מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[BiG_BuG2]

ישה ו fitch תודה רבה !

fitch למה אתה ממליץ על מסלול של 100K משתנה ל 20-25 שנים ? אני לא חושב שיהיה לי סכום חד פעמי בקרוב לסלק חלק מהמשכנתא(אם יהיה, אוכל לסגור את הפריים לא?), לא עדיף במקרה זה ללכת על מסלול של שליש פריים שני שליש קל"צ כמו שהמליץ ישה ?

 

ישה אני הולך היום לבנק כדי לקבל הצעה על התהמיל הנ"ל.

 

שאלה קטנה, על משכנתא של 70%, קל"צ 15 שנים, כמה קרוב לצפות לקבל ריבית ביחס לנתוני האקסל שצירפת ?

האם ריאלי לדרוש 4% ריבית למשל ?

 

עוד פעם תודה רבה!!

[mazinya]

לא ישפר את אחוז המימון. זה נגזר ממחיר הרכישה/שמאות הנמוך מבינהם.

 

Sent from my Redmi 3S using Tapatalk

 

הבנק אינו יודע את מחיר הרכישה. מבחינת הבנק מדובר על מחיר שוק שזו גם תהיה הערכת השמאי

[Fitch]

ישה ו fitch תודה רבה !

fitch למה אתה ממליץ על מסלול של 100K משתנה ל 20-25 שנים ? אני לא חושב שיהיה לי סכום חד פעמי בקרוב לסלק חלק מהמשכנתא(אם יהיה, אוכל לסגור את הפריים לא?), לא עדיף במקרה זה ללכת על מסלול של שליש פריים שני שליש קל"צ כמו שהמליץ ישה ?

כי אתה חייב מסלול זול וארוך כדי לקצר את הקל"צ ולקבל בו ריבית טובה.

בפריים הגעת למקסימום המותר - לכן זה משאיר אותך עם המשתנים הצמודים/לא צמודים.

100K זה המקסימום שהייתי מצמיד, כהתחשבות בסיכון עליית אינפלציה בשנים הבאות.

 

הבנק אינו יודע את מחיר הרכישה. מבחינת הבנק מדובר על מחיר שוק שזו גם תהיה הערכת השמאי

לדעתי הוא יודע.

הטריק עם השמאי נועד לאשר "עד 90% מימון" (כשבפועל זה 75% על המחיר השוק)

[BiG_BuG2]

כי אתה חייב מסלול זול וארוך כדי לקצר את הקל"צ ולקבל בו ריבית טובה.

 

הבנתי. תודה!

במקום זה וותרתי על המשתנה והגדלתי את ההחזר, והלכתי לבנק לשנות את התמהיל.

 

קודם כל, פעם ראשונה שאני רואה את הפקידה עצבנית אחרי שכל פגישה קודמת היה לה חיוך מאוזן לאוזן שעכשיו הבנתי שזה היה חיוך של "ז**נתי אותך*

 

שיניתי את התמהיל והצעתי את הבקשה הבאה:

550K קל"צ ל 15 שנים. ריבית 4.25% (ביקשתי 4%, עיקמה פרצוף, הלכה לשאול את המנהלת וחזרה אמרה שפחות מ4.25 לא לחלום אפילו)

164K פריים+0.5 ל 30 שנים. (אמרה שחייבת להעלות לי ככה כדי לקבל ריבית "נמוכה" בקל"צ)

75K "הלוואת הצטרפות" ל 15 שנים. ריבית 0.4%

 

סה"כ החזר של 5K בחודש.

סכום 800K שמהווה 74% מערך הבית.

 

מחכה לאישור הבקשה עכשיו.

 

האם עשיתי בסדר לדעתכם ?

[A_lex]

אני אשאיר לתותחים כאן להכנס לפרטים ואתייחס רק לבנק שלך...

אני בעצמי בתהליך של לקיחת משכנתא. על פי הלוואת ההצטרפות בתמהיל שלך אני מניח שמדובר על מזרחי. לפי מה שהבנתי לבנק מזרחי יש חשיפה מאוד גדולה לשוק המשכנתאות והוא מנסה לצמצם אותה ולכן הריביות שלהם כרגע לא אטרקטיביות.

במקרה שלי, כשפניתי אליהם עם הצעה שהייתה די התחלתית מבנק אחר, הם אמרו שאינם יכולים להתחרות בריביות האלו ובעצם ויתרו על לתת לי הצעה בכלל (כלומר אם הייתי פונה אליהם ראשונים הייתי מקבל ריביות גבוהות עוד יותר). עכשיו, רק כדי לסבר את האוזן, בהמשך שיפרתי את הריביות בעוד כחצי אחוז על ידי פינג-פונג בין הבנקים האחרים. לא יודע אם זה מקרה מייצג, אבל אם כן, תחשוב מה הפער בינם לאחרים. הייתי ממליץ שתתחיל את התהליך דווקא מבנק אחר. במקרה שלי הפועלים ודיסקונט הם הפיינליסטים.

