האם למישהו יש ניסיון, עם חברת ניהול שתחליף את וועד הבית ?

[חולגי]

ערב טוב.

איני מדבר על מגדל מגורים, בו לפעמים בין אם אתה רוצה או לא - יש לך חברת ניהול.

המקרה הוא בבניין בן 4 קומות ו-16 דירות.

אף אחד אינו רוצה להיות בוועד.

יש גם דיירים שעושים דין לעצמם לא לשלם דמי וועד בכלל (והוועד הנוכחי, לא עשה גם כנראה מספיק ע"מ לקבל את התשלומים).

למישהו יש המלצה על חברת ניהול שכזו ?

מהם התנאים, אם ידוע לכם ?

איך מתבצעים התשלומים ?

טוב או רע ?

המלצות כלשהן ?

תודה.

[semik]

באיזה אזור הבניין ממוקם?

[Fazer]

הבעיה שלך היא פשוטה, אי אפשר סתם כך להגיד "אני מחליט לקחת חברת ניהול". לצורך החלטה על פורמט של חברת ניהול צריך הסכמה של 2/3 מהדיירים, ולצורך בחירה בחברת הניהול צריך הסכמה של לפחות 50%. מעבר לכך, גם כשיש חברת ניהול חייב שיהיה ועד שאחראי על ההתנהלות מול החברה ועל הפיקוח עליה.

[hagaii]

תצטרך למצוא מישהו שיסכים לנהל את הבניין שלך ומהניסיון שלי זה לא פשוט כי החברה רוצה להרוויח סכום מסויים וכשהסכום הזה מתחלק על מספר קטן של דירות - כל דירה משלמת הרבה יותר.

[Guest Automatic1]

הבעיה שלך היא פשוטה, אי אפשר סתם כך להגיד "אני מחליט לקחת חברת ניהול". לצורך החלטה על פורמט של חברת ניהול צריך הסכמה של 2/3 מהדיירים, ולצורך בחירה בחברת הניהול צריך הסכמה של לפחות 50%. מעבר לכך, גם כשיש חברת ניהול חייב שיהיה ועד שאחראי על ההתנהלות מול החברה ועל הפיקוח עליה.

 

ברגע שקובעים אסיפת דיירים שבועיים - שלוש מראש, מציבים שילוט בכל מקום נראה לעין כל הדיירים. מודיעים בטלפון או סמס זה קביל.

 

זאת אומרת, ביום האסיפה ממתינים זמן מסויים למאחרים ולאחר מכן, האסיפה נחשבת לחוקית.

 

רוצה להגדיל ראש? קובעים אסיפת דיירים נוספת בהודעה מראש של שבועיים - שלוש שוב פעם, משלטים כראוי ומודיעים כראוי ואפילו במכתב לתיבה ואותה אסיפה היא הקובעת גם אם הגיעו 3 דיירים.

 

אני יודע כי בבניין של 25 קומות יש מספיק עורכי דין, ועד חזק וחברת ניהול. מגיעים מתוך 100 דיירים בערך כ 15-20 במקרה הטוב. וזה חוקי.

כל החלטה שלהם תהיה חוקית ותפעל על כולם.

[Fazer]

אתה צודק לגבי החלטות שוטפות הנוגעות לתחזוקת הבניין, אולם לגבי מעבר לחברת ניהול חוק המקרקעין קובע כך (שים לב לסעיפים ב1 ו- ב2):

 

 

71. החלטות בעלי הדירות [תיקון: תשס"ב(2)]

 

(א) החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה; ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה.

 

(ב) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה - מתחזק).

 

(2) החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

 

(ג) דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה, כאמור בסעיף 58(א).

 

(ד) על המתחזק יחולו, לענין ניהול החשבונות ואישורם והמצאת מידע לבעלי הדירות, החובות המוטלות על גזבר בסעיף 16 לתקנון המצוי שבתוספת.

[Derish]

גם כשיש חברת ניהול חייב שיהיה ועד שאחראי על ההתנהלות מול החברה ועל הפיקוח עליה.

