מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[urich]

שאלה למבינים בנושא קשור אך קצת שונה:

יש ברשותי דירה עם משכנתא 75% מימון שלקחתי לפני שנתיים.

היום אני רוצה לקנות חניה משכן שרוצה למכור ב-X שקלים.

האם יש איזושהי דרך להוסיף X שקלים למשכנתא לצורך קניית החניה?

 

תודה מראש.

בהנחה ששווי הדירה לא עלה ב50 אחוז (בשמאות) או ששילמת יותר משליש ממחיר הדירה לא אין אפשרות להוסיף למשכנתא בכל מקרה לא היו מציעים לך תנאים של רכישת דירה. חפש אפיקי מימון אחרים, כמה עולה החנייה?

 

Sent from my Redmi 3S using Tapatalk

[avargel]

בגדול כן במקרה שלך כנראה שלא.

 

מישכון דירה קיימת אפשרי עד 50٪ מערך הדירה.

 

כתבת שהדירה שלך נלקחה במימון של 75٪, לכן אני מעריך שלמרות ששילמת כבר חלק מהקרן בשנתיים שחלפו ) יתכן שערך הדירה עלה (ומשכך אחוז המימון ירד), עדיין זה לא הגיע לפחות מ50٪.

 

 

קח בחשבון עוד דבר, במקרה של הגדלת משכנתא אתה "לקוח שבוי" של הבנק הראשון שלך, כי כמובן לא תוכל למשכן הדירה בבנק אחר. לכן הבנקים "נוהגים" לתת ריביות שחיטה.

 

במקרה שלי למשל בדיוק לאחרונה התעניינתי בלקיחת אי - אלו מאות אלפי שקלים לצורך עזרה לבן משפחה, אחוז המימון (אחרי הגדלת המשכנתא) עמד על פחות מ45٪, הוכחה יכולת החזר חודשי עפ''י הנהלים, ובכל זאת הריבית שהציעו לי היתה אכזרית (פריים +1.9), בו בזמן שהריבית המשכנתא המקורית בחלק הפריים עומדת על פריים-1.

 

בקיצור, חפש מקור מימון אחר.

 

בהצלחה!

[KoF-sHeLeG]

כן, כך כנראה אעשה.

תודה רבה על התשובות.

[Opel Astra GSI]

איזה מטרג' אתה בונה?

 

בארץ הבנק יחשב לך את הקרקע כאשר תגיע לשלב היסודות אצלך אתה תהיה הרבה מעבר לכך אם ה 200K שיש בידיך

 

בשומרון בקי פחות כיצד מחשבים אבל נדמה לי שלא צריך להיות הבדל.

 

הבעיה שהמבחר של הבנקים שמוכן לתת משכנתאות ביו"ש מצומצם כתלות במיקום היישוב.

 

טוב, לאחר שיח מול הבנק וקבלת אישור עקרוני,

אכן מרגע הגעה לשלב היסודות האדמה נכנסת לחישוב, וכך אחוז המימון ירד ל45%.

להלן הריביות שקיבלתי:

1. ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה - ריבית 4.085 על סכום של 236,000 ל30 שנה.

2. ריבית קבועה לא צמודה - ריבית 3.8 על סכום של 242,100 ל16 שנה.

3. ריבית פריים - ריבית 1.5 על סכום של 204,900 ל30 שנה.

לאחר סיום תשלום מסלול 2 לאחר 16 שנה, קיצור שני המסלולים הנוספים לסיום לאחר 7 שנים נוספות (סה"כ 23 שנה).

הסכום הכולל הינו 683,000 ש"ח, החזר חודשי 3,530.

 

ריביות ומסלולים טובים?

נ.ב: הבנייה מעבר לקו הירוק.

[ישה]

שאלה למבינים בנושא קשור אך קצת שונה:

יש ברשותי דירה עם משכנתא 75% מימון שלקחתי לפני שנתיים.

היום אני רוצה לקנות חניה משכן שרוצה למכור ב-X שקלים.

האם יש איזושהי דרך להוסיף X שקלים למשכנתא לצורך קניית החניה?

 

תודה מראש.

 

אנ י לא נחרץ כמו האחרים

 

בדוק בבנקים סביר שתופתע ותקבל את חלקו הרב של המימון 70-75%.

