מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[maxcher]

אי אפשר לסגור קל"צ אחרי יום ללא קנס, רק בנק' יציאה.

מה שמתכוונים זה שהבחור צריך לעשות משא ומתן עם הבנקים, לקבל בפריים ריבית גבוהה ובקל"צ \ משתנה ריבית נמוכה יותר (בגלל שהוא לקח יותר בפריים), ולמחרת לבוא ולפרוע את הפריים, ואז נשארת עם משכנתא עם ריביות נמוכות

[Fitch]

לא, בדיוק הפוך. לסגור הכל ולהישאר רק עם פריים (0.8-0.9% שנתי).

[ישה]

יש לבחור 1.6 מיליון במזומן על חלק מקבל אפס ריבית על חלק 2-3%

 

אחת האופציות רכוש שתי דירות בנות 1.6 מיליון אפשר גם בפחות קצת.

 

על הראשונה לוקח 70% משכנתא על השניה יכול לקחת רק 50% משכנתא. סה"כ משכנתא 1920K מהון העצמי 1280K סה"כ 3200K

 

נשאר ביד 320K חלק למס רכישה על דירה שניה חלק פה ושם להוצאות יישאר עם כ 100-150K ליום סגריר.

 

580K בפריים ל 25 שנה ריבית כ 1%

1340K בקל"צ ל 13 שנה ריבית כ 3.5%

 

החזר כ 13K ממומן על ידי שכר הדירה ומתוך הכנסה נטו שלו.

 

מתעלם שמחר יתחתן, ירצה לגור אולי בדירה, ועוד.

 

ואם לא נרצה לקפוץ גבוה

 

מבקש משכנתא של 900K

 

שליש פריים 25 שנה שליש קל"צ ל 10 שנים שליש משתנה כל 5 ל 25 שנה.

 

את המשתנה פורע מיד דואג שהריבית שלה תהיה נמוכה מ 4.18 אם מבצעים זאת החודש ואז לא משלם קנס פרעון מוקדם.

 

ככה נשאר עם 600K בבנק ומנסה להשיג תשואות יפות.

 

במצב הזה ההחזר החודשי כ 4000 ש"ח ,מכוסה על ידי המשכנתא ופעם בחצי שנה פורע חלק מהקל"צ או הפריים לפי התפתחות הדברים מיכולת ההחזר החודשית של ההכנסה השוטפת.

[ישה]

אי אפשר לסגור קל"צ אחרי יום ללא קנס, רק בנק' יציאה.

לקל"צ אין נקודת יציאה

 

רק למשתנה

[redroze]

אלא אם כן אתה מתכוון שאת החלק של המשתנה במשכנתא שנשאר המזומן בבנק לוקח ומשקיע בבורסה ואז משווה לריבית של המשתנה לאחר 5 שנים, במידה ועקפתי את הריבית על המשנכתא אזי ממשיך בהשקעה, במידה ולא סוגר את החלק המשתנה? נכון?

 

 

הבנת מעולה.

הרעיון של ישה עם 2 הדירות חכם בדיוק כמו שהוא מפחיד/מסוכן.

הבחירה בסופו של דבר תהיה לפי אופיו של המשקיע (חבר). מי ששונא סיכונים ירכוש את הדירה מכספו ויהנה מרווח נקי מהיום הראשון. מי שאוהב לחיות על הקצה ימנף את עצמו לפי ראות עיניו (וישה פה נתן דוגמא של מינוף כמעט מקסימאלי).

 

אם החבר עשה בשנים האחרונות ממוצע של 3% זה אומר שהוא יודע מה לעשות עם כסף. אני הייתי מכניס (מצמיד) חצי מההון (800 אלף) למדד השגעון (דיור) והשאר במשכנתא. את החצי השני הייתי משקיע באותם אפיקים כמו שהוא השקיע עד היום.

[maxcher]

לא, בדיוק הפוך. לסגור הכל ולהישאר רק עם פריים (0.8-0.9% שנתי).

הוא לא יקבל עוד קנס על הקל"צ ועל המשתנה (אם יש)?

[ישה]

קנס מקבלים אם הריבית שקיבלת גבוהה מהריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל מידי חודש

 

 

לגבי המשתנה , הבדיקה היא מול הריבית לתקופה 1-5 שנים.

[פליקס]

תודה לכולם על התשובות.

 

לא חושב שהוא אמיץ מספיק כדי ללכת על רעיון ה2 דירות למרות שנשמע רעיון דיי טוב (ומסוכן ).

 

אם נחזור לדירה אחת: מחיר הדירה הוא 1.5 (100K לשיפוץ) לכן הבנק יתן משכנתא על המחיר הנ"ל (אלא אם כן יעריך את הדירה בפחות).

 

האם ישנן מדרגות משכנתא שעבורן הריביות טובות יותר? או שכל בנק מגדיר את הריביות לפי אחוז המימון כראות עיניו?

הכוונה שלי היא האם יש כלל אצבע שנגיד ב50 אחוז מימון הריביות הן x וב60 אחוז מימון היריבות הן x+0.1?

