מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[DrorZi]

תודה על התשובות, חשבתי שאולי אני אוגבל למליון סה"כ ולכן שאלתי

אבל עכשיו שאלת המשך, מכרתי את הדירה, אין לי שום נכס ויש לי ביד 750K ש"ח שלי, האם אוכל לקנות דירה של 2M ש"ח?

אני לא רואה סיבה שלא (בהתאם להצגת יכולות החזר הגיוניות מול הבנק כמובן) אני צודק?

[oryo]

בשביל לקנות דירה למגורים אתה צריך הון עצמי של לפחות 25% מהעלות שלה, לפי הערכת השמאי את הנכס או הסכום החתום בחוזה (הנמוך מביניהם).

אני ממליץ מאוד להחמיר את הדרישה עם עצמך ולדרוש לפחות 30% - אתה, בכל אופן, נמצא מעל צמד הגדרות הסף הנ"ל.

עם זאת, הגבלת הבנק את הסכום המקסימלי אינה הפרמטר היחיד שאתה צריך לשקלל - ואני אף הייתי אומר שהוא פרמטר (יחסית) זניח ברמת קבלת ההחלטות.

 

אני מאוד ממליץ לך להבין את התחום הזה בצורה טובה לפני שאתה מקבל אי אילו החלטות בנוגע לשני מליון ש"ח...

עריכה אחרונה ב-11 ליוני, 2017 על ידי oryo

[DrorZi]

תודה, התחום יחסית ברור לי וגם החישובים, ההגבלות שכל הזמן משתנות פחות מוכרות לי היום ולכן אני שואל את כל השאלות

 

נראה לי מוזר שאם יש לי הון של 750, לא אוכל לקנות 2 דירות כל אחת במליון, באחת לגור ומהשניה לקבל הכנסה קבועה, שזה סיכון קטן יותר לבנק מאשר לקנות דירה אחת ב 2 מליון וללא הכנסה נוספת המסוכנת יותר לבנק, על האופציה הראשונה הסולידית אין מצב לקבל אישור ועל השניה המסוכנת יותר יש, מוזרות דרכי הבנק (או המפקח על הבנקים)

[Fitch]

אבל אין לך הון של 750. יש לך חוב של 250.

[oryo]

מוזרות כי אתה מסתכל מהפריזמה הפרטנית שלך, תסתכל על זה במבט של שוק - אני מניח שלא צריך להסביר למה במדינת ישראל נותנים הקלות למי שמחזיק בדירה אחת (מגורים) לבין מי שמחזיק בכמה (השקעה).

 

יש כמובן עוד כל מיני הסברים טובים יותר או פחות אבל ההסבר הזה לכשעצמו לא אמור להפתיע

[ישה]

אבל אין לך הון של 750. יש לך חוב של 250.

 

אתה לא מרוכז בשיעור

 

הוא מוכר את הדירה פורע את המשכנתא ונשאר עם 750K

[ישה]

תודה, התחום יחסית ברור לי וגם החישובים, ההגבלות שכל הזמן משתנות פחות מוכרות לי היום ולכן אני שואל את כל השאלות

 

נראה לי מוזר שאם יש לי הון של 750, לא אוכל לקנות 2 דירות כל אחת במליון, באחת לגור ומהשניה לקבל הכנסה קבועה, שזה סיכון קטן יותר לבנק מאשר לקנות דירה אחת ב 2 מליון וללא הכנסה נוספת המסוכנת יותר לבנק, על האופציה הראשונה הסולידית אין מצב לקבל אישור ועל השניה המסוכנת יותר יש, מוזרות דרכי הבנק (או המפקח על הבנקים)

 

עם 750K תוכל מבחינת בנק ישראל לקנות את שתי הדירות, בהנחה שרמת ההכנסה שלך תוכל לממן החזר חודשי של 1250K משכנתאות

 

על דירה ראשונה אתה מקבל משכנתא של 750K ועוד 250K הון עצמי

 

על דירה שניה אתה מקבל משכנתא של 500K ועוד הון עצמי של 500K.

 

שאר ההוצאות לרבות מס רכישה על השניה אתה מממן מ....

[DrorZi]

מוזרות כי אתה מסתכל מהפריזמה הפרטנית שלך, תסתכל על זה במבט של שוק - אני מניח שלא צריך להסביר למה במדינת ישראל נותנים הקלות למי שמחזיק בדירה אחת (מגורים) לבין מי שמחזיק בכמה (השקעה).

