מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[mazinya]

הבנתי. כלומר, בכל מקרה עדיף כן לקצר את תקופת המשכנתא ואם יש אפשרות בהחזר חודשי גבוה יותר.

[ישה]

ראובן שמעון ולוי אחים רכשו 3 דירות אצל קבלן

 

מחיר הדירה 1000K כל אחד נזקק למשכנתא של 500K

 

ראובן החליט שהוא מתכלב ורוצה להחזיר את המשכנתא תוך 10 שנים, שמעון תוך 20 שנה ולוי בזולה שלו תוך 30 שנה.

 

ולשם הפשטות לוקחים את הכל בקל"צ לכן אין שינוי בהחזר

 

ראובן יחזיר כל חודש 4830 ש"ח לפי ריבית של 3%, שמעון יחזיר כל חודש 3030 ש"ח לפי 4% , ולוי יחזיר כל חודש 2685 ש"ח לפי 5%.

 

שימו לב לפער בין ההחזר של ראובן להחזר של שמעון 1800 ש"ח(4830-3030) ולפער הקטן בין שמעון ללוי רק 345 ש"ח. (3030-2685).

 

סה"כ ריבית ל 30 שנה שישלם ראובן 79K , סה"כ ריבית שישלם שמעון 227K ולוי ישלם 466K , כלומר על כל שקל שלקח יחזיר כמעט שקל ריבית.

 

אחרי 10 שנים גדלו הילדים וכל האחים רוצים לשדרג לדירה גדולה יותר שעולה 1500K. ונניח כי מחיר הדירה הנוכחית נשאר 1000K

 

לראובן יש אפס משכנתא כלומר לצורך רכישת הדירה המשודרגת הוא צריך לקחת משכנתא של 500K

 

שמעון לעומתו אחרי 10 שנים חייב עוד 301K לבנק לכן לאחר מכירת הדירה והחזר המשכנתא יצטרך משכנתא חדשה של 800K . מכה.

 

לוי יתרת המשכנתא שלו 408K לכן לצורך רכישת הדירה החדשה יצטרך לקחת 902K משכנתא. כנראה לוי ישאר בזולה שלו ולא ישדרג.

[phpclub]

השאלה הסופית לא ברורה, לשיטתך לא תפטר מהמשכנתא אלא תחיה איתה לאורך הרבה שנים.

 

בריביות קלצ היום אתה יכול לעגן את עצמך לסכום דיי קבוע, כך שהנחה שהמשכנתא תעלה היא לא מדויקת-היא תעלה במסלול פריים אבל באופן זניח.

 

כשתחליף דירה

א. תיקח משכנתא גבוהה יותר ותסיים אותה מתי? בגיל 60?

ב. הריביות המצטברות שתשלם יהיו גבוהות מאוד

ג. תהיה מוגבל בסכום הדירה החדשה, במקום שתוכל להוסיף 300 לדוגמה, תוכל להוסיף רק 200 כי המשכנתה הנותרת גבוהה יותר.

[redroze]

שאלה שעלתה בראשי ואשמח לתשובה. מודה שלא מבין בעניין המשכנתאות ולכן אולי השאלה תישמע טיפשית. עימכם הסליחה

 

אדם קונה דירה חדשה. אחרי שיקלול הון עצמי וכו' וכו', המסקנה היא שכדי לא לקחת משכנתא ל 30 שנה ובומבה של ריביות מומלץ החזר חודשי של 4000 בחודש שיהפוך את החיים ללחוצים. לא בלתי אפשרי, אבל מאוד לחוץ.

 

במידה ואדם מעוניין לחיות גם, אז יאלץ לשלם סכום החזר נמוך יותר של נאמר 3000 בחודש אך בתמורה יגדיל של המשכנתא ל 30 שנה בריביות על הפנים.

 

בהנחה הגיונית שההחזר החודשי יעלה נגיד עוד 5 שנים בגלל הריבית. ולכן אם ההחזר כרגע הוא 3000 אז ההחזר יהיה 3600 ואם כרגע ההחזר הוא 4000 אז ההחזר יהיה 4500 (סתם לשם הדוגמא)

 

 

בהנחה שבודדים נשארים בדירה הראשונה שלהם 25-30 שנה, וכנראה ימכרו אחרי נניח 10 שנים (עם רווח כלשהו) ולא באמת יסיימו לשלם 25-30 שנה של משכנתא אלא יקחו חדשה.