 

ע"מ לחדד, אני טוען שיש מצב שלקיחת 700K תניב ריביות X, ולעומת זאת לקיחת 650K תניב ריביות טובות יותר משמעותית מ700K אבל זהות ל600K, יש אמת בטענה הנ"ל או כל מקרה לגופו?

 

אם נלך על הסכום שישה הציע לקחת 900K:

 

אברג'ל ו FITCH טענו שיש לפרוע את 600K הקל"ץ ולהישאר רק עם 300K בפריים.

אלעד טען לפרוע את הפריים ולהישאר עם 600K במשתנה וקל"צ.

וישה טען לפרוע את המשתנה ולהישאר עם 600K בקל"צ ופריים.

 

אני מבין את הרציונל של להישאר עם הפריים והקל"צ ולהתחיל לסגור את ההלוואה במידה והפריים מתחיל לעלות או שההשקעה בבורסה לא מניבה יותר מהקל"צ, ומבין את הרציונל של להישאר עם הפריים בלבד, אבל אלעד למה לסגור את הפריים, הרי הריבית בפריים היא כרגע היא הכי נמוכה בהפרש מהמתחרים? האם אתה חושב שבנק ישראל יעלה את הריבית?

 

ההבדל בין ישה לאברג'ל הוא שבמקרה אחד ישארו 600K להשקעה ובמקרה השני 300K להשקעה. אני אישית הייתי בוחר להשאיר יותר כסף בצד אבל זה כי אני פחדן יותר.

 

אני חשבתי שמכיוון וריבית הפריים כה נמוכה כעת ולא נראה כי תעלה בכמה שנים הקרובות (סתם ספקולציה שלי) ותקנו אותי אם אני טועה אבל פריים מוגבל לעד שליש מגודל המשכנתא, לכן אני מציע לקחת סכום מקסימלי ב75 אחוז מימון (1.5*0.75=1.125M) ולחלק אותו ככה שכל המסלולים יסגרו וישאר רק 337K פריים בריבית נמוכה, הבעיה היא שנשאר מעט כסף זמין להשקעה. יש דרך אחרת להגיע לכך שישארו 600K עם ריבית נמוכה כמו של הפריים (ללא הוספה של קל"צ כמו שישה הציע)?

 

בנוסף, בשלב המיקוח מול הבנקים הם נהוג לשתף אותם בתוכניות ולהגיד שיום למחרת נרצה לסגור תוכנית מסויימת ולכן לבקש ריביות טובות יותר בחלקים שישארו פתוחים או לחילופין לשמור את הקלפים לעצמך ופשוט להתעקש על ריביות טובות יותר בחלק שישאר פתוח ע"ח החלק שיסגר למחרת? הבנק לא יודע לזהות שההתעקשות הנ"ל היא מכיוון שמתוכנן לסגור חלק מסויים למחרת?

 

תודה לכולם וסליחה על החפירה.

[Fitch]

בגדול 30-45-60-70-75 זה המדרגות הלא רשמיות.

כמובן שאתה לא מספר לבנק על שום תוכנית שלך. וצריך להתעקש רק עד שהריבית במסלולים שהולכים לסגור תגיע לריבית ההמוצעת לפיה מחושבת עמלת הפרעון המוקדם (בנק ישראל).

[redroze]

תודה לכולם על התשובות.

 

לא חושב שהוא אמיץ מספיק כדי ללכת על רעיון ה2 דירות למרות שנשמע רעיון דיי טוב (ומסוכן ).

 

אם נחזור לדירה אחת: מחיר הדירה הוא 1.5 (100K לשיפוץ) לכן הבנק יתן משכנתא על המחיר הנ"ל (אלא אם כן יעריך את הדירה בפחות).

 

האם ישנן מדרגות משכנתא שעבורן הריביות טובות יותר? או שכל בנק מגדיר את הריביות לפי אחוז המימון כראות עיניו?

הכוונה שלי היא האם יש כלל אצבע שנגיד ב50 אחוז מימון הריביות הן x וב60 אחוז מימון היריבות הן x+0.1?

 

ע"מ לחדד, אני טוען שיש מצב שלקיחת 700K תניב ריביות X, ולעומת זאת לקיחת 650K תניב ריביות טובות יותר משמעותית מ700K אבל זהות ל600K, יש אמת בטענה הנ"ל או כל מקרה לגופו?

 

אם נלך על הסכום שישה הציע לקחת 900K:

 

אברג'ל ו FITCH טענו שיש לפרוע את 600K הקל"ץ ולהישאר רק עם 300K בפריים.

אלעד טען לפרוע את הפריים ולהישאר עם 600K במשתנה וקל"צ.

וישה טען לפרוע את המשתנה ולהישאר עם 600K בקל"צ ופריים.

 

אני מבין את הרציונל של להישאר עם הפריים והקל"צ ולהתחיל לסגור את ההלוואה במידה והפריים מתחיל לעלות או שההשקעה בבורסה לא מניבה יותר מהקל"צ, ומבין את הרציונל של להישאר עם הפריים בלבד, אבל אלעד למה לסגור את הפריים, הרי הריבית בפריים היא כרגע היא הכי נמוכה בהפרש מהמתחרים? האם אתה חושב שבנק ישראל יעלה את הריבית?