 

לא מדובר במימון של משהו קיים

 

אלא על משהו חדש המתווסף לדירה.

 

דוגמה קיצונית

 

זוג מתגרש ואחד מבני הזוג רוכש את חלקו של בן הזוג האחר

 

המימון יהיה לא 50% אלא 75% אם זו דירה יחידה כאשר בחישוב ה 75% יכניסו את המשכנתא הקיימת.

 

במקרה כאן נלקחה הלוואה בגובה 75% חלקה נפרע במשך שנתיים (לא הרבה ) לכן יוכלו לקבל את החלק מהקרן שנפרע + 75% מעלות החניה, כאשר המהדרין יבקשו הערכת שמאי ואז האחוזים ייגזרו מהשווי הנוכחי

[ישה]

טוב, לאחר שיח מול הבנק וקבלת אישור עקרוני,

אכן מרגע הגעה לשלב היסודות האדמה נכנסת לחישוב, וכך אחוז המימון ירד ל45%.

להלן הריביות שקיבלתי:

1. ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה - ריבית 4.085 על סכום של 236,000 ל30 שנה.

2. ריבית קבועה לא צמודה - ריבית 3.8 על סכום של 242,100 ל16 שנה.

3. ריבית פריים - ריבית 1.5 על סכום של 204,900 ל30 שנה.

לאחר סיום תשלום מסלול 2 לאחר 16 שנה, קיצור שני המסלולים הנוספים לסיום לאחר 7 שנים נוספות (סה"כ 23 שנה).

הסכום הכולל הינו 683,000 ש"ח, החזר חודשי 3,530.

 

ריביות ומסלולים טובים?

נ.ב: הבנייה מעבר לקו הירוק.

 

ריבית מעבר לקו הירוק גבוהה יותר, הפריימ שחיטה הקל"צ סביר בהחלט את המשתנה הייתי מנסה להעיף ולקחת במקומה קל"צ גם במחיר של הארכתו

[Opel Astra GSI]

הפריים שחיטה גם ביחס לקו הירוק? מה יחשב לריבית פריים סבירה?

להחליף את הריבית המשתה בקל"צ מדוע אתה ממליץ כך? מלבד העובדה שזו ריבית קבועה כמובן, אבל היא עלתה משמעותית בשנה, שנתיים האחרונות.

[A_lex]

למרות השרשור שרץ כאן במקביל (או שניים אם סופרים את שרשור המתווכים) באתי להתייעץ לגבי מסלולי משכנתא.

משכנתא נדרשת – 600K שמהווים פחות מ-35% ממחיר הנכס.

הכנסה – 24K

החזר רצוי – 6K (מעריך שיצא כעשר שנים)

יש קה"ש אחת שתהפוך לנזילה בעוד 5 שנים ואז יהיו בה כ-100K. סביר להניח שלא אוכל להקדיש את כולה לפירעון המשכנתא עקב הוצאות נוספות שבטח יגיעו (וגם יודע שלא תמיד כדאי לפרוע קה"ש נזילה).

אמורים להיות זכאים למשכנתא לזכאים על סכום של כ-86 אש"ח. מקריאה במשכנתאמן אני מבין שהתנאים היום גורמים לה להיות משתלמת (גם האפשרות לפרעון מוקדם ללא עמלות קורצת). האם אכן כך הדבר?

עבור הערכת הריביות – מדובר על זוג+2, שכירים (בחברות פרטיות – אין קביעות), עם מקצועות די מבוקשים (אקדמאים).

אודה לעזרתכם בהרכבת תמהיל אופטימלי והערכה לאיזה ריביות לשאוף.

תודה רבה.

[A_lex]

שלום חברים. מחר פגישה עם הבנק הראשון. מאוד אשמח לעזרתכם. ^

שלא תחשבו שאני עצלן... הייתי בהרצאה של אור וקראתי לא מעט כאן ובמשכנתאמן. אבל הכוונה פרטנית של תותחי השרשור תמיד מבורכת.

[ישה]

תבדוק אם החזר של 6K הוא לא נמוך מבחינתכם.