 

יש כמובן עוד כל מיני הסברים טובים יותר או פחות אבל ההסבר הזה לכשעצמו לא אמור להפתיע

נקודה מעניינת ובכל זאת: אז תקשו על 50% הון עצמי על דירה שניה, סבבה, למה זה מגביל לי גם את הדירה הראשונה ב 50%, אם יכולתי לקנות אותה מלחתכילה במשכנתה 75% אז למה אני לא יכול למחזר אותה ל 75%?

 

תרחיש נוסף כדי להבין, כי אולי אני לא מבין

אם אני הולך לבנק היום (תזכורת, דירה במליון, משכנתה לפרעון 250K) ומבקש לשנות לחצי מליון, אני לא חייב שום הסבר מה אני עושה עם ה 250 שקיבלתי נכון? אני יכול לקנות בהם גם אודי S1 חדשה מבחינת הבנק, אני טועה?

 

----------------------------------

^ ישה תודה, אתה סותר את מה שאומרים מעליך כי אמרו שלא אוכל לקחת יותר מ 50% על כל אחת מהן ואתה מציין בדיוק את מה שאני חשבתי שאפשר לעשות אבל עד אליך טענו שלא, השאלות הן להבנה ועיגלתי מספרים כי הדיון הוא על אחוזים, אין במספרים כדי להעיד במדוייק על כמות הכסף ושווי הדירות אך הדוגמה קרובה למדי לפרקטיקה ולכן הדיון נוח יותר. ברור לי לקחת עוד כספים למיסים וכדומה שיחולו במקרה דירה שניה ולא דירה בודדת.

עריכה אחרונה ב-11 ליוני, 2017 על ידי DrorZi

[ישה]

כן אתה טועה

 

הבנק מעביר את סכום המשכנתא למוכר או שנותן לך את ההלוואה בריביות גבוהות מאוד יחסית לריביות של הלוואת משכנתא.

 

הגדרתה הלוואה לכל מטרה מובטחת במשכנתא

[DrorZi]

אתה צודק, צ'ק המשכנתה יוצא לפקודת מוכר הדירה, שכחתי את זה!

תודה

אבל אם אני רוצה להגדיל את המשכנתה ב 150K אחרי כמה שנים של התנהגות טובה מול הבנק בשביל לקחת כסף לשיפוץ הבית אז למי הבנק מוציא את הצק?

 

כמה שאלות יש לי...

[ישה]

מול הצעת מחיר של שיפוצניק, שוב ריבית לא של משכנתא,

 

לא פעם רק לאחר ביצוע העבודה של אותו שיפוצניק, כנגד חשבונית / קבלה של אותו בעל מקצוע שכידוע לך נותן כזו ממש בשמחה רבה..

[mazinya]

שאלה שעלתה בראשי ואשמח לתשובה. מודה שלא מבין בעניין המשכנתאות ולכן אולי השאלה תישמע טיפשית. עימכם הסליחה

 

אדם קונה דירה חדשה. אחרי שיקלול הון עצמי וכו' וכו', המסקנה היא שכדי לא לקחת משכנתא ל 30 שנה ובומבה של ריביות מומלץ החזר חודשי של 4000 בחודש שיהפוך את החיים ללחוצים. לא בלתי אפשרי, אבל מאוד לחוץ.

 

במידה ואדם מעוניין לחיות גם, אז יאלץ לשלם סכום החזר נמוך יותר של נאמר 3000 בחודש אך בתמורה יגדיל של המשכנתא ל 30 שנה בריביות על הפנים.

 

בהנחה הגיונית שההחזר החודשי יעלה נגיד עוד 5 שנים בגלל הריבית. ולכן אם ההחזר כרגע הוא 3000 אז ההחזר יהיה 3600 ואם כרגע ההחזר הוא 4000 אז ההחזר יהיה 4500 (סתם לשם הדוגמא)

 

 

בהנחה שבודדים נשארים בדירה הראשונה שלהם 25-30 שנה, וכנראה ימכרו אחרי נניח 10 שנים (עם רווח כלשהו) ולא באמת יסיימו לשלם 25-30 שנה של משכנתא אלא יקחו חדשה.

