מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[ישה]

פריים 1.6% + תוספת 1.4% = 3%

 

תבדוק אם זאת הריבית שמחייבים אותך

 

כי אם כן אכן קרעו לך את הצורה.

 

3.24% ריבית לא רעה

[oryo]

אולי (כנראה?) הוא סגר מינוס 0.2 והתבלבל.

 

Sent from my ONEPLUS A3010 using Tapatalk

[D1winner]

חברים לא התבלבתי,

כשהפריים היה שלילי, מינוס חצי, הקל"צ עולה לרמות של 4.5 +-.

אני יודע להגיד בוודאות מאוד גבוה שבעוד כשנתיים - שלוש יהיה את הכסף להחזיר את רוב הפריים,

לכן העדפתי עכשיו להוריד כמה שאפשר את הקל"צ, על חשבון הפריים.

אם תריצו סימולציות, תראו ששילמתי בסה"כ סדר גודל של 30K, על כך שהעלתי את הפריים והורדתי את הקל"צ, וזה במידה ונמשוך את הפריים ל 30 שנה.

בפועל כשאחזיר את הפריים, יוצא שחסכתי 80K +- בריבית של הקל"צ.

[ישה]

בראש שלי תחילת השנה היה ינואר 2016 ולא ינואר 2017.

 

אם מדובר בינואר השנה ואכן תהיה כוונה / יכולת לפרוע את הפריים תוך שנתיים שלוש עשית עיסקה טובה בהחלט.

[D1winner]

אם זה היה בינאור 2016, הריביות היו טובות בהרבה

לצערי איחרתי קצת את הרכבת

[נהג מתחיל]

אולי, אבל אם התמקחת סגרת מחיר טוב יותר על הדירה.

[maxcher]

מקפיץ מן האוב,

אני שוקל לרכוש דירה באשדוד, ולהשכיר עד שיהיה פינוי בינוי\תמ"א, אח"כ לעבור לשם או למכור

מדובר על מחיר של עד 1.1 מ', לא כולל שיפוץ עו"ד וכו', הערכתי עוד 150K לשיפוץ דירה של עד 80 מר' (מקווה שאני בכיוון)

אז נאמר 1.250 מ'

מתוך זה יש הון עצמי כיום של כ530K,

הכנסה משותפת של 14K שכנראה תגדל בחודשים הקרובים ל15-16K נטו

גרים בשכירות במרכז,

חוסך בחודש 6.5K לפחות אחרי הכל(התחשיב החודשי שלי מראה 7200 אבל אני מוסיף לזה קצת בילוי וקניות אז לוקח ריזיקה של 6500), ואם תגדל ההכנסה יגדל החסכון, אבל נניח שלא תגדל.

 

אז המשכנתא המדוברת היא 720K

הדירה תושכר כנראה ב3K אבל אין תחשיב ריאלי שיתן לי החזר כזה (לא מכיר לפחות)

לכן אני שואל האם כדאי להפסיד עוד 500 ש"ח בהנחה והדירה תושכר ב3, או להמשיך ולחסוך עוד הון ראשוני.

נראה לי משכנתא ב100K פחות זה משהו כן ריאלי.

האם לקחת סכום גדול מהמשכנתא למסלול עם ריבית משתנה כל 5 שנים ובתום 5 השנים לפרוע את הסכום?

האם אוכל לקבל כך ריבית קל"צ נמוכה יותר?

אשמח לדוגמאות לתמהילים

[oryo]

לא הבנתי לאיזה החזר חודשי אתה מכוון (?)

לא הבנתי מאילו כספים תפרע את המשתנה כל 5 - מהחסכון, או כספים עתידיים? אם חסכון, למה לא להגדיל את ההחזר?

[maxcher]

גם אני לא יודע לאיזה החזר אני מכוון.

בחישוב פשוט אם אני חוסך כל חודש 6.5 זה 78K בשנה (חסכון עתידי).

אני לא יודע איזה החזר אני מכוון כי אני לא יודע אם כדאי לקחת החזר 3.5 או 4.5 או 5 כשאני מקבל על הדירה במקסימום 3K בחודש

ז"א בנוסף לשכירות שאני משלם, להוסיף עוד 500-1500 ש"ח להחזר משכנתא (שאני יכול לעמוד בהם - אבל לא יודע אם זה ישתלם)

[ישה]

אנחנו חיים בעולם משופע רגולציה

 

דירה ראשונה ( מהעלות של 1.1מיליון עד 75% מימון תיאורטי ) , לא אהוב על הבנקים = ריבית גבוהה

 

החזר לא יותר מ 40% מההכנסה אצלך יתחשבו הן בשכ"ד המשולם היום ( סכום וודאי ) והן בשכ"ד שתקבל ויהיה קושי להתחשב בכך כעת (סכום בלתי ידוע ובוודאי לא מגובה כעת בחוזה שכירות ), לכן דיבור עם הבנק על שיפוץ מתוכנן = אין הכנסות מש"כד לא מומלץ.