 

כייון שאתה על 35% מימון והמדרגה הנמוכה היא עד 45% מימון בקש במקום 600K סכום של 800K

 

המסלול הנוסף של 200K ( מסלול פיתוי ) תבקש משתנה כל 5 צמודה למדד ל 25 שנה

 

מסלול אהוב על הבנקאים ועל סמך המסלול הזה תבקש / תקבל ריבית טובה יותר על הקל"צ ועל הפריים

 

ואחרי מספר ימים תיפרע את מסלול הפיתוי. לוקחים אחרי 15 לחודש פורעים לפני סוף החודש כדי לא ליפול בטעות על עליית מדד.

 

תראה ש-הריבית שלו לא תעלה על 3.8% כך לא תשלם לבנק שום כלום חוץ מ 60 ש"ח עמלת תפעול פרעון מוקדם. + 0.1% עלמת אי הודעה אם לא נתת 10 ימי הודעה מוקדמת על הפרעון= 200 ש"ח.

 

קל"צ לתקופה של 6-7 שנים ריבית 3-3.2% פריים ל 25 שנה נסה להגיע לפריים מינוס 0.6-0.9

 

עזוב את הקה"ש שתעבוד לטובת הפנסיה שלך

 

עזוב את הלוואת "הזכאים" תרצה לפרוע לפני הזמן סכומים תיפרע מהפריים , אין עמלת פרעון מוקדם.

 

גם אם הריבית בקל"צ תעלה בעתיד - סביר, לא תשלם עמלת פרעון מוקדם

עריכה אחרונה ב-2 למאי, 2017 על ידי ישה

[ישה]

הפריים שחיטה גם ביחס לקו הירוק? מה יחשב לריבית פריים סבירה?

להחליף את הריבית המשתה בקל"צ מדוע אתה ממליץ כך? מלבד העובדה שזו ריבית קבועה כמובן, אבל היא עלתה משמעותית בשנה, שנתיים האחרונות.

פשוט

 

גם כעת לאחר עליית הריבית , הריבית יחסית זולה לכן לא רוצה להסתכן מה יהיה בעוד 5 שנים , ובעוד 5 שנים ובעוד 5 שנים.

 

אלא אם תאמר שאתה הולך לפרוע אותה בסיום ה 5 שנים הראשונות

[DrorZi]

בלת"ק, שאלת בירור כללית שאני מניח מאורך השרשור שאפשר לצרף לפה.

נניח וקניתי דירה במליון ש"ח ונכון להיום נשארה משכנתה של 250K ש"ח (ולצורך הפשטות הדירה עדין שווה מליון ש"ח)

ונניח ואני רוצה לקנות עכשיו דירה נוספת במליון ש"ח ואין לי שקל לשים, האם אפשר להקפיץ על הדירה הראשונה את המשכנתה ל 750K ש"ח ואז להשתמש ב 500K שנתקבלו כבסיס לדירה החדשה ולקחת על הדירה החדשה משכנתה של 500K?

(סה"כ יוצא שעל נכסים של 2 מיליון יהיו התחיבויות של 1,250,000 ש"ח)

[avargel]

על הדירה הנוכחית תוכל לקחת משכנתא של 50٪ מערכה בלבד, וראיתי כבר מקרים שהבנק הגביל ל45٪.

 

כנ''ל דירה שניה.

 

לכן המקסימום שתוכל לקבל על שתי הדירות יחד מלבד המשכנתא הנוכחית הוא חצי מיליון.

[Nemesis]

^^ כלומר סה"כ 750,000 על שתי הדירות גם יחד.

אל תשכח גם שישנו מס רכישה של 8% על הדירה השנייה, וצריך לקחת בחשבון מס שבח.

[ישה]

נחדד

 

שתי דירות שערכן 2 מיליון ש"ח , על פי הוראות בנק ישראל ניתן לקחת 50% כלומר מיליון ש"ח.

 

כיוון שיש לך 250K משכנתא כבר עכשיו לכן תוכל לקבל 750K כמשכנתא חדשה. 250K נוספים על הדירה הנוכחית ו 500K על הדירה החדשה.

 

לכן תצטרך להביא 250K מהבית + מס רכישה 80K + עו"ד + שכ"ט מתווך ככל שיש כזה.

 

בלי כסף מהבית תוכל לקנות משהו ב 400K בלבד.

 

מה הקשר של מס שבח לנושא?

 

זה יחלו רק במכירה של הדירה.