 

ההבדל בין ישה לאברג'ל הוא שבמקרה אחד ישארו 600K להשקעה ובמקרה השני 300K להשקעה. אני אישית הייתי בוחר להשאיר יותר כסף בצד אבל זה כי אני פחדן יותר.

 

אני חשבתי שמכיוון וריבית הפריים כה נמוכה כעת ולא נראה כי תעלה בכמה שנים הקרובות (סתם ספקולציה שלי) ותקנו אותי אם אני טועה אבל פריים מוגבל לעד שליש מגודל המשכנתא, לכן אני מציע לקחת סכום מקסימלי ב75 אחוז מימון (1.5*0.75=1.125M) ולחלק אותו ככה שכל המסלולים יסגרו וישאר רק 337K פריים בריבית נמוכה, הבעיה היא שנשאר מעט כסף זמין להשקעה. יש דרך אחרת להגיע לכך שישארו 600K עם ריבית נמוכה כמו של הפריים (ללא הוספה של קל"צ כמו שישה הציע)?

 

בנוסף, בשלב המיקוח מול הבנקים הם נהוג לשתף אותם בתוכניות ולהגיד שיום למחרת נרצה לסגור תוכנית מסויימת ולכן לבקש ריביות טובות יותר בחלקים שישארו פתוחים או לחילופין לשמור את הקלפים לעצמך ופשוט להתעקש על ריביות טובות יותר בחלק שישאר פתוח ע"ח החלק שיסגר למחרת? הבנק לא יודע לזהות שההתעקשות הנ"ל היא מכיוון שמתוכנן לסגור חלק מסויים למחרת?

 

תודה לכולם וסליחה על החפירה.

רשמתי לסגור את הפריים כי זה המסלול היחיד שניתן לסגור ללא עמלות בלי "טובות" של הבנק.

 

כמובן שאסור לחשוף את הקלפים בפניי הבנק, אחרת הוא ייתן ריביות לא אטרקטיביות.

[avargel]

זה נכון אבל לא לגמרי מדוייק.

 

מה שמכנים "קנס" במסלול קל''צ זה בעצם שיפוי של הבנק במקרה בו הריבית הממוצעת בשעת החזר החוב נמוכה מהרביבית בה ניתנה ההלוואה.

 

במקרה בו מחזירים תוך מס' ימים, לא אמור להיות פער (אדרבה, עדיף לא להתמקח עם הבנק על גובה הריבית במסלול הזה, ולקבל ריבית גבוהה יחסית. כך בשעת הפרעון לא יהיה קנס.

[urich]

זה נכון אבל לא לגמרי מדוייק.

 

מה שמכנים "קנס" במסלול קל''צ זה בעצם שיפוי של הבנק במקרה בו הריבית הממוצעת בשעת החזר החוב נמוכה מהרביבית בה ניתנה ההלוואה.

 

במקרה בו מחזירים תוך מס' ימים, לא אמור להיות פער (אדרבה, עדיף לא להתמקח עם הבנק על גובה הריבית במסלול הזה, ולקבל ריבית גבוהה יחסית. כך בשעת הפרעון לא יהיה קנס.

אתה טועה לחלוטין. גם לאחר עדכון אופן החישוב להיוון הריבית ממנה נגזר חישוב ההיוון היא הממוצעת בתקופה או הריבית הקיימת במסלול (הנמוכה מבינהן!).

כך שהיוון בהחלט יכול להיות גם אחרי חודש. והסיכוי ל"קנס" היוון גבוה יותר במידה והריבית הקיימת במסלול אינה נמוכה מהממוצע שנלקח בתקופה.

 

Sent from my Redmi 3S using Tapatalk

[avargel]

צודק. הייתי בלתי מרוכז בעליל.

[ישה]

3 מדרגות ריבית עד 45%, בין 45 ל 60% , מעל 60%. אלה מוכתבים על פי דרישות של בנק ישראל

 

70-75% זו מדרגה שהבנק מכביד את עול הריבית , עקב הסיכון המוגבר שהוא רואה בהלוואה מסוג זה.

 

אבל "יועץ" המשכנתאות גם בודק רווחיות לתיק, לכן אם תיתן לו במסלול מסויים לתת לך ריבית גבוהה יחסית הוא יהיה נחמד איתך במסלול אחר.

 

לכן המלצתי לקחת 900K שזה 60% מ 1500K לתת לו בגדול להשתולל במשתנה , שוב במגבלה שלא יעבור את ריבית בנק ישראל כנגד שיפור בפריים ובקל"צ ולסגור את המשתנה אחרי מספר ימים.

 

אם מגמת הריבית בקל"צ תמשיך לעלות , ( ב 3 חודשים האחרונים היא התחילה לרדת קמעה, ) הרי הסיכוי לשלם קנס אפסית. בייחוד אם השכלנו לקבל ריבית אטרקטיבית.

[פליקס]

תודה לכולם!

 

עדכונים והתייעצויות בהמש,ך כשיהיו הצעות רלוונטיות מהבנקים.