 

פריים לא יותר משליש, הבנקים כעת נותנים 25-30% בפריים ולא שליש משתנה כל 5 לא יותר משליש + 240K ( נבנה אצלך על חיסכון של 50K לשנה ) היתרה בקל"צ.

 

החזר מוצע 4-5K בחודש כתלות בחישוב שהבנקים יאשרו.

[Fitch]

1.1 ועוד 150 שיפוץ כדי לקבל 3K שכ"ד? נשמע כמו עסקה גרועה מאוד.

[maxcher]

כן אבל זה פחות להשקעה זה יותר למגורים, רק לא בזמן הקרוב, אחרי תמ"א\פינוי בינוי.

בכל מקרה כנראה שאמשיך לחסוך עוד.

[Fitch]

אז תשפץ אח"כ. למה עכשיו? בשביל השוכר?

[שי]

שלום לכולם,

 

אודה לתשובתכם לגבי שתי שאלות משכנתא, בקשר לדירת מחיר למשתכן שאנו שוקלים לרכוש:

1. מאחר והפרויקט עודנו על הנייר, וברשותנו הון עצמי לשלבים הראשונים, כיצד מתבצע ההליך מול הבנק? האם סוגרים משכנתא עם רכישת הדירה או רק שאנו זקוקים לכסף? ובכל מקרה, ממתי מתחילים לשלם את הריבית? ממועד חתימת המשכנתא? מהמועד בו משכנו כספים לראשונה? או ביחס לכל תשלום ממועד העברתו לחשבון הקבלן?

 

לדוגמא תאורטית:

א. בניית הפרויקט אורכת שנתיים, ובשנה הראשונה אנו נדרשים לשלם 500K שכרגע ברשותנו ומהווים ההון העצמי.

ב. ביום 1.5.2018 ישנו תשלום של 200K שעבורו כבר נדרש למשכנתא

ג. ביום 1.11.2018 תשלום של 500K נוספים מהמשכנתא

ד. ביום 1.5.2019 אכלוס ותשלום יתר המחיר בסך 800K אף הם מהמשכנתא

 

ממתי המשכנתא (בסך 1.5 מיליון) מתחילה לשאת ריבית ומתחילים לשלם בגינה? האם ברגע שמשכתי את 200K הראשונים או מרגע זה אני מחוייב רק בגינם?

 

2. מהי ריבית סבירה לשאוף אליה ומה ההחזרים החודשיים לדעתכם עבור משכנתא ל-20 או 25 שנה בגובה 1.3-1.4 מיליון ש"ח? האם יש שוני לאור זאת שמדובר במחיר למשתכן? שיעור המימון הוא בערך 70% ממחיר הרכישה (אזור 50% משווי הדירה בפועל ככל הנראה). ההכנסה הפנויה שלנו היא באזור 10K, לאחר תשלום שכ"ד בגין הדירה הנוכחית (שנמשיך לשכור ונשכיר את החדשה, כנראה באזור 6K).

 

תודה!

שי

[ישה]

תוכנית לא ישימה

 

גם אם הכל יתממש ותהיה לכם הכנסה של 16K מזה נגזר ההחזר של 6400 ש"ח ( 40% מההכנסה ), כאשר במועד בו תרצו לקחת את המשכנתא לראשונה תוכלו להראות 10K הכנסה בלבד.

 

החזר על 1.5 מליון כאשר הפריים הוא ל 30 שנה והקל"צ הוא ל 25 שנה ההחזר יהיה כ 7500 ש"ח. ותשלם ריבית של כ 850K אם הפריים יישאר בגובהו הנוכחי ( והוא לא )

 

לשאר שאלותיך

 

אתה פונה לבנקים חודשיים לפני המועד בו אתה זקוק לכסף כדי לנהל מו"מ קשוח על הריביות.

 

אם הסכומים שלא שילמת צמודים למדד הייתי מבקש למשוך 1000000 ש"ח במקום שני הסכומים הראשונים ו 500K לסיום.

 

ריבית אתה משלם רק על מה שנמשך בפועל.