 

ועוד דבר... מה זה "

הלכה לשאול את המנהלת

"?

בכל הבנקים שבהם הייתי, מוכרי המשכנתאות (אל תטעה, הם לא יועצים) שלחו את הריביות לאישור באיזה מוקד מרכזי. מניח שלא להם ולא למנהלים בסניף לא היתה הסמכות לקבוע מה מותר ומה אסור.

עריכה אחרונה ב-29 ליוני, 2017 על ידי A_lex

[BiG_BuG2]

אתה צודק בהנחה שלך.

את התהליך התחלתי עם פועלים, מזרחי, וירושלים.

ירושלים ירדו מהר מאוד מהרשימה אחרי ההצעה הראשונה מבנק הפועלים ("לא יכולים להתחרות בהצעה זו, חבל על זמננו").

פועלים ירדו מהרשימה אחרי שעושים לי את המוות אחרי כל אישור(שאלות על כל פיפס בעו"ש \תלושים ובממוצע יותר משבוע על חידוש על אישור).

נשארתי עם מזרחי שבהתחלה אכן היו עם ריביות גבוהות ממזרחי אבל בסוף ירדו מהם.

[Fitch]

נסה את לאומי, בינלאומי ודיסקונט.

 

כמו שאמרו, המנהלת לא קובעת כלום. הם שולחים למרכז שמעריך את ההלוואה ומאשר או לא.

 

לגבי השינוי שעשית בתמהיל, זה טוב בהרבה ממה שהתחלת איתו, אבל יש עוד דרך ארוכה...

[BiG_BuG2]

"דרך ארוכה"? אני יודע שאתה לא חייב לי כלום אבל, בנסיבות שלי( יכולת החזר שהוגדלה ל 5K, בלי צפי לסלק, למשכנתא 800K שהיא 75%) מה הייתי יכול לעשות טוב יותר ? אתה יכול לפרט קצת?

[נהג מתחיל]

את הפריים אתה יכול להוריד בהרבה. הקל"צ לא מבריקה אבל אפשר לחיות איתה.

 

שים לב שהלוואת ההצטרפות מותנית בהכנסה נטו מסויימת לחשבון, אאז"נ 7000 שח לחודש.

 

תגיד לה שתוריד את הפריים לאזור P-0.5 כדי לסגור.

 

קח בחשבון שכל הבנקים מצמצמים חשיפה למשכנתאות לדיור בתקופה האחרונה, חלקם יותר חלקם פחות אבל זו המגמה.

 

עריכה: אני רואה שאחוז המשנתא הוא 75 מערך הדירה לכן השפיל שלך מוגבל.

[Nemesis]

באחוז מימון כזה כדאי להזמין שמאי מקובל על הבנק עוד בטרם חתימת החוזה. במידה והשמאי יעריך את הנכס בפחות ממחיר הרכישה, אתה תקבל מקסימום 75% מהערכת השמאי. את ההפרש תצטרך לגרד בעצמך ממקום כלשהו. אם אין לך...

[BiG_BuG2]

נהג מתחיל ונמסיס תודה!

את הריבית אני לא חושב שאוכל להוריד עוד כי זה הבנק היחיד שנשאר מהרשימה אחרי שאחרים ירדו מסיבות שהזכרתי בפוסט קודם.

נמסיס החוזה חתום והערכת שמאי כבר יש. נשאר לי רק 30 יום מ-ה- 60 שנקבעו בחוזה להעברת הכסף לבעל הדירה.

[avargel]

תנסה באיגוד

 

אם כי הוא קצת יותר איטי

[ישה]

לא ישפר את אחוז המימון. זה נגזר ממחיר הרכישה/שמאות הנמוך מבינהם.

 

Sent from my Redmi 3S using Tapatalk

למה לכתוב שטויות

 

זה נכון בדירה רגילה לא נכון בדיור למשתכן

[Charge]

מעוניין לקבל כ600K משכנתא על נכס בשווי 1600K, קיבלתי הצעה של:

200K בפריים פחות 0.9 ל 10 שנים.

400K בקל"צ בריבית של 2.48 ל8 וחצי שנים.

 

סה"כ החזר 5K~.

האם סביר?

[ישה]

לא סביר

 

כי פריים ל 10 שנים הגולם אומר החזר 6K. ל 25 שנה הוא מסכים כי ההחזר יהיה 5K

 

הצעה יפה , ככה ייעשה למלך שבא עם אחוז מימון של 37%