נראה לי שאתה מתבלבל בין חברת ניהול לבין חברת אחזקה. המצב שאותו תיארת בציטוט זה ועד בית שמנהל את ועד הבית... נשמע לך הגיוני?

 

מטרתו של פות"ש למיטב הבנתי היא לא למצוא חברה שתעסיק גננים וחשמלאים (ותדרוש פיקוח), אלא חברה שתגבה כסף ותריץ בפועל את הבניין, לרבות אדמיניסטרציה וסנקציות כלפי מי שלא משלם.

[חולגי]

אמת אמרת דריש,

ותודה על הערותיכם המלומדות !

עכשיו - באסיפת דיירים שהיתה אתמול - (הגיעו 7 מתוך 16...) הועלה רעיון לצ'פר את הוועד בתשלום נמוך יותר לוועד, - כמעין "שכר" על פועלו (העתידי).

למישהו יש נסיון עם הסדר/סידור כזה ?

[Fazer]

נראה לי שאתה מתבלבל בין חברת ניהול לבין חברת אחזקה.

 

אני לגמרי לא מתבלבל, ואתה מוזמן לבדוק אותי.

 

חברת אחזקה: ועד הבית מתפקד באופן מלא לכל דבר (כולל קיום אסיפות, גביית כספים, התנהלות מול דיירים, התקשרות עם ספקים וכדומה), ומעסיק חברה שתפקידה לתחזק את הנכס בשוטף מבחינה טכנית - החלפת מנורות, ניקיון, גינון, ועוד.

 

חברת ניהול: חברה אשר דואגת לכלל האספקטים השוטפים של ניהול הבית המשותף, כולל גביית מיסי ועד, תשלומים, תחזוקה, וכדומה. יחד עם זאת, גם כשמעסיקים חברת ניהול חייבת להיות נציגות דיירים ממונה, אשר אחראית על שלושה דברים עיקריים: פיקוח על חברת הניהול מטעם הדיירים (החל מבחינה של רמת השירות שמקבל הבניין, דרך מתן הערות ודגשים, ועד החלפה של חברת הניהול באחרת), דאגה לאספקטים שאינם תחזוקה שוטפת (בעיקר שיפורים במבנה), ו"בעלות" על חשבון הבנק של הועד או מעקב שוטף אחר ההוצאות (יש חברות ניהול שפותחות חשבון עבור כל בניין ומנהלות בעצמן את החשבון ויש חברות שמקבלות מהועד צ'קים חתומים אבל החשבון הוא של הועד עצמו).

[Badi_Mami]

אמת אמרת דריש,

ותודה על הערותיכם המלומדות !

עכשיו - באסיפת דיירים שהיתה אתמול - (הגיעו 7 מתוך 16...) הועלה רעיון לצ'פר את הוועד בתשלום נמוך יותר לוועד, - כמעין "שכר" על פועלו (העתידי).

למישהו יש נסיון עם הסדר/סידור כזה ?

הועד שיבחר הוא בן אדם אחד?אם כן, יש הרבה בתים שאפילו הוא פטור משלם דמי ועד...

[Ahbarony]

עדיין צריך נציגות בית משותף שמפעילה את חברת הניהול. זה כמו דירקטוריון מעל החברה.

[wil]

תציעו לוועד שייבחר פטור מוחלט.

ייצא לכם (שאר הדיירים) הרבה הרבה יותר זול מאשר להביא חברת ניהול. בוודאות מוחלטת.

וגם כנראה תקבלו שירות יותר טוב.

[Ahbarony]

אין שום קשר בין ועד שעוסק בכספים והחלטות בין חברת ניהול שנותנת שרותי תחזוקה בפועל. שתי פונקציות שונות לחלוטין.

[חולגי]

בגדול - היתה כוונה להפעיל חברת ניהול שתגבה כספים ותתחזק את הבניין.

אבל הרעיון של פטור ממיסי וועד / הנחה גדולה - לאחד הדיירים שיתמנה לוועד - יישקל בחיוב רב (ואולי תמשוך מועמדים לתפקיד).

תודה ושבת שלום.