 

מדוע לא לשלם את המינימום האפשרי בהחזר החודשי, כך שגם כשיעלה עדיין יהיה בגדר אפשרי?

מה ההיגיון להיחנק עם החזר התחלתי של 4000 כדי לקצר את המשכנתא ולקבל ריביות טובות יותר, כשמלכתחילה ההחזר הזה היה קשה, אז עכשיו אחרי שעלה הוא כמעט בלתי אפשרי, אם במילא סביר שלא נסגור 25-30 שנה באותו בית וגם ככה כשנמכור ונקנה אחר, נקח משכנתא חדשה?

 

ברור לי שזה לא יכול להיות כלכך פשוט אחרת כולם היו עושים את זה ונפטרים מהמשכנתא.

מה פיספסתי?

אוסיף לדברי החכמים למעלה שלפי דעתי וניסיוני, דירה שהיא בשבילך תחנה (כלומר דירה שנמצאת במיקום שהוא פשרה ו/או לא מספיק גדולה כדי להכיל את המשפחה עד יומך האחרון) תתאבד עליה במשכנתא (כמה שיותר קצר וכואב) כדי שתפגע כמה שפחות בזמן השדרוג.

דירה שהיא דירת חלומותיך ודיי ברור לך ששדרוג ממנה זה עניין של מותרות (חניה/מרפסת/גינה גדולה יותר, רחוב שקט יותר וכו') קח את המשכנתא באיזי כדי שתוכל גם לנשום ולהנות מהבית.

עריכה אחרונה ב-23 ליוני, 2017 על ידי redroze

[mazinya]

מכל הדוגמאות שנתתם, אני מבין שעדיין יש עדיפות באם אפשרי, להחזר חודשי גבוה על מנת להימנע מריביות גבוהות. כנראה ההנחה שלי לגבי עליית ההחזר החודשי הייתה שגויה

[sperial]

לא מדוייק, אלעד.

"מריחת" המשכנתא מביאה הוצאות כוללות יותר גבוהות. ישה הדגים זאת עם שלושת האחים.

חוץ מזה, גם אורך חייה של דירת החלומות מוגבל. אני גר היום בדירה שהיא (כמעט) דירת החלומות, אבל כבר ברכישתה היה ברור לי שהיא תתאים לסדר גודל של 15 שנים, מבחינת התכנון היא לא מתאימה לגיל מבוגר (גדולה מאד ומרובת מדרגות).

את הדירה והמשכנתא יש להתאים ליכולת העכשווית והצפויה - מצד אחד כדי לא להקלע לקשיים בהתנהלות היום יומית, מצד שני כדי לא להעביר לבנק את כל החסכונות העתידיים שלך, אלא רק את ההכרח.

[ישה]

היא לא שגויה

 

כי בד"כ לוקחים גם חלק בפריים כשליש מהסכום והוא נתון לשינויים

 

בדוגמה שהבאתי נניח כי 160K יהיה בפריים , והוא יעלה ב 4% אז ההחזר יעלה לך ב 300 ש"ח לחודש

[redroze]

לא מדוייק, אלעד.

"מריחת" המשכנתא מביאה הוצאות כוללות יותר גבוהות. ישה הדגים זאת עם שלושת האחים.

חוץ מזה, גם אורך חייה של דירת החלומות מוגבל. אני גר היום בדירה שהיא (כמעט) דירת החלומות, אבל כבר ברכישתה היה ברור לי שהיא תתאים לסדר גודל של 15 שנים, מבחינת התכנון היא לא מתאימה לגיל מבוגר (גדולה מאד ומרובת מדרגות).

את הדירה והמשכנתא יש להתאים ליכולת העכשווית והצפויה - מצד אחד כדי לא להקלע לקשיים בהתנהלות היום יומית, מצד שני כדי לא להעביר לבנק את כל החסכונות העתידיים שלך, אלא רק את ההכרח.

 

אני נמצא באותה סירה כמוך רק קצת יותר צעיר.

השדרוג הבא יהיה החלפה "ראש בראש" או אפילו לדירה זולה יותר (פחות חדרים/ללא גינה לילדים) ולכן העניין של המריחה פחות אקטואלי.

ראיתי הרבה חברים של הוריי עושים את המהלך הזה (לרוב תוך כדי מעבר עיר כדי להיות קרובים לנכדים ולסייע). כל עוד אתה לא נעול על סגנון החיים הנוכחי/הסביבה שאתה חי בה השינוי הוא מאוד הגיוני. הבעיה שעם הגיל המושג שינויים הופך להיות מפחיד מאוד, לדוגמא למי שגר בתל אביב לעבור פתאום לפתח תקווה משול למעבר לבית קברות (מבחינה תרבותית, אטרקציות, נגישות, מגוון, זמינות וכו').