 

מדוע לא לשלם את המינימום האפשרי בהחזר החודשי, כך שגם כשיעלה עדיין יהיה בגדר אפשרי?

מה ההיגיון להיחנק עם החזר התחלתי של 4000 כדי לקצר את המשכנתא ולקבל ריביות טובות יותר, כשמלכתחילה ההחזר הזה היה קשה, אז עכשיו אחרי שעלה הוא כמעט בלתי אפשרי, אם במילא סביר שלא נסגור 25-30 שנה באותו בית וגם ככה כשנמכור ונקנה אחר, נקח משכנתא חדשה?

 

ברור לי שזה לא יכול להיות כלכך פשוט אחרת כולם היו עושים את זה ונפטרים מהמשכנתא.

מה פיספסתי?

עריכה אחרונה ב-23 ליוני, 2017 על ידי mazinya

[sperial]

שתי סיבות:

1. סך הריבית על הלואה ארוכה - בודאי אם הריבית יחסית גבוהה - הרבה יותר גבוהה מאשר בהלואה יותר קצרה.

2. במעבר דירה "תגרור" את המשכנתא. אם בעת המעבר תנאי המשכנתא נחותים בהשואה לתנאים בעת נטילתה - תשאר עם המשכנתא הישנה. אם התנאים משתפרים - תפרע את המשכנתא ותיקח חדשה, בדומה למיחזור.

[mazinya]

שתי סיבות:

1. סך הריבית על הלואה ארוכה - בודאי אם הריבית יחסית גבוהה - הרבה יותר גבוהה מאשר בהלואה יותר קצרה.

2. במעבר דירה "תגרור" את המשכנתא. אם בעת המעבר תנאי המשכנתא נחותים בהשואה לתנאים בעת נטילתה - תשאר עם המשכנתא הישנה. אם התנאים משתפרים - תפרע את המשכנתא ותיקח חדשה, בדומה למיחזור.

 

תודה ספריאל. בהמשך לתשובתך

 

1. סך הריבית גבוהה יותר, אכן. אבל במידה והבית נמכר עם רווח שיכול לכסות את הריבית?

2. שוב, במידה והבית נמכר עם רווח, ניתן לומר שיש סיכוי טוב שהתנאים יהיו משופרים יותר.

 

למשל, דירות בפרוייקט למשתכן שברובן נמכרות בהרבה מתחת למחיר השוק

[sperial]

עליך להביא בחשבון שהריבית היא חלק ממחיר הדירה שאתה רוכש. אמנם רכיב שבדרך כלל לא מסתכלים עליו, אבל אם תריץ אותו במחשבון תגלה שמדובר בעשרות ואף מאות אלפי ש"ח, שלא יעמדו לרשותך למטרות אחרות.

 

לגבי "רווח" ממכירת הדירה - ראשית, מדובר ברווח תאורטי. כאשר תמכור את הדירה תזקק למגורים חלופיים, ואם כלל השוק יעלה גם התוספת הנדרשת לשדרוג תהיה גדולה יותר. שנית - לגבי המחיר למשתכן - לא סתם הזוכים בהגרלות מוותרים על הדירות. לפני מספר חודשים מישהו מחברי הפורום העלה לכאן תוכניות של דירות בפרוייקט מחיר למשתכן, אאל"ט בקרית מוצקין. תכנון זוועתי, אני מניח שיהיה קשה מאד למכור את הדירות בעתיד.

 

עניין אחרון - קשה מאד לתכנן לטווחים ארוכים. כאשר קניתי את הדירה הראשונה לאחר שהתחתנתי הערכתי שאגור בה לפחות 10 שנים. נאלצתי למכור אותה לאחר מחצית התקופה כיון שעמד להוולד ילד שלישי, והדירה הפכה צפופה מאד. אז תאורטית מחיר הדירה עלה מ-$80,000 ל-$120,000, מעשית עבור תוספת של חדר (ושנמוך מבניין של 7 דירות בכניסה לרב קומות) הוספתי עוד $80,000. דומני שמדובר בהפרש כפול מההפרש תמורת דירה דומה כאשר קניתי את הראשונה (הכל מנבכי הזכרון, מדובר ברכישה ב-1990 ובהמשך מכירה ורכישה ב-1996). וזה לא כולל את עלויות המכירה, הרכישה, התאמת הדירה השניה והמעבר.