוקי.

לגבי למה משקיעים בישראל והאם זה כלכלי, 

יש לך מינוף על הדירות + קרוב לבית כך שזה השקעה יחסית נוחה.

אני לא השקעתי בחו''ל ואני פשוט לא חושב שאי פעם אאמין למישהו על עוור, אני לא מסוגל לעשות השקעה אם אני לא בדקתי הכל לבד..

אבל דבר אחד אני לא מבין, איך אתה עושה 12% תשואה על דירה בארה''ב,

כאילו מי זה בדיוק השוכר שלך, שמצליח לשלם שכירות חודשית שיכולה לקנות לו דירה תוך 8 שנים,ובכל זאת הוא לא קונה אלא שוכר, הוא צריך להיות דפוק לגמרי, לא? בפרט עם שוק המשכנתאות בארה''ב שאתה בתנאים מסויימים יכול להוציא מעל 100% משכנתא?

עריכה אחרונה ב-28 ליולי, 2021 על ידי איצי בר

[ישה]

לפני 6 שעות, איצי בר כתב:

 

אני כאחד שמשכיר דירות גם בעד,  אבל תורידו ממני את מס הרכישה.

 

מס רכישה - אני קונה מכסף שכבר שילמתי עליו מס כשהרווחתי אותו, 

למה לתת לי קנס כשאני בוחר לקנות איתו דירה?

וזה נופל עליך גם אם מכרת את הדירה אחרי שנה..

את אותה טענה אתה יכול עלות על תשלום מע"מ. 

אתה מתקזז על תשלום מס הרכישה במכירה

[עידן.]

לפני 9 שעות, איצי בר כתב:

אבל דבר אחד אני לא מבין, איך אתה עושה 12% תשואה על דירה בארה''ב,

כאילו מי זה בדיוק השוכר שלך, שמצליח לשלם שכירות חודשית שיכולה לקנות לו דירה תוך 8 שנים,ובכל זאת הוא לא קונה אלא שוכר, הוא צריך להיות דפוק לגמרי, לא? בפרט עם שוק המשכנתאות בארה''ב שאתה בתנאים מסויימים יכול להוציא מעל 100% משכנתא?

 

ב12% תשואה מדובר בבתים פרטיים או לכל היותר מולטי פמילי שמאכלס 3-4 משפחות, ולא בדירות. דירות בערים הגדולות בארה״ב מניבות סביב 3-4%, לפחות ממה שאני מכיר.

 

לא כולם יכולים לקבל מימון, בפרט סוג האוכלוסיה שמאכלס בתים שמניבים 12% בשנה.

בניגוד לישראל בה תשואת השכירות נטו קרובה מאוד לברוטו, בארה״ב מקובל ככלל אצבע להוריד 40-50% מתשואת השכירות ברוטו כדי להגיע לנטו, בהנחה שאתה לא מנהל ומתחזק את הנכס בעצמך.

 

בבית טיפוסי אמריקאי יש הוצאות שלא תמצא בדירה ישראלית- גג שצריך להחליף אחת לכמה שנים, מערכות חימום וקירור, טיפוח של סביבת הבית, מיסי עירייה וכו׳. 

בנוסף מקובל להשכיר בתים עם מוצרי חשמל כגון מקרר, מכונת כביסה, מייבש, מדיח, תנור וכו, שמין הסתם דורשים לעיתים תיקון או החלפה.

כמו כן בהחלפת דיירים מקובל לבצע רענון טיפה יותר יסודי, יחסית להעברת מכחול עם קצת צבע לבן שעושים פה בישראל, אם בכלל.

 

 

[sperial]

מהיכרותי השטחית עם שוק השכירות הישראלי בהחלט מקובל להשכיר דירות מצויידות ועל בעל הדירה לתחזק מזגנים, מכשירי חשמל, וכמובן את המבנה. עיון קצר בפורום זה יבהיר את העניין.

 

עם זאת, סביר שמבנה העלויות בארץ שונה בתכלית מזה שבארה"ב. יותר מזה, מן הסתם "ארה"ב" זה משהו מגוון מאד, וההשוואה צריכה להיות יותר ספציפית.