[sperial]

מבחינתי הבעיה שונה: סביר שיהיה מדובר במעבר מדירה בקוטג' טורי עם נוף לים עד קפריסין לדירה בחצי הגודל ברב קומות באיזו שכונה צפופה, וכנראה בלי להשאיר עודף לעזרה לילדים בדיור שלהם.

[mazinya]

אבל האם אין אפשרות כזו, כאשר דירה נמכרה ברווח מסויים, לקחת חלק מהרווח או אפילו את כולו ולכסות את מה שנשאר מהמשכנתא הישנה?

[phpclub]

ניסו להסביר לך את זה מעלה, אנסה להבהיר את זה.

כשאתה מוכר, אתה צריך לקנות משהו אחר.

בהנחה והמחירים עלו, הרווח כביכול שאתה מדבר עליו ילך כולו לטובת הדירה החדשה. אממה, ככל שהמחירים יעלו, כך גם הפער בין מחיר המכירה שלך לבין מחיר הקניה החדש.

אם לדוגמא הפרש בין 4 ל 5 חדרים היה 100K, היום הוא 200K.

 

אז הרווחת על הדירה שלך 200K, אבל מחיר הדירה החדשה עלה ב 400K.

[Nemesis]

נניח וקנית דירת 4 חדרים במיליון, כאשר 5 חדרים עלתה 1.2 מיליון. אתה לוקח משכנתא של 600 אלף לטווח ארוך. אחרי 10 שנים אתה מחליט שאתה צריך לשדרג ל 5 חדרים. נשאר לך מהמשכנתא בערך 480 אלף ש"ח. הדירה שלך במקום מיליון עכשיו עולה 1.5 מיליון. מעולה. עם הרווח סגרת את המשכנתא. נשאר לך מיליון ביד. אבל דירת ה 5 חדרים גם עלתה במחירה ועכשיו עולה 1.8 מיליון ש"ח. אתה צריך לקחת משכנתא חדשה של 800 אלף ש"ח. זה שהמחיר עלה רק הזיק לך. אם המחירים היו נשארים כמו שהם, היית צריך משכנתא של 680 אלף ש"ח ולא 800 אלף.

[mazinya]

הבנתי את הטעות. תודה על ההסברים הממצים.

 

עוד שאלה.. כאשר צריך לשלם שכירות ומשכנתא ביחד, האם יש אפשרות לנגוס במשכנתא בזמן שמשלמים שכירות בדרך אחרת חוץ מגרייס?

[ישה]

בגרייס מלא אתה לא משלם לא את הקרן ולא את הריבית , שמצטברת לקרן לכן אתה לא נוגס אתה מגדיל את הקרן.

 

בגרייס חלקי אתה משלם כל חודש את הריבית, הקרן נשארת בסכומה המקורי.

 

בשני המקרים יש לקחת בחשבון שההחזר החודשי בסיום הגרייס גבוה יותר כי תקופת הפרעון קצרה יותר.

 

אם לקחת ל 20 שנה בגרייס של שנתיים, אתה תפרע את ההלוואה במשך 18 שנה.

 

אתה יכול לנגוס בכל זאת במשכנתא אם תיקח מסלול אחד בסכום יחסית נמוך שיאפשר לך לפרוע אותו באופן שוטף ללא גרייס.

[mazinya]

בגרייס מלא אתה לא משלם לא את הקרן ולא את הריבית , שמצטברת לקרן לכן אתה לא נוגס אתה מגדיל את הקרן.

 

בגרייס חלקי אתה משלם כל חודש את הריבית, הקרן נשארת בסכומה המקורי.

 

בשני המקרים יש לקחת בחשבון שההחזר החודשי בסיום הגרייס גבוה יותר כי תקופת הפרעון קצרה יותר.

 

אם לקחת ל 20 שנה בגרייס של שנתיים, אתה תפרע את ההלוואה במשך 18 שנה.

אתה יכול לנגוס בכל זאת במשכנתא אם תיקח מסלול אחד בסכום יחסית נמוך שיאפשר לך לפרוע אותו באופן שוטף ללא גרייס.

 

אשמח מאוד אם תוכל לפרט קצת בעניין המודגש באדום